策源精品-上海百联桥梓湾营销策划报告.ppt

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1、报告框架,1、商圈分析 1）青浦商业概况 2）商圈分布图 3）主要商圈比较 4）本案商圈分析 2、价格分析 1）在售项目美高嘉年华 2）在售项目港隆广场,3）在售项目荷景苑 4）街铺租金 3、销售策略 1）租售比例的确定 2）租售方式的确定 3）销售价格建议 4）销售进程,价格与销售篇,1、产品研究 1） SWOT分析 2）消费者研究 3）产品定位 2、业态建议 1）商家、业种建议 2）分布建议 3、形象定位 1）卖点群分析,2）整体形象构建 4、推广策略 1）推广课题研究 2）推广渠道 3）整体推广策略 5、推广方式 1）行销网络 2）SP活动设计 6、VI系统设计,定位与推广篇,价格与销售

2、篇,1、商圈分析 1）青浦商业概况 2）商圈分布图 3）主要商圈比较 4）本案商圈分析 2、价格分析 1）在售项目 美高嘉年华 2）在售项目 港隆广场 3）在售项目 荷景苑 4）街铺租金 3、销售策略 1）租售比例确定 2）租售方式确定 3）销售价格建议 4）销售进程,青浦老城商业布局 目前青浦商业布局呈现以新、老两汽车站所在地为核心向四周辐射，整体商业氛围由西向东迁移的特征。 老汽车站位于公园路青安路位置，新汽车站位于城中北路盈港路附近，青浦的两个大卖场分别位于两地。 城中东路、南路路口位置为老城传统的地理中心位置，也分布有一定体量的商业，但由于青浦西向的城市化进程，这里的发展有放缓的趋势。

3、 目前各个商圈的商业体量及影响力都有限，由于缺乏足够的规模及吸引力，青浦当地居民对消费的地域选择有一定的随意性。,价格与销售篇,1、商圈分析 1）青浦商业概况 2）商圈分布图 3）主要商圈比较 4）本案商圈分析 2、价格分析 1）在售项目 美高嘉年华 2）在售项目 港隆广场 3）在售项目 荷景苑 4）街铺租金 3、销售策略 1）租售比例确定 2）租售方式确定 3）销售价格建议 4）销售进程,青浦主要商圈分布,价格与销售篇,1、商圈分析 1）青浦商业概况 2）商圈分布图 3）主要商圈比较 4）本案商圈分析 2、价格分析 1）在售项目 美高嘉年华 2）在售项目 港隆广场 3）在售项目 荷景苑 4）

4、街铺租金 3、销售策略 1）租售比例确定 2）租售方式确定 3）销售价格建议 4）销售进程,主要商圈比较,价格与销售篇,1、商圈分析 1）青浦商业概况 2）商圈分布图 3）主要商圈比较 4）本案商圈分析 2、价格分析 1）在售项目 美高嘉年华 2）在售项目 港隆广场 3）在售项目 荷景苑 4）街铺租金 3、销售策略 1）租售比例确定 2）租售方式确定 3）销售价格建议 4）销售进程,本案商圈分析 本案位于公园路城中北路，东北向紧邻护城河，恰好位于老汽车站和城中东路南路路口位置的中间地段。 本案地块南侧为绿地，北靠三元路和护城河，西向为青浦宾馆，东则为青浦城隍庙和曲水园。再加上本案处于建设期间，

5、这使得目前周边缺乏商铺，客观上阻隔了东部和南部两个地区人流的往来和商业氛围的延伸。 待本案建成后，由于独特的位置和巨大的影响力，将能够把两侧的商圈连接起来，并成为商圈新的商业中心。,价格与销售篇,1、商圈分析 1）青浦商业概况 2）商圈分布图 3）主要商圈比较 4）本案商圈分析 2、价格分析 1）在售项目 美高嘉年华 2）在售项目 港隆广场 3）在售项目 荷景苑 4）街铺租金 3、销售策略 1）租售比例确定 2）租售方式确定 3）销售价格建议 4）销售进程,美高嘉年华 由于商业地产起步较晚，青浦老城内可售的商铺项目不多，美高嘉年华项目位于老汽车站位置，是少数位于老城中心位置的商业项目，因此是本

6、案的一个很重要的参考项目。,项目简介 地址：青浦镇青安路101号等（近公园路，青浦老车站旁） 总面积：8,040m2 开盘时间：2004年9月 商业形态：街铺 现状：部分开业,价格与销售篇,1、商圈分析 1）青浦商业概况 2）商圈分布图 3）主要商圈比较 4）本案商圈分析 2、价格分析 1）在售项目 美高嘉年华 2）在售项目 港隆广场 3）在售项目 荷景苑 4）街铺租金 3、销售策略 1）租售比例确定 2）租售方式确定 3）销售价格建议 4）销售进程,项目现状 一层大部分已开业，少数处于内部装修阶段；二层部分开业；三四层目前空置。,主要入驻商家： 麦当劳、德克士、X特步专卖、CAPTAINO专

7、卖、好伦哥、金石盟钻石、金狐狸、八番面屋,价格与销售篇,1、商圈分析 1）青浦商业概况 2）商圈分布图 3）主要商圈比较 4）本案商圈分析 2、价格分析 1）在售项目 美高嘉年华 2）在售项目 港隆广场 3）在售项目 荷景苑 4）街铺租金 3、销售策略 1）租售比例确定 2）租售方式确定 3）销售价格建议 4）销售进程,销售情况 售价：成交价范围6,00030,000元/m2，成交均价21,544元/m2 商铺楼层、单套面积及销售情况,价格与销售篇,1、商圈分析 1）青浦商业概况 2）商圈分布图 3）主要商圈比较 4）本案商圈分析 2、价格分析 1）在售项目 美高嘉年华 2）在售项目 港隆广场

8、 3）在售项目 荷景苑 4）街铺租金 3、销售策略 1）租售比例确定 2）租售方式确定 3）销售价格建议 4）销售进程,项目小结 该项目位于青浦老汽车站位置，人流量大，地段优势获得当地消费者以及投资者的认同。 招商对象：中西餐、大型海鲜酒楼、茶艺、酒吧、迪厅、KTV、美容美发、SPA健身。 项目以双层商铺为主，主力面积110170m2，有少量单层小面积和34层大面积单元。 该项目是目前青浦老城内价格最高的商铺项目，已售均价21,544元/m2，推算12层小面积单元售价在2.53万元/m2 。 销售情况良好，2004年9月至2005年3月的半年时间内，共完成销售16套，目前主力铺型已基本售完。

9、目前剩余的商铺为2套单层21m2，3套大面积，及1套两层商铺。大面积单元主要由于总价过高，而小面积单元则是单价过高，6.8万元/m2的报价让大多数投资者望而却步。,价格与销售篇,1、商圈分析 1）青浦商业概况 2）商圈分布图 3）主要商圈比较 4）本案商圈分析 2、价格分析 1）在售项目 美高嘉年华 2）在售项目 港隆广场 3）在售项目 荷景苑 4）街铺租金 3、销售策略 1）租售比例确定 2）租售方式确定 3）销售价格建议 4）销售进程,港隆广场（好美家） 项目地址：青浦镇盈港路499弄 （世纪联华旁） 总建面积：22,814m2 销售总面积：1.5万m2 开盘时间：2005年1月 项目共3

10、层，目前在售的为12层商铺。3层计划作整层餐饮经营。 商场内商铺采取售后返租的模式，没有实体分割，包租9年，年回报率税前8（前三年回报一次性返还，抵扣总售价） 。好美家入驻并已开始营业，包租期间小业主没有经营权。 商场外侧有少量沿街商铺可自营。,价格与销售篇,1、商圈分析 1）青浦商业概况 2）商圈分布图 3）主要商圈比较 4）本案商圈分析 2、价格分析 1）在售项目 美高嘉年华 2）在售项目 港隆广场 3）在售项目 荷景苑 4）街铺租金 3、销售策略 1）租售比例确定 2）租售方式确定 3）销售价格建议 4）销售进程,销售情况 单套面积：3989m2 报价：商场内一楼门口位置2.38万元/m

11、2，内部1.8万元/m2 ； 二楼1.6万元/m2；东侧沿街2.88万元/m2（可自营） 成交价：13,88827,425元/m2，均价18,879元/m2 已售面积：6,124 m2 销售率：41（一层55，二层30）,项目小结 港隆广场位于青浦老城北部，近青浦新汽车站，紧靠世纪联华大卖场。地区交通便利，人流密集，商业发展潜力大。 1.6万2.38万元/m2的售价对于该地段来说并不高，然而目前仅41的销售率并不理想。这主要是由于项目缺乏实体分割，投资者产生了较大的心理抗性。,价格与销售篇,1、商圈分析 1）青浦商业概况 2）商圈分布图 3）主要商圈比较 4）本案商圈分析 2、价格分析 1）在

12、售项目 美高嘉年华 2）在售项目 港隆广场 3）在售项目 荷景苑 4）街铺租金 3、销售策略 1）租售比例确定 2）租售方式确定 3）销售价格建议 4）销售进程,荷景苑 地址：青安路308号（沙埭浜路口，公园路以北400米） 商业面积：4,348m2 商业形态：街铺 套数：14套（3套沿青安路，11套沿沙埭浜路） 楼层：12层、13层、14层 开盘时间：2004年12月 销售报价：青安路沿街1.8万元/m2 ，沙埭浜路沿街1.6万元/m2,价格与销售篇,1、商圈分析 1）青浦商业概况 2）商圈分布图 3）主要商圈比较 4）本案商圈分析 2、价格分析 1）在售项目 美高嘉年华 2）在售项目 港隆

13、广场 3）在售项目 荷景苑 4）街铺租金 3、销售策略 1）租售比例确定 2）租售方式确定 3）销售价格建议 4）销售进程,销售情况,成交价：12,000元/m216,200元/m2 ，均价13,676元/m2,价格与销售篇,1、商圈分析 1）青浦商业概况 2）商圈分布图 3）主要商圈比较 4）本案商圈分析 2、价格分析 1）在售项目 美高嘉年华 2）在售项目 港隆广场 3）在售项目 荷景苑 4）街铺租金 3、销售策略 1）租售比例确定 2）租售方式确定 3）销售价格建议 4）销售进程,项目小结 目前成交商铺类型以13层为主，另有1套14层及3套12层成交，根据1.2万1.62万元/m2的成交

14、价范围及13,676元/m2的均价推算，商铺底层和二层价格应分别为2万元/m2和1.2万元/m2。 从该项目来看，投资者并无盲目追逐小面积商铺的趋势，1,000m2以上，多楼层的单元依然能够获得一些投资者的认同。,价格与销售篇,1、商圈分析 1）青浦商业概况 2）商圈分布图 3）主要商圈比较 4）本案商圈分析 2、价格分析 1）在售项目 美高嘉年华 2）在售项目 港隆广场 3）在售项目 荷景苑 4）街铺租金 3、销售策略 1）租售比例确定 2）租售方式确定 3）销售价格建议 4）销售进程,街铺租金水平,价格与销售篇,1、商圈分析 1）青浦商业概况 2）商圈分布图 3）主要商圈比较 4）本案商圈

15、分析 2、价格分析 1）在售项目 美高嘉年华 2）在售项目 港隆广场 3）在售项目 荷景苑 4）街铺租金 3、销售策略 1）租售比例确定 2）租售方式确定 3）销售价格建议 4）销售进程,街铺租金分析 上述数据代表的是区域内街铺的租金水平，而街铺在建筑形态、得房率、商业价值等方面与本案有一定区别，因此这些租金数据不作为本案价格预测的直接依据，仅作参考。 表内租金价格代表了区域内主流的街铺租金水平，少数由于特殊情况导致租金过高或过低的个案不在数据中反映。,价格与销售篇,1、商圈分析 1）青浦商业概况 2）商圈分布图 3）主要商圈比较 4）本案商圈分析 2、价格分析 1）在售项目 美高嘉年华 2）

16、在售项目 港隆广场 3）在售项目 荷景苑 4）街铺租金 3、销售策略 1）租售比例确定 2）租售方式确定 3）销售价格建议 4）销售进程,A1-约1700平方米,A2-约2360平方米,C-约4156平方米,B-约15000平方米 其中：1F约6320平方米 2F：约5000平方米,E-约5042平方米,D-约17135平方米,价格与销售篇,1、商圈分析 1）青浦商业概况 2）商圈分布图 3）主要商圈比较 4）本案商圈分析 2、价格分析 1）在售项目 美高嘉年华 2）在售项目 港隆广场 3）在售项目 荷景苑 4）街铺租金 3、销售策略 1）租售比例确定 2）租售方式确定 3）销售价格建议 4）

17、销售进程,价格与销售篇,1、商圈分析 1）青浦商业概况 2）商圈分布图 3）主要商圈比较 4）本案商圈分析 2、价格分析 1）在售项目 美高嘉年华 2）在售项目 港隆广场 3）在售项目 荷景苑 4）街铺租金 3、销售策略 1）租售比例确定 2）租售方式确定 3）销售价格建议 4）销售进程,从物业自身角度,本项目A1、B区的12层、C区相对适合于出售，其余面积适合于出租,从项目经营角度,发展商持有一部分物业，尤其是主力店的物业持有，有利于商场今后的运营管理的,*此面积为估算面积,价格与销售篇,1、商圈分析 1）青浦商业概况 2）商圈分布图 3）主要商圈比较 4）本案商圈分析 2、价格分析 1）在

18、售项目 美高嘉年华 2）在售项目 港隆广场 3）在售项目 荷景苑 4）街铺租金 3、销售策略 1）租售比例确定 2）租售方式确定 3）销售价格建议 4）销售进程,商铺销售有利于发展商快速回收投资，实现盈利。但是，商铺销售同样面临着众多问题，尤其是商场的经营管理，全部出售不利于发展商/管理公司对于商场整体的控制，对于本项目在青浦区的地位及期望而言，本项目需要取得投资回报以及商场经营管理的“双赢”.,在本项目制定了租售比例后，对于本项目出售部分采取何种方式是目前需要考虑的首要因素。目前，出售型商铺普遍采取的营销方式主要包括： 1）纯销售，即发展商销售商铺后，由小业主自行处置 2）带租约出售，即发展

19、商先实行招商，商铺连同租约一起销售与投资者 3）售后返租，即发展商统一招商管理，承诺投资客固定的回报率,价格与销售篇,1、商圈分析 1）青浦商业概况 2）商圈分布图 3）主要商圈比较 4）本案商圈分析 2、价格分析 1）在售项目 美高嘉年华 2）在售项目 港隆广场 3）在售项目 荷景苑 4）街铺租金 3、销售策略 1）租售比例确定 2）租售方式确定 3）销售价格建议 4）销售进程,价格与销售篇,1、商圈分析 1）青浦商业概况 2）商圈分布图 3）主要商圈比较 4）本案商圈分析 2、价格分析 1）在售项目 美高嘉年华 2）在售项目 港隆广场 3）在售项目 荷景苑 4）街铺租金 3、销售策略 1）

20、租售比例确定 2）租售方式确定 3）销售价格建议 4）销售进程,参考案例,金桥生活广场 地址：金高路近巨峰路 交房时间：2004年4月 商业总面积：3万m2 商铺主力面积：70120m2 售价：开盘时报价1万1.2万元/m2 目前二手商铺报价8,00014,000元/m2 租金：目前报价11.8元/m2天,金桥生活广场位于浦东金桥地区，紧邻金桥易初莲花和好美家，是由多幢2层独立建筑组成的集中式的商业广场。得益于区位以及当时的房地产市场形式，项目开盘销售良好。但商场由小业主自由招商，加之商场没有相应的经营管理公司，该项目出租率不足5，目前处于停歇状态。,价格与销售篇,1、商圈分析 1）青浦商业概

21、况 2）商圈分布图 3）主要商圈比较 4）本案商圈分析 2、价格分析 1）在售项目 美高嘉年华 2）在售项目 港隆广场 3）在售项目 荷景苑 4）街铺租金 3、销售策略 1）租售比例确定 2）租售方式确定 3）销售价格建议 4）销售进程,证大大拇指广场 地址：迎春路869号（芳甸路） 开业时间：2005年7月 商业总面积：11万m2 商铺主力面积：100800m2 成交价：4.2万6.9万元/m2 均价约55000元/m2 租金：餐饮8-12元/m2天，休闲8-12元/m2天，零售业15元/m2天 （注：以上为100m2铺位的租金范围）,大拇指广场位于浦东联洋地区，是集购物、美食、休闲、娱乐为

22、一体的综合性主题广场。项目采取先招商，再出售的模式。已招商成功的商铺带租约销售，包租10年，回报率前5年7（税前），后5年7利润的50。未出租的商铺售后可自营。由于发展商对于项目未来持乐观态度，并不急于销售，加之受房地产形式的影响以及该商铺售价过高，目前实际销售率约为20。,参考案例,价格与销售篇,1、商圈分析 1）青浦商业概况 2）商圈分布图 3）主要商圈比较 4）本案商圈分析 2、价格分析 1）在售项目 美高嘉年华 2）在售项目 港隆广场 3）在售项目 荷景苑 4）街铺租金 3、销售策略 1）租售比例确定 2）租售方式确定 3）销售价格建议 4）销售进程,纯销售,带租约销售,售后返租,作为

23、青浦区重点项目，商场的运营成功至关重要，而纯出售方式将非常不利于发展商/管理公司对商铺的控制 不利于项目的价值的进一步挖掘,需要采取先租赁后销售的方式，营销周期过长 由于本项目招商将注重品牌，商铺将产生一铺一价的局面，对于销售难度较大 发展商/管理公司今后对商场的控制力差,本项目已经成功的引进了几家主力店，招商的成功对于销售的帮助勿庸置疑。本项目应该充分利用这一优势 发展商/百联集团/青浦政府强强联手，有能力做好经营管理,不适合,不适合,推荐采用,价格与销售篇,1、商圈分析 1）青浦商业概况 2）商圈分布图 3）主要商圈比较 4）本案商圈分析 2、价格分析 1）在售项目 美高嘉年华 2）在售项

24、目 港隆广场 3）在售项目 荷景苑 4）街铺租金 3、销售策略 1）租售比例确定 2）租售方式确定 3）销售价格建议 4）销售进程,整体出售,1楼连2楼 1级区域,1楼 1级区域 ，2楼 2级区域,1楼 2级区域 ，2楼 3级区域,1楼 3级区域 ，2楼 4级区域,1楼连2楼 3级区域,所有3楼均为4级区域,价格与销售篇,1、商圈分析 1）青浦商业概况 2）商圈分布图 3）主要商圈比较 4）本案商圈分析 2、价格分析 1）在售项目 美高嘉年华 2）在售项目 港隆广场 3）在售项目 荷景苑 4）街铺租金 3、销售策略 1）租售比例确定 2）租售方式确定 3）销售价格建议 4）销售进程,本项目当前

25、租金水平：,本项目已经成功的引进了数家目标商家，因此本项目拟定的租金水平是非常符合市场实际状况的，可以作为制定商铺售价的依据之一。,价格与销售篇,1、商圈分析 1）青浦商业概况 2）商圈分布图 3）主要商圈比较 4）本案商圈分析 2、价格分析 1）在售项目 美高嘉年华 2）在售项目 港隆广场 3）在售项目 荷景苑 4）街铺租金 3、销售策略 1）租售比例确定 2）租售方式确定 3）销售价格建议 4）销售进程,根据本项目的租金水平，我们从租金出发，对商铺在这一租金水平下的价值进行估算。 本项目建议采取售后返租的模式推广，就目前商铺市场的普遍采取的售后返租率，大约在7.5左右，包括税金。,平均价格

26、：15760元/平方米 平均租金：3.24/平方米/天,*B区的租金按实际面积计算，其他租金售价全部按照建筑面积，B区实用率按53计算。,价格与销售篇,1、商圈分析 1）青浦商业概况 2）商圈分布图 3）主要商圈比较 4）本案商圈分析 2、价格分析 1）在售项目 美高嘉年华 2）在售项目 港隆广场 3）在售项目 荷景苑 4）街铺租金 3、销售策略 1）租售比例确定 2）租售方式确定 3）销售价格建议 4）销售进程,15760元的单价指的是本项目A1区、B区一层二层、C区在当前3.24/平方米/天的实际租金下，为实现投资者不低于税前7.5的投资回报率而拟定的商铺销售价格。从理论上讲，如果本项目不

27、采取售后返租的形式保证投资者的回报率，那么商铺的实际销售价格如果超过15760元/平方米，很难吸引投资者购买。,我们建议本项目采取售后返租形式，保证投资者税前7.5的回报率，返租期设定为5年。,5年的经营时间足以使本项目进入成熟期 降低发展商/管理公司返租的风险，5年之后小业主可以委托管理公司继续经营，自负盈亏 给予投资者更大的投资利润空间以增加其购买兴趣,采取5年售后返租，当前商铺售价可以包含未来3年的商铺的增值部分，而所谓商铺的增值，实际上是商铺的租金的增长。 本项目从地理位置、建筑结构、招商经营、发展商/管理公司的实力以及当地政府的重视程度，相信实现商铺增值毫无疑问。,根据上海市场租金年

28、增长率的一般水平，我们估计未来5年，本项目的租金年增长率约为4，以此我们进行计算：,价格与销售篇,1、商圈分析 1）青浦商业概况 2）商圈分布图 3）主要商圈比较 4）本案商圈分析 2、价格分析 1）在售项目 美高嘉年华 2）在售项目 港隆广场 3）在售项目 荷景苑 4）街铺租金 3、销售策略 1）租售比例确定 2）租售方式确定 3）销售价格建议 4）销售进程,价格与销售篇,1、商圈分析 1）青浦商业概况 2）商圈分布图 3）主要商圈比较 4）本案商圈分析 2、价格分析 1）在售项目 美高嘉年华 2）在售项目 港隆广场 3）在售项目 荷景苑 4）街铺租金 3、销售策略 1）租售比例确定 2）租

29、售方式确定 3）销售价格建议 4）销售进程,如果本项目均价17711元，即经营3年后商铺的出租价值，返租结束后实际投资回报率为8.1，并逐年递增，相信对投资客户具有一定的吸引力。,我们建议： 本项目的A1区、B区12层、C区的销售均价在 1750018000元左右,价格与销售篇,1、商圈分析 1）青浦商业概况 2）商圈分布图 3）主要商圈比较 4）本案商圈分析 2、价格分析 1）在售项目 美高嘉年华 2）在售项目 港隆广场 3）在售项目 荷景苑 4）街铺租金 3、销售策略 1）租售比例确定 2）租售方式确定 3）销售价格建议 4）销售进程,本商场A2区，B区3层，D区，E区均为大面积租赁单元，

30、出售难度大。对于此类商铺，建议采取租赁方式，长期持有，作为发展商稳定的收益，同时，优良资产也有利于今后银行融资。 在出售A1,B区12层，C区的同时，也将为A2区，B区3层，D区，E区寻找大型投资客户。 其中A2区规划为会所，适合于个人投资者以及最终用户购买； B区3层规划为大型中餐厅，适合于个人投资者以及投资公司购买； D区规划为百货公司及商场，适合于投资银行、基金等专业投资机构购买； E区规划为家电卖场，适合于投资公司以及专业投资机构购买。 由于以上商铺客户租赁面积大，签约时间较长，租金的增长率将低于其余小面积商铺，但商家的稳定性强，信用较高，对于一些长线投资者以及投资机构有一定吸引力,价

31、格与销售篇,1、商圈分析 1）青浦商业概况 2）商圈分布图 3）主要商圈比较 4）本案商圈分析 2、价格分析 1）在售项目 美高嘉年华 2）在售项目 港隆广场 3）在售项目 荷景苑 4）街铺租金 3、销售策略 1）租售比例确定 2）租售方式确定 3）销售价格建议 4）销售进程,针对不同目标投资人的一般需求，我们采取不同的投资率：,以上单元根据租金收益计算售价，带租约销售，不进行返租,价格与销售篇,1、商圈分析 1）青浦商业概况 2）商圈分布图 3）主要商圈比较 4）本案商圈分析 2、价格分析 1）在售项目 美高嘉年华 2）在售项目 港隆广场 3）在售项目 荷景苑 4）街铺租金 3、销售策略 1

32、）租售比例确定 2）租售方式确定 3）销售价格建议 4）销售进程,项目全面开业,定位与推广篇,1、产品研究 1） SWOT分析 2）产品定位 3）消费者研究 2、业态建议 1）商家业种建议 2）分布建议 3、形象定位 1）卖点群分析 2）整体形象构建 4、推广策略 1）推广课题研究 2）推广渠道 3）整体推广策略 5、推广方式 1）行销网络 2）SP活动设计 6、VI系统设计,定位与推广篇,1、产品研究 1） SWOT分析 2）产品定位 3）消费者研究 2、业态建议 1）商家业种建议 2）分布建议 3、形象定位 1）卖点群分析 2）整体形象构建 4、推广策略 1）推广课题研究 2）推广渠道 3

33、）整体推广策略 5、推广方式 1）行销网络 2）SP活动设计 6、 VI系统设计,定位与推广篇,1、产品研究 1） SWOT分析 2）产品定位 3）消费者研究 2、业态建议 1）商家业种建议 2）分布建议 3、形象定位 1）卖点群分析 2）整体形象构建 4、推广策略 1）推广课题研究 2）推广渠道 3）整体推广策略 5、推广方式 1）行销网络 2）SP活动设计 6、 VI系统设计,定位策略 利用和创造相结合,定位与推广篇,1、产品研究 1） SWOT分析 2）产品定位 3）消费者研究 2、业态建议 1）商家业种建议 2）分布建议 3、形象定位 1）卖点群分析 2）整体形象构建 4、推广策略 1

34、）推广课题研究 2）推广渠道 3）整体推广策略 5、推广方式 1）行销网络 2）SP活动设计 6、 VI系统设计,新城镇购物中心楷模 青浦首席复合型公园式Shopping Mall,定位与推广篇,1、产品研究 1） SWOT分析 2）产品定位 3）消费者研究 2、业态建议 1）商家业种建议 2）分布建议 3、形象定位 1）卖点群分析 2）整体形象构建 4、推广策略 1）推广课题研究 2）推广渠道 3）整体推广策略 5、推广方式 1）行销网络 2）SP活动设计 6、 VI系统设计,定位与推广篇,1、产品研究 1） SWOT分析 2）产品定位 3）消费者研究 2、业态建议 1）商家业种建议 2）分

35、布建议 3、形象定位 1）卖点群分析 2）整体形象构建 4、推广策略 1）推广课题研究 2）推广渠道 3）整体推广策略 5、推广方式 1）行销网络 2）SP活动设计 6、 VI系统设计,定位与推广篇,1、产品研究 1） SWOT分析 2）产品定位 3）消费者研究 2、业态建议 1）商家业种建议 2）分布建议 3、形象定位 1）卖点群分析 2）整体形象构建 4、推广策略 1）推广课题研究 2）推广渠道 3）整体推广策略 5、推广方式 1）行销网络 2）SP活动设计 6、 VI系统设计,定位与推广篇,1、产品研究 1） SWOT分析 2）产品定位 3）消费者研究 2、业态建议 1）商家业种建议 2

36、）分布建议 3、形象定位 1）卖点群分析 2）整体形象构建 4、推广策略 1）推广课题研究 2）推广渠道 3）整体推广策略 5、推广方式 1）行销网络 2）SP活动设计 6、 VI系统设计,定位与推广篇,1、产品研究 1） SWOT分析 2）产品定位 3）消费者研究 2、业态建议 1）商家业种建议 2）分布建议 3、形象定位 1）卖点群分析 2）整体形象构建 4、推广策略 1）推广课题研究 2）推广渠道 3）整体推广策略 5、推广方式 1）行销网络 2）SP活动设计 6、 VI系统设计,定位与推广篇,1、产品研究 1） SWOT分析 2）产品定位 3）消费者研究 2、业态建议 1）商家业种建议

37、 2）分布建议 3、形象定位 1）卖点群分析 2）整体形象构建 4、推广策略 1）推广课题研究 2）推广渠道 3）整体推广策略 5、推广方式 1）行销网络 2）SP活动设计 6、 VI系统设计,定位与推广篇,1、产品研究 1） SWOT分析 2）产品定位 3）消费者研究 2、业态建议 1）商家业种建议 2）分布建议 3、形象定位 1）卖点群分析 2）整体形象构建 4、推广策略 1）推广课题研究 2）推广渠道 3）整体推广策略 5、推广方式 1）行销网络 2）SP活动设计 6、 VI系统设计,定位与推广篇,1、产品研究 1） SWOT分析 2）产品定位 3）消费者研究 2、业态建议 1）商家业种

38、建议 2）分布建议 3、形象定位 1）卖点群分析 2）整体形象构建 4、推广策略 1）推广课题研究 2）推广渠道 3）整体推广策略 5、推广方式 1）行销网络 2）SP活动设计 6、 VI系统设计,定位与推广篇,1、产品研究 1） SWOT分析 2）产品定位 3）消费者研究 2、业态建议 1）商家业种建议 2）分布建议 3、形象定位 1）卖点群分析 2）整体形象构建 4、推广策略 1）推广课题研究 2）推广渠道 3）整体推广策略 5、推广方式 1）行销网络 2）SP活动设计 6、 VI系统设计,定位与推广篇,1、产品研究 1） SWOT分析 2）产品定位 3）消费者研究 2、业态建议 1）商家

39、业种建议 2）分布建议 3、形象定位 1）卖点群分析 2）整体形象构建 4、推广策略 1）推广课题研究 2）推广渠道 3）整体推广策略 5、推广方式 1）行销网络 2）SP活动设计 6、 VI系统设计,子品牌三（当地范围内推广形象） 青浦顶级一站式时尚消费圈,子品牌一（全国范围内推广形象） 中国首座人文主题购物中心,子品牌二（上海范围内推广形象） 百联旗下首个出售型Shopping Mall,定位与推广篇,1、产品研究 1） SWOT分析 2）产品定位 3）消费者研究 2、业态建议 1）商家业种建议 2）分布建议 3、形象定位 1）卖点群分析 2）整体形象构建 4、推广策略 1）推广课题研究

40、2）推广渠道 3）整体推广策略 5、推广方式 1）行销网络 2）SP活动设计 6、 VI系统设计,考虑到本案是6万平方米的商业大盘，一旦前期无法形成万众注目焦点的话，将会对整案今后销售带来无法估量的损失，这就要求我们必须找到快速积累人气，形成品牌的途径。,快速积累人气，迅速形成品牌,营销课题,通过以上的产品及形象定位，可以看出本案的产品立意高，形象丰富，诉求点众多，诉求对象广泛。因此，本案前期推广过程中的营销课题已经非常明确，即：,定位与推广篇,1、产品研究 1） SWOT分析 2）产品定位 3）消费者研究 2、业态建议 1）商家业种建议 2）分布建议 3、形象定位 1）卖点群分析 2）整体形

41、象构建 4、推广策略 1）推广课题研究 2）推广渠道 3）整体推广策略 5、推广方式 1）行销网络 2）SP活动设计 6、 VI系统设计,第一步，宣传项目的卖点，利用“百联、云湖、桥梓湾、曲水园、东方商厦、国美、马达思班”等具有吸引力的字眼，迅速吸引客户眼球，引发市场关注，从而确立本案在当地首屈一指的地位。,第三步，在整盘形象和概念被初步接受后，通过“低价出击、快速反应、持续走高”的销售手段快速打开市场，积累人气，形成品牌。,战略步骤,定位与推广篇,1、产品研究 1） SWOT分析 2）产品定位 3）消费者研究 2、业态建议 1）商家业种建议 2）分布建议 3、形象定位 1）卖点群分析 2）整

42、体形象构建 4、推广策略 1）推广课题研究 2）推广渠道 3）整体推广策略 5、推广方式 1）行销网络 2）SP活动设计 6、 VI系统设计,推广难点,本案在推广过程中应注意的三大困难,定位与推广篇,1、产品研究 1） SWOT分析 2）产品定位 3）消费者研究 2、业态建议 1）商家业种建议 2）分布建议 3、形象定位 1）卖点群分析 2）整体形象构建 4、推广策略 1）推广课题研究 2）推广渠道 3）整体推广策略 5、推广方式 1）行销网络 2）SP活动设计 6、 VI系统设计,考虑到本案的产品形态为全商业物业，属于投资性较强的产品。同时，考虑到青浦当地的消费容量和水平有限，故本案的推广范

43、围应跳出区域的限制。 另外，本案具有常规项目不具备的独有卖点和品质，在较大的一个市场内都有一定的接受度。并且，策源公司拥有在全国范围推广的先天条件和技术实力。因此，本案的推广范围确定为：,定位与推广篇,1、产品研究 1） SWOT分析 2）产品定位 3）消费者研究 2、业态建议 1）商家业种建议 2）分布建议 3、形象定位 1）卖点群分析 2）整体形象构建 4、推广策略 1）推广课题研究 2）推广渠道 3）整体推广策略 5、推广方式 1）行销网络 2）SP活动设计 6、 VI系统设计,一面尽可能销售，一面全力的招商，搭建起投资者和商家之间的桥梁，通过招商促进销售,推广主力线（NP、楼书、户外广

44、告等） 软文宣传线（新闻、软广告等） SP活动线（各种典礼、招商会等） 政策配合线（寻求政府扶持等）,推广总纲,定位与推广篇,1、产品研究 1） SWOT分析 2）产品定位 3）消费者研究 2、业态建议 1）商家业种建议 2）分布建议 3、形象定位 1）卖点群分析 2）整体形象构建 4、推广策略 1）推广课题研究 2）推广渠道 3）整体推广策略 5、推广方式 1）行销网络 2）SP活动设计 6、 VI系统设计,传播手段,配合以上的推广策略，本案的传播手段分为两个方面：,定位与推广篇,1、产品研究 1） SWOT分析 2）产品定位 3）消费者研究 2、业态建议 1）商家业种建议 2）分布建议 3

45、、形象定位 1）卖点群分析 2）整体形象构建 4、推广策略 1）推广课题研究 2）推广渠道 3）整体推广策略 5、推广方式 1）行销网络 2）SP活动设计 6、 VI系统设计,定位与推广篇,1、产品研究 1） SWOT分析 2）产品定位 3）消费者研究 2、业态建议 1）商家业种建议 2）分布建议 3、形象定位 1）卖点群分析 2）整体形象构建 4、推广策略 1）推广课题研究 2）推广渠道 3）整体推广策略 5、推广方式 1）行销网络 2）SP活动设计 6、 VI系统设计,定位与推广篇,1、产品研究 1） SWOT分析 2）产品定位 3）消费者研究 2、业态建议 1）商家业种建议 2）分布建议

46、 3、形象定位 1）卖点群分析 2）整体形象构建 4、推广策略 1）推广课题研究 2）推广渠道 3）整体推广策略 5、推广方式 1）行销网络 2）SP活动设计 6、 VI系统设计,定位与推广篇,1、产品研究 1） SWOT分析 2）产品定位 3）消费者研究 2、业态建议 1）商家业种建议 2）分布建议 3、形象定位 1）卖点群分析 2）整体形象构建 4、推广策略 1）推广课题研究 2）推广渠道 3）整体推广策略 5、推广方式 1）行销网络 2）SP活动设计 6、 VI系统设计,定位与推广篇,1、产品研究 1） SWOT分析 2）产品定位 3）消费者研究 2、业态建议 1）商家业种建议 2）分布建议 3、形象定位 1）卖点群分析 2）整体形象构建 4、推广策略 1）推广课题研究 2）推广渠道 3）整体推广策略 5、推广方式 1）行销网络 2）SP活动设计 6、 VI系统设计,呈现完毕 谢谢观阅,上海策源置业顾问有限公司 商办事业部,