精品-高新枫林华府二期发展策划及产品定位报告.ppt

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1、高新枫林华府二期发展策划及产品定位报告（初稿）,规划设计部 销售分公司,前言,本次发展策划与产品定位报告，以高新枫林华府一期发展策划报告为基础，参考高新枫林华府一期与枫景观天下项目成交客户情况、西安高端产品调研报告、重庆深圳项目考察等资料完成。,第一部分 项目发展目标,高新枫林华府项目品牌提升企业品牌； 产品创新，建立区域领先地位； 进一步加强中高端大盘项目的市场形象，二期实现4500元/销售价格，提高项目产值及收益。,第二部分 地块分析,地块位置,地块位于高新枫林华府一期南侧，东临团结南路和村民安置用地，南临大寨路和学校、村民安置用地，净用地面积为66256.7平方米(折合99.385亩)，

2、净建设用地66.538亩。,土地用途为住宅，容积率小于3.4，建筑密度小于16.6。 绿地率大于41.86，土地使用年限为70年。 根据市规划局审定的该宗土地控制性规划，现有的沣惠渠及两侧被规划为45米宽的绿带，规划为宗地内绿地的现有沣惠渠两侧的树木必须完整保留，不得在开发建设中砍伐或移动。,地块使用要求,地块周边情况,项目用地形状不规则，周边环境较为复杂。 从投资发展部获悉公司正在积极推进友谊村安置用地及侨盛地产用地两块土地的获取事宜，如果能够获得这两块土地，项目地块形状不规则的劣势将被基本消除，规划设计将获得更大的发挥空间。,第三部分 区域分析,片区一：团结南路、科技路与丈八路沿线，有枫叶

3、新都市、高科新花园、紫薇臻品、中华世纪城、新西兰、米罗兰山、梧桐朗座、枫韵兰湾、高新枫林华府等。,片区二：锦业路一带，有绿地世纪城、和黄逸翠园、紫薇田园都市等。,片区三：太白南路一带：有大华阳光曼哈顿、兰乔圣菲、金泰假日花城、紫薇信息公寓、融侨紫薇馨苑等。,1、从居住分布来看，随着高新区经济的发展与房地产的开发建设，高新区的辐射力不断加强，泛高新板块逐渐形成。目前，西安西南板块已形成三大新居住片区，形成了围绕高新区为中心的居住格局。,2、从区域交通来看，唐延路、团结南路、大寨路将次递打通，使得城西与高新区连成一片。西三环通车，与昆明路相联，使得城西、高新区与咸阳机场的交通变得更加方便快捷。昆明

4、路附近的项目在交通位置上的重要性进一步提高。 未来地铁5号线的建设，使得区域发展前景变得更为广阔。,团结南路,3、在配套方面，项目区域南临成熟的科技路商圈，东靠土门商圈，生活配套齐全，远远优于其他两个居住片区。另外高新区一期用地 “退二转三”的发展战略，通过引进国际、国内一流的商业、服务业，将从根本上改变现有商业、休闲、娱乐、生活配套不足的现状，区域的发展前景提供了有力的支持。,4、在开发档次上，本区域尚没有代表性相对高端的产品出现，存在着一定的空白。而其他两个片区，都有高端产品，如兰乔圣菲、和黄逸翠园。,5、在开发品牌上，虽然紫薇地产在区域内开发了紫薇臻品，但是与整个区域没有互动，产品与规模

5、也未能成为区域品牌的代表。因此，继枫叶新都市之后，项目区域需要新的居住典范。,第四部分 市场分析,房地产的发展离不开经济的支撑，高新区健康良好的发展形势，是高新区房地产开发最大的后盾支持： 全年实现营业收入1355.9亿元，同比增长30.13；（配近几年高新区经济发展图） 2006年，高新区新增工商注册企业741户，累计注册企业达到8681户，其中外资企业797户。 2006年吸引高端人才800多名,落实高端人才政策奖励资金70多万元。人才库各类人才总数突破了10万人。全年新增从业人员5万人，现有从业人员35万多人。,一、高新区经济,1991-2005年 高新区各项经济指标,经济指标 高新区工

6、业总产值以及技工贸总产值年平均以35%的速度增长。 2004年，高新区主要经济指标达到30以上的高速增长，技工贸收入将达到800亿元，工业增加值达到165亿元，生产总值达到208亿元，将占全市的19.3。 2006年,技工贸总收入为1355.9亿元，同比增长30.13。 “十一五”期间，西安高新区要全力打造三个中心、重点发展五大支柱产业、着力建设七个功能园区；从经济总量上，到2010年GDP要比2004年翻两番，达到832亿元人民币。,就业人口 高新区就业人口伴随高新区经济的飞速发展2000-2005年的年平均增长率达到16%左右。 按照高新区“二次创业”发展规划，到2006年高新区从业人员将

7、达到30万人，到2010年，从业人员将达到80万人。 按照高新区“二次创业”人力资源发展规划，随着开发区域、投资项目和入区企业的增加，未来高新区将年均接收和引进4-6万人，其中50%以上是专业技术人员。 2006年高新区的就业人口达到35万多人。,2000-2006年就业人口及常住人口,就调研情况来看，目前西安高端产品在户型创新方面，入户花园、电梯直接入户、空中庭院、错层、下沉花园等正在不断普及,不再具有领先性。,二、西安高端项目分析,绿地世纪城 四室二厅二卫 建筑面积：195,入户花园对着主景观区水面； 通过入户花园组织了主佣两条流线； 主佣生活互不干扰； 主卧穿套布置书房，主卧室功能齐全，

8、带入式更衣间及卫生间及270度景观飘窗； 工人房外带生活阳台，洗衣工作不影响主人生活；,公园天下 四室二厅三卫 建筑面积：174.06,电梯入户，双入户门； 保姆间与厨房相连，有专用卫生间并设单独出入口，与主人生活互不干扰； 阳台进深较大与客厅相连（样板间中将阳台与客厅相连的墙体打掉使客厅显得很大）； 房间布局紧凑，交通面积少。,客厅餐厅空间通透，感觉房间开敞； 书房可根据需要打通形成餐厨系统； 双南卧，南厅阳光充足； 主要房间均有阳台或飘窗。,钻石半岛 四室二厅二卫 建筑面积142.28,双重入户门，保姆间设置在门厅处,保姆与主人生活互不干扰； 设置入户花园； 观景阳台结合餐厅和客厅设置。,

9、兰乔圣菲 四室二厅二卫 建筑面积：213,曲江华府 三室二厅二卫（舒适型）建筑面积：161170,入户花园，板式结构，大开间、短进深； 入户花园可直接进入厨房及餐厅； 主卧外带阳光书房。,入户可根据装修布置入户衣帽间； 主卧带可装修式的步入式衣帽间并通过衣帽间进入主卫生间； 主卧次卧均未带飘窗，适合北方气候节能措施有效。,白桦林居 四室二厅二卫 建筑面积：174,三、高新枫林华府一期开发现状,1、项目初期，拟东、西组团同时推出，考虑到对项目整体节奏的控制，西组团首先入市。西组团主要为紧凑型户型，开盘初期价格较低，城西客户较多。随着项目影响力的扩大与东组团舒适豪华型住宅入市后带动项目整体价格的攀

10、升，项目的高性价比吸引了越来越多的高新区客户，高新区客户的成交比率由06年的20%已经上升到现在的30%左右，而项目的品牌形象也在逐步得到提升。 2、西组团入市前期，利君明天、城市风景、中华世纪城、紫薇臻品等项目由于户型、总价等相近，存在较大的竞争，市场有所分流。,3、团结南路尚未与科技路贯通，项目的泛高新地段优势还不能直接体现，地段优势预期未被广泛认可。 4、东组团高端产品即将入市，产品稀缺性优势明显。东组团是项目一期的品质、价格标杆，提升项目大盘的市场形象。同时东组团入市的市场表现，将为二期规划提供直接借鉴。,高新枫林华府一期开发现状,四、小结,高新枫林华府二期在规划布局、产品研发、景观设

11、计等方面，必须有能够领先西安房地产市场的创新，打造项目的高端品质，并保证产品的稀缺性，通过差异化的竞争优势，实现项目的发展目标，,第五部分 核心客户分析,一、购房人群分析,购房人群共性分析： 2630岁的年龄段主要是组建家庭阶段，3040岁的年龄段主要是改善居住条件，4650岁年龄段主要是为了帮助子女置业。,摘自一期项目发展策划定位报告,从购房人群共性来看，3045岁的年龄段应作为高新枫林华府二期的核心客户年龄，他们有一定的经济实力，同时需要改善居住条件。 从目前枫景观天下成交客户来看，符合这一年龄范围，而且以生活在高新区一期范围内的人群为主，一次性付款的比例近50%，由此可见，高新区15年来

12、沉淀了大量的二次置业、三次置业客户，高档住宅的需求旺盛。绿地世纪城、中海华庭与和黄逸翠园的热销，也从侧面证明了这一现象。 高新枫林华府二期与高新区一期距离较近，团结南路、大寨路与唐延路的打通，更增近了彼此之间了联系，因此，高新区一二期内沉淀的二次或三置业人群，将是项目的核心客户。通过高新区的客户，带动全城。,二、核心客户分析,三、核心客户定位,客户定位：在西高新工作或生活，喜欢高新的生活氛围，有换房需 求的中高收入人群。 职 业：私营业主、企业高管、公务员、高新区工作的企业中 层。 区 域：以高新区为主，其他区域为辅 置业次数：二次、三次置业为主，一次置业为辅,四、目标客户复合性,项目一期入市

13、以来，在销售过程中产品的高性价比在客户中留下了较好的口碑，而高新地产与高新物业的品牌影响力，更给予项目品质的保证。一期的顺利销售为我们积累了大量的潜在客户，这些潜在客户都将是项目二期的宝贵财富，我们应该充分利用这些客户资源保证项目的销售速度。 同时由于项目一期产品的复合性为我们积累了不同层次的客户，这些客户都是我们项目二期的目标客户，这也就决定了项目二期依然要走复合型社区的道路。,已经积累的客户资源是我们宝贵的财富,多元化的产品满足多元客户的需求,复合式社区,第六部分 发展策略要点,高新枫林华府一期在项目发展策划定位上，通过地域文脉传承，以汉文化为文化内涵，实现对项目品牌的人文塑造，同时通过楼

14、宇之间的围合，期望形成一种庭院的氛围，在实际中，对于汉文化缺少进一步的挖掘，同时，庭院的概念也缺少有力的支撑，打动客户的是户型、性价比、与高新地产的品牌。 鉴于一期的成功与不足，同时，长期以来的宣传，使得高新枫林华府项目与庭院有了不可分割的联系，以此为基础，二期应重点弥补庭院生活的不足，通过产品的创新，实现原味庭院生活。 因此，高新枫林华府二期的发展策略要点为：以事业有成人士需求为中心，延续汉文化背景，以庭院生活为主题，以户型创新为支撑,实现室内庭院生活。,第七部分 产品建议,在城市用地越来越紧张的情况下，空中花园、空中院馆等户型创新概念不断出现，并成为高端产品的重要元素，对庭院来说，也应该有

15、新的展示形式。 例如重庆金科廊桥水岸的空中院馆，中信红树湾的空中露台等。,户型特点： 餐厅带阳台与入户花园设置在一起，增强入户空间感受。 空中院馆四面空透，为室内绿化提供空间来增强居室的景观效果。 入户位置位于户型中间，有效划分不同功能空间。,重庆金科廊桥水岸二期 三室两厅两卫 套内面积约126,户型特点： 南北通透，三面阳台。 餐厅与客厅合而为一且都有阳台。 主卧带卫生间、衣帽间及阳台。,重庆协信TOWN城 三室两厅两卫五阳台 套内面积约121,户型特点： 南北通透，阔景阳台 厨房、餐厅共用大露台。,重庆龙湖好望山 三室两厅两卫 套内面积：112,高新枫林华府要坚持以庭院为主题的发展策略，如

16、何实现创新？那就是走庭院生活室内化的方向。 室内庭院的出现，也将带来社区庭院空间的立体化，居住功能的立体化，生活方式的立体化。,一、规划主题,满足多元化、多梯次客户的需要，体现 室内庭院生活,二、规划布局,项目规划用地本身形状不规则，增加了规划设计中楼位排布的难度。 受到控规中45米绿化带的限制，使得规划设计难度大大提升。 如果要符合控规的设计要求同时又要满足容积率，根据项目用地的情况只能排布2832层的点式高层。 多层花园洋房、板式小高层等均无法实现，将大大降低社区品质，也难以完成价格目标。,规划设计院依照45米宽绿化带初步方案,设计院控规方案,规划总用地：6.68Ha 总建筑面积：2226

17、54.85 其中 规划住宅面积：212764.75 规划公共建筑面积：9890.10 容积率：3.4 停车率：30 总建筑密度：16.60 绿地率：41.86 0,结论：现有绿化带的宽度将直接影响到社区的品质及售价目标的实现。 （以下的方案我们建立在绿化带压缩到25米宽的基础上）,打破一期的组团式布局方式； 由于项目周边环境一般，故采用放射式布局方式，将内部延沣惠渠环境最好的地块做为核心地段，向外呈放射式布局； 根据布局形式自然形成由内到外的三个圈层，产品梯次也随着三个圈层发生梯次变化。,方案一：放射式布局,核心圈层（享受型） 一梯两户多层花园洋房,中间圈层（舒适型） 一梯两户板式小高层 一梯

18、四户点板高层,外围圈层（经济型） 30层点板高层,绿化带宽25m,核心圈层5层花园洋房 一梯2户 层层跃 （200300）,第一梯次,第二梯次,外围圈层32层点板高层 一梯6户、一梯8户经济户型 （90以内）,第三梯次,中间圈层板式小高层、点板高层 一梯2户、一梯4户舒适户型 （90120二房、120140三房）,方案分析： 1.将最高端产品布置于地块的核心位置，易于保证高端产品的品质； 2.项目地外围环境不佳，将高层住宅放置于最外层，能够起到一定的屏蔽作用； 3.放射式布局的外围圈层难以形成院落，较为凌乱； 4.花园洋房的设置影响项目整体的容积率，其他产品品质会受影响，如果绿化带宽度无法压缩

19、则无法实现花园洋房的设想； 5.由于与一期产品的布局形式不同，会对一期部分产品产生影响，如最东侧的高层会对一期东组团的品质产生影响。,规划布局特点： 与地块布局结合紧密 小区中心景观区布置花园洋房 引入台地景观、半地下车库 四合院式入口商业内街 容积率：3.4,概念性总平面布置（一）,概念性总平面布置（二）,规划布局特点： 打破正南正北的住宅布局形式 与一期的建筑布局形成整体呼应 容积率：3.36,概念性总平面布置（三）,规划布局特点： 城市绿带与小区中心景观充分结合做到景观均好 多种建筑形式打破正南正北的住宅布局 东入口商业充分结合一期形成提高商业氛围 容积率：3.5,充分考虑项目一期的现状

20、，将项目二期与一期有机结合； 由东至西依照组团式布局； 根据组团式布局方式自然形成东、中、西三个组团及产品梯次。,方案二：组团式布局,东组团,中组团,西组团,第一梯次,第二梯次,第三梯次,东组团（享受型） 空中别墅 错层式跃层 板式小高层 一期东组团户型优化升级版,西组团（经济型） 点式30层高层经济型小户型,各楼宇之间由于规划布局及产品类型的差异自然形成三个梯次的院落。 采用空中别墅的概念，将花园洋房引入高层，既保证了高端产品的品质，也能在够不影响其他产品的同时保证容积率要求。,绿化带宽25m,中组团（舒适型） 一梯两户板式小高层、高层一期中组团、舒适户型优化升级版,东组团空中别墅 错层式层

21、层跃小高层/高层 （200300）,第一梯次,中组团板式小高层、点板高层 一梯2户、一梯4户舒适户型 （90110二房、110140三房）,第二梯次,西组团32层点板高层 一梯6户、一梯8户经济户型 （90以内）,第三梯次,方案分析： 1.与项目一期布局形式相互呼应，对一期住宅不会产生过多影响； 2.通过组团式布局以及产品类型的差异自然形成三个院落； 3.空中别墅产品在本地市场属于差异化产品，较为新颖； 4.由于空中别墅的采用，能够较好的保证项目容积率而不影响其他产品的品质； 5.建筑密度较方案一低，能够较好的保证绿化率和社区景观品质的提升； 6.消费者对于空中别墅的接收能力还是未知，具有一定

22、的风险。,规划布局特点： 弧形建筑平面布局 入口布局开敞 东侧建筑兼顾朝向和地块的呼应 中心景观区完整 容积率：3.37,概念性总平面布置（一）,规划布局特点： 建筑布局及产品形式与一期完全呼应 分为东、西、中组团的布局 容积率：2.56,概念性总平面布置（二）,规划布局特点： 采用组团式布局 建筑布局正南正北 建筑高度分为两个梯度（百米内高层和花园洋房）降低建筑密度，增大绿化面积 容积率:3.39,概念性总平面布置（三）,概念性总平面布置（四）,规划布局特点： 建筑布局形式及产品形式多样 建筑布局高低错落，将花园洋房与高层住宅结合为一体 打破正南正北的布局形式 椭圆形住宅形式 容积率：3.5

23、,小结：根据以上分析我们建议采用方案二的布局方式,方案分析比较,三、布局形式,在二期项目的规划及建筑布局上可借鉴一些外地楼盘在规划布局上的一些创新设计元素，结合本项目的地块特点加以研究和运用。,三、布局形式,“风车状”总体布局方式适合多层花园洋房的总平面布局，由四个建筑组团围合而成，每个组团围合成独立的庭院空间，再通过小区道路围合出大的公共活动空间，有利于营造居家的庭院感受和满足居民对公共交往的需求。,1、“风车状”总体布局方式,“风车状”建筑单体布局形式灵活、多变适合高层居住建筑的布局，并且使每一户型都能拥有景观最大化的建筑朝向，户型通透、利于组织通风。建筑单体布局新颖，可增加卖点。,2、根

24、据项目具体情况建筑单体布局可采用“风车状”。,3、多种建筑类型与地块布局、道路的结合 建筑平面布局根据地块及周边道路的形状、走向来灵活布置，通过建筑的不同朝向及建筑布局类型来达到与地块及道路的协调统一。通过建筑布局来营造小区的景观及视觉的空间感受。,4、提升建筑高度，降低建筑密度,目前项目往往为了保证经济利润都争取最大的容积率，但是由此带来的却是社区品质的降低。为了能够把这种追求容积率的不利影响降低，我们建议提升建筑高度（经济型住宅建筑层数可以加至30层以上控制在百米以内），降低建筑密度，提高绿化率，提升社区品质。,5、椭圆形建筑设计,椭圆形楼体设计，外表面弧线选型，新颖别致，内部房型方正，便

25、于使用，利用各个功能空间所需的进深不同，有组织的排布各功能空间，形成既有利于外观，对室内空间又不影响的平面布局设计。,三、建筑风格,继续沿用高新枫林华府一期的建筑元素，与一期的建筑形成统一的建筑群体。针对项目一期文化感不足的问题进一步深入研究，对项目一期中较成功的建筑符号进行整理，并进一步发掘汉文化中可以应用的元素（例如汉文化中一些寓意吉祥、祈福的元素）提升高新枫林华府二期的汉文化建筑底蕴。,汉文化元素应用,汉文化与项目的进一步融合 画像石砖 汉代画像石（砖）可以其丰富的表现内容反映汉代文化的多个侧面，天禄、辟邪等大型圆雕都是稀有的艺术珍品，我们可以从中提取一些汉文化元素形成比如照壁，砖雕、石

26、雕、檐口、门洞等建筑构件。在一期的基础上丰富文化元素的应用。,辟邪,从汉文化中提炼出枫林华府特有的标识,文化元素应用,当漫步小区，真正具有环境感染力的不过是区区不足十几米的高度，在这一高度多使用一些汉文化元素的建筑构件，会使建筑的文化表现力得到强化。,广州云山诗意,汉代画像石,文化元素应用,使用灵活多变的建筑手段，结合庭院、入口、栏杆、建筑线脚等细部节点共同营造出汉文化独特韵味。,广州云山诗意,四、户型创新,根据高新枫林华府一期的成交情况看来，户型合理、性价比高以及高新地产的品牌影响力是促成成交的主要原因，高新枫林华府二期仍然要延续一期户型制胜的路线。 对于高端第一梯次户型要勇于创新，实现产品

27、的差异化，而对于第二梯次、第三梯次的大众型产品则建议以项目一期的成熟热销产品作为基础进行优化、完善和创新，缩短项目的建设周期。 而在整体项目的户型设计方面我们要弥补一期庭院感不足的缺憾，力争在庭院设计方面有所突破和创新，实现庭院的立体化。,1.立体庭院,在项目二期的户型创新中，我们要将实现立体庭院作为创新目标，通过各种创新形式的户内花园、空中院馆、空中花园等实现立体庭院的塑造。不同的产品类型中根据实际情况采用不同的庭院设计方式如空中别墅的入户花园、空中院馆、6米挑高庭院设计，经济型户型中公共空中花园的设计等来形成庭院体系。,立体庭院-户内花园,在单元入户门与客厅之间增加一个独立的空间； 通过独

28、立空间将客厅、餐厅、厨房与卧室、书房隔离开，有效的形成了动静分区及开放区和私密的过渡和划分； 空间可随客户的爱好做成花园或者庭院。,立体庭院-户内花园,该创新元素可以应用于中高端的产品中，例如本项目的空中别墅以及中组团的舒适型产品。如果户型内有保姆房的设计，也可以通过入户花园自然的将保姆房与主人房分开，避免相互影响。,立体庭院-空中院馆,上更多承担过道的功能。因此，应借鉴金科廊桥水岸“空中院馆”产品设计，根据用户需求可更改用途。还可针对高层具体情况结合设置集中的空中花园。,传统住宅户型设计中，私有的室外空间主要有阳台、露台及入户花园，而阳台、露台通常与客厅集中设置，其使用功能因为定位及位置而显

29、单一，使用率不高，入户花园的设计在使用,立体庭院- 空中院馆,空中院馆将传统中国居家精神的“庭院”设计元素引入高层住宅中，可以更好的提升住宅的品质，适用于项目中舒适型户型的设计。,立体庭院- 空中院馆,立体庭院-花园餐厅,将入户花园和餐厅厨房结合设计，减少了厨房、餐厅对于客厅的影响，同时提高了入户花园的使用率，这种设计方式的灵活性也很强，客户可以根据自身喜好，将餐厅安排在入户花园中或者缩小入户花园面积将餐厅与客厅结合设置。,立体庭院-花园餐厅,花园餐厅的设计可以普遍应用于舒适型或经济型户型的设计当中，只是在设计过程中根据产品的具体特点进行调整。 如在高端产品中可以考虑将花园餐厅和前面的户内花园

30、结合设计，主要考虑舒适度，而在经济型户型中则注重花园餐厅的实用性以、与客厅连通可能性或者改造它用的可能性等。,立体庭院-公共空中花园,在垂直方向上交错设计空中花园，每两层或多层单元走廊全开放合并处理，形成一个空中花园平台，有效减轻建筑体量，实现垂直绿化，同时丰富建筑表情。,立体庭院- 公共空中花园,对较小，故采取公共空中花园的方式，在高层建筑中有供集体使用的庭院，且成本进行分摊，从而使得业主花较少的钱享受到庭院生活，符合产品的经济性。,公共空中花园建议主要应用于经济型产品中。由于经济型户型受到面积、价格以及功能等因素的影响，庭院元素的引用难度较大且实用性相,立体庭院- 公共空中花园,空中别墅错

31、层复式高层,2.空中别墅,空中别墅永远是住宅产品中高级版，就像是概念车一样。汽车厂商推出概念车并不是经过大规模生产车间制造出的产品，只是为了引领一段时期的潮流，从而实现极少数人的住宅梦想。,本地市场差异化的产品 错层复式使得一梯两户可以享受一梯一户电梯直接入户的奢华居住体验 城市中独门独户的空中别墅，奢华享受却不张扬 户型创新、深入挖掘亮点较为容易实现 既能够保证产品的高品质又不会影响项目的容积率或其他产品的品质,同样一种户型可以满足不同住户或同一住户不同居住时期的使用要求。 在不影响主体结构的前提下，通过室内装修可以进行两室或三室改造，以及南厅或北厅的互换等，实现了在砌体结构中不宜实现的灵活

32、性。,3.可变户型,五、产品元素,除了以上的户型创新元素之外，我们对于已经成熟的产品元素运用也不能忽视，本项目中建议引用以下产品元素。,入户花园再也不是奢侈豪华型户型的专署特色，市场上的大众面积户型也可以融入入户花园的元素，增加赠送面积，提升居住品质。,金地梅陇镇2期 三室二厅二卫 108.58,1.入户花园,山语华庭 三室二厅二卫 120.32,中海龙湾半岛 三室二厅二卫 138,面积赠送是一个永不过时的卖点，随着房地产市场成熟发展，购房者的消费行为也日趋理性，无论是中端客户还是高端客户产品的性价比都是他们选择产品的一项重要指标，而大量的面积赠送这是提高性价比的一条有效途径。在户型设计时采用

33、大挑出落地飘窗、一步阳台等元素实现面积赠送的目的。,2.面积赠送,落地飘窗下部砌400mm600mm的地台，使该部分的高度低于2.2米，交房时统一或由业主自行拆除地台，从而实现面积的增加。,可拆除的砌体,落地凸窗，高度低于2.2米，不计面积。,高度小于2.2米,非封闭的阳台、一步阳台、半封闭的阳台，计算半面积。,阳台不封闭部分,阳台封闭部分,非封闭的空中院馆，入户花园，计算半面积。,非封闭的入户花园,丰富的装修形式 不同的使用功能 书房、茶室、花房,非封闭入户花园 立面效果,奇偶阳台、两层挑空阳台，两层通高超过6米，不计面积。,两层挑空的阳台，丰富的立面效果，,增加板以增加 可使用面积,利用六

34、米通高不计面积的政策设计六米通高阳台，同时保留结构梁，有阳台的房子不计面积，无阳台的房子可由业主自行加板以增加面积。,厨房油烟区进行封闭，而非油烟区采用开放式设计，厨房可以形成开放式的中、西厨房。,3.中西厨房,采用同层排水技术，大大提高厨房、卫生间布置的灵活性，业主可以根据自身的喜好及使用习惯布置洁具位置。,4.厨卫同层排水,地下室与车库连通，住户可以在地下车库通过电梯直接入户，提升居住品质，更宜组织交通流线。,5.车库入户,根据国家新的节能标准在二期的产品中采用节能产品、技术，如集中式太阳能、外墙外保温、地源热泵中央空调、新风技术等，打造绿色生态节能建筑。 还可以考虑在高端产品中引入一些科

35、技元素，提升居住品质，例如指纹门锁等。,外墙外保温技术,新风技术,高级指纹锁,低辐射Low-E玻璃,6.科技、节能产品的应用,六、景观建议,根据项目基本条件以及项目一期发展现状，建议高新枫林华府二期景观围绕林荫大道和水岸生活两大主题以及多种庭院元素进行组织，将庭院生活通过景观生动的表现出来。,立体庭院 高新枫林华府二期的景观设计也将继续延续项目一期“庭院生活”的理念，将庭院生活进一步升级，引入空中，由入户花园、空中庭院及屋顶花园的组合实现立体化庭院。,根据该土地控规要求，现有的沣惠渠及两侧被规划为45米宽的绿带， 沣惠渠两侧的树木必须完整保留，不得在开发建设中砍伐或移动。建议利用沣惠渠两侧树木

36、形成项目特有的景观“林荫大道”。,林荫大道意向图片,沣惠渠两侧树木,景观主题林荫大道,建筑有水才有灵气，所以水景在现代住宅小区内是必不可少的，但水景的面积并不是主要因素,影响水景品质的最主要是水景所表现出的灵气及对于整体景观的影响。,景观主题水岸生活,景观设计也是支撑社区品质的一大重要元素，我们的优质产品与高品质的景观相互辉映才能够更好的支撑其价格目标，但是由于目前阶段景观设计还有较多不确定因素，故未能进行深入探讨，后期我们将根据规划、建筑方案，深入挖掘景观设计的创新和卖点。,六、交通流线组织,根据地块特性，建议主入口设于东侧团结南路上 在南侧大寨路设置次入口 沿绿化带组织人行流线 车行流线主

37、要考南侧沿用地界限考虑,主入口,次入口,车行流线,人行流线,七、交通流线,八、商业、配套设置,商业750012000左右，以为社区服务的小商业为主，兼顾对外服务主要在南侧高层裙房设三层底商，同时在东侧团结南路沿线布置部分裙房商业。 教育配置1500的幼儿园。 会所在项目用地东侧结合商业联合设置。 车位以50停车率考虑，主要以地下车库为主，同时结合景观分散设置少量地面停车位。,3层裙房底商,裙房底商会所,九、开发顺序,项目开发顺序建议根据项目的营销方案具体安排，初步建议开发顺序以部分高端享受型及舒适型住宅为首，最后开发西南侧或外围的经济型住宅。主要原因有以下几个： 1、项目开发过程中可以利用一期现有景观和配套吸引二期客户，同时避免二期施工对一期住户的干扰，故先开发与一期相邻的东北侧；,2、高端住宅由于体量小易于较快施工速度较快，而经济型住宅主要为30多层的高层，建设周期较长，由于项目整体的形象进度对于销售有直接影响故建议先开发建设周期短的高端产品；,3、由于销售过程中高端产品可以带动项目整体的品质以及价位，故建议高端产品先形面市，提升项目整体的品质和价格从而实行拉高普通住宅价格的目的。但是由于高端产品所面对的客户群体有限，所以建议先期以部分高端产品和舒适型产品结合开发的方式。,十、开发计划,谢谢，请批评指正！,