精品文案-惠升江阴城市客厅项目整体定位与物业发展建议简稿.ppt

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1、惠升江阴项目整体定位与物业发展建议简稿,2,江阴首席城市豪宅,形象定位演绎,一个城市的珍藏 The treasure of City,帝景天城,珍藏特质一：稀缺性,珍藏特质二：代表性,帝景天城，一座城市的荣耀,围合气势，代表城市胸怀 恢宏建筑，彰显城市高度 宽大露台，检阅全城风景 水岸商街，聚集城市人气 特色会所，汇聚城市精华,珍藏特质三：体验性,领域生活：居上流之上,尊贵身份入口、大堂、通道处处体现身份的尊崇 顶级物管具有国际水准的英式管家服务 专属会所极致休闲、从容商务 开阔空间高层中的别墅生活 隐于闹市出则繁华，入则静谧,7,住宅产品客户定位,来源：江阴市区普通公务员、乡镇中高级公务员、

2、个体工商户 职业：公务员、个体工商户 行业：政府机关、医院、电力、电信、移动、零售业等 目的：改善居住、投资、储值,江阴城区老总、乡镇老板、私企业主、城区中高端公务员,泛公务员阶层、个体工商户,与江阴有工作缘的外地人外国人,来源：市区、东部乡镇 职业：企业高管、私营企业主、政府高官和泛公务员 行业：乡镇企业、私营企业、贸易 、大型制造企业、三资企业、政府机关、媒体等 目的：投资、储值、身份象征、改善居住,目的：居住、投资,8,江阴高端客户构成,9,本项目户型面积区间定位,户型面积定位原则：,户型面积定位：,面积区间考虑江阴目前产品户型定位； 目标客户价值趋向； 由于项目定位高档，价格较高，增加

3、赠送,提高性格比； 户型面积进行分级，以满足不同层级的客户的需求,避免内部竞争,10,参考市场，并结合本项目客户定位，确定本项目中产品价值体系：面向中高端群体，打造高附加值产品体系,层级,140-160,体现舒适感，以高附加值取胜,产品面积,作用,产品策略,在保证舒适度前提下，强化特色，给足超值感,对应客户,第一级： 标杆产品,第二级： 主流产品,第三级： 创新产品,300 240-260,170-200,价值标杆，奠定高端豪宅形象,回现金流，形成项目热销，加快销售速度,创新点被感知，构成项目特色,去化困难位置,改善居住、城市生活向往者,改善居住、追求新生活体验价格敏感型客户,资源占有、标签财

4、富阶层,体现豪华感与奢侈感,第四级： 问题产品,90平以下,针对项目后期中产阶层客户品质敏感型客户,通过低价策略，及户型拼合改变功能的方式去化,低价策略，可拼合空间,11,面积配比,住宅： 140-160 :170-180 : 200 : 250332：916：212：112 21.1% : 58.3% : 13.5% : 7.1% （合计1572套）,住宅：商业：办公:会所=25.5:3.0:1.8：0.37(万平米),12,物业发展建议的出发点 打造江阴珍藏级城市豪宅”,“一个城市的珍藏” ： 给出能形成价值点和竞争力的因素 基于“竞争的价值增加” 符合客户价值取向,物业建议原则,13,总

5、结城市豪宅的KPI，基于竞争的价值增加并结合客户需求，确定江阴珍藏级城市豪宅价值体系：,昭示性 标志性 私属感 领地感,强有力的建筑冲击 震撼的景观展示 易感知的空间改善 专属的私家会所,标签感,体验感,舒适度 尊贵感 安全性 畅达率,居住的空间改善 新技术的合理运用 便利的专属服务 充沛的停车位,一个城市的珍藏,14,江阴珍藏级城市豪宅价值体系之一： “标签感” 主要表现在：,标 签,建筑规划 建筑立面 社区出入口的设计,强有力的建筑冲击 震撼的景观展示 易感知的空间改善 专属的私家会所,15,目前江阴市场高容积率的楼盘缺失，规划中考虑的基本原则有:,1、整体规划中对土地价值充分挖掘； 2、

6、规划要凸显项目的品质和气势； 3、规划布局要考虑对物业价值的提升； 4、规划布局要形成产品的价值梯度； 5、规划要充分考虑产品的市场可实现度和投入产出比； 6、不同物业保证各自的纯粹性，以减少相互的影响。,规划原则,16,项目周边为“江阴经济社会发展成果”所簇拥，是江阴未来发展理念的标志区,区域特征,17,“四轴”城市开发风光带为我所享，市民广场临于城下，是向往的品质生活住区,区域特征,天华城市中轴线,大桥公园景观带,水景市民广场,滨江景观带,18,本项目地块极具稀缺性；地块东西狭长，南北进深短（高容积率的物业布排受到局限）,占地面积：约124.48亩 建筑面积：约30万平方米 项目地块技术指

7、标： A：占地52325.93平米（合78.49亩)，综合用地，容积率3.5； B：占地30662.92平米（合45.99亩），综合用地，容积率4.0； 河南岸不考虑住宅。,资料来源：开发商提供,地块特征,A,B,待出让 限高80米,公交总站,滨江三村,天华中心,国土大楼,19,居住价值由中心向两侧递减，同时由北向南递减；商业价值以被分割的南向地块最高,项目地块价值分析 河道以南商业价值最大化： 独立性强，与A、B地块分离； 沿河水岸，凸显商业的风情； 地块的居住价值：ABCDE: 南向：城市景观中轴； 北向：五馆一中心； 地块的社区入口应分别设置在东、西侧： 香山路和文华东路畅达性高，社区的

8、可进入性便捷； 东、西侧进入视野通透性强缓解高容积率带来的压迫感。,地块分析,待出让 限高80米,公交总站,国土大楼,天华中心,滨江三村,A,A,B,B,C,C,D,E,E,D,20,围合式布局布排物业（点、板结合），做足容积率，控制楼高，降低销售风险,基于地块东西狭长，应尽量减少南向高层的面宽，保证日照； 南北围合式布局，增大容积率的放置可行性； 减少超高层的出现概率，降低市场销售风险。,规划建议一,上图：常州九洲国际花园 左图：沈阳新世界花园,21,打造东西向的景观主轴与天华城市中轴线形成内外轴心，消除景观盲点，带动低区物业去化,沿东西向规划景观主轴 内外景观结合，消除景观盲点(与天华城市

9、中轴、五馆一中心、水景广场、黄山公园等形成近景以和远景的景观体系）,规划建议二,A、B地块东西向景观主轴的延续，更加有效的增强分散地块的整体感 上图：武汉联想融科智地项目,22,通过连廊加强东西地块之间有机联系，并考虑建筑风格、景观中轴、商业街铺的呼应与融合，以彰显项目的整体气势,规划建议三,连廊可采用钢化玻璃和绿化的方式提升形象,23,资源优势最大化，随着资源优势的递减，布排的产品体量愈少，创新力愈高，以均衡整体市场实现度,如图： 地块的居住价值：ABCDE，物业布排的考虑方向： A位置放置超高层楼体,产品力趋弱； B位置放置”品“字型板楼，产品力适中； C、D位置放置点式或板楼，产品力较高

10、； E位置放置产品力高的 SKYtownhouse或市场价值低的办公物业。 *具体建议，后续详述。,规划建议四,待出让 限高80米,公交总站,国土大楼,天华中心,滨江三村,A,A,B,B,C,C,D,E,E,D,F,24,各户型产品之间力求差异性，以削弱内部竞争，营造各自卖点，提高成交直效性,规划建议五,1）组团的差异化通过园林景观的差异最易让客户感知； 2）各物业创新的差异化： 超高层楼体,可考虑平层/复式双空间，并附加入户花园、空中院馆、双层挑高露台等多项创新； ”品“字型楼体，可考虑空中院馆、错层阳台的使用等； 点式或板楼，可考虑入户花园、错层阳台等； SKYtownhouse：入户花园

11、、客厅挑空、赠送露台等。 *具体户型参考，后续详述。,25,以住宅最大化为规划方向，底商最大化，集中商业以南向风情商业街为主，办公主要以分摊容积率考虑，酒店不予考虑,规划建议六,不同物业保证各自的纯粹性，以减少相互的影响; 尽量减少超高层的出现，实际设计时，尽量降低楼高； 北向住宅和南向板式层高3.0米，东西向层高2.9米，圆楼层高3.1米。,A,B,A1 45F,B145F,办公9F,A3 30F,B5 18F,B2 33F,B4 18F,B6 30F,B3 34F,A233F,A5 34F,商业 3F,A4 18F,26,社区全地下车库或半地下车库处理，实现真正的人车分流,交通组织 充分利

12、用规划市政道路 出入口尽量远离高价值物业区域 尽量做到人车分流，车行路沿社区外环线布置； 社区外车行动线与地下停车场出入口设置相协调； 尽量减少社区入口，以降低物业管理成本,规划建议七,A,B,27,江阴珍藏级城市豪宅价值体系之一： “标签感” 主要表现在：,标 签,建筑规划 建筑立面 社区出入口的设计,强有力的建筑冲击 震撼的景观展示 易感知的空间改善 专属的私家会所,28,江阴现有中高端楼盘外立面风格由欧式向现代风格转化，以瓷砖为主要贴面材料,市场扫描,名雅居一期,名雅居二期,海澜名花苑,丽岛华都,29,高端城市豪宅外立面多为石材或铝板，基于颜色的专属性和维护的安全性，采用铝板的倾向更强,

13、外立面：贴面铝板 铝板可定制专属的颜色，色调保持持久，赋予了建筑极强的可识别性，极具现代气息，倍显尊贵。,汤臣一品,金色海岸,发展趋势,30,本项目外立面建议 ：现代风格 材质：石材+高级墙面砖，颜色偏中性,建议外立面采用现代风格 采用分段式：底部石材、上部铝板外墙 立面线条整体统一，又有变化，富有韵律感 商业以石材铺设里面，配以深色铝合金型材突出项目高端品味,风格建议,31,建筑顶部的处理考虑增加柱状架空层，增强项目的仪式感，彰显非凡品质,建筑顶部的处理是加强项目昭示性最常用的手法 采用柱状架空，形态看似皇冠，彰显项目的尊贵感 夜间配上灯光的处理，非常具有仪式感，突出项目品质,顶部处理,32

14、,江阴珍藏级城市豪宅价值体系之一： “标签感” 主要表现在：,标 签,建筑规划 建筑立面 社区出入口的设计,强有力的建筑冲击 震撼的景观展示 易感知的空间改善 专属的私家会所,33,B地块的入口，基于香山路昭示性、通达性强，考虑高台设计，以充分彰显项目的规模气势和高端品质，两边分别设置人行、车行出入方向,出入口建议,入口设置符合传统文化、体现尊贵的大型雕塑，对外形成项目标志性的视觉焦点； 入口的仪式感。,A,B,34,A地块鉴于不减少临街面的损失，出入口以“外平内高”的设计来彰显气势，两边设置车行通道,出入口建议,35,江阴珍藏级城市豪宅价值体系之一： “标签感” 主要表现在：,标 签,强有力

15、的建筑冲击 震撼的景观展示 易感知的空间改善 专属的私家会所,36,选择主题性的泰式皇家园林，营造风情尽显尊贵，提升低区物业价值，持续为销售发力,泰式皇家园林,选择参考： 泰式皇家风格更容易打造出豪宅感觉 水系的运用，视觉冲击力强，寓意财富 禽类等小品景观非常具有情趣，易拉近与客户之间的距离 泰式皇家园林是东南亚风格的典型代表，神秘、尊贵感强，有较强的营销价值，尤其在项目中后期能以实景展示,基本特点： 水系：水常是大面积地坦露着，无遮无拦，水不深可见底，水岸很浅，有沙滩的感觉 植被：棕榈等植物营造风情 小品：常用禽类、小兽等增添情趣 石材：局部的运用可充分体现品质与尊贵,园林建议,37,以水景

16、为主题，通过台地、下沉增加落差，丰富园林的立体感，弱化高层物业带来的压迫感,社区景观强调以水景为特色，做到小而精致 运用叠泉、喷泉、涌泉、潜水系等，营造千变万化的水景形态 中庭景观可由儿童嬉水池、或特色叠水组成 增加小品景观的设置,园林建议一,38,风格协调精致的小品设置丰富了园林的观赏性，提升了园林的品质感，增添了情趣，激发业主的想象空间,园林建议二,39,构筑植被梯度，营造过渡空间，让共享与私密性兼顾，增强居住舒适性，提高生活品质,园林建议三,40,充分利用商业顶部做绿化空间，加大绿化空间，形成丰富的立体园林,园林建议四,商业顶部形成公共空间,41,园林设计能充分提升项目形象，推动营销节奏

17、，但仍需有效控制成本,常用控制成本的方法： 多打造组团间小尺度步行空间 浅水系，减少建设与维护成本 绿化植被的选择，本地树种为主，竹可多用，少量高档乔木用于主展示区和重要节点 减少硬铺装，以软材质运用为主。,小尺度步行空间,浅水系,园林建议五,42,江阴珍藏级城市豪宅价值体系之一： “标签感” 主要表现在：,标 签,强有力的建筑冲击 震撼的景观展示 易感知的空间改善 专属的私家会所,43,架空层：引入绿化、放置休憩沙发、改建活动场所等，制造泛会所交流空间,空间改善,44,入户大堂：局部挑空，占用外部空间，以石材或瓷砖铺设，引入绿化和休憩沙发等，提升品质感,空间改善,45,候梯厅：挑空设计，以石

18、材或瓷砖铺设，灯光考究、并放置茶几、花束等小品，营造品质生活氛围,空间改善,46,地下侯梯厅和入户大门，也是提高客户对项目高端形象认知的有效途径,由地下车库可以经电梯间直接入户 地下停车候梯间装修相比底层简化，能适当体现项目的气派和豪宅特质 可通过设置花束小品缓解层高不足带来的压抑感，同时提升形象 入户大门也可适当加宽，加高，充分彰显尊贵气势,空间改善,47,江阴珍藏级城市豪宅价值体系之一： “标签感” 主要表现在：,标 签,强有力的建筑冲击 震撼的景观展示 易感知的空间改善 专属的私家会所,48,设置分会所，建议以廊桥连接，总体原则： 不影响住宅，不占用商业面积,北向高层,底 商,B 地 块

19、,会所,北向高层,底 商,会所,南向高层,南向高层,A 地 块,会所建议,49,人行天桥建议融入艺术气质，成为项目卖点,50,建议东地块会所约2500平米，泳池和大堂局部挑空，彰显气势,1.5米,7.2米,3.6米,会所建议,51,B地块康体养生会所功能考虑方向：恒温泳池、桑拿、壁球室、健身房等,会所设计原则：提升项目形象和知名度，保证可持续经营 B地块会所功能建议约2500平米: 业主专享，服务社区功能：以江阴客户习惯消费的形式设定功能：底层设置恒温泳池，二层布置壁球房、健身房、乒乓球室等； 亚标准泳池即可（2040）、健身房等主要针对业主设置，面积不宜过大，但装修要高档次，体现尊贵。,会所

20、建议,52,A地块休闲商务会所功能考虑方向：雪茄房、红酒品鉴室、棋牌室、台球室、茶点休息室、游艺厅等,会所设计原则：提升项目形象和知名度，保证可持续经营 A地块会所功能建议约1200平米: 营造私属的高尚生活，设置功能：雪茄房、红酒品鉴室、棋牌室、台球室、茶点休息室、游艺厅等； 配以资讯、鉴赏类专业期刊、杂志等，是业主消费时间之佳所，体现非凡生活礼遇。,会所建议,53,江阴珍藏级城市豪宅价值体系之二： “体验感” 主要表现在：,体 验,居住尺度的增加 居住功能的深化 居住体验的延伸,居住的空间改善 新技术的合理运用 便利的专属服务 充沛的停车位,54,城市豪宅户型的KPI体系,研究的案例 大舜

21、天成 北京富力城 雅颂居 熙园 星河国际 香蜜湖1号 黄埔雅苑 ,世联模型,55,本项目户型建议方向,居住空间尺度感随面积增加而增大，卧室、客厅开间随面积的增加适度增大，客厅开间不低于4.8米或宽厅设计， 主卧开间在4.2米左右 180平及以上面积户型，卧室设计为独立套房，带卫生间、书房、更衣室，部分可以增加化妆间 随面积的增加增设功能空间，阳光房、健身房、独立工人房等 注重创新，如错层、挑空设计；增加赠送面积。主要包括：增加飘窗、入户花园、错层露台、阳光房等。同时还可以增加，空中院馆、私家候梯间等,户型建议,56,基于容积率的考虑、城市规划需要、彰显项目气势，建议城市中轴线北端布排超高层,充

22、分考虑布排方式上的创新，以解决容积率与超高层销售风险的矛盾，本项目建议： 标准层以1000平米以上为宜，以消化容积率； 各户型的布置与创新解决居住的舒适度，迎合客户需求，以保证其市场实现度； 以下户型仅供参考，以发散思维。,户型建议,57,下图：标准层130平方米，客厅朝北、主人房朝南，有入户花园、双层挑高阳台的创新亮点，建议放大至180平米（三房）,奇数层,偶数层,户型建议,58,下图：标准层163平方米，客厅、主人房等三房朝南，有空中院馆、双层挑高阳台的创新亮点，建议面积放大至200平米（四房）,奇数层,偶数层,户型建议,59,下图：标准层140平方米，三房和客厅均朝南，有入户花园、错层露

23、台的创新亮点，建议面积放大至170平米（三房）,平层,复式,户型建议,60,项目外立面气势恢宏，足以彰显项目气势,户型外立面,47层，150高 层面积：,61,本项目北向建议考虑放置“品”字型户型，以空中院馆为创新亮点,左图：169平米，赠送18平米 右图：158平米，赠送16平米,户型建议,62,“品”字型结构适合安排90平米以内的户型，考虑拼合性，并保证拼合之后的舒适度,二房二厅+二房二厅=四房两厅（带工人房） 88.10+88.10 =176.80 ,特点 拼合后形成大厅空间及宽景阳台，拥有良好的通风采光，且在功能分布上做到主次分离，增强主人空间的私密性。,相邻房型以大面宽客厅并邻，方便

24、一起做一个较大的宽景阳台，在拼合之后，拥有一个非常宽敞舒适的客厅与餐厅，适用于那些喜欢呼朋引伴，交际待客的客户。,户型建议,63,本项目南向建议布排减少面宽、加大进深的点式高层，以错层阳台、空中院馆为创新亮点，建议面积在200/250平米（四房及以上）,加大进深的户型：181平米,减少面宽的户型：196平米,户型建议,64,本项目南向建议布排150180平方米板式产品，以空中院馆与南向阳台错层赠送为创新亮点,三房两厅两卫 户型创新：下沉式空中院馆。楼板下沉，形成院落的感觉 客厅开间5.1米，直接连接景观阳台，视野开阔 主卧开间4.2米，设更衣室，大平面转角景观凸窗,奇数层,偶数层,下沉式空中院

25、馆,户型建议,空中院馆、阳台错层赠送,65,3房2厅3卫 板楼复式下层,基于挖掘容积率的考量，在日照影响弱的地块北侧转角处，可适当考虑加些缩减面宽提升容积率的创新建筑单体,户型创新： 132平方米的小复式 赠送面积达约56.53-58.34平方米 前庭后院设计 客厅层高5.8米,前庭后院设计,挑空客厅5.8米层高,复式设计,户型建议,66,3房2厅3卫 板楼复式下层,建议面积放大至：约150平米 赠送面积：约60平米,极高附加值,复式设计,户型创新： 132平方米的小复式 前庭后院设计 客厅层高5.6米,户型建议,67,顶层复式（空中别墅）退台设计，加大附加值的赠送，提高去化率,退台空中别墅,

26、客厅挑空，顶层主人套房，别墅级的生活体验 储藏室，多功能房等空间的利用，增加居住的舒适便捷 大露台空中花园，居高临下，一览城市景观,客厅 挑空,大退台空中花园,主卧套房,户型建议,68,建议户型设计时可考虑部分布排错层、复式的产品，以双层挑高露台、挑空客厅为创新亮点,户型建议,左图：复式结构 右图：错层设计 两款设计都不影响标准层的结构,69,江阴珍藏级城市豪宅价值体系之二： “体验感” 主要表现在：,体 验,居住的空间改善 新技术的合理运用 便利的专属服务 充沛的停车位,居住质量的提升 居住安全的保障 居住私密的营造,70,目前江阴房产市场高科技及智能化水平停留在初级阶段，水平有待进一步提升

27、,客户需求： 客户对于高科技和智能化水平停留在概念阶段，但通过访谈发现客户需求可引导，且客户对改善其居住直效性高的新科技运用兴趣浓厚 现有楼盘使用的高科技产品停留在初级水平，有待进一步提升,市场扫描,71,在控制成本的前提下，适当采用让客户易感知新技术，拉升项目形象，提高居住品质,本案建议,城市豪宅运用的主流新技术,72,在提高舒适度上可考虑外墙保温系统、中空镀膜LOWE玻璃、生态灭蚊机,本案建议,本项目生态节能创新建议,重点考虑带来客户关注度高，对居住品质提升明显，相对低成本高营销价值的节能新技术 由于高层、超高层产品的出现，带来较大的风噪，需加装中空玻璃，以降低噪音影响，镀膜以降低紫外线的

28、辐射 外墙保温系统可有效降低空调的使用率,推荐生态节能型住宅技术,73,外墙保温系统,采用欧洲标准四层外墙防护技术，总厚度420至520厘米 能严密阻止冷热辐射和传导 干挂幕墙起到“遮阳伞”的功能，保护外保温板不受雨雪侵蚀，可以抵挡辐射 外保温方式防止冷/热桥产生，优于内保温 流动空气层挥发保温板水汽，永久保持保温板的干燥及保温效果 传热系数低至0.2至0.3,室内,室外,外墙保温截面,加厚混凝土外墙,加厚保温层,流动空气层,干挂砖幕墙,干挂幕墙,本案建议,74,外窗系统,LOW-E镀银膜低辐射保温玻璃辐射率从0.84降低到0.04至0.12，可通过可见光而阻挡远红外线(人体所感受的热即是远红

29、外线) 起到了更好的隔音与隔热的作用。独特的镀膜层隔绝紫外线辐射,LOW-E镀银膜（内充氩气）低辐射保温玻璃，双向阻热,窗框与窗洞之间采用保温板（美国欧文斯克宁）做隔热处理,世界顶级德国 SCHCO （旭格）断热铝合金窗框结构。双面胶条咬口，窗框内、外铝皮之间有硬尼龙断热层,本案建议,75,生态灭蚊机,“生态灭蚊机”（灭蚊磁场），此项技术经美国疾病控制中心及国防部实用验证，能消灭4000平米范围内的蚊子及其他吸血性昆虫，而对人体无任何伤害。该系统：,运用仿生学原理，模仿人类呼吸排出的二氧化碳、湿气及热，利用液化石油气经催化作用产生极准确浓度的二氧化碳，从而吸引大量吸血蚊虫并最终消灭 利用一种清

30、洁、专利发明的counterflow技术，运用蚊虫飞行时的气体动力原理，能在呼出二氧化碳的同时，真空吸捕大量的吸血蚊虫，当他们飞近灭蚊磁场找猎物时，便会被真空器吸入蚊网，最后被封干致死。不使用任何杀虫剂或电蚊网。 24小时不间断工作，捕捉夜晚活动与白天活动的吸血昆虫，可以直接放置在蚊子繁殖和休息的地方。 能够大量吸引并捕捉会产卵的雌蚊 自身发电，采用标准的的液化气供应能源，无需任何电力。 安全 & 无声 不使用杀虫剂，不释放任何对环境有害的气体。 极其安静，没有任何噪音,本案建议,76,在提高安全性上可考虑刷卡入小区、刷卡入大堂、可视门禁、电梯刷卡入户,本案建议,入户刷卡,彩色可视对讲,电梯刷

31、卡,77,江阴珍藏级城市豪宅价值体系之二： “体验感” 主要表现在：,体 验,居住的空间改善 新技术的合理运用 便利的专属服务 充沛的停车位,78,物业管理方式选择：聘请“第一太平戴维斯”作物业管理顾问,本项目特点： 树立江阴首席豪宅，社区物业管理的重要性突出 项目总体规模大，涉及近千户人家； 同时物业类别多样，客户层面广，需要专业的物管经验,根据江阴市场现状、成本及营销推广价值综合考虑，建议采用： 聘请专业物业管理公司作顾问,物业建议,79,建议物管服务内容除常规的内容外，应突出给予客户品质生活感知的专属服务,智能化周界防越报警系统 闭路电视监控系统 24小时定时不定时安保巡逻 对讲访客系统

32、 消防系统,宽带、电话、有线电视的信息网络系统 物业管理系统 电表、水表、煤气户外远程抄表系统,周全物管,安保服务,信息服务,生活服务,公共卫生保洁/生活设施维护/绿化、花卉园艺管理 车辆停放管理 各类费用代收代缴 钟点工统一管理 定餐、送餐服务/定票、送票服务 干洗上门送取服务,客户为中高收入财富阶层，除对安全性、停车管理之外比较关注的是提供专属的服务：,物业建议,80,专业的物业管理是高档社区生活品质的保证，物业管理前置可带来较高的营销价值,根据不同物业类别，分组团管理 基本服务：保安、消防、卫生、车辆、绿化等管理 超值性服务：会所的优惠消费、信息网络系统、及时家居维修、真情互动关爱、健康

33、生活等服务,物业建议,81,江阴珍藏级城市豪宅价值体系之二： “体验感” 主要表现在：,体 验,居住的空间改善 新技术的合理运用 便利的专属服务 充沛的停车位,82,规划条件跟客户需求车位数存在一定差距，可灵活解决（预留改造空间）,车位建议,规划条件,住宅：1辆/户 1600个停车位,商业办公：80辆/万平米 5x80=400,2000x35 = 7万平米,车位面积,从市场需求看,商业办公：80辆/万平米 5x80=400,2500x35 = 8.75万平米,83,并引入全景地下车库，部分车位空间净高3.6米，为以后车位紧张时改造为机械车位,部分保证地下机械车位净高3.6米，即可架设双层机械车

34、位； 简易机械车位每组停放5台车，机械成本在10万/组左右； 车位比接近1.3 : 1,车位建议,84,物业发展建议二: 商业,案例：深圳城市豪宅纯水岸,波托菲诺是城市豪宅，其商业尽量集中化处理，以减少对住宅的影响 其商业先通过定向招商，引入部分知名商家，成功营造出高品质感的社区休闲街区，形成目的型商业，使得消费群体成功从区域内客户突围，影响全城 通过商业氛围的成功营造，有效的带动和促进了住宅的销售。,案例借鉴,86,纯水岸商业功能组合：以精品店、高档餐饮、行政服务和社区服务类业态为主,A,B,C,案例借鉴,87,武汉城市豪宅金色华府,容积率4.98，绿化率35%。金色华府由2栋28层和8栋3

35、1层围合而成 周边分布众多企事业单位，启动时商业形态不成熟，附近多是较初级的商业业态,案例借鉴,金色华府商业功能组合：以行政单位、精品店、中高档餐饮为主,三大支柱业态行政单位 银行、烟草公司等 三大支柱业态精品店 保时捷、spa、服装等,三大支柱业态中高档餐饮 Cofe、茶餐厅等 （另有个别办公企业和部分社区服务类业态面包房、干洗店等）,案例借鉴,建议项目商业街规划的原则与特点,品质感 就是在建筑风格和立面表现上营造一种高端的成熟商业氛围，与本项目住宅的高端定位相协调 景观性 整体建筑构成一个独特景观，通过合理规划，形成良好的生态环境，坐拥“阳光、绿树、长廊、广场” 主题式 娱乐消费、休闲消费

36、、文化消费等多种消费模式逐渐转变成独立的主题单元，有利于盘活整条街区，并满足消费者多元化的需求 体验性 通过建筑形态的创新，把不同的人聚在一起，让人们在这里自由穿梭，这就是最宜人的都市休闲生活体验,底商面积最大化 风情商业集中化 充分考虑对周边资源的利用 对住宅的影响最小化 整体形象品质协调化,商业建议,规划原则,规划特点,90,不同物业保证各自的纯粹性，以减少相互的影响，商业以底商和河道南向集中商业为主,底商两层，开间不小于6米，进深控制在12米左右，单位面积控制在200平米，一层层高4.2米，二层层高3.3米，以地块周长满铺设计； 河道南向三层集中商业，一层层高4.8米，二、三层层高4.2

37、米，进深15米，开间8米，东西长约135米，南北宽约15米，单层2000平米左右； 办公考虑易商易住易办公的模糊定位。,商业建议,商业规划布局的建议,一、整体规划布局 整体布局：商业街集中风情商业 1、集中风情商业放置在水岸最具风情的地方，方便人流、车流的进入性；考虑建设一层地下停车位，并充分利用退线空间预留部分地面停车位。 如图: 标示，以高端餐饮为主； 2、商业街划分为主题街区，便于分期分区进行招商和业态的规划。同时这种多中心布局有利于大体量商业的消化。 区以银行、邮政、便利店、干洗店等企事业或社区商业业态为主等； 区以时尚产品为主的商业业态:如时装、珠宝、琴行、红酒、手表等精品店；与河南

38、岸形成呼应的水岸风情商业； 区以美容美发、SPA、汽车等相对独立商业为主,水景广场可考虑做成主题性很强的风格，营造文化品位，突显差异化。,A,B,商业建议,底商以体现项目高形象的精品店打造,A,B,商业建议,底商两层，开间不小于6米，进深控制在12米左右，单位面积控制在200平米，一层层高4.2米，二层层高3.3米，以地块周长满铺设计；,河道南岸为风情集中商业，以三层布局，一层单独，二、三层联动（设有大退台）,A,商业建议,三层集中商业，一层层高4.8米，二、三层层高4.2米，进深15米，开间8米，东西长约135米，南北宽约15米，单层2000平米左右；,河岸,94,商业在竣工后需立刻做好高品

39、质的橱窗展示和前厅展示，营造成熟商业氛围，促进销售,商业建议,江南华都,95,第三部分 启动区与分期开发,96,由于江阴市场刚性需求弱化，改善性需求也不旺盛，同时现正发售的楼盘多集中在城西，区域认知度相对不高，影响市场整体销售成回落趋势,市场扫描,97,目前房产财富化特征明显，区位优势稍好和营销相对规范的楼盘去化量有明显提高，高端客户已出现溢出的现状（到无锡、江苏、上海置业）,市场扫描,98,启动区规模建议考虑约5万方（未含商业）,一个城市的珍藏 年均去化量在8万平米/楼盘左右 项目启动区总建面约12万平米，计划07年底回款2.3个亿，年度推案47万m比较合适 （按70实现度考虑）,考虑因素,

40、项目整体定位,市场消化速度,资金及开发计划,启动区规模,99,建议以B地块作为启动区，并以南向产品作为预先面市的考虑,启动区的选取考虑因素： 有震撼的展示面 具有昭示性、进入条件好 便于工程施工 *鉴于洋排巷地块2.2万平米，限高80米，对项目会造成一定影响，建议以B地块南向产品先行面市,启动区位置,A,B,广场,出让土地,国土大楼,100,售楼处选择,一期：建议选择市中心星级酒店大堂或其他具有代表性的区域设置展示中心,二期：选择一期中底商作为售楼处,三、四期：使用会所作为售楼处,101,开发策略：以楼王（中轴圆楼）产品树立价值标杆，香山路的出入口做展示界面，展示形象，展示品质，展示未来生活方

41、式；以稳健去化的小高层板楼快速回笼资金，保证企业开发的现金流，降低开发风险；后续通过全面创新的产品拉升价格，并随着风格园林、会所、风情商业街、广场的陆续展示，不断制造营销价值点，持续发力带动整盘销售,前期启动区以香山路界面做展示区，250平米楼王产品高端起势，树立价值标杆，一举奠定“江阴首席豪宅”生活至高点形象，以目的型高规格商业规划和市场接受度高的住宅产品适当创新为突破口，营销发力，获得市场认可形成热销,开发策略,后期利用前期形成的市场口碑，由无敌景观超高层刷新价值标杆，营造“城市之上”的上层生活意象，以全新的创新力产品和陆续的实景展示发力，赢得市场持续热销,产品开发排布示意,102,区域认

42、知较好 同层级房地产市场直面竞争弱化,以稀缺性的楼王产品树立形象，高性价比的板式小高层投入市场形成热销，回收资金,市场背景,开发策略,配 套,高规格商业规划 顶级会所规划,物业组合,30F圆楼 18F板楼+18F圆楼,10月-2007年底 产品投入年 形象价值建立 预计推案量5万平米,A,B,广场,出让土地,国土大楼,1,速度第一，价格第二 回现第一，创新第二 稳健第一，实验第二,开发节奏,103,片区综合体开发热潮显现,通过首期建立的良好口碑，以极致景观单位和全面创新的产品引领市场，拉升容积率，持续热销,市场背景,开发策略,配 套,高规格底商部分实景展示 部分园林实景展示,物业组合,45F塔

43、楼 33F品字楼 34Fsky-townhouse,2007-2008年 实景展示年 社区价值显现 预计推案量7万平米,A,B,广场,出让土地,国土大楼,2,速度与价格并重 创新与回现并重 稳健与品牌并重,开发节奏,104,江阴首席豪宅淋漓展示 片区持续开发高,通过B地块的成功运作，和完美的实景展示，让客户深切体验城市之上的品质生活，以持续带动销售,市场背景,开发策略,配 套,高规格底商部分实景展示 部分园林和会所的实景展示,物业组合,30F圆楼 33F板楼 3F风情商铺+3e写字楼,2008-2009年 社区成熟年 社区价值显现 预计推案量8万平米,A,B,广场,出让土地,国土大楼,3,开发

44、节奏,速度第一 价格第二 回现第一,105,新城显现 片区综合体全面开发,通过整个区域的成熟、项目自身的成熟及项目形成的品牌带来溢价，促进销售,市场背景,开发策略,配 套,底商+风情商业街实景展示 园林+会所实景展示,物业组合,45F塔楼 33F品字楼 34Fsky-townhouse,2009-2010年 溢价成熟年 区域价值尽显 预计推案量10万平米,A,B,广场,出让土地,国土大楼,4,开发节奏,速度与价格并重 回现第一 品牌第一,106,07年,09年,大盘价值提升,社区 成熟度,低,高,全城品质生活区 全城高端商业休闲娱乐区,一个城市的珍藏（江阴首席豪宅） 楼王树形象高性价比的中高端

45、产品形成热销,高规格底商 会所 水景广场 风情商业街,产品价值,社区价值,配套价值,区域价值,核心价值,气势恢弘的规划 高品质建筑风格 合理实用的户型 特色景观,项目品牌 社区景观和配套 高端成熟的社区品质 引领全城的新生活方式,08年,10年,分期开发价值链的体现示意,107,第五部分 总结,108, 驾车体验动线,社区入口,候梯厅,地下车库,入户大门,无限景观,109, 驾车体验动线,社区入口,候梯厅,地下车库,入户大门,无限景观,110, 驾车体验动线,社区入口,候梯厅,地下车库,入户大门,无限景观,111, 驾车体验动线,社区入口,候梯厅,地下车库,入户大门,无限景观,112, 驾车体验动线,社区入口,候梯厅,地下车库,入户大门,无限景观,113, 步行体验动线,社区入口,私属会所,园林景观,入户大堂,无限风光,114, 步行体验动线,社区入口,私属会所,园林景观,入户大堂,无限风光,115, 步行体验动线,社区入口,私属会所,园林景观,入户大堂,无限风光,116, 步行体验动线,社区入口,私属会所,园林景观,入户大堂,无限风光,117, 步行体验动线,社区入口,私属会所,园林景观,入户大堂,无限风光,118,119,The End THANKS!,