精品文案-2007年杭州钱江新城写字楼市场专题研究.ppt

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1、杭州钱江新城写字楼市场专题研究,业务中心知识管理部,2009.03.09,Part. 1 杭州写字楼市场概述,Part. 2 钱江新城规划,Part. 3 钱江新城写字楼现状,Part. 4 总结,杭州市写字楼市场目前主要形成了八大板块,目前杭州办公物业主要分布在市区成熟的商圈，主要包括： 黄龙板块 武林板块 庆春/凤起板块 城站板块 文教板块 随着城市的扩张，在传统商圈外正在形成新的写字楼集中区域，主要包括： 钱江新城板块 滨江板块（高新&行政） 萧山行政板块,文教板块,黄龙板块,武林板块,庆春/凤起板块,城站板块,钱江新城,滨江区板块,萧山行政板块,物业配套、档次结合目前的售价/租金可将板

2、块划分为四个层级，钱江新城可划归第一级的底层,黄龙板块,武林板块 庆春板块,城站板块 文教板块,滨江板块 萧山行政板块,平均租金区间 (元/天/m2）,3.5-5,目前售价区间 (元/m2）,3.0-3.5,1.5-2.8,钱江新城,0.8-1.5,20,000-35,000,20,000-30,000,17,000-25,000,10,000-20,000,顶级配置，设备多采用知名品牌原装进口； 多有大堂和室外广场； 注重科技和生态办公； 入住企业行业影响力大，实力雄厚,物业档次,设备多采用知名品牌国内组装； 大堂昭示性一般，无室外广场,落成较早，规划功能落后； 入住企业规模较小,受区域价值

3、局限，客户认知度较低,20000-30000,等级划分,钱江新城将成就杭州写字楼的霸主地位,黄龙短板：定位不清晰,至今年上半年写字楼的存量达历史新高,而去化量无明显上升趋势，未来写字楼市场供大于求。,2004年起写字楼供应超过销售，且逐渐增大，而销售却无明显增加，07年之后供过于求达到顶峰,市场供求,Part. 1 杭州写字楼市场概述,Part. 2 钱江新城规划,Part. 3 钱江新城写字楼现状,Part. 4 总结,钱江新城建设背景：打造杭州中央商务区,构筑大都市新中心,增强中心城市综合竞争力,巩固和提升我市在长江三角洲南翼中心城市的地位。,政府主导型开发模式,2000年，杭州市委、市政

4、府提出了杭州城市“城市东扩，旅游西进，沿江开发、跨江发展”、“东动、西静、南新、北秀、中兴”的战略步骤，即将长期以来形成的以西湖为核心的团状空间形态转变为以钱塘江为轴线的分散组团形态。 钱江新城的建设将使杭州城市格局由“三面云山一面城”演变为“一江春水穿城过”，引领杭州从“西湖时代”走向“钱塘江时代”。,一期,钱江新城总体规划 用地面积21平方公里，分二期滚动开发。,一期用地范围：东临钱塘江,南靠复兴地区,西依秋涛路,北至钱塘江二桥、艮山西路。 二期用地范围：东至和睦港、北至规划中的钱江路、西至钱江二桥、南至钱塘江，总面积5.2平方公里。 紧依钱塘江北岸，距西湖风景区4.5公里、杭州萧山国际机

5、场18公里。,钱江新城核心区规划布局结构为“双轴、双核、两带、七片”，功能定位为杭州城市的中央商务区和政治、经济、文化新中心。,双轴双核：以中央公园、市民中心、杭州大剧院和国际会议中心等文化建筑构成核心区的主轴线，沿富春江路构成核心区以商务、滨河休闲活动功能为主的发展次轴线； 七片：行政办公区、金融办公区、商务办公区、商贸会展区、文化休闲区、商业娱乐综合区和滨江休闲旅游憩区七个片区； 两带：同时两条模型绿带穿插与各片区。,富春江路,区域交通组织：完善的三级交通线路结构,对外：可通过庆春路、瓯江路、解放路、钱江三桥、钱江路等主要交通干道的出入口； 内部：路网内部网线、各区块可以形成内部循环，形成

6、便捷的区域内部交通网络。 楼宇之间：有天桥及地道连接，在楼宇之间形成商业走廊和交通线，同时可以与地铁站点、公交站点相联系。,区域道路框架：两横九纵，富春江路、钱江路、新安江路、灵江路、曹娥江路、椒江路、望江路、庆春路、浦江路、奉化江路和衢江路,区域交通组织：便捷的地铁交通,1号线连接老城中心区与萧山、临平及九堡、下沙等区域，且经过钱江新城核心区与4号线相连； 2号线连接老城区中心区与城西三墩板块、萧山，经过钱江新城核心区边缘。 因此，对钱江新城区域的商业发展而言，地铁的开盘能盘活整个杭州市区与钱江新城的联系，尤其是沿线居民，对区域商业发展的利好不言而喻。,1、方便未来入驻企业及其工作人员的出入

7、，增强入驻的可能性； 2、扩大钱江新城的辐射范围，尤其是增强与城西、城北主要居住区的交通联系，为该区域商业的发展提供消费源，增强区域商业氛围和人气。,钱江新城核心区将形成杭州新的中央商务区，取代黄龙顶级商务圈的地位,开发 重点,2010年,突出行政中心优势 启动总部经济建设 培育现代商务功能,产业龙头导向 重大项目优先 形成高级商务中心,立足杭州凝练特色 服务浙江强化功能 辐射长三角提高国际竞争力,2020年,功能形成期,2015年,功能完善期,功能强化期,功能精练期,主要 任务,2006-2010： 进行基础设施、标志性建筑物及配套建筑的建设，并初步投入使用，形成一定的功能。,2010-20

8、15年：在进行金融、商务功能建设的同时，重点进行高档住宅的开发、金融中心的建设、商业配套及景观设施的建设，完善钱江新城的辅助功能。,2016-2020年： 随着市场经济越来越发挥重大的作用，部分职能会分散出去，同时将进一步强化钱江新城的商务、金融和现代化服务的功能，加强产业的集聚，以满足杭州及周边地区对钱江新城日益增长的商务、金融和现代化服务的需求。,2020年： 要在更大的范围内参与国内、国际竞争，要进一步突出特色，充分利用浙江省的经济势力，促进钱江新城在更大范围内集聚和扩散带动作用。,Part. 1 杭州写字楼市场概述,Part. 2 钱江新城规划,Part. 3 钱江新城写字楼现状,Pa

9、rt. 4 总结,中豪凤起广场,天翔凤起时代大厦,天星龙大厦,元华旺座,三新大厦,新业大厦,采荷嘉业大厦,开泰大厦,森禾商务广场,商住两用区,太和广场,钱江国际商务中心,凤凰城,尚筑MOHO,天元大厦,钱塘.蓝鲸国际,UDC时代大厦,汉嘉国际,迪凯金座,宏程国际大厦,迪凯银座,迪凯国际中心,万象城,钱江新城集中的三大写字楼区块：钱江新城CBD高端写字楼区，商住两用区，配套成熟区域普通写字楼区。,华成国际发展大厦,圣奥中央商务大厦,钱江国际时代广场,浙江财富金融中心,浙江光彩国际中心,中天大厦,尊宝大厦,钱江商务广场,荣安大厦,东杭大厦,中华航空大厦,亚包大厦,瑞晶国际商务中心,滨江新苑写字楼,

10、长城大厦,CBD高端写字楼区,万银国际大厦,成熟区普通写字楼,钱江新城核心区写字楼总体规划,市政文化类建筑48万平方米(含保留10万平方米)； 酒店商业娱乐类建筑120万平方米(含保留7万平方米)； 公寓式办公酒店混合类建筑约90万平方米。 办公建筑面积约457万平方米(含保留38万平方米)；办公建筑比例在54%左右。 规定企业总部自用办公约45万平方米， 专用金融办公约70万平方米， 面向市场写字楼304万平方米 。,政府因素：实行鼓励金融机构和大企业总部入驻的优惠政策。在2010年底前，入驻钱江新城核心区的金融和保险机构总部或省级以上（含省级）地区总部、外资金融和保险机构分支或办事机构、大

11、企业或大企业总部，在核心区建设办公大楼的，对其自用办公房按土地开发补偿费30%的额度予以补助。,规划远景,三桥,。,钱江新城核心区块拟建86幢高档商务写字楼、高星级宾馆。首批引进19家企业集团，将建设26幢高档商务写字楼、宾馆及6个精品住宅区，总开发量达230万平方米。,钱江新城CBD核心写字楼等级划分（规划设计已定项目）,第三梯队,第二梯队,第一梯队,万银国际大厦 华联UDC时代大厦 圣奥中央商务大厦 浙江财富金融中心（258m ）,宏程国际大厦 迪凯国际中心 尊宝大厦 华成国际发展中心 钱江国际时代广场 中华航空大厦,蓝鲸国际 东杭大厦 中天大厦 瑞晶国际商务中心 汉嘉国际,产品有一定亮点

12、： 15米挑高大堂 呼吸式玻璃幕墙（华联） 总裁专属车库、直达电梯独立办公室 直升机停机坪 高层写字楼12.8米大跨度无柱式设计 电梯速度6m/s （圣奥）,同质化严重,Part. 1 杭州写字楼市场概述,Part. 2 钱江新城规划,Part. 3 钱江新城写字楼现状,Part. 4 总结,核心区在售项目情况,周边区入伙项目情况,核心区未售项目情况,周边区在售项目情况,尊宝大厦杭州第一座超高层双子塔,在售项目,尊宝大厦未作任何推广，依靠开发商客户资源消化。,开发商背景： 2004年，良精集团阀门有限公司、红黄蓝集团有限公司、上海康麦斯保健品有限公司、温州东泰房地产开发有限公司、温州市永厦住宅

13、建设有限公司等五家法人五方将共同出资组建 “浙江浙欧置业有限公司”。项目公司注册资金为人民币6000万元（现金）。,项目特点把握客户需求，构建项目卖点 金尊以200-300方面积段为主，简装。以中大型企业为目标客户。 银尊以50-60方面积段为主，精装，酒店式办公，配卫浴、简厨。以小型企业和个人办公为主。 采用5A智能化办公系统和16台国际名牌的高速电梯、11台自动扶梯穿梭运行，极大的满足商业办公需求,08年1月开盘均价15500，成交均价12084，目前基本售罄，剩余大单位对外报价20000起。,入市时机+丰富的客户资源促成热销,迪凯国际中心总部经济孵化器,在售项目,迪凯国际中心 单纯依靠开

14、发商客户资源销售,产品卖点： 五大行领袖-世邦魏理仕全权管理 CBD一线江景 超高层有75%以上的得房率 9.3米挑高豪华大堂独创双门厅双候梯厅 顶层标准直升机停机坪 国际标准5A智能化 1-4层豪华商务配套，整合空中走廊,形象定位迪凯国际中心，让浙商走向500强 价值塑造体验比肩500强的12大商务资本,开发商背景： 迪凯股份有限公司是由30位清华大学EMBA总裁班浙江籍企业家学员和浙江省清华学子总裁经济合作发展促进会的企业家会员，共同以自然人身份出资成立的一家综合性财团型法人企业，公司注册资本金1.5亿元，以贸易物流为基础业务，以泛房地产业为发展支撑。,市场动向（08年6月开盘，开盘均价1

15、2800，已售88套，成交均价10438，现可售40套，31.3%可售，33层以上房源基本未售，现对外报价26000起。）,“同学经济”的经营模式促成销售,总裁谢卿宝：清华学子促进会会长，温州商会副会长，中国企业公民工作委员会副会长。,客户定位： 为满足浙江省清华学子总裁经济合作发展促进会会员企业对高端商务办公场所的需求而量身订做的，是成长性良好的中小企业的总部集聚地。,万银国际大厦总体28万方，分一期、二期开发，一期是万银大厦，二期是写字楼+酒店 。,在售项目,开发商背景： 2006年由浙江万地房产投资集团有限公司、杭州银帝投资有限公司及杭州锦天投资有限公司共同参股成立，合计注册资金7亿元人

16、民币。,产品卖点： 总裁专属车库、直达电梯及独立办公室。 首创高层写字楼12.8米大跨度无柱式设计。 独创10大采光中庭、挑高12-16米阳光电梯厅。 国际标准变频多联+中央空调双系统空调。 超高层鼎级空中商务会所。 1500方挑高15米酒店式豪华大堂、二层空中生态走廊。 16台高速品牌电梯，首创杭州写字楼电梯配比最高标准。 大型地下三层车库（1车位/110m2） 180m2国际标准直升机停机坪。 全球领先新型网络架空地板、网络服务系统五网合一。,万银国际大厦（戴德梁行代理） 以高档产品及创新设计引领CBD写字楼,市场动态：08年7月开盘价格17000，官方统计已售75%，成交均价16884.

17、现对外报价20180.,万银国际大厦 出色的营销获得市场的认可,2008.2.与浙商杂志（浙商理事会）达成战略合作伙伴关系，成立“万银国际浙商财富俱乐部” 。万银大厦顶楼设置为俱乐部会所。,2008.5.人居展高调亮相，用直升机作为形象展示，将浙江经视直播室搬到展厅内。,2008.9.20 举办“柯鲁班对话浙商”美国国际贸易委员会调查办公室主任柯鲁班 (Robert Carpenter)先生应邀出席，各方将共同就“当前中美关系热点问题与未来走势”、“中国企业如何避免反倾销、反补贴”等话题进行对话。,2008.5. “地产风云，浙商演绎”为主题的浙商高峰访谈活动在万银国际展厅隆重举行。解读杭州未

18、来中央商务区钱江新城，畅谈CBD发展前景。,万银国际大厦 拔高形象，掷地有声。,客户定位： 开发之初世界五百强定位目标，但不作为锁定目标，而把浙江以杭州为中心发展型的中间企业作为的目标群体。,蓝鲸国际CBD核心入市最早的写字楼,在售项目,钱塘房产集团有限公司背景： 是一家以房地产开发为主营业务，集房地产开发、矿业和金融投资等产业为一体的大型房地产民营企业。集团创立于1993年，以房地产开发为核心业务,早期曾与绿城集团合作桂花园系列房产和 “九溪玫瑰园”一期。 2000后，先后开发了杭州萧山“时代广场”、“阳光地带”、“嘉华国际商务中心”、“西湖花园”（系列）、 “云栖蝶谷”、“沁园雅舍”、“樱

19、花小筑”，并走出杭城，迈出了跨区域发展的步伐，分别进军合肥、天津、重庆、南京、宁波、南昌等城市，开发了合肥“金色池塘”（一、二期）、天津“凤溪花中城”、宁波“天水家园”、南昌“秀泊经典”等项目。目前集团正在开发的项目有：杭州“蓝鲸国际广场”、“梧桐公寓”、重庆“泰鸿玫瑰湾”、合肥“金色地带（U-TOWN）”等项目。,蓝鲸国际交通银行打包购买,产品卖点： 首踞钱江新城CBD核心; 临江首座,户户江景; 2.7米以上净高层7.8米空中生态office； 挑高13米豪华错层式江景大堂; LOW-E中空玻璃,中央吸尘系统,超强新风系统; 标准层面500平方米到1500平方米;,销售动态： 2007.1

20、0月，成交53套，28340.8方，成交均价15000. 购买方： 交通银行打包购买。,宏程国际大厦,在售项目,宏程国际大厦以较高的性价比取胜,产品卖点： 最小单位建筑面积约375m2，空间可自由组合； 9米超宽柱距，驾驭自由空间； 标准层高3.9米，优化办公空间； 商业空间层高为4.8-5.4米，9米柱网开间； 15米豪华挑高大堂； 采用Low-E低辐射中空夹胶玻璃； 20米直径的标准私人停机坪,市场动态：08年7月开盘，成交均价14614，限制房产（高区为主）占43.5%。对外销售约2. 8万，官方统计已售61%开发商对外称已售85%.目前无房源销售。剩余房源自留出租。,开发商背景： 杭州

21、宏程房地产开发有限公司，是一家以房地产开发为专攻方向的房产企业。目前开发西溪板块的高端住宅项目“溪上凰庭”、“溪上鼎园”和钱江新城的高档写字楼“宏程国际大厦”。,购买客户以原商圈溢出型客户为主,产品分配： 1、作为开发商总部大楼 2、对外销售 3、开发商长期持有作为 租用。 客户定位： 作为企业的总部大楼，引入跟自身企业相关产业的业务单位。,华成国际发展大厦在售的第一高度,在售项目,华成国际发展大厦 产品无特别亮点，低区去化较成功,产品卖点： 为CBD目前在售写字楼中第一高度 钢框架加钢筋混凝土核心筒的混合结构设计使构件截面尺寸明显缩小，得房率大幅提高 功能分区紧凑合理，空间布局清晰有序，各功

22、能部分出入口各自独立互不干扰； 楼宇设备采用国外原装进口电梯及中央空调，并配有自动灭火系统。,开发商背景： 浙江华成控股集团有限公司是一家迅速成长的现代化民营企业集团，集团源于建筑业，2004年集团被评为中国民营企业500强列第148位，主要承建的项目有：上海华东贸易广场、浙江世纪龙建材装饰市场、秦山核电二期工程、晶辉大厦、汽车北站、萧山区政府、歌剧院、颐和花园等大型项目。目前开发的项目有：华成国际发展大厦，华成天地墅园，杭州市人民法院，浙江温岭总商会，临海体育馆等。,目前动态：08年6月开盘均价20000，成交均价17363.一期8-20层已售，整层1318方出售。二期21-30层未开盘，欲

23、准现房销售，均价24000。,钱江新城写字楼销售情况总结,供需:目前在售项目大体量基本成功去化。个别项目高层销售停滞。 价格：10000-18000价格区间成交量较大，高层高价导致难去化，内部客户购买价格较低。 营销：迪凯、尊宝未作营销依靠客户资源消化，成交价低销售良好；万银营销出色，价格较高销售良好,形成的产品梯队：以万银、财富金融中心为首，迪凯、宏程、华成处于第二梯队。 形成了价格梯队：宏程、华成开盘均价最高，迪凯开盘均价最低。 价格上并没有完全市场化：价格和产品不对等，价格制定和开发商客户及入市时间关系较大。,钱江新城CBD写字楼成交客户分析,核心因素：CBD区域价值；写字楼外部形象；交

24、通；硬件设施；,钱江新城CBD写字楼客户渠道总结,Part. 1 杭州写字楼市场概述,Part. 2 钱江新城规划,Part. 3 钱江新城写字楼现状,Part. 4 总结,核心区在售项目情况,周边区入伙项目情况,核心区未售项目情况,周边区在售项目情况,华联UDC时代大厦顶级配置，一流材质，一线江景，中央核心区域,未售项目,产品卖点： 超5A国际智能化标准 LOW-E低辐射中空玻璃 15米挑高大堂 呼吸式玻璃幕墙 网络地板 8+1/栋瑞士迅达电梯 2部观光电梯 水冷分离式中央空调 CBD一线江景 每隔2层设8米高阳光暖房 德国GMP担纲设计 13层高端商务配套 集写字楼、白金酒店、国际公馆于一

25、体的商务综合体,圣奥中央商务大厦百年企业用心打造品质建筑，使用寿命达100年,未售项目,产品卖点： 超5A国际智能化标准 百叶系统、遮阳卷帘系统 LED泛光系统、光线数据技术 10.8米挑高大堂 双层中空LOW-E玻璃幕墙 瑞士迅达电梯 美国进口特灵空调 采用高标号混凝土、高等级钢材，加大钢筋保护层厚度，大厦使用寿命达百年。,浙江财富金融中心集甲级智能办公和商业于一体的综合大楼,未售项目,产品卖点： 紧邻市民中心 杭州建筑规划中最高建筑，258米 风机盘管式空调系统 2栋楼顶部设有直升机停机坪 设有一个大型地下停车库 美国约翰波特曼设计 采用倾斜的屋顶 大型商业配套,中华航空大厦资源配属优质的

26、航空主题甲级写字楼,未售项目,产品卖点： 金属型材+玻璃幕墙 遮阳系统 VRV中央空调+柜式空调机组 6000m2商业广场，63000m2森林公园 引进“空港经济”主题 128-200m2小户型，可自由组合,钱江国际时代广场“商务”主题，打造成为集办公、休闲、娱乐为一体的城市综合体项目,未售项目,产品卖点： 后现代结构主义幕墙 分户中央空调 德国GMP担纲设计 富有时尚和现代感的立面效果 大型商务、商业配套 地铁站直达大楼,华立瑞晶国际商务中心 新古典主义风采,未售项目,产品卖点： 干挂陶瓷板与玻璃幕墙 风机盘管式中央空调 新风系统 3.55m标准层高 12部高档高速电梯 5A国际智能化标准

27、新古典主义建筑风格 200m2小户型分割，可自由组合,其他未售项目总括,典主义,典主义,供应量大，供应时间集中： 未来区域总供应量将达200万方，预计上市时间集中在2009年下半年。片区内写字楼未售项目居多，受淡市影响，多数楼盘开发商处于观望状态，开盘时间不明确，一再拖延。 产品同质化严重： 产品都具有光鲜的外立面，内部配置除个别具有特别亮点外，普遍相仿，皆具备国际甲级5A智能化标准，中央空调、新风系统、高档电梯。 企业总部入驻，引导相关产业： 大量企业总部入驻钱江新城CBD区域。受开发企业产业链影响，写字楼具备相关产业功能：如航空大厦、圣奥中央商务大厦,未售项目小结,Part. 1 杭州写字

28、楼市场概述,Part. 2 钱江新城规划,Part. 3 钱江新城写字楼现状,Part. 4 总结,核心区在售项目情况,周边区入伙项目情况,核心区未售项目情况,周边区在售项目情况,太和广场四桥边成熟地段高档写字楼,在售项目,优势： 品牌开发商； 四桥门户位置； 四桥第一商务体量，总建面20万方，首座甲级写字楼，复合功能新城商务组团 ； 精装修标准交付； 32部世界名牌电梯； 约克YK/YS空调系统 江景资源； 劣势： 最小户型面积也有300多方；,开发商背景： 浙江金纬房地产开发有限公司（原浙江省轻工业厅下属企业）成立于1992年10月。1999年3月，公司顺利完成内部股份制改造，成为浙江省赞

29、成集团有限公司控股子公司，具有国家建设部颁发的城市综合开发一级资质。 浙江省赞成集团有限公司是由原浙江省轻工业厅转体而来的多元投资主体的现代企业集团，资产总额42亿，净资产5亿元，2007年实现销售收入28亿元，利润2.6亿元。 浙江省赞成集团有限公司所属的14家控股子公司、1家参股子公司，形成了以房地产开发为主业，工业、国内外商贸业及宾馆服务业等多种产业门类共同发展的产业体系。,赞成集团实力雄厚，打造四桥边首席甲级精装修写字楼,近期成交面积持续走低，09年仅成交4套，主要集中在小面积户型，开盘七个月，成交率仅20%,2007-09-17一期写字楼开盘，共185套， 已售155套； 2007-

30、12-22 二期住宅和商业开盘，共9套， 已售3套； 2008-08-01 三期写字楼开盘，共156套，已售32套； 目前低层均价价格1.6万/m2； 高层均价1.8-2.1万/m2； 折扣优惠有待商榷；,太和广场大部分为自用型客户，目前成交客户主要为自动上门的小面积客户,客户分为三类： 商洽购买整栋大楼的某集团； 整层购买的大公司：律师事务所、外贸公司等； 零散客户；,钱江国际商务中心商务综合体 产品无亮点，整体档次不高,在售项目,优势： 地理位置优越； 紧邻高档小区，配套成熟，生活便利； 商务综合体，多种物业丰富存在； 小面积写字楼项目，户型分割40-120方； 部迅速豪华电 梯、一部群房

31、专用电梯 层中央空调，层室内中央空调 劣势： 项目物业类型较多，导致整体档次不高；,开发商背景： 杭州休士卡纳房产开发有限公司成立于2002年9月，由杭州复兴建设集团有限公司和美国奥伦斯企业公司投资组建的中外合资企业。注册资本500万美元。 目前公司开发项目位于杭州市上城区复兴凤凰城17-3号地块酒店式商务综合楼，项目占地面积7200平方米，总建筑面积32400平方米，项目总投资1500万美元。 杭州复兴建设集团有限公司组建于1998年（前身为杭州外滩发展有限公司，成立于1993年），承担着杭州建国以来最大的复兴地区旧城改造、开发建设项目。,开发商具有丰富的旧城改造经验 写字楼面积段较小是其主

32、要优势,成交情况不佳，写字楼均价1.3万/m2，成交率仅23%,2008-01-19钱江国际商务中心 开盘，共推出435套，写字楼219套，已售51套，销售率23%； 目前均价1.3万/m2，一次性95，按揭97； 1-4层为配套商业； 5-9层为酒店； 10-18层为写字楼；原先考虑也做酒店，后考虑到体量过大改为写字楼； 19-22层为平层公寓，面积从30多方到120方，层高为3.3m，6梯18户，产权为50年； 23-26层为LOFT公寓，面积从50多方-120房，层高5.1m，6梯16户，产权50年； 平层公寓和LOFT公寓均为精装修，其他为毛坯,目前市场环境下，小面积客户需求量极少，投

33、资客退场,写字楼客户：客户主要买来自己办公用，主要是一些科技行业或自己创业的企业。 附近写字楼的租金在1.8-2.2左右。,尚筑MOHO-将多功能、办公、生活、商住四重属性融汇贯通的新型物业形态。,在售项目,优势： 宜商宜住，买一层送一层 创佳MOHO尚筑距离建设中地铁1号线秋涛路站仅100米 40-65M2精致空间，“双倍”增享 劣势： 层高仅4.8米，空间较局促 内部装修用料一般，无空调配送；,开发商背景： 浙江创佳房地产开发有限公司（以下简称浙江创佳房产），成立于2007年3月，由义乌市创佳电器工具有限公司联合外部两位从事房地产业多年的自然人股东组成,注册资本为1亿元。 浙江创佳房产控股

34、方义乌市创佳电器工具有限公司成立于1998年，主要生产经营电脑批、钟表批、多功能螺批、内六角钣手、组织工具、工具包、五金电器等产品，其中80%的产品远销东南亚、欧洲、非洲、中东等几十个国家和地区，质量、服务广受好评。公司拥有市中心宾馆，在开发区自有厂房建筑面积近30000平方米。2005年至2007年已连续三年被农业银行评为AAA资信企业。,尚筑MOHO,尚筑MOHO,2008-09-05 尚筑商住楼开盘，共324套，持有160套，已售17套，销售率10%，可售房源157套； 毛坯均价为17800元/m2，一次性付款96折，按揭98折；,因为老板是义乌人，因此目前客户主要是义乌的客户，大部分是

35、买来给孩子，以后孩子自己住或开公司都可以。 其他主要是能接受LOFT户型的年轻人。,四桥区域写字楼均价1.65万/m2，销售情况不佳，近三个月内成交几乎为零，投资客较少，小面积客户无法支撑市场。,钱江新城四桥附近属于主城区的延伸段，居住氛围较浓厚，商业氛围初现； 四桥附近写字楼物业多是商住楼或商务综合体等，整体档次不高，赞成集团开发的太和广场属于该区域内最高档的甲级写字楼； 此区域内甲级写字楼均价1.3-1.6万/m2，LOFT商住楼均价1.7万/m2； 区域内写字楼销售情况不佳，太和广场凭借性价比优势，近三个月只有3套成交，成交面积670方，尚筑MOHO、钱江国际商务中心近三个月内无成交，成

36、交率仅为10%、23%； 目前市场环境下，投资客退场，小面积客户需求量有限，因此档次不高、靠小面积走量的写字楼，销售举步维艰；,Part. 1 杭州写字楼市场概述,Part. 2 钱江新城规划,Part. 3 钱江新城写字楼现状,Part. 4 总结,核心区在售项目情况,周边区入伙项目情况,核心区未售项目情况,周边区在售项目情况,三新大厦早期交付的一般档次写字楼,入伙项目,早期入伙的三新大厦，办公企业以本地企业为主，规模不大，在行业分布上集中在咨询服务业。,企业行业分布：企业分布广泛，但主要集中在咨询服务、生产制造和金融业；入驻企业的另一大特征是依托周边产业链发展。 企业办公用途分析：绝大多数

37、企业为杭州本土小型企业，用于总部办公，因此需求面积一般不大，集中在500方以下；出现部分国内大型企业租赁为分公司和本土规模较大企业用于总部办公用；需求面积大。,宋都采荷嘉业大厦新入伙的中档写字楼,入伙项目,新入伙的采荷嘉业大厦，办公同样以本地中小规模企业为主，需求面积呈现扩大的趋势。,企业行业分布：企业分布广泛，但主要集中在咨询服务、生产制造和贸易业；其中机电、纺织和服饰多。 企业办公用途分析：基本上为杭州本土企业作为总部办公，需求面积集中在200-1000方之间的中等规模办公室；无大型跨国企业作为分公司办公，在办公楼里设置分公司和办事处的企业规模也基本为中等规模企业。,森禾商务广场最早交付的

38、高档写字楼,入伙项目,钱江新城其他已入伙写字楼物业调查,钱江新城只租不售写字楼物业调查,入伙项目小结,项目分布： 已入伙项目集中在钱江新城庆春商圈，该区域成熟度高，人气也较旺。 项目产品： 产品档次一般，基本为乙级写字楼，配置单一，无商务服务；但越靠近CBD，档次越好。 入驻企业特征： 入驻企业行业分布上，以咨询服务、贸易、生产制造为主；绝大部分为杭州本地中小型企业；需求面积基本在1000方以下，集中在200-500方。关注性价比，一般与周边有产业联系。,入伙项目小结,Part. 1 杭州写字楼市场概述,Part. 2 钱江新城规划,Part. 3 钱江新城写字楼现状,Part. 4 总结,总

39、结,钱江新城CBD受政府政策支持，未来发展空间巨大； 目前CBD在售甲级写字楼项目大体量基本成功去化，去化单价主要集中在10000-18000 元/m2，个别项目高层销售停滞；周边档次稍低的写字楼、商住楼均价1.3-1.9万/m2，去化困难，07、08年开盘，目前销售率平均在20%左右； 钱江新城写字楼销售主要依靠开发商客户资源，营销动作较少，但万银的成功营销也极大的促进了项目去化； 目前在售项目客户主要为大型集团、大中型企业，投资客和本地小企业客户极少，钱江新城的写字楼定位以品质彰显、做足大气，不走平民化路线为主； 钱江新城未来推量巨大，将达200万方，预计上市时间集中在2009年下半年，产品高端、同质化严重，竞争较激烈； 钱江新城成熟片区，入驻企业绝大部分为杭州本地中小型企业，需求面积基本在1000方以下，集中在200-500方，关注性价比，一般与周边有产业联系，这部分低端客户外溢进驻钱江新城CBD的可能性不大。,谢谢！,