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1、置信牧山丽景 市场及客群分析,NO.1 别墅市场现状分析,成都市场六大别墅板块，林立格局，更趋清晰明确。,在2006年国家宏观调控的洗礼下，导致别墅供应量急剧减少，成都别墅市场购销持续反弹，整体形势更趋活跃。,从别墅的市场供应量来看，在250平米以下，100-200万的经济型别墅，在市场上相当受欢迎。,成都别墅户型面积区段分布表,郊区别墅占成都在售别墅楼盘的八成以上，仍然是供应的主流。,青城山 都江堰 牧马山 龙泉山 温江 华阳,从片区别墅供应情况的变化来看，牧马山、青城山、温江江安河沿岸趋热；龙泉山、市中区、华阳降温。,牧马山、青城山、温江江安河,龙泉山、市中区、华阳,冷,NO.2 牧马山片
2、区现状,西南首席别墅群,西南最大的纯别墅住宅群落。 品牌实力开发商长达5年以上的深耕细作。 成都近郊罕有的坡地、台地地貌。 坡地 / 山风 / 森林 / 河流, 别墅与大自然浑然天成。 便捷交通，20分钟城市生活圈，10分钟国际航空港。 历史悠远，文化底蕴深厚。 规划中的牧山湖旅游产业带，造就大城南综合性临空型生态新城。,牧马山板块PK成都山地别墅群 牧马山板块在交通、开发程度、未来规划定位、人居文化底蕴等方面，明显占优。,竞品楼盘分析,中航云岭2期峻邸,项目位置：牧马山四川国际尔夫球场内 开发商： 成都中航阳光房地产开发公司 项目概况：占地300亩 物业类型：独栋别墅 容 积 率：0.37
3、项目情况：地处牧马山之巅，与高尔夫球场无边接壤，纯正独栋高尔夫别墅。当前单价12000-13000元/ m2。,维也纳森林别墅,项目位置：牧马山四川国际高尔夫俱乐部旁 开发商： 成都森宇实业集团 项目概况：占地630亩 物业类型：独栋别墅 容 积 率：0.26 销售情况：现正推出五期半山高尔夫30套,起价8080元/ m2 ，最高售价12800元/m2。,牧马山易城,1.开发商：上海中城联盟投资管理公司 2.项目概况：占地面积241623平方米；绿地率67.50 %；容积率0.32；总户数239户；面积区间：265-340； 3.配套：紧邻18洞国际标准高尔夫球场。 4.楼盘特色：大面积的森林
4、/绿化用地为主,突出高尚人居/运动休闲/商务会展三大主题；运用现代建筑技术与材料/时尚的国际化设计手法,使产品呈现出其多元文化背景下的原创性与时代特征. 5.楼盘劣势：周边生活配套还有待完善。,半山卫城,4.容积率： 0.48 5.总户数： 352户 6.原创手工山地错拼别墅: 总价约120-140万。建筑面积168-188平米,赠送1个车位。,1.占地面积：169636平米 2.建筑面积：79000平米 3.开发商：成都富邦投资有限责任公司,2007宣传语： 半山上的地中海手工别墅。,萨尔茨堡,建筑类型：独栋别墅,双拼别墅 项目位置：牧马山云岭路 占地面积：200余亩； 建筑面积：约5万平米
5、 ； 开发商：温州华昌（成都）房地产开发有限公司,麓山国际社区,项目地址：双流县华龙路万安段1号 开发商：成都万华房地产开发有限公司 项目概况：占地4000余亩 项目类型：独栋别墅以及部分多层洋房 容积率：0.27 销售情况：麓镇二期拉佩维尔61阔景别墅洋房即将公开,预计9000元/平方米.,竞品楼盘情况总结,各竞品由于开发周期长，均拥有了成熟的品牌知名度，并有了一 定的市场占有率。 大多数能够共享高尔夫球场景观，具有独特的景观优势和独栋 别墅形态。 各竞品用地面积及建筑体量均大于置信牧山丽景，有规模上的优势。 价格普遍较高，均价在10000元/平米左右。生活配套仍不够完善。,NO.3 近期城
6、南竞品 推 广 回 顾,牧马山易城,2007-4- 商 整,诉求主题：在牧马山易城，阁下将独家 享用尽可能多的土地。 一栋300平米的独栋别墅，附赠800平米精装花园，以及2500亩牧山湖稀有景观。 整个画面以实景拍摄为主，以赠送精装花园为喙头，没有创意，感染力不强。,2007-4- 商 整,牧马山易城,诉求主题：牧马山易城，纯粹独栋，收 藏健康。 易城藏家生活赏，林光常博士饮食健康讲，4月21日开场。 主画面仍以实景为主，版式有了设计感。文案以营销活动为由头，诉求健康居家生活。,蜀郡,2007-4-20 成都商报 整,诉求主题：绝摄倾城 4月21日，“品味蜀郡历史的呼唤”大型游园活动，盛情绽
7、放。 画面以实景为主，还是以游园及摄影活动为告知，广告为营销活动服务。无突出创意。,竞品推广情况小结,竞品的线上推广基本上表现为两个方面：其一、实景拍摄，让消费者眼见为实；以活动情况告知为喙头，广告为营销服务。 推广频率极低，就牧马山片区而言，近期仅有牧马山易城、半山卫城少数楼盘在做线上推广。 就别墅的造价而言，由于销售周期较长，产品客群比较小众，故而大多数楼盘均采用的是以小众渠道或线下推广为主的策略，线上推广重点期集中在开盘前后。从目前牧马山片区来看，基本上为成熟楼盘，故而线上推广较少。,NO.4 项目客群分析,通过对成都别墅市场调查数据库进行大量的甄选，对得到的数据和事实进行分析后，我们发
8、现购买成都近郊别墅的消费者具有以下一些特性：,1、消费者年龄分布情况,2、消费者职业分布情况,3、消费者对媒体的接触情况,4、消费者对别墅建筑形式倾向状况的分析,客户范畴广泛 3645岁之间的男性消费者为主体，以私营企业主、三资企业高级管理人员、股票证券高级职业经理人为职业特点。,目标消费群的特征描述,“四高”人群 这是一个以高消费、高学历、高感度、高品位为特征的“四高”人群。,目标消费群的特征描述,财智阶层 这个由以往单纯财富拥有者衍变成的富有而极具品位的阶层，已经成为名副其实的“财智阶层”。拥有私家车或公务车。,目标消费群的特征描述,主要信息源 以报纸、电视和网络为主。 随时关心时政、财经
9、资讯。,目标消费群的特征描述,对于牧山丽景而言，由于产品及区位等方面的个性化特征，客群对本项目的看重主要体现在如下几个方面： 置信10年积淀，本土开发商NO.1的强势品牌。 总价控制户型紧凑的精致小独栋。 怡养型的山居生活。 极富震撼力的谷地公园。 立体型的坡地景观。 牧山湖片区可以预见的辉煌前景。,就目前现状而言，消费群对本项目的心理抗性主要体现在如下方面： 花源镇牧马山片区在地产市场上的影响力，不及双流牧马山。 项目周边较为荒凉，生活配套还很不成熟。 较为低矮的坡地别墅，在扩大视野的同时，私密性也相应受到影响。 紧临白云大道的别墅，受到的噪音干挠较大。 离成都的实际车程，就目前的路况而言，
10、大约在40分钟以上。 距白云寺约500米左右，对看重风水的客户而言，在心理上有抗性。,由此可见，本项目可以推测的客群物理特征为： 有较强的经济实力和较高的社会地位，但还未跻身大富豪行列。 从事的职业颇为广泛，中小企业家、大型企业高管、职业经理人、成功商 人、政府中高层干部、较有经济实力的大学教授和自由职业者等。 往往拥有1辆至数辆私家或公务车，方便出行。 基本上为二次以上置业者，属改善性居住，已拥有1套至数套住宅物业。 大多数客户有明显的地域属性，来自城西和城南区域。,由此可见，本项目可以推测的客群心理特征为： 置信品牌拥趸，坚信置信提供的产品就是精品，这是说服自己在远郊置业 的充分理由。 向
11、往空气清新、舒缓宁静的山居生活。 深信片区升值潜力，愿意为未来慷慨买单。 产品的总价控制原则，能准确对接这部分客群的心理承受底线。 能快速适应“城里工作，城外生活”的生活方式。选择郊区墅居生活，是降 底高强度心理压力的有效途径。 物以类聚，人以群分。这部分客群对自己的生活圈子非常在意，选择物业 就是在选择生活圈。,NO.5 置信牧山丽景形象构建,牧山丽景案名释意,牧山 “牧山”，点明项目地域属性，新城南高尚住宅区； 直接用“牧山”作案名，利于同竞品之间形成差异，突出了山地别墅的稀缺性。 “牧山”，从字面上讲，乃放牧山林之意。都市固然繁华，但不免喧嚣；都市生活不缺 精彩，但少不了紧张、忙碌、压抑
12、，甚至是自我封闭。项目位于牧马山间、丽景之 地。悠悠山中岁月，自然心灵原乡，带来精神的放牧，身心的舒张。,牧山丽景案名释意,丽景 “丽景”，即美丽风景，暗合高端客群心理，对应了项目的景观及舒居价值：风光迤逦的牧马山，别具韵味的欧洲风情小镇，国内一流的坡地景观别墅，建筑与景观共融共生，建筑本身就是一道美丽的风景。 “丽景”二字对接置信公司“先造环境，再建房屋”的开发理念。当今房地产市场的竞争就是地段、品牌、开发理念的竞争。置信不缺品牌自信，项目也不缺地段优势，唯一需要凸显的是开发理念的超越，“丽景”二字意味着置信将进一步高举生态型开发的鲜明旗帜，在成都高端住宅产品市场树立一个崭新高度。,牧山丽景
13、案名释意,牧山丽景 案名突出了项目的生态资源价值；揭示了山地住宅的稀缺性；给人以丰富的联想，美好的向往；符合置信10年来所倡导的生态型开发理念；树立了高端住宅产品市场的新高度；通俗易懂，利于识记和广泛传播。,山的理想人生,2007，置信牧山丽景主推语,仁者乐山，乐山之博大仁厚；智者爱水，爱水之灵动飘逸。山居与水居自古即为仁智者崇尚。 “山的理想人生”出发点是山的理想，落脚点却是理想人生。人因山而浮想连翩，人因山而憧憬向往。把最荣耀的一段人生交付给山，在山不是主角的成都，让你及小众人的山居生活成为大多数人倾慕的主角。数千亩牧山新城因你而生，坡地别墅、置信品牌，向成都人演绎了城市山居华宅的理想生活
14、和柔情蜜意，并以其丰姿和神韵、品质和格调，不断提炼着成都人居文明的精髓。,山的理想人生,山 的 理 想 人 生,理想 的山,理想的 人 居,理想的 人 生,牧 马 山,每个人心中都有一座山,见山而喜,入山而居,居山不在山,精致小独栋,坡地立体景观,成熟生活配套,升级版置信生活方式,稀缺的城中山,20分钟城市生活圈,国际化空港物业,深厚的文化底蕴,PART 1 理想的山,稀缺的城中山,20分钟城市生活圈,国际化空港物业,深厚的文化底蕴,牧马山,一座城，一座山,放眼全球，在山不是主角的城市，山往往因为稀缺而成为城市最具识别性的名片，成为被少数人私享大多数人倾慕的生活磁场,洛杉矶比弗利山,香港半山,
15、北京香山,广州白云山,南京紫金山,深圳香蜜山,成都牧马山,大城南板块，紧临城南国际新区，成都市行政办公区，区域优势显著； 与都市保持的距离，比青城山更近，与龙泉山相当； 牧山板块西南首席别墅群的明确定位，片区未来发展潜力，优于龙泉山； 成都市区内唯一一个纯别墅住宅群落，人生荣耀，身份象征。,稀缺的城中山成都牧马山,20分钟生活圈,离尘不离城，住在20分钟生活圈： 双楠大道：2006年10月通车，经新川藏路与大件路对接，20分钟车程直达三环武侯立交。 大件路：2007年5月开始改造，双向六车道，20分钟车程直达二环永丰立交。 新双华路：对接牧山大道与花源镇，将于年内正式修建，双向八车道，直达城南
16、华阳副 中心，约20分钟车程直达三环人南立交。 成乐轻轨列车： 规划中的成乐轻轨将经过花源镇，并与城市地铁无缝对接，15分钟通达市区。,国际化空港物业,距双流国际机场仅10公里，约10分钟车程，真正意义上的空港物业； 融入国际视野，零距离体验牧山湖生态产业文化，占领人居文明制高点。,深厚的文化底蕴,紧临白云寺、应天寺，风水宝地，香火鼎盛；晨钟暮鼓，佛学精深； 牧马山缘起张飞牧马，三国文化渊源流长。,精致坡地小独栋,坡地立体景观,成熟生活配套,升级版置信生活方式,PART 2 理想的人居,牧山丽景,精致坡地小独栋,小型别墅，总价控制，更受市场追捧； 户型紧凑，功能实用； 投资收益，可攻可守，风险
17、最小；,实用主义,原创设计精髓：“把自然搬回家” 。 通过景观立体化，在有限空间还原大自然形貌，丰富人们对景致的视觉感受。,坡地别墅,精致小独栋别墅 享受360度采光标准 L型错拼布局，单栋独立性、私密性更强 多重院落，大小有别，高低不同 多露台设计，更富于空间和细节变化 强调场景式坡地、台地景观 。,环境优美，空气清新，富氧源地。 属于成都周边罕见的坡地与台地高差地区。 坡地式立体园林设计，使景观高低错落，呼应有致 。 水系密布，拥有规划中的千亩牧山湖。,坡地立体景观,牧山湖片区大规模开发，配套成熟： 总规划约6210亩；其中建设用地约2210亩，体育公园、商业及旅游休闲等基础 设施用地约4
18、000亩，建设周期约5年。 本项目将打造别具韵味的欧洲风情小镇，分为滨水休闲区、宗教文化区、商务度 假区、体育公园区、生态居住区五大功能区。 本项目配套设施完善（规划中） 小区会所： 恒温泳池、健身房、咖啡厅、红酒吧/雪茄房等。 园区配套（四大类） A、欧洲风情小街：超市、精品菜市、SPA馆、风情酒店、咖啡馆等。 B、教育及健康配套：幼儿园、小学、社区医院等。 C、体育设施：网球场、游泳池、高尔夫练习场、山林骑游道、滑草场等。 D、教堂及美术馆：提供西式婚礼、艺术展览等。,成熟生活配套,置信生活方式10年沉淀，更具人性关爱； 贴心物管，智能化系统 ，提供24小时管家式服务；,升级版置信生活方式
19、,PART 3 理想的人生,理想的山,理想的人居,理想的 人 生,每个人心中都有一座山,见山而喜,入山而居,居山不在山,牧山丽景，以城市山居实现你的理想人生,对于成都而言，作为西南首席别墅群的牧马山，无疑是每个人心底最理想的的那座山；对于牧山丽景的业主而言，精致的独栋别墅，立体美丽的坡地景观，成熟而完备的生活配套，升级版的置信生活方式，都使得城市山居生活充满迷人的魅力。在牧山丽景，你度过的每一天，都是在实现着理想人生！,每个人心中都有一座山,严格说来，牧山，不能称之为山，是被科学定义为：坡度较缓，连绵不断的低缓山丘，海拔大致在500米以下，相对高度一般不超过200米。但我依然称它们为山，因为这
20、是我们第一次，用山的角度看人居，用山的视野看人生。所以，人居与山的关系就有了新的定位那是充满趣味，尊重自然的居住理想。 我们每个人的心中都有自己的一座山。这座山耸立为岳也罢，隆起叫陵也好，只要它属于自己。在牧山丽景，我们找到了心中的那座山。,见山而喜入山而居居山不在山,三句话道出了人生中有关山的三重境界。 第一重：见山而喜，闻水而乐。这是每个人都会有的真情流露。青山绿水意味着风光无限，美景所带来的视觉享受，足以引发内心的狂喜。所以古人有云：醉翁之意不在酒，在乎山水之间也。,见山而喜入山而居居山不在山,第二重：入山而居。随着都市生活节奏的加快，环境的喧嚣，人们开始重新审视居住环境对身心健康产生的
21、影响，山居尤其是交通便捷、离尘不离城的城市山居，越来越受到成功人士的青睐。购置山居别墅，家住富氧源地，居高而临下，意味着健康、地位、荣耀人生。2007年，正是成都人的城市山居年。,见山而喜入山而居居山不在山,第三重：居山不在山。实乃山居生活的理想境界。作为社会精英阶层，对世事敏锐的洞察力决定了这个群体对于生活的体验，早已超越了普通的认知层面。山的博大精深，山的跌宕起伏，山的连绵不绝，在每个居山者的心中产生的决不会是相同的感悟。此中有真意，欲辨已忘言。也许古人的居山而忘山，才是“山的理想人生” 最深刻的注脚。,NO.6 户外广告布点建议,户外广告,道路沿线广告,户外广告,道路沿线广告,NO.6 公交站点建议,公交站台 广告线路,重点覆盖区域： 紫荆神仙树片区； 棕北领事馆片区； 滨江路； 草堂浣花片区； 市中心； 人民南路沿线,NO.7 项目网站建议,网站可设置的板块有： 首页Flash动画 牧山湖旅游产业带 新闻中心 项目概况 区域交通 产品解读 实景拍摄 网上选购 楼书鉴赏 业主论坛,另外，还可以设置网站间的相互链接，链接到置信集团公司网站、新津公众信息网、花园镇政府网、焦点房产网、搜房网、中国别墅网、贵人网等。,