精品文案-2010年张家港金厦阳光绿城项目提案报告.ppt

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1、金厦 “阳光绿城” 项目提案报告,2010年3月,站在历史的城市上，思考未来,概述,Zhang jia gang Upper reaches life Summary,城市发展必然带来全新的住宅需求、 产生新的客群、演绎出全新的生活方式。,我们将在本报告中阐述的几个重要内容是： 1.金港镇房地产发展趋势 2.立足趋势看项目 3.金港绿城全线突围,黄金分割,本案,老城区,引子8000年文化的出土,一直在寻找 寻找良渚文化的起源 寻找长江下游地区新石器时代的根 随着东山村遗址的发现 终于找到了 东山村遗址崧泽文化 良渚文化的源头,看看崧泽文化发源地的表象,港口型城市 较为落后的楼盘形象 镇政府的搬

2、迁选址 香山风景区 一直在号召、刚刚才启动的新城区 ,城市经济背景恩格尔系数,从恩格尔系数来看，05年张家港已从小康进入富裕阶段，居民对房地产的需求进入结构性改变，改善型需求将成为市场购买主力。,张家港城市背景分析,城市一、二、三产业情况,张家港城市背景分析,2008年全市实现生产总值1250.31亿元，其中，第一产业实现增加值1.44亿元，增 长10.8；第二产业实现增加值113.82亿元，增长17.01；第三产业实现增加值 85.03亿元，增长23.13。 从近年来数据看出，张家港市产业结构稳定于“二、三、一”型，第二产业比重最大； 第三产业增长最快，占比持续增加，第二产业相比有所萎缩；

3、城市第三产业决定了城市白领阶层的数量。,城市经济背景GDP及人均GDP,张家港城市背景分析,2008年城市GDP连续增长至1250.31亿元，连续五年GDP增长率超过10%。 根据世界银行报告研究，GDP增长率大于8%，人均GDP处于4000-8000美元区间，张家港区域房地产处于平稳发展期。,GDP增长率与房地产发展的关系,宏观经济指标：张家港市GDP增长率连续五年超过10%，房地产处于高速发展阶段，预计未来2年持续增长。,宏观经济指标：金港人均GDP超过6万元人民币，房地产业处于平稳发展阶段。,2008年张家港市人均GDP超过8万元，折合美元约1万元。金港片区人均GDP达到6.8万元，折合

4、美元约0.85万元。 根据世界银行报告研究，GDP增长率大于8%，人均GDP大于4000美元区间，金港区域房地产处于平稳发展期。,金港人均GDP与房地产发展的关系,城市经济背景GDP及人均GDP,金港镇背景分析,城市人口背景,金港镇年龄结构以35-39岁中年人为最多，对于目前改善型住房需求有很大的支撑。,随着适婚年龄青年人大幅度增长，初次婚房置业需求将进一步增加，假设每户需求100平米，08年婚房需求即为154万方，扣除已有房和区域外购房（按90%）计算，婚房需求约为15.4万方。,金港镇未来的刚性需求就是由这两类客源支撑，改善型换房和结婚置业,金港镇背景分析,张家港已具备良好的宏观经济基础，

5、房地产行业发展拥有良好的经济平台； 人口周期提供大量改善需求（ 35-60岁人口比例45%）、婚房刚性需求较强，为房产提供稳定的市场需求； 金港属外来人口较多的镇区，恩格尔系数的下降，带来房产需求的增加；,预测金港镇未来几年经济将过渡到平稳发展，为房产市场发展提供良好的经济平台,城市背景分析总结,无知才会产生无解, 停留在表象上的文章永远不会出采!,金港镇房地产继续深探,我们仅仅看到了整个港城的经济、产业结构情况， 看到了金港的经济、房产消费主力群体 我们应该更深入的结合我们的区域文化 东山村遗址崧泽文化的发源地 这条引线 未来的金港镇的房地产 更可能向什么方向发展？,金港镇房地产的未来展望,

6、旅游地产、文化地产,结合金港趋势看本项目 JIN GANG TREND WITH THIS ITEM,三大需要解决的问题,46%的思考,目前待售楼盘主要集中在本项目所处的新城区区域；,待售楼盘分布,一品江南,金港湾二期,张地2009B23/B地,大润发,本项目,张地2009B20,供应分析供应体量,板块内已知共有五块待开发地块，已知可售面积约44.5万方； 其他四个项目总体量约23.7万方，本项目可售体量就有20.8万方，占未开发项目总体量的46.7%。因此从金港来看，本项目是无争议的规模型大盘。 区域内待开发项目物业形式放眼望去，“满城皆是小高层”。未来金港的主战场将会是小高层战场。,未来竞

7、争市场分析,09年上半年和08年上半年度增幅在13.35%左右。 考虑到09年下半年，金港市场整体出现供不应求状态，市场上可售房源有限，基本都在尾盘阶段，整体市场成交量下跌，故造成09年下半年相对于08年下半年的非正常价格涨幅，该价格涨幅可以剔除。 金港整体小高层价格涨幅应该在10%12%左右。,小高层成交情况,金港多层走势,多层成交情况,09年上半年和08年上半年度增幅在8.9%左右。 后续退出地块容积率均在1.8-2左右，随着容积率的提升，小高层产品成为市场的主流，多层产品已成了市场的稀缺，本案的推出将会弥补市场多层产品的量体不足 考虑到09年下半年，金港市场整体出现供不应求状态，市场上可

8、售房源有限，并都在尾盘阶段，整体市场成交量下跌，故造成09年下半年相对于08年下半年的非正常价格涨幅，该价格涨幅可以剔除。 金港整体多层价格涨幅应该在11%-16%左右。,通过上述统计我们可以发现，金港每年成交量在600套左右，如此的成交数据是无法支撑金港镇后续整体项目量体去化的。,如何顺利销售？,5年的影响,金厦拿下本项目地块已有5年之久，并且近年除“阳光水岸”外无独立开发中大项目的市场影响力，因此项目运营的成功与否将是奠定区域价值、公司形象、项目形象、后续项目顺利操作的基础要素。 在本司延展部市场调研时有多人提到“哦，那个项目啊，不是说地块要收回的吗？怎么现在又要建了？是不是当时有什么问题

9、啊？”,如何建立市场形象？,我们要的是名利双收,金厦房产立志走阳光系列产品，建阳光下的好房子，那么我们就更要树立口碑、建立形象。我们的目的“利益最大化”经济利益与口碑效应同行。,如何卖的漂亮、声誉响亮？,全 线 突 围 ACROSS THE BOARD BREAKOUT,感性打动+理性认同,客户真正内心需求的对接,PART1 感性打动点挖掘,梦想（买点) VS 光荣（卖点） 的博弈战,梦想,光荣,一个让人羡慕的家：外观气派，空间阔达，气质十足 守望宁静，不远繁华，消费精彩风尘，做纯粹的自我 窗外风景如画，室内空气若芷如兰，悦目，怡情，养心,源于欧洲，22万平米现代公馆，尊贵奢华足以让人仰望 立

10、体交通网络，新城区核心走廊，10分钟切换静谧与繁华 5万多平米高绿化景观，纯氧净土，自然为本，人行为尊,PK,所以 我们拥有一个 【承载“梦想”的自然作品】,城际轻轨沿苏虞张公路东侧北上，跨张杨公路后，沿张杨公路北侧向西，经塘桥片区、杨舍城区、金港城区与江阴规划中的轻轨相连，在杨舍城区、金港城区和塘桥片区分别设1个轻轨站。,黄金分割点(东山村遗址、新老城区转换) 紧邻金港新城区核心 生活、教育、卫生等配套齐全（详见报告区位篇） 金港规模最大的高档小区 中港路、张扬公路、沿江高速等，出入极为便利,核心卖点,区 位,核心卖点,规 划,1、金港首个22万方大规模欧式建筑,1、特征欧式建筑,2、简洁大

11、方的立面,核心卖点,建 筑,3、庄重典雅的接待会所,核心卖点,建 筑,1、特征欧式建筑,2、简洁大方的立面,1、特征自然生态的景观手法,2、均好的景观设计,3、营造出静谧、悠闲、生态的居住空间,核心卖点,景 观,项目整体形象定位,一座新城的光荣与梦想,阳光绿城,新 城 区,生活模式的尊崇,梦想实现地,圈层梦想的启航,新城市生活,项目前期推广,身份有效标榜,项目整体形象定位,定位诠释,“一座新城”，有太多让人向往的地方 新城区的繁华 新城区的“阳光绿城” 为什么要选择这座新城？ 我们禁不住问自己 因为它是“梦想” 是“光荣” 一座新城的光荣与梦想！,注：梦想客户的买点，客户需要解决的问题 光荣项

12、目卖点，能体现客户尊崇的点,潜在购买者的选择理由,PART2 理性打动点挖掘,通过感性打动 形象提升 项目从产品面需要一个真正的落点 那就是空前绝后,核心卖点,规 划,2、各组团独立交通体系、互不干扰的高档社区,1、金港首个22万方大规模欧式建筑,3、以支级庭院为核心的景观空间体系,4、与水景资源相呼应,5、别墅区相互不对视的人本主义规划,6、高层无敌视野的规划设计,核心卖点,规 划,2、各组团独立交通体系、互不干扰的高档社区,1、金港首个22万方大规模欧式建筑,1、特征大阳台、入户花园的复合空间享受,2、高附加值是本项目的户型最大特点例如多层D4户型赠送比约12/108.36=11%，小高层

13、G2户型赠送比约12/133.96=9%,核心卖点,户 型,分户型卖点 项目采用宾迎式排布，避免了建筑风水中相冲现象，各栋间景观连接成线，保证各户的景观均好性 。 多层（创新产品）高附加值（整体赠送比约11% ）,目前市场上的空白产品；高享受，奢侈私家入户花园。 多层大顶复D5户型（提升产品）高附加值，高享受（客厅面宽4.5米），属于常规产品的升级版 ，顶层赠送露台面积约35平米 ，共计赠送阳台面积近15平米的阳台，赠送比约（35+15）/216.97=23%。 别墅产品（提升产品）房型设计佳（全南向设计，舒适最大化），超大露台（每户近45平米露台），采用中庭、室外下沉式内院设计（优于目前区域

14、个案）。,核心卖点,户 型,报告提纲,市场环境分析,竞争态势分析,项目价值提炼与定位,项目定价与收益分析,客户分析与利益点对接,主题概念演绎与表现,营销推广策略与执行,区位 规划 建筑 景观 户型 项目卖点梳理 项目定位,项目卖点梳理,区位及配套卖点（人有我有） 新城区规划地处金港镇新城区规划范围 ； 区域配套优势大润发超市新城区生活行政配套设施 。,项目卖点梳理,项目卖点（人无我有） 社区形象高端欧式高端大盘形象； 景观社区形象自然水景贯穿项目，高达5万的绿化空间，户户景观均好； 户型设计创新高附加值、高创新度、高舒适度产品；,项目卖点梳理,项目卖点 （人有我优） 交通优势外围交通都属于区域

15、高端，中港路、张扬公路等重要路网紧邻，离城际轻轨站仅5分钟车程，约40分钟可抵达上海。 规划设计本案从总体规划来看，在城市新城区地段中，打造金港镇首席大规模欧式建筑高品质社区。 内部交通设计各组团独立交通体系、互不干扰的高档社区，属于区域市场少见产品。 户型设计大阳台、入户花园的复合空间享受；高附加值，高享受（如：D5户型，客厅面宽4.5米），属于常规产品的升级版 ，顶层赠送露台面积约35平米 ，共计赠送阳台面积近15平米的阳台，赠送比约（35+15）/216.97=23%。（在户型尺度和附加值方面都占有明显的优势）；别墅产品在附加值方面同样具有优势，超大露台（每户近45平米露台），采用中庭、

16、室外下沉式内院设计（优于目前区域个案）。 教育配套项目周边1公里范围内有金港幼儿园、中兴小学、港区高中等。 公司品牌金厦房产，老牌地产、大公司的品牌，阳光产品先例（阳光水岸）。,项目整体产品定位,不曾有 不再有,22万 欧式公馆 领袖豪宅,超大规模,纯粹圈层,生活模式,身份象征,奢华空间,物业形态,项目产品亮点推广,不 曾 有 强调项目规模不曾出现、高附加值的不曾出现、欧式建筑风格的不曾出 现，公馆式生活的不曾出现，从而可能引出价格的不曾出现，建立金港 新城区的标杆。 不 再 有 强调本项目所处的大区位不再有，地段的稀缺，品质的稀缺、实力鉴证 的稀缺，从而凸现项目未来的升值潜力； 22万 以数

17、字形式阐述规模，直接对市场形成震撼； 欧式公馆 体现项目的建筑风格；公馆式的生活，不是什么人都能享受的生活，是财 富、身份、地位的标榜和象征，表现出项目在区域内的高端性； 领袖豪宅 进一步强调项目的高端性，从而体现出项目的“不曾有、不再有”,定位诠释,项目整体产品定位,通过城市房地产发展方向（旅游地产、文化地产）、感性认同、理性打动，我们做到牢抓金港本地客户，并辐射至区域外客户。项目、公司形象和产品卖点，从光荣和荣耀；不曾有、不再有的两个定位点中得到全面升华。 其实我们已经解决了两大问题：公司形象（公司品牌提升、5年未动工的土地负面影响）和体量占金港未来总体量46%的客群建立。 项目还有一个没

18、有解决的问题需要探讨： 经济收益最大化,江阴私营业主,本地私营业主,金港当地人，市区工作、居住,本地私营业主 公务员 改善型客户群 个体经营者,想生活更靠近镇区,一级辐射圈,二级辐射圈,既然本项目在形象、规模、产品上都是 金港的NO.1 那价格呢？ 还是区域的NO.1,前提：在不偏离价格轨道的情况下 做金港镇房地产的价格标杆,定价方法选择：本部分采用市场比较法，并根据调整系数确定各类产品价格基数：首先，选取与项目定位和产品接近的重点个案，通过产品细项比较确定价格调整系数，对热点个案均价进行修正，确定本项目的对应价格；其次，将计算出的对应价格进行综合比较和修正，得出本项目的合理价格。由于金港市场

19、目前在售项目都已进入尾盘期，本次选取离本项目时间较近的项目作为参照依据进行评判。,各类产品静态价格,区位打分法,注 打分采用每项10分满分制，由此避免权重较小项拉不开分差，价格采取目前市场二手及客户认同价。,小高层静态价格,产品打分法,注 打分采用每项10分满分制，由此避免权重较小项拉不开分差，价格采取目前市场二手及客户认同价。,小高层静态价格,小高层市场比较静态价格为：区位30%+产品70%=3834.38元/。 因此小高层静态价格约为3834.35元/ （这是小高层属于常规小区规模的情况下的评估值）。,小高层静态价格,多层、联排别墅静态价格,同一小区内多层的价格一般比小高层低200-300

20、元/，因而本项目的多层静态价格取3634.35元/； 联排别墅一般为小高层住宅的1.5-2.0倍，考虑到后续开发项目别墅没有很大的竞争，并且本项目别墅量体也不大，因而本项目联排别墅取值小高层住宅的1.7倍，静态价格取6518.4元/。,商业静态价格,商业受区域影响、集中商业点、单体商业面积、商业层数等影响较大，目前可比项目只有金港湾沿街商业，但商业已在2009年末全部售罄现已进入交房阶段，可比性较小。金港湾商业成交均价6600元/。 考虑到本项目中港路西侧正在筹建大润发超市，大润发在张家港受宠度较大，那么在此初定本项目商业静态价格为金港湾商业成交价的1.2倍（7920元/ ）。,金港小高层价格

21、走势,09年上半年和08年上半年度增幅在13.35%左右。 考虑到09年下半年，金港市场整体出现供不应求状态，市场上可售房源有限，基本都在尾盘阶段，整体市场成交量下跌，故造成09年下半年相对于08年下半年的非正常价格涨幅，该价格涨幅可以剔除。 金港整体小高层价格涨幅应该在10%12%左右。,小高层价格涨幅,金港多层走势,多层价格涨幅,09年上半年和08年上半年度增幅在8.9%左右。 后续退出地块容积率均在1.8-2左右，随着容积率的提升，小高层产品成为市场的主流，多层产品已成了市场的稀缺，本案的推出将会弥补市场多层产品的量体不足 考虑到09年下半年，金港市场整体出现供不应求状态，市场上可售房源

22、有限，并都在尾盘阶段，整体市场成交量下跌，故造成09年下半年相对于08年下半年的非正常价格涨幅，该价格涨幅可以剔除。 金港整体多层价格涨幅应该在11%-16%左右。,本案各业态入市基价,销 售 分 期 原 则,针对本项目为多层、小高层公寓及别墅多元化为一体的中高档社区，一次推案量体不宜太大，宜采用多频次小批量的推案原则（利润最大化原则） 根据本项目的实际情况，结合金港市场后续物业形态的差异化，建议由社区位置较差的多层物业开始逐步推到位置较好的区域，可以保证整盘的销售去化。 根据以上原则，考虑到本项目的实际体量在金港是NO.1和金港镇的历年去化量，因此拟将销售周期定为四年分七批推出全部房源（根据

23、实际销售情况及市场情况可灵活调整开盘节奏）,总推房源秩序,第一批房源,首批推盘量体不易过大，属于试水，故建议先推出在整个小区内相对较差位置的多层，推出房源130套，推出面积 18284.58平米。（预计推出时间2010年10月份）,本项目首批多层入市均价：4050 元/ 首批预计可售面积约 18284.58 预计总销金额： 18284.58 4050元/=7405.25万元,第一次推案,第二批房源,第二批所推房源在第一批试水情况下加推，可根据首批多层销售情况及市场客户接受度适当提高房价，房源量体也不宜过大，推出房源170套，面积22519.48平米。（预计推出时间2011年4月）,本项目第二批

24、多层入市均价： 4280元/ 预计可售面积约 22519.48 预计总销金额： 22519.48 4280元/=9638.34万元,第二次推案,第三批房源,第三批推出188套，其中小高层108套，面积9553.92平米，多层80套，面积11937.26平米。 （预计推出时间2011年11月份）,本项目第三批多层入市均价：4550 元/ 小高层首批入市均价：4850 元/ 预计可售面积多层约 11937.26 小高层约 9553.92 预计总销金额多层：11937.264550元/=5431.45万元 小高层： 9553.924850元/=4633.65万元,第三次推案,第四批房源,第四批推出房

25、源198套，其中小高层108套，面积15553.92平米，多层90套面积13147.7平米。（预计推出时间2012年6月份）,第四次推案,本项目第四批多层入市均价：4950 元/ 小高层入市均价：5360 元/ 预计可售面积多层约 13147.7 小高层约 15553.92 预计总销金额多层：13147.74950元/=6508.11万元 小高层：15553.925360元/=8336.90万元,第五批房源,第五批所推房源150套，其中多层90套，别墅6套，小高层54套，总销面积 多层13651.70平米，别墅面积1617.6平米，小高层面积7624.78平米。（推出时间2013年3月份）,第

26、五次推案,本项目第五批多层入市均价：5560 元/ 小高层入市均价：5850 元/ 联排别墅入市均价：10300元/ 预计可售面积多层约 13651.70 小高层约 7624.78 联排别墅约 1617.6 预计总销金额多层：13651.75560元/=7590.35万元 小高层：7624.785850元/=4460.50万元 联排别墅：1617.610300元/=1666.13万元,第六批房源,第六批推出房源小高层108套 ，面积17809.83平米，别墅6套，面积1617.6平米。（推出时间2013年10月份）,第六次推案,本项目第六批小高层入市均价：6260 元/ 联排别墅入市均价：11

27、500 元/ 预计可售面积小高层约 17809.83 联排别墅约 1617.6 预计总销金额小高层：17809.836260元/=11148.95万元 联排别墅： 1617.611500元/=1860.24万元,第七批房源,第七批房源推出最后珍藏版房源小高层87套，面积10435.35平米；别墅8套，面积2148平米；商业3841.8平米。（推出时间2014年4月份）,第七次推案,本项目第七批小高层入市均价：6400 元/ 联排别墅入市均价：12800 元/ 商业入市均价：17200 元/ 预计可售面积小高层约 10435.35 联排别墅约 2148 商业约 3841.8 预计总销金额小高层：

28、10435.356400元/=6678.62万元 联排别墅： 214812800元/=2749.44万元 商业： 3841.817200元/=6607.90万元,总体预算分配,营销费用分配,汇报完成 敬请指正,附件：分阶段推广策略及营销节奏,10年4月,10年5月,10年7月,临时售楼处 装修进驻,阳光置业会启动 积卡开始,形象诉求期,概念导入,客户积累期,持续产品形象强化期,公开强销期,10年10月,10月金港首次房展会 第一次多层公开,11年4月,二批房源公开,推广阶段划分及核心,第一段推广策略,第一阶段：形象诉求期 关键词:梦、荣,时间段： 10年4月-10年6月,图,第二阶段推广策略,

29、第二阶段 积累过滤期 关键词:不曾有、不再有,时间段： 10年6月底-10月初,图,第三阶段推广策略,第三阶段 公开强销期 关键词:高,时间段 10年8月-年末,图,第四阶段推广策略,第四阶段 维护期 关键词:覆盖,时间段 11年1月11年4月,户外拦截，塑造楼市主场地位与第一印象;,数据库营销+ 网络营销+小众媒体及活动营销;,现场售楼处样板房样板体验区的重点包装 定制营销：细节定义价值，专有决定气度;,活动取势,现场体验,三大时间节点内活动引爆。,多维推广覆盖策略,四大策略 户外、圈层、体验、活动,户外截流,圈层营销,体验营销,活动营销,户外先行,形象为主,塑造金港楼市第一印象，树立主场气

30、氛。,户外媒体目的 销售前期：楼盘形象塑造和品牌传播 销售期间：以户外作为多次开盘、信息发布的载体,户外截流营销,总体策略： 塑造形象同时，最大限度拦截后续竞争对手客户； 开盘前： 集中亮相、迅速提升楼盘知晓度，进行客户积累，塑造金港新城区地区一号作品形象； 开盘后： 成本控制，保留最大价值的部分，进行销售期间的信息发布，将高炮平面媒体化。,户外截流总体策略,高炮、路旗、灯箱、交通指示,目的: 关键线路及销售关键节点的应用; 项目及金厦公司品牌的推广； 在夜晚，点亮区域内的车行路线，将视觉强化延长至24小时； 增加进入区域内的自驾车客户的视觉印象； 给予前往项目现场的客户，行车路线清晰化的指引

31、。,户外拦截,数据库营销 + 网络营销+小众媒体及活动营销;,目的： 强化对目标客户群的实效渠道传播。 注重口碑传播，挖掘圈层及数据库资源。,圈层营销,现场售楼处样板房样板段重点包装及定制营销,引入 泛精装概念 以精装户外空间，体现现场的打击力（精装水岸、公寓-精装露台、 精装花园、精装步道、精装小品、精装阳台、售楼处-精装立面、精装入口连廊）,体验营销,进入社区第一印象的形象营造,精装售楼处（会所）,精装水岸,小区自然水景体验,精装步道,移步换景，社区通道的精装气质,精装小品,社区内国际化简约生活意境小品,精装阳台,鹅卵石、薄纱公寓精装阳台，小空间里，生活与自然的完美融合,精装露台,别墅精装

32、露台，刺激消费者对大平米空间的想象力。,现场实景震撼定制营销/配套标识化,社区景观定制营销,引入 社区配套标识化 以定制社区公共空间，体现专属性,以增加社区公共设施的精工细作（定制水岸、定制河滩、定制步道、定制物管、定制会所、定制入口连廊等等）,名流会所,精致园林精选集,爱莲说,精卫保制系统,感官飨宴厅,贵族物管,感官飨宴厅,运动专属区,社区定制营销LOGO集,样板区示意,工地围板,样板区,小高层西单元2F 3套G1G2G3户型,别墅30#西侧2套DL-1DL-2户型,古典奢华风格,欧式田园风格,巴洛克装修风格,小高层,波希米亚风之暗香浮动,小高层,简约时尚,公关炒作类 事件取势类 活动体验类

33、,三大营销活动,欧式公馆生活解说会,树立金厦在金港楼市标杆形象,金厦阳光绿城杯“新城区 新生活”地标雕塑设计,取势立名,体现金厦品牌及项目品牌高度,金厦阳光置业会成立活动 阳光系列金厦阳光绿城“小小形象代言人”！ 阳光系列阳光价格大家猜！ 阳光动系列绿色，舒活！ （例如：瑜伽、围棋、垂钓等）,合纵连横最精准的活动营销，贴进客群生活，销售节点内的客户维护。,活动营销,活动取势,现场体验,三大时间节点内活动引爆。,公关炒作类,活动目的：联合业内媒体,举办新闻发布会,引发报导. 切入方式:以金厦打造金港欧式公馆生活为事件点,尊重金港规划,倡导绿色空间 确立整个金港楼市的标杆. 参加人员：张家港规划委

34、员会相关人士，金港镇相关政府领导，规划设计院。 主办方：今厦房产、张家港日报 承办方：金厦房产 媒体配合：张家港日报、港城生活杂志、张家港楼市、张家港电视台等 人数控制:50人,欧式公馆生活解说会,举办日期：形象诉求期建议10年4月中,事件取势类,活动目的：取势立名,体现金厦品牌及项目品牌高度 切入方式: 金厦品牌倡议,为金港新城区树立一块雕塑,可直接向社会公告,由设计学院学生为主,举办雕塑设计大赛 三个节点:活动前炒作,活动中跟随报道,落成后用于开盘活动亮相 主办方：金港镇镇政府 协办方:金厦房产 媒体配合:张家港日报、港城生活杂志、张家港楼市、张家港电视台等,金厦.阳光绿城杯 “新城区.新

35、生活” 地标雕塑设计,举办日期：客户积累期 建议10年6月初,活动体验类,合纵连横 最精准的活动营销,针对目标客户的生活元素，与相关商家和组织联合行动，互利双赢。 如：联合旁边大润发超市，签订常年免费市区班车； 入驻本项目可成为金港镇大润发终身金卡会员，购物享受XX优惠等,举办日期：公开强销期及产品形象强化期 建议10年10月初,金厦阳光置业会成立,活动目的：树立金厦品牌形象，建立市场认知度。 活动主题：“阳光下 好房子”阳光置业会 运作策略：无利不起早，金厦阳光置业会承诺凡成为会员后，购金厦房产开发的任何项目可享受一年物业管理费优惠、享有所有金厦房产项目的优先选房购房权、惊喜购房折扣等。,阳

36、光系列活动阳光置业会,结合阳光水岸、阳光绿城、阳光里程,活动建议：以收会费形式举办,形象代言人,主题： 金厦 阳光绿城“小小形象代言人” 可结合金厦阳光奖学金活动。 内容： 联合港区高中或金港幼儿园，把最终选定的形象代言人在开盘时 邀请至现场现场展示才艺。 目的： 抓住客户购房为子女的心，从客户的亲子心理出发，深化公司和项目形象。,阳光系列金厦 阳光绿城“小小形象代言人”！,活动建议：针对无印良品派客户,活动目的：通过价格的竞猜，让人们关注项目楼盘，形成口碑传播，增加项目的认知度 。 活动主题：阳光的楼盘 阳光价格 创意表述：以网络为主，在网络上设置论坛位置，欢迎大家留言并留下联系方式。也可以

37、通过广 播电台、网络、报纸进行信息发，争取更广范围内人士的参与。价格竞猜的获奖者， 将在开盘仪式上获得奖品。,阳光系列金厦阳光绿城 阳光价格大家猜！,活动建议：针对小户型客户使用,阳光运动系列联谊活动静养，舒活！,如室内外运动结合，如：垂钓、瑜珈、围棋等，并考虑活动现场 的氛围烘托。,活动建议：针对都市森林派客户使用,金厦房产组织金港房展活动,活动目的： 通过一系列的房展、巡展活动，详细介绍项目，把项目的梦想实现、荣誉归属带到客户中间去。 活动主题：一次梦想的探索/一个光荣的归属 运作策略：在金港进行房展、巡展活动，充分解释欧式公馆生活和新城区前景； 发放调查问卷，询问他们眼中最尊贵醉生活的享受，被选中的可安放 在售楼处内展示。,活动建议：第二阶段 针对各种类型客户使用,