精品文案-易居南宁东葛路项目整体定位及发展策略报告.ppt

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1、报告总纲目,项目限制条件,核心问题界定,客户目标,项 目 定 位 背 景,定位背景/客户目标,企业经营战略,1,项目开发战略,项目开发周期,项目利润目标,2,3,4,定位背景/项目限制条件,用地面积：23239m2（使用权面积） 容 积 率：5.3 限 高：不超100m 建筑密度： 25% 绿 地 率： 36% 用地性质：商住用地 最大计容建筑面积：123167m2 形状地势：地势北高南低，落差约6米，形状类似直角梯形，临东葛路面窄，南北纵深长； 地块现状：地块规模较小，原为军区办公用地，现正处于拆迁阶段，地面少量的长龄榕树可保留。,1,2,3,定位背景/核心问题界定,S SITUATION/

2、情景 公认事实 存在某个问题 采取了某项行动,C=R1、R2 COMPLICATION/冲突 推动情景发展并引发矛盾 知道解决的方法 有人提出一项解决方案 行动未能奏效,Q=如何从R1到R2 QUESTION/疑问 分析存在的问题 我们如何实施解决方案 该方案是否正确 为什么没能奏效,利用S-C-Q分析法深入分析开发目标,定位背景/核心问题界定,S：情境项目背景事实和前提条件,?,X,二者之间的矛盾需要我们去思考适合本项目的其他操作思路,按照市场常规操作，本项目的市场前景堪忧，将不能实现期望的目标,C：R1与R2之间存在着的矛盾或冲突,定位背景/核心问题界定,本案面临核心问题是什么？如何解决？

3、,地块较小，规模受限，难以形成市场地位 商业部分按常规操作，商业价值无法实现最大化,成为中心城区板块的精品项目 塑造项目竞争力，实现与中心城区板块其它项目的差异化 充分挖掘商业价值，尽快实现商铺销售,项目所在的区域价值应该如何挖掘？,如何制定稳健的开发模式，实现项目利润保障？如何迎合潜在客户对产品的需求，以体现规划特色及产品特色？合理确定住宅与商业的体量和配比及项目的开发主题、模式和进程，从而实现整体土地价值提升和联发集团的最大收益？,商业产品应该怎么做？,Q：实现从R1到R2必须要解决的核心问题及其分解,定位背景/核心问题界定,核心问题点,关 键 问 题二,关 键 问 题一,关 键 问 题三

4、,采取何种创新模式可以实现充分溢价？,解析小结,项目区位与区域概况,项 目 条 件 与 地 块 解 析,项目周边配套分析,项目四至分析,项目SWOT分析,项目条件与地块解析/项目区位与区域概况,项目位于老城区板块与新城板块交汇处，属于城市核心地段区,城市定位：南宁是广西壮族自治区首府，西南地区交通枢纽，中国-东盟自由贸易区的区域性国际城市； 总体规划：以邕江为轴线、西建东扩、完善江北、提升江南、重点向南； 项目区位：项目位于老城区板块与新城板块交汇处，属于成熟地段。,本案,区域交通通达性较好，毗领东葛路主干道，昭示形象好，消费者认知度高,项目南临城市东西向主干道东葛路，并且通过窜连路与民族大道

5、连接； 本项目距离市中心的车程距离约为5分钟车程，消费者对本区域的认知度高； 本项目区域内有市中医院、学校、公交站，成熟的城市配套，这方面只能依托市中心组团。,东葛路,古城路,民族大道,本案,民族大道,古城路,新民路,东葛路,民主路,项目条件与地块解析/项目区位与区域概况,项目条件与地块解析/项目周边配套分析,项目周边配套完善，消费者对此地段物业认知度高,购物：距离万达广场、百盛、沃尔玛1KM，梦之岛、华联350m； 教育：二中、天桃实验科技学校850m； 广场、公园：民族广场150m，南湖公园2.8KM； 公建配套：民族艺术宫、科技馆。,梦之岛百货,科技馆,民族艺术宫,锦华大酒店,项目通达性

6、和昭示性较好，周边区域配套成熟,东葛路作为南宁贯穿东西的交通干道，由于与南北向交叉路口多，高峰期会交通堵塞。 地块东侧临飞凤市场，提供生活便利，但经营档次较低，陈旧的建筑形象、噪音及气味是潜在的不利因素； 周边形象较好、配套成熟且档次高； 周边人群多为政府机关公务员及经营铺面的生意人；,共用道路,待建商业空地,民族广场,东葛路,飞凤市场入口,飞凤市场,古城路出口,人防办,项目条件与地块解析/项目四至分析,项目条件与地块解析/商业属性分析,沿街面商铺价值对比：东葛路飞凤市场小区道路 规划建设过程中，需尽量考虑商铺有效价值的充分利用，以取得最优最佳开发回报收益,项目条件与地块解析/项目SWOT分析

7、,区域属性：,自治区首府、老城中心区、小规模高容积率商住开发项目,项目属性：,竞争分析,市场态势,市 场 价 值 研 判,区域价值,产品机会,市场价值研判/市场态势,今年前四个月显示楼市回暖的信号，量增价挺，显示出刚性需求的释放，月均成交量较去年有大幅提高,目前南宁商品住宅市场总体处于供过于求状态，但存量减少明显，将向供求平衡方向发展。 2009年1-4月，受新增供应减少，成交量迅速反弹影响，南宁市已经连续4个月出现供不应求局面，市场出现了局部、阶段性的供不应求。,数据来源：易居CRIC系统,市场价值研判/市场态势,从客户经济能力看，人均可支配收入的飞速增长成为市场的重要支撑,南宁近几年GDP

8、保持10%以上增长速度，受国际金融危机的影响2008年GDP增速尽管放缓但仍然维持了两位数的增长； 根据房地产预警系统GDP增速与房地产发展关系，GDP增速大于8%即为房地产正处于高速发展期； 2008年南宁市人均可支配收入达到14446元，同比增长了21.62%； 居民购买力逐年增加并且近几年快速增长，潜在购房者进一步提升置业的支付能力。,数据来源：南宁市统计局,市场价值研判/市场态势,从成交客户构成来看，本地人群仍占据主流，并且以青秀区为主，但外地购房人群比例逐步增大,主要为企事业单位员工，部分为政府公务员。其中较大部分客户是来自荣和山水美地、荣和新城的老业主以及他们亲戚、朋友。年龄在30

9、-50之间，属于购买力较强的中产阶层及富裕阶层，购房主要目的是解决子女教育问题、保值增值。,成交客户年龄层次为40岁为主，主要是投资客居多，成功人士以及白领阶层是其主要购房群体，其中也有经营性单位如美容院、健身馆等整层购买。,市场价值研判/市场态势,本地客户仍占据较大比重，但外地购房者增多，特别是河池、玉林等区内市外的客户； 购房者看重解决子女教育问题、养老问题，同时物业能保值、增值； 由于板块用地基本没有了，原来供应的中小户型，投资客比较多。 首信置业邱总,从置业目的来看，房地产市场比较健康，单纯把房地产作为价格投机的客户很少,市场价值研判/市场态势,凤岭板块,新城板块的居住价值不具备竞争上

10、的优势,板块价值比较：从现状看，新城板块与凤岭板块优势各有特色,新城板块,市场价值研判/区域价值,对项目的影响1：规避竞争劣势，挖掘潜在机会,市场价值研判/区域价值,对项目的影响2：顺应区域价值的逐步升级，凸现城市价值,市场价值研判/区域价值,片区客户内生性强，区域情怀重，主要政府公务员、企业主、商贸生意人具有较强的购买力。 片区项目老城区、地段稀缺，中小户型多，注重精细化的园林。 片区发展受益于城中村改造，片区居住价值将逐步“升级”。,市场价值研判/产品机会,供应不足,从供应结构看，60-80m两房和90m以下小三房产品严重稀缺，客户潜在需求未被满足。三房产品市场相对成熟，控制面积和总价是市

11、场及客户细分下的正确选择,对产品的关注度,希望园林做得精致，能多一些公共活动空间，特别适合我们这类年龄大一些的。 荣和中央公园购房者酒类批发女老板,受访客户置业目的是为了改善居住环境 客户对户型、园林、配套、物管保持了较强的关注性,市场价值研判/产品机会,客户的价值演变：从简单居住价值到对居住舒适性的逐步关注,增加实用性的创新产品和改善居住舒适度的面积赠送是公寓产品的突破点。,市场价值研判/产品机会,目前市场上小户型产品供应结构单一，基本无赠送和户型创新，且公摊较大,客户访谈： 现在买公寓也不会只看地段了，还是要房子本身结构合适、户型好，这样的房子才有升值潜力，购买风险小； 公寓能变成两房当然

12、好了，实用很多，价钱合适的话，很多年轻人应该会买。,市场价值研判/产品机会,市中心区的中大户型将舒适性和实用性结合，通过增值举措良好体现,专业人士访谈：现在市场上有入户花园、挑高露台的不多，应该是有一定竞争力的。 客户访谈：希望有入户花园，紧凑型产品市场接受度更高。,赠送面积少：户型中规中矩、实用，除少量落地凸窗外和阳台外，基本无面积赠送 创新程度低：在成熟市场得到广泛应用、提高居住舒适度的创新如入户花园、内庭院、挑高客厅等较为少见。,市场价值研判/产品机会,产品机会挖掘,市场价值研判/竞争分析,竞争的本质就是对项目目标客户的争夺,市场价值研判/竞争分析,周边项目供应的主要特征： 规模都不算很

13、大； 高层是绝对主流供应产品； 中小户型的项目较大，但主力户型仍是三房，直接导致总价过高； 重注精细化园林，架空层、户型设计实用性。 未来供应特征： 城中村改造项目居多； 供应项目稀缺； 配套成熟完善。,片区内及周边典型项目住宅产品供应的特征,上海滩公馆,荣和中央公园,荣和中央公园,市场价值研判/竞争分析,核心竞争策略：产品的竞争差异化和精细化,项目发展方向,项 目 整 体 发 展 战 略,项目发展战略,项目整体发展战略/发展方向,基于市场机会，项目核心问题在战略层面的突破，概括项目发展方向,项目整体发展战略/发展战略,以产品精细化和创新打造项目核心竞争力，带动项目发展,专业市场店中店销售模式

14、,操作方式发展商将商业划分为可经营的小铺位，然后按铺位出售给投资者或使用者，同时购买人必须同时签署物业使用协议，承诺服从商业的统一经营和管理约束。 典型案例深圳赛格电子市场,在本项目中的适用性： 店中店销售模式的前提是将商业划分为可经营的小铺位，在成都投资客户总价承受能力有限（30万）的情况下，单位销售面积不宜超过75平米。这个面积能够适用于床上用品、家居装饰等业态，但对大多数家具经营者来说偏小，因此建议持有部分物业以出租给家具等面积需求较大的业态。,住宅定位策略,商业定位策略,整体定位策略,项 目 整 体 定 位,项目整体定位/整体定位策略,项目整体定位/住宅定位策略/项目核心主题定位,项目

15、整体定位/住宅定位策略/项目形象定位,项目整体定位/住宅定位策略/项目客户群定位,项目整体定位/住宅定位策略/项目产品定位,项目整体定位/住宅定位策略/项目价格定位,项目整体定位/商业定位策略/体量定位,项目商业体量定位思考：,根据我司对南宁商业地产及项目板块商业地产的市场调查结论，结合项目所处的区域位置、南宁未来的城市商业规划、周边商业情况、项目本身的条件等综合数据来考虑项目整体规划，从而形成该报告的定位部分内容，该定位是以数据为支撑的结论性成果（详尽分析将在最终提交的成果报告中体现）。,社会效益 政府的扶持力度 项目可解决的就业、税收 客户的投资、经营收益,经济效益 项目利润最大化 商业价

16、值利用最大化 商铺价值最大化 快速销售、招商,品牌效益 开发商、项目品牌提升 住宅品质 商业项目影响力,项目（商业部分体量规划）核心思路以下三方面为考虑目标：,项目整体定位/商业定位策略/体量定位,商业规划方案一： A（街铺）+B（街铺）+C（街铺）,商业总面积： 7162,商业总售价： 127,706,958元,项目整体定位/商业定位策略/体量定位,规划考虑因素： 1、A区临东葛路主干道，规划临街商铺，商业价值最大，且有利于快速销售。 2、B区为项目及周边小区出入口道路，人流量较大，规划相应的商业街铺，可作为小区商业配套。 3、C区项目地块依托建筑退缩15米，可规划一条商业街铺，利于创造更大

17、商业价值，由于紧挨飞凤市场，该区基本为内街，销售上存在一定困难。 4、A区的商业价值无法实现最大化； 5、商业部分无法形成特色，较难形成竞争力； 6、该方案以服务周边为主，能满足区域住宅群人群对社区配套商业中日常生活用品、休闲购物等一般需求，并对周边商业起到一定的补充和价值提升作用； 7、住宅底商差异化不够明显，能提升物业价值，但提升高度有限； 8、该方案安全性较高，销售和招商容易成功。,商业规划方案一：A（街铺）+B（街铺）+C（街铺）,项目整体定位/商业定位策略/体量定位,商业总面积： 9985,商业总售价:159,677,635元,商业规划方案二： A（集中商业）+B（街铺）,项目整体定

18、位/商业定位策略/体量定位,规划考虑因素： 1、A区临东葛路主干道，规划临街商铺及集中式商业，使临主干道商业面积最大化，同时临主干道街铺有利于快速销售及价值最大化； 2、B区为项目及周边小区出入口道路，人流量较大，规划相应的商业街铺，有利于项目商业价值最大化利用，亦可销售； 3、项目地块靠飞凤市场不做商业，利于提高项目住宅品质； 4、该方案商业价值无法充分挖掘，集中商业虽能营造主题，但不具备规模效应。,商业规划方案二：A（集中商业）+B（街铺）,项目整体定位/商业定位策略/体量定位,商业总面积: 12145,商业总售价： 202,195,075元,商业规划方案三： A（集中商业）+B（街铺）+

19、C（街铺）,项目整体定位/商业定位策略/体量定位,规划考虑因素： 1、A区临东葛路主干道，可利用建筑退缩，打造商业景观节点，利于人流聚集，同时使得临主干道街铺有利于快速销售及价值最大化； 2、B区为项目及周边小区出入口道路，人流量较大，规划相应的商业街铺，有利于项目商业价值最大化利用，亦可销售； 3、C区项目地块靠飞凤市场建筑退缩15米路，规划一条商业街铺，利于项目商业价值利用最大化，街铺较利于销售； 4、该方案起到补缺同时负起商业挑战者的职责，宣扬特色和主题同时兼顾周边社区服务； 5、该方案便于主题营造和情境宣传，若打造成功，则客户群体范围扩大，对整体物业价值提升明显，商铺价值及去化速率提升

20、都具备高度提高的潜能，但对招商和后期经营管理具有一定要求。,商业规划方案三：A（集中商业）+B（街铺）+C（街铺）,项目整体定位/商业定位策略/体量定位,支撑理由： 1、根据市调东葛路属市级商圈之一新民路商圈，传统商业旺地，东葛路现无空置商铺，除荣和中央公园外无商铺销售； 2、根据市调东葛路受136工程影响，临街商铺大量拆迁，众多商家需要寻找新的商铺； 3、根据市调本区域投资、经营客户对东葛路一带商铺投资有较强的区域认同感； 4、根据市调荣和中央公园商铺销售价格已严重透支投资回报，亦可销售，说明东葛路商铺缺乏，商业项目开发利润高； 5、 根据方案二初步测算项目整体价值，即使不做靠飞凤市场商业街

21、后提高住宅品质也无法实现商业街的价值回报。,通过项目商业价值利用最大化（商业面积最大化）。依靠精准的商业定位，实现对街铺、商业街的拉动，利用项目整体设计与规划的超前性、完善的功能配套、足够的营销推广配合解决商业快速销售、招商，最终实现项目利润最大化。,结论： 建议采用商业规划方案三：A（集中商业）+B（街铺）+C（街铺）,本项目业态主要根据商圈内业态现状、城市规划以及潜在消费者来进行定位，最后根据商家实证来排除某些业态的可能。,项目整体定位/商业定位策略/主题定位,根据商圈内业态现状、城市规划以、潜在客户以及商家证实来进行定位,项目整体定位/商业定位策略/主题定位,南宁第一街 集展示、销售、体

22、验、服务于一体的数码通讯主题专业街区,利用东葛路手机特色街优势与区域的消费习惯，打造南宁最具特色的数码通讯产品市场，带动商业结构的升级，实现商圈共赢； 制造“第一街”主题，产生市场聚集效应，充分挖掘东葛路商业沉积，传承商业脉络； 现有区域商业档次低，商业整体特色化不强，集约化还未形成，有较大的超越空间和商业升级的机会，因此可弥补商业配套缺失的作用，吸纳目标客户群体； 以“集中商业商业街”构建现代、新兴的特色商城，以业态相对集中化形成相对规模效应，形成市场竞争力，充分适应和体现现代综合消费，与市场和消费趋势接轨；,以商圈衍生业态入市，实行市场先动原则，挖掘市场机会，迎合价值取向,项目整体定位/商

23、业定位策略/形象定位,南宁第一街 南宁首席数码通讯产品直通街,“直通街”表明项目的一种品位，体现项目的规模和现代集合群体的体验趋势，树立了潮流时尚的形象； “直通”则说明了展示直通、销售直通、体验直通、服务直通，有着更直接、更方便、更简单、更具有目的性； 特色商业聚集人气，能够形成知名度，带来城市标志性效应； 创新，不仅仅指产品创新，更重要的是指观念创新，因此需要用全新的推广观念来吸引目标客户，从而增加产品的附加值，提升未来投资客户的心理价格。,通过拔高立意提升形象，树立品牌与创新，战略占位、创造需求、引导市场,项目整体定位/商业定位策略/经营定位,统一管理、分散经营的中高档物业,定位依据：

24、东葛路现有市场多为品牌手机专卖，产生中高端的需求消费； 目前项目周边通讯产品卖场（店）主要以中档和中低档为主，缺乏中高端的卖场，为避免同质化的竞争，排除中档和中低端物业发展方向； 本项目致力于打造南宁“第一街”的形象，所以在整体形象上需要体现项目的现代化形象与档次，以良好的形象及配套设施为客户提供一个优美的购物环境，亦有利于增强买家和商户信心； 本项目作为开发商的第二个开发项目，具有一定的品牌优势，中高端的商业开发方向和开发商的品牌一致； 本项目的住宅定位为中高端的物业产品，商业定位应与其保持一致。,档次定位中高档,经营模式定位统一管理、分散经营,定位依据： 统一管理：即由代表发展商权利、受发

25、展商委托或自己成立的管理公司管理。包含统一商品质量管理、统一服务监督等一系列措施的推行。 分散经营：即只为消费者和经营者之间的提供交易场所，但管理公司不直接经营，只是在保障经营者和消费者之间正常经营的情况下起到搭建桥梁的作用。,项目整体定位/商业定位策略/功能定位,本项目商业不仅满足社区及周边需要，还要着眼于服务整个城市,片区周边商业价值项目片区周边的商业配套比较成熟，不乏集中式商业体，如民族大道和古城路交汇的梦之岛百货、北京华联大卖场。 片区内的商业价值项目片区内的商业形式主要是沿街底商，其中东葛路为南宁市有名的手机通信一条街。 项目的商业价值项目地块沿东葛路，交通便利，有着很好的商业价值，

26、而且随着未来政府对东葛路的改造，商业价值将逐步提升，但从目前来看，商业价值还未充分体现，后期具有更大发展潜力。,依托东葛路，以通讯数码产品为主题，打造成为集数码通讯产品新品展示、体验、销售、服务、个性手机定制等为一体的销售、服务展示中心，形成数码通讯产品的“一站式消费”和“终端销售基地”。缔造各大数码通讯产品厂家、商家销售总部，建立东葛路特色商业街的领袖地位。,项目整体定位/商业定位策略/功能定位,本项目所处城市中心核心地段，具备辐射整个城市的能力,项目整体定位/商业定位策略/业态定位,经营手机、手机配件、各种卡类以及数码产品的批发与零售,定位依据： 1、以东葛路手机一条街为引力源，从而带动集

27、中商业的引擎驱动，形成市场空白点，旨在对片区商业进行升级； 2、以点带面，条块结合，挖掘最大的商业价值； 3、主题业态组合，易于做出特色，符合商业群聚化规律； 4、具有一定的昭示性，可形成较好的商业形态和商业氛围； 5、承担项目配套、服务城市与辐射周边的三重功能。,110m,72m,C,B,A,业态的定位是动态的，要通过市场的反应来做动态的调整。就目前来说，南宁正处于城市快速发展期，不排除其他业态进行互补的时候出现高速的发展，从而导致业态的改变。,项目整体定位/商业定位策略/业态定位,业态定位补充说明,项目整体定位/商业定位策略/目标客户定位,商业客户群体系,项目整体定位/商业定位策略/目标客

28、户定位,商业目标客户群特征分析,1、注重未来的前景，尤为 关注物业的升值。 2、没有时间管理，喜欢灵活的销售模式，购买面积较小。 3、现实性强、随大流，喜欢跟风； 4、容易受到广告宣传和现场氛围的引导。,项目整体定位/商业定位策略/目标客户定位,市场经济中极为重要的一点，就是供需的关系，对于商铺这种特殊的商品来说，它的供需关系更为复杂，根据南宁的商业经营环境以及项目周边的具体情况，对项目潜在的客源作出以下分析：,目标客源定位,买铺经营者 个人 这类客户的主力客户群主要特征是：经营生意历史较长，手头有一定资金。主要包括： 目前在南宁传统商业区及其它区域做生意的客户； 看好东盟经济概念及南宁经商环

29、境的外地客。 团体 这类客户的主力客户群主要特征是：预把握东盟经济商机，看好南宁经商环境的人或企业。包括： 区内有集体购铺传统的团体； 有家族式购铺集体经营的团体（如温州、福建人等）； 纯粹到南宁投资商业不动产的外地客。,项目整体定位/商业定位策略/目标客户定位, 买铺投资者 买铺出租投资者 这类客户的主力客户群主要特征是：有投资意愿或投资经历，手头又有资金。包括： 南宁各主要商业区传统商铺出租者； 转变生意模式的生意人（由交租到收租）； 国内、国外专门从事买铺出租获利的生意人、团体、机构。 炒铺投资客 这类客户的主力客户群主要特征是：有做短线资金炒作获利的经历或意愿。包括： 专职炒铺者； 生

30、意中间人； 炒股、炒期货的投资客； 国内、国外专门从事短期炒卖房产的投机者、团体、机构。,项目整体定位/商业定位策略/目标客户定位,客户定位总结：,不管是购铺客户目标群体还是租赁客户目标群体，均以南宁为主，周边区域城市为 辅。购铺客户以投资者居多，也会存在部分投机行为的炒家，租赁客户均为直接经营者， 在后期招商中要把控此类群体，采用对症下药。 根据项目周边环境因素，本案商业产品定位应该为中高档商业。 本项目购铺客户在南宁市本市消化基础上，还可吸引外地投资客。如广州、（福建、温州、境 外投资团体、机构）等。,项目整体定位/商业定位策略/价格定位,产品的价格与产品的使用价值相符合，物有所值,低开高

31、走，小幅频 涨，稳步上升,价格定位的目标在于有利于开盘市场的启动，定价必须兼顾发展商的利益及市场消费的承受能力,策略：控制总价，营造商业价值，促进铺位快速销售。,定位原则与策略,维持基本资金运作，保证后期最大利润创收,项目整体定位/商业定位策略/价格定位,定价方法,市场比较法： 对各个可比项目进行综合打分，再根据各个项目的权重加权平均得到本项目的市场售价或租金。 收益还原法：本项目可支撑售价=预设租金均价*12（个月）/还原利率。,项目整体定位/商业定位策略/价格定位,项目租金参数分析,可比项目租赁价格及权重表,根据市场调研租金分布的情况,我们选定两个可比项目荣和中央公园、及华都橱具市场及一条

32、东葛路租金作为本项目的可比租金： 可比项目租金最能反应本项目目前市场情况及正常营业后所能达到的 租金水平 东葛路作为新民商圈传统商业街区，项目位于东葛路上，街铺租金具本项目参考价值。,项目整体定位/商业定位策略/价格定位,项目租金参数分析,可比项目租金分析,根据上表的分析本项目首层能达到的平均租金为181元/M2月,项目整体定位/商业定位策略/价格定位,租金与售价的比例表,上表表示在不同的收益率水平下，租金（月租金）与售价之间的比例关系。商铺投资回报率一般在7%9%之间较合理。,定价计算方法,针对前期市场调查，由于同类销售的真正可比项目较少，根据商铺投资回报率一般在7%9%之间较合理的基础上，

33、取8的收益率进行推算:还原销售均价=181 *12/8% 定价方法：收益还原 定价计算公式： P=A/I P本项目可支撑售价 A年租金纯收益 I还原利率 本项目可支撑售价=预设租金均价*12（个月）/8%,项目整体定位/商业定位策略/价格定位,项目整体定位/商业定位策略/价格定位,收益还原对比表,根据上表取8的收益率进行推算分析本项目首层能达到的平均售价为27150元/M2。,项目整体定位/商业定位策略/价格定位,商业价值的差异要通过价格的差异来体现，层差是最大的影响因素，特别是一层与二层的差异更加明显，根据二线城市商业项目操作的惯例以及我们对商业定价经验值的把握，本项目拟订的原则是：,各楼层

34、价格定位,该原则为指导定价原则，并不作为适用于任何项目的“万能胶”。而应结合南宁东葛路的价格现状和接受程度做调整。,根据荣和中央公园一楼、二楼、三楼的租金差异为1:0.45：0.36,因此我们认为该楼层系数符合东葛路的现状情况。,项目整体定位/商业定位策略/价格定位,各楼层价格定位,各楼层租金及价格定位,提示： 真正的价位体系制定（一铺一价），必须在规划设计等完成之后并针对具体情 况才能最后确立，以上只是价格体系的初步轮廓。,外围价值层,核心价值层,物 业 发 展 建 议,开发策略,基于项目的核心问题构建产品价值溢价体系,物业发展建议/物业体系建立,市场的稀缺型产品,通过赠送方式偷出 可观面积

35、溢价,面积和总价的控制 对单价的提升,市场平均价值,产品创新对项目价值溢价能力的提升,产品创新,价值溢价,物业发展建议/核心价值层/产品创新,79,根据易居对成熟产品市场的经验总结，公寓产品三种成熟的空间创新方式,夹层创新,夹层创新市场反响一般，不建议采用,物业发展建议/核心价值层/公寓产品创新,公寓平层创新：搭接阳台、露台、凸窗等产品赠送方式，提升居住功能,物业发展建议/核心价值层/公寓产品创新,公寓复式创新：阳台、入户花园、复式挑空等产品赠送方式，提升公寓居住功能,物业发展建议/核心价值层/公寓产品创新,复式公寓标准层推荐,标准层奇数层,标准层偶数层,物业发展建议/核心价值层/公寓产品创新

36、,2梯4高层的产品创新方式：入户花园、露台可单独隔房 ，提升居住功能空间；生活阳台、凸窗提升居住舒适性,物业发展建议/核心价值层/住宅产品创新,较为常规 ， 立面有一定特色,户型全部南部朝向,物业发展建议/核心价值层/住宅产品创新,2梯4标准层推荐,一房两厅：建筑面积54.3，套内面积44.1,两房两厅：建筑面积84.2，套内面积68.4,2梯5高层的产品创新方式：空中花园、阳台、凸窗等产品赠送方式提升居住实用性及舒适性,物业发展建议/核心价值层/住宅产品创新,两单元的总体面宽约45m，标准层可实现面积900m，适合小规模项目,物业发展建议/核心价值层/住宅产品创新,2梯5高层标准层推荐,物业

37、发展建议/核心价值层/住宅产品创新,2梯6高层的产品创新方式：落地凸窗、入户花园、阳台等提升紧凑三房居住舒适性,排布原则 1、沿街排布，以住宅底商为主，住宅连接处可以适当隔断，也可以将空间连接作为商铺 2、无内街，内街的市场消化和价格实现有问题,商业形式：沿街底商，避免商业独立占地,物业发展建议/核心价值层/商业价值,物业发展建议/外围价值层/建筑风格,客户偏好现代的、明朗的城市立面形象,立面希望是现代、明朗。立面明朗，浅色系；不需要厚重，深色，比如上海滩公馆的窗户颜色 中央公园购房者,落实项目定位，体现城市印象,都市精品生活主题社区的形象定位,借势区域价值的升级，凸现城市形象,建筑风格：现代

38、的建筑风格,立面色彩：浅色系、色系明朗的,建筑细部：细节处理，提升品质,现代的建筑风格更能契合目标客户的需求,物业发展建议/外围价值层/建筑风格,现代建筑风格类型：城市中心区住宅多以现代简约风格为主,荣和中央公园,永凯现代城,上海滩公馆,顺应区域发展，体现都市形象,差异化角度，重塑价值,吻合目标客户需求,成本角度考虑，控制成本,物业发展建议/外围价值层/建筑风格,建议采用现代简约的风格，塑造都市形象,典雅风格,简约风格,简约风格：,外立面需要考虑到细节处理，提升品质感； 空调位空间没有隐蔽，建议采用百叶方式处理； 外露落水管影响美观，且存在安全隐患，建议设置管道井。,物业发展建议/外围价值层/

39、建筑风格,建筑细部：兼顾功能与建筑美感、细节处更见品质,空间,底层架空，打通视觉通道,建筑和园林的相互衔接、融合,精细,多种植被，富有层次感,硬质铺地富有质感,居家,驻留空间，提供休憩去处,运动休闲好去处,细处更现用心程度,小规模精致园林的价值体系空间、精细及生活情趣,物业发展建议/外围价值层/精致园林,小规模精致园林KPI,物业发展建议/外围价值层/精致园林,消费者感知敏感点,关注绿化面积 对水景没有特殊要求，个别要求有喷泉 植被的层次感 园林和运动休闲结合起来，体现生活氛围,项目约束,规模小，园林空间受到限制 高层建筑，生活有压抑感,园林，没有水无所谓，关键是绿化面积，娱乐和运动设施一定要

40、有。 中央公园购房者,设计前提：契合客户敏感点，小规模园林突出精致感，提升项目品质,荣和中央公园,上海滩公馆,精致，富有层次感，实现项目溢价的重要因素,翰林华府,物业发展建议/外围价值层/精致园林,底层架空区域也可以成为园林中的一景,充分利用底层架空进行绿化，打通景观视觉通道，延伸绿意入户,物业发展建议/外围价值层/精致园林,利用低矮灌木等软质景观包围建筑物的根基部分，遮掩楼体根部与地面连接处的管道和缆线。 楼体入口处可用花卉装点，赋予色彩变化 另外如下水井盖等也可以用植被加以装点,关注建筑体与园林的衔接，提升社区空间感和绿化面积,建议用枯水、鹅卵石等水印象来替代水景,种植灌木、乔木，配合草皮

41、，达到绿阴价值和实际使用价值最大。园林：像公园，有假山、水等等。,物业发展建议/外围价值层/精致园林,植被多样性，富于变化，体现景观的立体感和层次性,物业发展建议/外围价值层/精致园林,突出地面硬铺的质感，传递给客户项目品质保证的直观感受,物业发展建议/外围价值层/精致园林,细处不马虎，更具说服力的品质展现,物业发展建议/外围价值层/精致园林,多个驻留空间分散排布，可供少数人逗留，可与小品和植被结合，相映成趣,物业发展建议/外围价值层/公共空间,充分利用住宅底层的架空部分实现泛会所功能,泛会所空间：借助园林一角或架空层区域，实现会所功能,物业发展建议/外围价值层/公共空间,室外健身设施,室外儿

42、童娱乐设施,架空层戏水池,架空层乒乓球桌,架空层棋牌室,泛会所功能：满足基本的休闲娱乐功能,物业发展建议/外围价值层/公共空间,入户大堂是客户观察项目品质的敏感点，需重点处理。,入户大堂适度雕饰，凸显品质感。,入户大堂在项目的2梯4的高层产品中适度强化，提升价值。,住宅入户大堂处理：凸显项目品质,地下停车以满足最低人防标准建设，其余停车位均利用地上消防通道、高层之间的道路体系以及社区外两条临街面；,物业发展建议/外围价值层/便利配套,停车方式：地下停车和地面停车相结合,安 全,以安防为核心的智能化管理系统，强调从社区到楼栋到入户的三重保障,品 牌,与知名物业管理品牌强强联合，提升项目品牌形象,品 质,有效的职能化物业管理系统,物业发展建议/外围价值层/便利配套,品牌物管：三大核心要素的落实关键点,易居（中国）华南区域中心 Add：广州市天河区黄埔大道西平云路163号广电科技大厦12楼全层 Tel： 020-61073288 Fax：020-61073299 P.C：510656 http:/,THANK YOU !,