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1、【项目概况】项目处在“滇西旅游黄金线”上，总占地约3161亩，是集商业、居住、文化、旅游于一体的大型文化旅游地产,项目规模大： 总占地约3161亩，总建筑面积150万平方米，总投资32亿元；商业部分面积共23万平米，集中商业街区共15万平米 分8期开发，前4期以商业为主，后四期以住宅为主，目前前7期已投入运营 区位极佳，交通便捷 位于云南楚雄市经济技术开发区，是“昆明”后花园，“滇西旅游黄金线”的门户 北面广大铁路，距铁路客运站1公里；安楚高速路穿过古镇中心 从楚雄彝人古镇东去昆明车行100分钟，西至大理车行80分钟，均为高等级公路，交通便捷 开发商专业从事文化旅游开发地产 开发商汇通地产是以
2、开发中国传统建筑文化、人文文化为主的，开发过多个类似项目，如石羊古镇、西河印象等,【规划布局】项目分8期，前四期为商业，后4期为住宅；利用威楚大道和水系形成“中间商业、两侧住宅”的商住分区格局,威楚大道,住宅,住宅,商业,茶花溪,清明河,项目前四期为商业区，以商铺/住为主 1、2期占地243亩，建面约20万平米，其中商业建面约5.3万平米，总投资3.2亿元； 3期占地266亩，建面15.5万平米，商业5.5万平米；4期占地180亩，建面券商也12万平米 5-8期为居住区，以住宅为主 5、6、7期占地320亩，建面约35.85万平米 8期占地100亩，建面约26万平米，成立专业的会展中心,古镇入
3、口,水 岸 商 业 街,餐饮,风 情 商 业 街,住宅,住 宅,住宅 风情商业街 水岸商街 餐饮 酒店客栈区 酒吧街,【功能分区】1-4期商业功能分区明确，业态齐全，主打异国和风情民族特色；5-8期以底商为主,住宅,主 力 餐 饮,酒吧,酒 店 客 栈,珠 宝工艺,客 栈,1、2期 酒店客栈区：古镇大酒店+客栈10余家 餐饮区：（主力餐饮，如云南八大锅和特色餐饮，如烧烤一条街、零散餐饮） 酒吧街：环绕桃花溪 珠宝工艺及其他：缅甸风情街、古玩街、花鸟街等 3期：水岸商街 餐饮：主力餐饮（彝人部落）和特色美食（成都美食街）等 其他：土特产街、工艺品服饰、客栈 4期：风情商业街 异国风情街为主，复合
4、其他业态：小吃街、东盟（东南亚）风情街、韩国风情街、酒店客栈 5-8期：底商为主：住宅+底商,【核心设施】以“高氏相府德江城”彝族文化为主线，集观光、会议、住宿、影视拍摄等功能于一体，形成古镇的景观主轴,高氏相府：婚宴,高氏相府文化,望江楼：博物馆观光,楚雄历史文化,土司府：营销展示中心、电影基地室内戏拍摄,彝族土司文化,彝人部落村：旅游、观光、购物,彝族建筑、市井、原生态生活文化,毕摩文化广场（雕塑）：举办节庆活动,彝族民间传说,核心设施及功能,彝族文化分类表达,3-7期,1-2期,8期,德江城（望江楼）,庙会广场,祖庙,高氏相府,毕摩文化广场,威楚楼（彝王宫）,彝人部落,土司府,清明河,桃
5、花溪,茶花溪,威楚楼：五星级酒店（会议、住宿）,彝族歌舞、服饰文化,祖庙及庙会广场：举办节庆活动,彝族祭祀活动演出,5,【建筑风格】彝族古典民居风，建筑设计方面充分运用滇、川、黔、桂彝族建筑文化元素，使之成为彝族主调的古典民居博物馆,古镇入口,古镇建筑群,古镇酒店,古镇商业街,【产品设计】产品种类齐全涵盖多层、小高层、高层住宅；特色别墅、普通别墅；商铺、商住楼、客栈、大型独栋商业,类别：前4期为多层，57期为定向团购房，第8期为小高层层和高层住宅 面积：多层住宅区，80150；小高层、高层住宅40140,商墅：云南民居风格、北京四合院风格，面积230900； 普通别墅：联排别墅、双拼别墅、独栋
6、别墅，面积230300,前四期全商业，后4期底商 特色主题部分自持：水源广场、梅葛广场、望江楼、土司府、高氏相府等 小面积商铺：以批发和零售业态为主； 大面积商业：250以上商业以酒吧、大型餐饮、客栈和酒店业态为主,产品线齐全,【功能业态住宅】 建面占比约为75，按照物业形态的不同，区分为别墅、多层和高层住宅区,高档别墅区,多层住宅区,高层住宅区,产品形式,面积区间,特色院落：云南民居半颗印、一颗印、三坊一照壁、四合五天井及北京三合院、北京四合院一进院、北京四合院两进院等 别墅：联排、双拼、独栋,特色院落：230-900平方米/户， 别墅：230-300平方米/户,5.6层多层,80-150平
7、方米/户，40多种户型,17-18层的小高层和25-33层的高层,40-140平方米/户,高档别墅区,多层住宅区,高层住宅区,Text in here,商家类别 品牌商家团队接待 特色美食、烧烤小吃散客接待 主力商家 云南八大锅、彝人部落、彝人宴,商家类别 高端三星、四星酒店 大众特色四合院客栈 主力商家 金太阳酒店、太阳女大酒店、古镇大酒店,景点 5大广场：梅葛广场、咪依鲁广场、德运广场、毕摩文化广场、水源广场、 特色景点：清明河、望江楼、彝人部落、桃花溪,商品类别 珠宝玉器、镇宅石、银饰 古玩、工艺品、银饰、民族服饰 汽车美容中心,商家类别 酒吧、茶室 KTV、桑拿,【功能业态主题商业】多
8、元复合业态，提供”吃住游乐购”一条龙服务（1/2）,吃,住,游,乐,购,10,【商业建筑形式】以围合概念串联古镇整体形态，商业部分主要以独栋商业和联体2-3层商业为主，主打“以铺养房”的概念,整体形态“围合” 共八个区形成大围合，每区个中围合，区内每个四合院成一个小围合。 设计完全是两楼一底的仿古彝族民居 彝人古镇商铺户型 第一类一楼铺面，二、三楼居住：占比70%以上，190 300 ； 第二类纯商用：以十字街拐角为代表，三层全商用，处于镇内黄金地段； 建筑形态： 建筑类型：独栋四合院，约400平米，可分拆销售；联排式2-3层商业体，最小分割单元单层约40平米，三层连售最小单元120平米。集中
9、商业区全部采取二、三层连售 开间：3.6米、4.2米。主商业街进深为10米。 层高：一层 3.9-4.2M，二层3.6M，三层3.3M（不含坡屋顶） 特点“以铺养房” 90%户型都可以“以铺养房” 。买一套房子，楼下铺面可创收，二、三楼又是很好的跃式住宅,11,【文化落位】通过建筑、景观、小品等情景化体现，将文化精髓通过商业业态、节庆活动体现,在建筑上融入了彝族特色文化，承载了酒店、客栈、餐馆等功能 在绿化、水体和景观小品的打造上，突显彝族风情,1,2,3,文化情景化,文化商业化,文化活动化,将文化融入不同的商业业态，展示传统文化的同时，满足游客消费体验需求,通过生活场景的还原和民俗活动的演绎
10、，同时延展现代的节庆活动，达到民族节日常态化,【文化情景化】在建筑上融入了彝族特色文化，承载了酒店、客栈、餐馆等功能（1/2）,整个古镇的建筑外观集中展示了滇、川、黔、桂等省区彝族土司头人的建筑文化 在酒店、客栈、住宅开发及商铺的打造上，都集中体现了彝族建筑样式,酒店,餐馆,四合院别墅+外围临街商铺,临水联排商住别墅,临街公寓（客栈）+商铺,【文化情景化】在绿化、水体和景观小品的打造上，突显彝族风情（2/2）,广场、雕塑,小桥、流水,绿植,装饰、小品,地铺、路牌,阿普湖,威楚大道,【文化商业化】将文化融入不同的商业业态，展示传统文化的同时，延展异域风情文化，形成文化多元化,彝族餐饮、手工艺：
11、餐饮：酒铺、豆腐房（制作工艺展示、酒具展示）；药铺（制药、看病）展示彝族的医药文化；茶铺（制茶、品烤茶）展示彝族的茶文化 彝族手工：刺绣房（织布、染布、刺绣工艺展示）；木器、竹器、乐器、银器、漆器、铁葫芦等工艺品制作和展示 异国异域风情： 其他特色餐饮：滇菜系列、南粤海鲜、北方风味、成都小吃 其他手工艺品：缅甸翡翠玉等珠宝玉石,烧烤美食街 大型餐饮街 彝人部落村商业街,缅甸风情街 东南亚特产专卖店 泰国商贸街 东盟风情街 韩国风情街 成都小吃街,酒吧,咖啡馆,韩国烧烤一条街,东盟风情街,彝族商业街区,镇宅石,缅甸珠宝,【文化活动化】通过生活场景的还原和民俗活动的演绎，同时延展现代的节庆活动，达
12、到民族节日常态化,彝族传统节日 元旦、春节、元宵节、插花赛装节、端午节、火把节、鬼节、中秋节、彝族年 特别节庆活动 彝族歌舞及婚俗表演、民族体育竞技表演、百人对山歌、千人彝乡宴、万人左脚舞、太阳女选拔大赛暨彝族赛装节,1、2期,2005.04/11 2005.11 2007.10,3.4期,5、6、7期,8期,三期：2007.1 2007.10 2009.03（商业售罄） 2010.12（三期售罄） 四期：2007.1 2009.3 2011.12,2009-2010，星润家园定向开发（雄州一平浪煤矿、楚雄日报集团、中国人保楚雄分公司多家单位团购入驻）,2011.1 2011.11 至今销售,
13、【开发进程】历经8年开发，前四期建设期2年，销售期2-3年，整体实现快销；5-7期住宅定向团购开发；第8期销售状况不佳,开工,开盘,售罄,1年,2年 2.5年 3年,2 年,建设期,销售期,【开发策略】早期通过旅游开发为地产搭建价值平台，后期通过地产回现促进旅游滚动开发,2005 2006.7 2007.11（3期） 2008.7（4期） 2009（5-8期） 2010-至今,时间 设施建设 旅游开发 地产开发 开发特点,以文化旅游产品为主，不断推出新的旅游项目,地产销售,旅游开发为先，低投入的景观、体验及展示项目，为地产搭建价值平台,地产回现促进旅游持续开发,土司府、彝人部落主题公园和雕楼、
14、虎门、小牌坊等景观,德江城（威楚楼、毕摩文化广场、祖庙及庙会广场）,环境塑造：原德江古城的建筑风格/彝风、江南水乡的园林景观,会展中心 荷花塘,3期开盘，10万平住宅（多层、别墅）；5.5万平商业,2006年7月1、2期开盘：5.3万平商业；10万平住宅（别墅）,4-7期，42万平住宅（别墅、多层）；10万平商业,8期，14万平，纯住宅，高层,【运营策略】由专门公司运营，将文化、旅游、休闲度假、地产相结合，通过优惠政策、税收减免政策、工商政策吸引商家入驻,发展策略,运营策略,优惠策略,招商策略,将文化、旅游、度假、休闲、地产相结合,成立专门旅游公司、会展公司、招商公司、物业公司管理 组织商户成
15、立商户自主管理、自愿加入的商会，分设餐饮、酒吧、客栈、旅游商品、缅甸珠宝协会,返租让利：销售后将所售铺面返租3年 免租期：租期达2年，享有半年免租期 其他优惠：购买酒店公寓的，可享受每年12天居住权（四家酒店通用），获赠18万元高尔夫至尊卡，业主儿女优先入读园区幼儿园,享有国家地方的税收政策优惠和工商政策优惠，跨过招商策略,税收政策：享受国家西部大开发和地方政府各项税收优惠政策及区内的相关优惠政策 工商政策：1.开发区对进区企业可降低公司制企业注册资本金限制，资本金不能一次到位的，可按上级有关政策规定分期注入；2.允许人力资本（管理人才、技术专家）、智力成果（发明专利、技术成果）等无形资产计价
16、入股；3.鼓励国有集体企业下岗职工和失业人员在开发区从事个体、私营经济，可免证照工本费及管理费1-3年；4.在新办的商贸街，可视特殊情况适当减、免收市场管理费和个体工商户管理费等,【价格演变】随项目开发，商铺价格翻倍；客户结构多元化，前期本省投资客居多，3期开始，外地投资客进入,客户结构多元： 项目前期本省投资客居多，随项目开发，外省投资客逐步进入； 投资客户占80，有15%本地人购房自营，5度假,分期,2006年1、2期,3期,产品,多层住宅 别墅 商业商铺1-3层,别墅 商铺,商铺价格 （元/平米）,3000-5000元/平米,4期,住宅 客栈 纯商铺、 商住别墅,面积,200-300平米
17、/套,100-150平米/套 200-500平米/套 200-600平米/套,100平米,商铺4000-5500，个别达12000,商铺5000-7000 客栈3000元,5-7期,别墅 商铺 酒店式公寓,50200平米,酒店式公寓6300元 商铺7000,商铺6000元,高层 商铺,86平米,8期,客户,昆明等云南省内客户，投资居多,60%以上的业主来自浙江、广东、上海、北京、哈尔滨，而省内主要以昆明、大理居多,国外客户增多，客户结构多元，投资,前三期整体销售达到90%左右：商业均售罄，商业年消化量5.5万平,1、2期,2007年10月,2009年3月,2010年,2011年-至今,时间,【
18、租售分析】成立专门管理公司统一管理，并按经营业态分区销售，并对部分商铺采用“售后返租” 模式,集中商业区：由汇通公司统一招租，租赁价格为主商业街一二层连租25元/平米； 辅街：一二三层连租11-15元/平米，租期2年以上，免租半年 底商：11-17元/平米,售价：2008年一二期，两层、三层连售均价3300元/平米，2009年三四期，两层、三层连售均价4200元/平米； 转租及转售：转租纯门面约60元/平米，一二层转租约45元/平米；转售约7000-9000元/平米（连售）,主街部分全部实现开店经营。辅街约20%开店经营,租赁,销售,【盈利模式】开发商低地价拿地，通过联动资源、大力营销提升人气
19、，全盘销售快速回笼资金从而实现滚动开发,楚雄政府提出大力发展彝族文化产业，对彝人古镇的开发给予大力支持 属于州政府招商引资的项目，2004年汇通地产享受了20万/亩低地价等优惠政策，解决了启动资金问题,低价拿地，成功起步,联动资源，大力营销,全盘销售，滚动开发,以转让部份股份的形式，与康辉集团（旅行社17强）合作，将古镇纳入滇西旅游黄金线，形成重要旅游景点，吸引人气 古镇的物业管理公司小投入举办节庆（利用物业费用举办小型节庆娱乐活动），提升人气，促进物业销售,住宅和商业的销售收入约占90，场租收入占比较低 住宅销售收入：出售高端别墅、多层住宅和高层，快速回笼资金 商业销售收入：将商铺和少量别墅
20、出售，开发商一次性获得销售收入 场租收入：德江楼提供影视拍摄；斗鸡等赌博项目收取提成,注：2004年商业用地51万/亩，住宅用地30万/亩，综合用地40万/亩 楚雄州国土局,注：入滇旅行团中的70%，都将彝人古镇列为必到景点 楚雄州旅游局,【营销推广策略】与旅游公司战略合作，并定期举办大型文化娱乐活动，同时推进彝族文化建设，带动小镇发展,天天有歌舞，月月有节日开发商把彝族的传统节日进行挖掘、整理并进行推广 打造大型原生态实景演出彝乡恋歌（整合彝族歌舞文化，服饰文化，饮食文化和酒文化），通过天天长街宴、夜夜火把节的方式展示出来。 成立商户自主管理商会分设餐饮、酒吧、客栈、旅游商品、缅甸珠宝协会等
21、分布。 项目运营初期，建立专项“助业资金”，营造商业氛围，为商户提供贷款担保，确保古镇商户的人气和客源，彝人古镇,召开旅游推介会； 与旅行社合作； 承办大型文化娱乐活动； 举办彝族文化相关活动,【成功KPI】在该项目众多成功因素中，良好的区位条件以及省级、州政府的支持，成为项目成功的关键,成功KPI,天时地利人和,统一管理，营销包装,楚雄房地产市场利好,地理位置优越,省级、州政府支持,统一管理运作,联动旅行社，大力宣传,古镇一二期开发完后，正值楚雄房地产市场快速发展期，在旅游地产开发占尽先机,地处“彝族文化大走廊”的中心部位，是“滇西旅游黄金线”上的门户,云南省政府及楚雄州政府想要大力发展彝族
22、文化产业，利用低地价和解决融资等优惠方式招商引资,建成后期统一运作，成立专门的管理公司，必要时售后返租以求控制业态,联动旅行社，大力宣传古镇，将彝人古镇设置为滇西旅游黄金线上的关键旅游节点，成功地将古镇推向市场,重要性,24,通过彝族文化建设，争取政府支持，低价拿地，获得融资及政策优惠,涵盖餐饮、住宿、珠宝、特产等，其中以珠宝，餐饮和客栈占比最大,将文化、旅游、地产结合地很好，赚足眼球,商业先开发，住宅后开发；以商业带动住宅，住宅循环推动商业,本地特色+异域风情相结合,通过持有特色文化景点保证小镇彝族文化建设，起到主力店带动效应,与旅行社合作，联合各种旅游资源，实现共赢，举办活动等方式 ，使项目推广较理想，并迅速建立了品牌。,以文化娱乐活动为承载，使项目推广较理想，并迅速建立了品牌。,文化旅游地产定位,商业、住宅互相促进,业态丰富齐全,争取政府支持,对外合作,活动推广,特色景点主力效应,特色风情主题,【项目小结】文化旅游地产结合，通过文化建设和活动推广争取政府支持，加强对外资源合作，从而迅速建立品牌，积聚人气,