资产评估学 （全套课件190P）.ppt

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1、资产评估学,首经贸 财政税务学院 评估系,学期教学内容,资产评估方法 机器设备评估 房地产评估 建筑物及在建工程评估 土地使用权评估 无形资产评估 长期投资及其他资产评估 流动资产评估 企业价值评估 资产评估报告,教学目的,对资产评估的基本概念、理论、评估方法有较全面而深入的掌握； 通过一定量的案例和企业资产评估的讨论，使同学们对如何对企业资产进行评估的能力得到一定程度的锻炼和提高。,考试方式:,平时学习表现 15% 作业15% 期终考试70%,资产评估学,第一章 总论,一、资产评估的概念,资产评估是一种市场化和动态化的价值鉴证行为 资产评估鉴证的是资产的价值，而资产价值的货币表现则是资产的价

2、格。 资产 评估 资产评估是由专业评估机构和评估人员依照国家有关法律及相关经济信息，遵循特定规则，按照相关程序，根据特定目的选择适当的价值类型，运用科学的方法对相关资产价值做出评定和估量的鉴证行为。,二、资产评估的基本要素,评估主体 资产评估机构和相关人员 评估客体 被评估的资产 评估依据 对被估资产定价的依据 评估原则 内在行为规范 评估目的 资产交易业务本身经济行 为的特征 评估价值类型 对资产价值的质的规定 评估方法 具体技术和手段 评估程序 工作顺序,三、资产评估的特点,现实性是对被估资产价值确认的现实基础 资产评估以评估基准日资产是否现实存在为依据，对现实存在的资产进行相应的价值评估

3、活动。 资产评估是以资产现实状态为基础反映出来。 现实性强调的是客观存在。 市场性是对被估资产价值确认的市场基础 资产评估活动来源于市场 资产评估的主要信息来源于市场 资产评估作价结果必须接受市场的检验,预测性 是指资产现实价值的确认依赖于对资产未来继续利用价值的预测。 公正性评估结论对双方当事人来讲是公正的 评估作价的全过程按照公允及法定的准则和规范化程序进行，有评估原则，评估依据和评估程序作保证，具有行业公允的业务规范。 评估作价的模拟交易过程和相关信息来源是市场化的，由此得出的评估结论必须接受市场的检验。 评估主体的身份是独立于产权交易双方之外的第三者。 咨询性评估结论是一种专业化的估价

4、意见,四、资产评估的对象和特点,会计学的角度看待资产 资产评估的角度看待资产 资产必须由某一特定权力主体拥有或控制 资产对于特定主体来说具有获利能力 资产能够用货币计量,资产 是指企业所拥有或者控制的能以货币计量的经济资源，包括财产、债权和其他权利。,（一）资产的分类,按有无实体性态分类： 有形资产和无形资产 按是否具有综合获利能力分类： 单项资产和整体资产 按能否独立存在分类： 可确指资产和不可确指资产,（二）资产评估的分类,按评估对象的不同划分，可分为单项资产评估和整体资产评估 按资产评估工作的内容分类，可分为评估、评估复核和评估咨询三类。 按资产评估活动于资产评估准则的关系分类，可分为完

5、全评估和限制评估两类。,五、资产评估的目的,一般目的：为资产交易当事人双方提供拟交易资产的公允价值 特殊目的：满足不同的经济业务的要求,引发资产评估特定目的的经济行为 资产转让 中外合资合作 企业兼并 企业清算 企业出售 抵押 企业联营 担保 股份经营 企业租赁,资产评估的价值类型,概念 是指资产评估活动所确认的资产价值其属性和表现形式，是对资产评估价值质的规定。 分类 重置成本 现行市价 收益现值 清算价格,六、资产评估的假设前提,交易假设 公开市场假设 持续使用假设 清算假设,（一）资产评估的工作原则,科学性原则 公平性原则 专业型原则 可行性原则,七、（二）资产评估的经济原则,预期收益原

6、则 供求原则 贡献原则 替代原则,八、资产评估与会计核算的联系与区别,资产评估与会计核算的联系 对象相同 计量标准一致 资料来源有联系 结果可以互为依据 区别 职能不同 发生条件不同 服务主体不同 价值确认方法不同 执行者不同,资产评估基本方法,第 二 章,本章基本要求,掌握资产评估三种基本方法的基本原理、内容和各项参数指标的确定方法，熟悉资产评估方法选择的基本依据，了解各种评估方法间的关系。能够运用三种基本方法对常见的资产进行评估。,本章重点,对资产评估中的市场法、收益法和成本法的理解，特别是三种基本评估方法中各项参数指标的基本含义和取得方法是掌握资产评估方法的关键。,本章难点,对收益法评估

7、基本原理的理解以及收益额、折现率和收益期三个基本指标在实践中的取得方法和途径。,资产评估方法,如何做,资产评估方法是实现评定估算资产价值的技术手段。是在工程技术、统计、会计等学科中的技术方法的基础上，结合自身特点形成的一整套方法体系。,资产评估过程结构图,评估环境,社会,经济,技术,法律,形成问题,评价指标,综 合,分 析,选 择,实 施,意 见,1 2 3 4 5 6 7,目的与动机 1,资料收集 2,鉴定与评价 3,假设前提 4,定量估算 5,结果分析 6,得出结论 7,活动过程,思维过程,资产评估基本途径和方法,市场途径,成本途径,收益途径,评估基准日,过去,未来,成本法,市场法,收益法

8、,市场法,成本法,收益法,直接法,类比法,重置成本,成新率,重置核算法,物价指数法,功能重置成本法,统计分析法,观察法,使用年限法,直接价值法,收益额,折现率,收益期,资产评估方法体系,第一节 市场法,一、基本思路 市场法是指通过比较被评估资产与最近售出类似资产的异同，并将类似资产的市场价格进行调整，从而确定被评估资产价值的一种资产评估思路。 市场法是资产评估中最为直接、最具说服力的评估途径之一,二、基本原理：资产的替代原理 三、基本前提： 1、需要有充分发育活跃的资产市场 2、参照物及其与被评估资产可比较的技术参数指标等资料是可以收集到的,并且能够在价值形态上量化。,四、操作程序,确定被评估

9、资产,选择参照物,比较差异因素,调整差异指标,综合分析,得出结果,1.参照物的可比性：功能、市场 条件、资产实体特征和质量、成交时间等。 2.参照物数量：三个以上。,1.选择差异因素：根据资产种类，选择对资产价值影响较大的因素。2.指标对比、量化差异。,以参照物成交价格为基础，将 各项差异指标进行调整，得出初 评结果。,对初评结果进行分析，用统计分析 或其他方法判断结果的合理性。,相关参数,五、常见的评估方法,直接法 是指能够在市场上找到与被评估资产完全相同的参照物，或被评估资产的取得时间与评估基准日非常接近且市场价格基本稳定的情况下，直接以参照物的市场交易价格或购置价格作为被评估资产的评估值

10、的评估方法。,1、直接比较法,1、如果与被评估资产相同的参照物在评估基准日同时存在多种交易价格时，应当选用价格最低的一种。 2、如果参照物价格变动幅度过大，可在分析参照物价格合理性的基础上，加以适当调整。,直接法应当注意以下问题：,类比法，又叫市场成交价格比较法，是在公开市场上无法找到与被评估资产完全相同的参照物时，可以选择若干个类似资产的交易案例作为参照物，通过分析比较评估对象与各个参照物成交案例的因素差异，并对参照物的价格进行差异调整，来确定被评估资产价值的方法。,2、类比调整法,关键字：客体、参照物、差异、调整,类比法的基本计算公式为：,被评估资产评估值 参照物价格 调整系数 被评估资产

11、评估值 参照物价格 （1 调整率）,1.时间因素。 时间因素是指参照物交易时间与被评估资产评估基准日时间上的不一致所导致的差异。 如果评估对象与参照物之间只有时间因素的影响时，被评估资产的价值可用下式表示为： 评估值参照物价格交易时间差异修正系数,参照物的主要差异因素有：,2.区域因素。 区域因素是指资产所在地区或地段条件对资产价格的影响差异。地域因素对房地产价格的影响尤为突出。 当评估对象与参照物之间只有区域因素的影响时，被评估资产的价值可用下式表示为： 评估值参照物价格区域因素修正系数,参照物的主要差异因素有：,3.功能因素。 功能因素是指资产实体功能过剩和不足对价格的影响。 当评估对象与

12、参照物之间只有功能因素的差异时，被评估资产的价值可用下式表示为： 评估值参照物价格功能差异修正系数,参照物的主要差异因素有：,4交易情况。 交易情况主要包括交易的市场条件和交易条件。市场条件主要是指参照物成交时的市场条件与评估时的市场条件是属于公开市场或非公开市场以及市场供求状况。交易条件主要包括交易批量、动机、时间等。 当评估对象与参照物之间只有交易情况的差异时，被评估资产的价值可用下式表示为： 评估值参照物价格交易情况修正系数,参照物的主要差异因素有：,5个别因素。 个别因素主要包括资产的实体特征和质量。资产的实体特征主要是指资产的外观、结构、规格型号等。资产的质量主要是指资产本身的建造或

13、制造的工艺水平。 当评估对象与参照物之间只有个别因素的差异时，被评估资产的价值可用下式表示为： 评估值参照物价格个别因素修正系数,参照物的主要差异因素有：,如果评估对象与参照物之间存在上述各种差异时，评估值计算公式可用下式表示为： 评估值 参照物价格 交易时间差异修正系数 区域因素修正系数 功能差异修正系数 交易情况修正系数 个别因素修正系数,参照物的主要差异因素有：,3、市盈率法 适用于整体资产评估 市盈率法是指以作为参照物的上市公司市盈率为倍数，以此倍数与整体被估资产的收益相乘，借以确定被估资产价值的方法。 被估资产评估值 被估对象收益额参照物市盈率,优点： （1）能够客观反映资产目前的市

14、场情况，其评估的参数、指标直接从市场获得，评估值更能反映市场现实价格； （2）评估结果易于被各方面理解和接受。,六、市场途径的优缺点,缺点： （1）需要有公开活跃的市场作为基础，有时因缺少可对比数据难以应用； （2）不适用于专用机器设备和大部分的无形资产，以及受到地区、环境等严格限制的一些资产评估。,案例1：某待估资产为一机器设备，年生产能力为150吨。评估基准日为2003年2月1日。 评估人员收集的信息： （1）从市场上收集到一个该类设备近期交易的案例，该设备的年生产能力为210吨，市场成交价格为160万元。 （2）将待估设备与收集的参照设备进行对比并寻找差异。 （3）发现两者除生产能力指标

15、存在差异外，从参照设备成交到评估基准日之间，该类设备的市场价格比较平稳，其他条件也基本相同。 问：可否采用市场法进行评估，如果可以，则评估值应该是多少？,案例1分析,分析：由于待估资产的市场交易案例易于选取，可采用市场法进行评估。待估资产与参照资产的差异主要体现在生产能力这一指标上，即可通过调整功能差异来估算该资产的价值。 评估值=160150/210=114.29(万元),案例2：某待估资产为两室一厅居住用房，面积为58平方米，建筑时间为1989年，位置在某市闹市区，评估基准日为2003年5月1日。 在待估房屋附近，于2001年12月曾发生过房屋交易活动，交易价格为58000元。经调查和分析

16、，评估人员认为该居住用房所处位置、面积、建造时间、交易的市场条件等方面与待估资产基本相同。,案例2分析,分析：由于可以找到待估资产的市场交易案例，应采用市场法进行评估。待估资产与参照资产的差异仅仅在交易时间这一指标上，所以只对时间差异进行调整即可推算出被估资产的市场价值。 经调查，2003年居住用房价格与2001年相比上升了9.3%，则： 资产评估值=58000(1+9.3)=63394(元),案例3：某企业因严重的资不抵债而进行破产清算，其中有一套机器设备需拍卖。评估人员从市场上搜集到正常交易情况下的一个交易案例，该交易资产与待估设备型号、性能、新旧程度基本相同，成交时间为2002年6月，成

17、交价格为365.2万元。评估基准日为2002年8月。,案例3分析,分析：待估资产与参照资产的差异仅仅在市场交易条件这一指标上，可通过调整交易条件来估算该套待估设备的市场价值。 经评估人员分析，待估资产快速脱手的价格将低于正常售价的30%，则待估资产的评估值为： 资产评估值=365.2(130)=255.64（万元）,案例4：待估资产为某机器设备，其生产时间为1990年，评估基准日为2003年1月。搜集到一交易案例，该机器设备和待估设备型号相同，属同一厂家生产，交易时间为2002年12月，交易价格为124000元，该机器设备的生产时间为1995年。 经调查了解，待估资产已使用年限为7.5年，待估

18、设备的尚可使用年限为13年。参照资产已使用年限为8年，尚可使用年限为15年。,分析：资产的市场交易案例易于选取，应采用市场法进行评估。待估资产与参照资产的差异主要体现在新旧程度这一指标上，可通过对成新率指标的调整来估算待估资产的市场价值。 经调查了解，待估资产已使用年限为7.5年，待估设备的尚可使用年限为13年，则待估资产的成新率为： 待估资产成新率 = 待估资产尚可使用年限 /（待估资产已使用年限+待估资产尚可使用年限）100% =13(7.5+13) =63%,案例4分析,参照资产已使用年限为8年，尚可使用年限为15年，则参照资产的成新率 参照资产的成新率=15(8+15) 100%=65

19、% 则待估资产的评估值可通过下式计算： 资产评估值=参照物成交价格（评估对象成新率/参照物成新率） 该待估设备的评估值为： 评估值=124000(63%65%)=120184.62(元),第二节、成本法,以被评估资产的重置价值，扣除从资产的形成并开始投入使用至评估基准日这段时间内的损耗得到资产的评估价值。它是从成本取得和成本构成的角度对被评估资产的价值进行的分析和判断。,一、基本思路,二、基本方法,资产评估值,被评估 资产重 置成本,三、基本原理,即在条件允许的情况下，任何一个潜在的投资者在决定投资某项资产时，他所愿意支付的价格不会超过购建该项资产的现行购建成本。,资产的价值取决于资产的成本,

20、四、理论依据,1. 资产的价值取决于资产的成本。 资产的取得成本越高，相应的资产 的价值越大。 2.资产的价值是一个变量。 资产的价值随资产本身的运动和其他 因素的变化而相应变化。,1、被评估资产处于继续使用状态 2、应当具备可利用的历史成本资料 3、形成资产价值的耗费是必须的,五、基本前提,搜集历史资料，确定成本构成,六、操作程序,确定各种贬值因素，判断成新率,综合分析，确定评估值,确定评估对象,确定被评估资产的重置成本,重置成本评估方法,七、常见的评估方法,重置核算法物价指数法功能价值法 统计分析法,功能成本 线性函数法 功能成本 指数法,各种贬值评估方法,实体性贬值 功能性贬值 经济性贬

21、值,观察法 使用年限法 修复费用法,复原重置成本 更新重置成本,（一）重置成本及其估算方法,1.重置成本的含义 重置成本一般可分为复原重置成本和更新重置成本。 复原重置成本是指运用与原来相同的材料、建筑或制造标准、设计、格式及技术等，以现时价格水平重新购建与评估对象相同的全新资产所发生的费用。 更新重置成本是指采用新型材料、现代建筑或制造标准、新型设计、规格和技术等，以现行价格水平购建与评估对象具有同等功能的全新资产所需要的费用。,更新重置成本和复原重置成本的相同方面在于采用的都是资产的现时价格标准，资产的功能也是相同的，不同之处在于所用材料、技术、设计、标准等方面的差异。 随着科学技术的进步

22、，劳动生产率的提高，新工艺、新设计总会被社会所普遍接受，新型设计、工艺制造的资产无论从其使用性能，还是成本耗用方面都会优于旧的资产，因此，复原重置成本往往会高于更新重置成本。,（1）重置核算法,是利用成本核算的基本原理，将重新取得资产所需的费用项目逐项进行计算并累加来估算重置成本的一种方法。,基本原理：,2、重置成本的估算方法,计算公式,重置成本直接成本间接成本,建造成本构成： 材料成本 人工成本 制造费用 资金成本 合理利润,取得成本构成： 购买价格 安装调试费 运杂费 人工费,间接成本构成： 取得和建造资产的管理费用、设计制图等费用,例1：待估资产为一机器设备，评估师拟运用成本法评估。评估

23、人员收集的成本资料有：该机器设备的现行市场价格每台180000元，运杂费5000元，安装成本为20000元，其中原材料6000元、人工成本13000元、其他费用1000元，安装期限较短。 评估人员分析认为，被评估资产为外购需安装机器设备，其重置成本应包括买价（含增值税）、运杂费、安装成本、其他费用，由于安装期限较短可不考虑资金成本。按重置核算法估算该机器设备的重置成本为： 重置成本 = 购买价格 + 运费 + 安装成本 = 180000 + 5000 + 20000 = 205000（元）,例2：被评估资产为一台2年前购置的机器设备。据调查，该机器设备目前还没有换代产品。经查验资料，该设备账面

24、原值为10.2万元，其中，购买价为8万元，运杂费1.6万元，安装费中直接成本0.4万元，间接成本为0.2万元。根据对同类型设备的调查，现在购买价格比2年前上涨20%，运杂费上涨80%，安装费中直接成本上涨40%，间接成本占直接成本百分率不变。 问：该设备的重置成本是多少？,（1）计算直接成本 购买价=8（1+20%）=9.6（万元） 运杂费=1.6（1+80%）=2.88（万元） 安装费中的直接成本=0.4（1+40%）=0.56（万元） 直接成本购买价运杂费安装费中的直接成本 9.6+2.88+0.56=13.04（万元） （2）计算间接成本 间接成本占直接成本的百分率 0.2（81.60.

25、4）2% 间接成本13.042%0.26（万元） （3）计算重置成本 重置成本=直接成本+间接成本 =13.04+0.26=13.30（万元）,是在资产历史成本的基础上，通过价格变动指数，将其调整为评估基准日时的重置成本。,（2）物价指数法,基本原理,资产重置成本资产账面原值物价变动指数,计算公式,分类 物价 指数,个别 物价 指数,综合 物价 指数,物价变动指数,定基指数,环比指数,评估基准日物价指数 资产购建时物价指数,（1a1）（1a2） （1a3）（1an）,（其中an表示第n年环比价格指数）,某机床于1994年购置安装，账面原值为16万元。1996年进行一次改造，改造费用为4万元；1

26、998年又进行一次改造，改造费用为2万元。若定基价格指数1994年为1.05，1996年为1.28，1998年为1.35，1999年为1.60。 要求：计算该机床1999年的重置成本,例题,重置成本计算表,物价指数法的特点,物价指数法估算的重置成本，仅考虑了价格变动因素，因而确定的是复原重置成本 ； 物价指数法建立在不同时期的某一种或某一类甚至全部资产的物价变动水平上 ； 对于科学技术进步较快的资产，采用物价指数法估算的重置成本往往会偏高 。,（3）功能价值法,参照物 功能价值,被评资产 重置成本,（单位生产能力）,是选择与被评估资产具有相同或相似功能的资产作参照物，根据资产功能与成本之间的内

27、在关系，由参照物成本推算被估资产重置成本的方法。,资产重置的目的在于重置其功能， 功能相同，购建成本也应相同 。,理论假设,计算方法,A 功能成本线性函数法,P=abF,能力F,价格P,例：被评估资产为一台经改进的锻压设备。该设备由50吨压力机改装而成，生产能力为70吨。经调查，市场上有系列压力机出售，其能力与价格如表所示：,用最小二乘法求得： a =31.67 b =0.98 则直线方程为：P=31.67+0.98F 被评估设备能力为F=70吨，可得： 重置成本P=31.67+0.9870 =100.27（万元）,B 功能成本指数法,重置 成本,参照资产 重置成本,被评资产的生产能力 参照资

28、产的生产能力,x,4、统计分析法,基本原理,某类抽样资产 的重置成本,被评估资产 的重置成本,计算公式,某类资产的 历史成本,被评估资产 的重置成本,某类抽样资产的重置成本 某类抽样资产的历史成本,例题：被评估资产为某类通用设备。经评估人员调查了解，该批通用设备为同年购入，并同时投入生产，使用状况基本相同，该类通用设备的账面历史成本之和为1200万元。评估人员从中抽样选取了5台具有代表性的通用设备，其账面历史成本为50万元，经估算其重置成本之和为80万元。该类通用设备的重置成本为： 该类通用设备的重置成本=120080/50 =1920（万元）,（二）各种贬值及其估算方法,1、实体性贬值及其估

29、算方法 2、功能性贬值及其估算方法 3、经济性贬值及其估算方法,1、实体性贬值及其估算方法,决定实体性贬值的因素有： 使用时间 使用率，也叫利用率 资产本身的质量 维修保养程度,是资产由于使用和自然力作用形成的贬值,（1）观察法,计算公式为： 资产实体性贬值=重置成本（1成新率）,通过观察确定新旧程度,主要观察被评估资产的外表： 光洁度 腐蚀程度 形体物理变化程度,形体物理变化程度,机器设备评估主要包括： 机器的长度、厚度、水平度、垂直度、强度 硬度、软度等是否发生变化，有无裂痕等。 房屋建筑物评估主要包括： 墙体表面的剥落程度、裂缝的长度和宽度、 裂缝的性质、建筑物是否发生垂直或水平方 向位

30、移等,（2）公式法（使用年限法）,资产的实体性贬值=（重置成本预计残值） 实际已使用年限总使用年限 （实际已使用年限+尚可使用年限）,名义已使用年限资产利用率,截止评估日资产累计实际利用时间 截止评估日资产累计法定利用时间,100,2、功能性贬值及其估算方法,资产的功能性贬值是指由于技术进步引起的资产功能相对落后而造成的资产价值损耗。,功能性贬值有两种表现形式: （1）超额投资成本 （2）超额运营成本,（1）超额投资成本：由于新技术、新材料、新工艺不断出现，使得相同功能的设备的建造成本比过去降低，原有设备中就有一部分超额投资得不到补偿。它主要反映为更新重置成本低于复原重置成本。 超额投资成本复

31、原重置成本更新重置成本 注意：如使用复原重置成本则应考虑是否存在超额投资成本引起的功能性贬值；如使用的是更新重置成本，这种贬值因素则已经考虑在内了，无需考虑；如使用现行市场价格作为重置成本，也不需再考虑超额投资成本。,（2）超额运营成本：由于技术进步出现了新的、性能更优的设备，致使原有设备的功能落后于新设备，新设备在运营费用上低于原有设备。 超额运营成本各年净超额运营成本折现系数 分析设备的超额运营成本，应考虑下列因素： 生产效率是否提高 维护保养费用是否降低 材料消耗是否降低 能源消耗是否降低 操作工人数量是否降低,3、经济性贬值的估算,经济性贬值是由于外部环境变化引起资产闲置、收益下降等而

32、造成的资产价值的损失。 产生的原因有： （1）竟争加剧，社会总需求减少，导致开工不足； （2）材料供应不畅，导致开工不足； （3）材料成本增加，导致企业费用直线上升；,（4）通货膨胀的情况下，国家实行高利率政策，导致企业运营成本加大； （5）产业政策的变动，缩短使用寿命； 一般情况下，当资产使用基本正常时，不需要计算经济性贬值。,估算方法： A 经济性贬值 资产在尚可使用年限内可预见 的经济收益损失额现值系数 B 经济性贬值率 = 1 （实际使用生产能力 / 额定生产能力 ）X 100% 经济性贬值额 =（ 重置成本 实体性贬值 功能性贬值） 经济性贬值率,机 器 设 备 评 估,第 三 章,

33、机器设备评估,机器设备评估概述 机器设备评估的成本法 机器设备评估的市场法 机器设备评估的收益法,一、机器设备评估概述,机器设备的定义与评估特点 在机器设备评估中，所指的机器设备是广义的概念。 具有通过组合形成系统的特点 属于固定资产范围，单位价值高，使用期限长 属于动产类资产，不受区域因素影响 专门门类多，评估以技术检测为基础，通常外聘技术专家共同参与 贬值比较难以确定，工作量大 更新换代较快，可能存在较大经济型贬值,机器设备评估概述,机器设备的分类 按现行会计制度分类 6 类 按固定资产分类标准分类 94年国家标准 按机器设备组合程度分类 单台、机组、成套 机器设备工程技术特点分类 通用、

34、专用、非标准 确定评估范围注意事项 机器设备和土地、房屋及构筑物之间的关系 机器设备和无形资产之间的关系 机器设备和流动资产之间的关系,接受委托阶段 评估准备阶段 现场工作阶段 对设备进行分类 逐台核实评估对象 设备鉴定(技术状况、使用情况、质量、磨损程度) 评定估算阶段 确定设备评估经济技术参数 撰写评估报告及评估说明，整理评估底稿 评估报告的审核和报出阶段,二、机器设备评估的基本程序,三、成本法在机器设备评估中的应用,机器设备评估中最普遍、最重要的方法 机器设备评估值重置成本实体性贬值 功能性贬值经济型贬值 机器设备重置成本含义 复原重置成本 更新重置成本 直接成本 间接成本 机器设备重置

35、成本的具体构成项目,成本法在机器设备评估中的应用,重置成本的估算 细分加和法 价格指数法 规模经济效益指数法,（一）机器设备重置成本的测算,细分加和法 1.外购单台不需安装的国内设备重置成本 2.外购成套国内设备重置成本 3.进口设备重置成本 重置成本 = CIF 基准日外汇汇率 + 进口关税 + 增值税 + 银行及其他手续费 + 国内运杂费 CIF = FOB + 途中保险费 + 国外运杂费,机器设备重置成本的测算,价格指数法 对于进口设备分别用两国货币支付的情况，需要通过两个价格指数分别计算 没有考虑技术对设备重置成本的影响 规模经济效益指数法(同前),（二）机器设备实体贬值的估算 实体性

36、贬值 = 设备重置成本 实体性贬值率 = 设备重置成本 (1-成新率) 观察法：机器设备实体性贬值评估参考表 比率法 分为工作量法和役龄法（同使用年限法）。 机设的三个寿命： 物理寿命：机设开始使用报废 技术寿命：机设开始使用技术过时淘汰 经济寿命：机设开始使用经济上不合算 总使用年限的计算：不可直接使用会计折旧年限 尚可使用年限：应通过技术检测和专业技术鉴定测定尚可使用物理年限，结合技术和经济年限确定。,机器设备实体性贬值的估算 修复费用法 注意区分可修复性损耗和不可修复性损耗 测算机器设备实体贬值测算应注意的问题 注意其中是否有功能性贬值或经济性贬值因素，不要重复计算 综合分析测算方法，调

37、整到合理的贬值率,（三）机器设备功能性贬值的估算 超额投资成本形成的功能性贬值的测算 超额投资成本=设备复原成本 -设备更新成本 超额运营成本形成的功能性贬值的测算 功能性贬值=净超额运营成本折现系数 （注意有所得税问题） （四）机器设备经济性贬值 能力经济性贬值 营运经济性贬值 环保经济性贬值,四、市场法、收益法 在机器设备评估中的应用,市场法 直接匹配法 可比因素比较法 成本百分率比较法 收益法 单项设备评估通常不采用收益法评估 自成体系的成套设备、生产线，以及可以单独作业的车辆等设备，特别是租赁的设备可以采用收益法,建筑物及在建工程评估,第 四 章,建筑物及在建工程评估,建筑物评估概述

38、建筑物价格及其影响因素 建筑物评估的方法 成本法 收益法 市场法 在建工程评估,一、建筑物评估概述,土地的特性 自然特性： 位置固定性；质量差异性； 不可再生性；效用永续性 经济特性： 供给稀缺性；可垄断性； 利用多方向性；效益级差性 土地使用权 土地所有权与使用权 相关概念：出让、转让、出租、抵押 土地出让年限：居住用地70年；工业用地50年；教科文卫体50年；商旅娱40年；综合其他50年。,二、房地产特性,空间位置固定 风险转移能力差 个别性形成的重要原因 长期持续使用通过修缮延长 经济环境可改变 受政策、环境影响明显 有保值、增值趋势 投资数额大、周期长，风险大,地价是地租的资本化 地价

39、是权益价格 地价具有增值性 地价与用途相关 地价具有个别性 地价具有可比性,三、地价的特征,四、房地产价格种类,按实物形态划分 土地价格 基准地价 标定地价 建筑物价格 不包含土地价格 商品房价格 房地产价格 经济适用房价格 动迁房价 安居工程房价 职工购买现住房价,房地产价格种类,根据价格形成方式分类： 市场交易价格；评估价格 按交易方式分类： 拍卖价格；招标价格；协议价格 根据权益分类： 所有权价格；使用权价格；其他权利价格,（一）经营性房地产用地出让方式,主要有招标、拍卖、挂牌三种 土地招拍挂的共同特点是： 采用市场竞争机制显化土地的真实价格，“出价高者得地”是招拍挂共同的游戏规则。,1

40、、挂牌出让的优缺点,最大优点是：如果只有一人参加报价同样可成交，可以由一人一次报价、多次报价，也可以由多人多次报价，有利于投资者理性决策和竞争，具有很强的灵活性和操作性。 缺点是：容易受挂牌设定的限制条件、信息公开程度等因素影响；较多地考虑土地的价值，而较少顾及政府对资源的配置职能。,2、拍卖出让的优缺点,优点：土地拍卖出让给我国土地市场发展带来了生机和活力。“出价高者得地”是拍卖出让的最显著特点，能够实现土地价值最大化，土地的经济价值得以充分显现。 缺点：过分追求土地的市场价值，政府无法控制市场成交价，更谈不上充分发挥政府对资源的调控职能。,3、招标出让的优缺点,优点：招标的评估过程中，衡量

41、投标方案最主要因素并不是地价，而是外界环境设计、配套设施建设等综合指标。评标小组由出让人代表、有关专家等五人以上组成，较能体现中标的合理性和科学性。 缺点：容易被人为因素操控，处理不当就会演化成暗箱操作。,（二）房地产价格种类,根据价格表示单位： 总价；单价；楼面地价 楼面地价 = 土地总价格 / 建筑总面积 = 土地单价 / 容积率 容积率 = 建筑总面积 / 建筑占地面积,有关“容积率”,所谓“容积率”，是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。 物业类型 参考容积率 独幢 0.4 - 0.5 联排 0.7 - 0.8 多层 1.2 - 1.5 小高层（12层） 2.5 - 3 高层（13

42、层以上） 3.5 - 5,容积率与社区规模 北辰小汤山（0.21） 大规模社区 69万平方米 碧盛花园（0.4） 小规模社区 8.5万平方米 容积率与规划布局 朗琴园（4 ） 高层板楼， 3万平米围合式布局中心园林“卖点”，部分东西朝向，需较好的销售策略 容积率与建筑密度 瀛海名居（0.88） 多层电梯公寓 卡尔生活馆（0.62） townhouse,合法原则 最有效使用原则：合法范围内 供需原则：受到一定的限制 替代原则：是市场法的理论基础 房地合一原则 评估基准期原则,五、房地产评估的原则,六、房地产价格的影响因素 一般因素 供求因素；经济因素；人口因素； 社会因素；行政因素；心理因素 区

43、域因素 商服繁华因素；道路通达因素； 交通便捷因素； 城市设施状况因素；环境因素 个别因素 土地个别因素 建筑物个别因素,七、房地产评估的成本法,重置成本基本公式 房地产价格 = 土地取得费 + 前期工程费 + 土地开发费 + 建筑安装工程费 + 工程附加支出 + 利息 土地开发费用构成 基础设施配套费、公共事业配套费 投资利息的确定 自有资金和借入资金都要计算利息。 土地取得费用计息期应为整个开发期和销售期；土地开发费用如果是均匀投入，计息期为开发期的一半。如果是分段均匀投入，计息期为各段时间的一半,（一）重置成本测算方法,重编预算法 准确度高，工作量大 预决算调整法 工作效率高，历史资料要

44、求完整 指数调整法 须选用类别价格指数 市场价格调查法 价格信息须分析比较后使用,（二）建筑物贬值测算,实体性贬值 使用年限法 评分法 功能性贬值 经济性贬值,八、房地产评估的市场法,市场房价对照法 注意：需剔除地价因素，因为地价往往差异很大 调整朝向、装修档次、设备齐全程度、建造时间、维修保养程度等因素 单位造价调整法,九、房地产评估的收益法,基本公式 P = 不等额复利现值之和 等额年金现值之和 收益额的确定 实际纯收益与客观纯收益 未来客观纯收益 = 客观总收益 客观总费用 资本化率的确定方法 纯收益与售价比率法； 安全利率 + 风险调整值； 投资风险、收益率排序法,十、在建工程评估,在

45、建工程的特点 情况复杂 可比性差 投资数与形象进度往往不一致 工期差别大 价格受后续工程的影响,在建工程评估,评估方法 形象进度法 在建工程价格=建造完成后的房地产市场单价工程形象进度百分比（1-折扣率) 成本法 假设开发法,第 五 章,土地使用权评估,概述,土地与土地使用权 土地的分类 土地使用权取得方式 地价特征 土地价格的影响因素 土地使用权评估的理论依据,一、土地与土地使用权,土地分类 土地使用权取得方式 评估对象：土地价格，是以土地使用权有期限转让为前提，是土地使用者取得土地使用权和相应年期内土地收益的购买价格 地价特征,二、土地价格的影响因素 一般因素 经济因素；社会因素；行政因素

46、；心理因素 区域因素 商服繁华因素；道路通达因素； 交通便捷因素； 城市设施状况因素；环境因素 个别因素 位置、地形地质、面积、 形状、利用状况,三、土地使用权评估的理论依据,地租理论 地租的占有是土地所有权借以实现的经济形式。 级差地租 垄断地租 建筑地段地租 矿山地租 地价理论 区位理论 区位是决定城市土地利用价值的重要因素 区位是衡量地租、地价的主要标尺,四、我国土地资产的价格体系,基准地价 标定地价 土地使用权出让底价 市场交易价 地产出租价格,五、土地使用权评估的收益法,收益法的基本原理： 未来获得的纯收益折现到评估基准日的货币总额 适用于有收益的地产评估 收益的相关内容： 客观纯收

47、益 客观总收益 客观总费用,（一）收益法相关问题,收益额的确定 实际纯收益与客观纯收益 未来客观纯收益=客观总收益客观总费用 资本化率的确定方法 纯收益与售价比率法； 安全利率+风险调整值； 投资风险、收益率排序法,（二）收益法计算公式,土地价格 = ( 房地产纯收益 - 建筑物纯收益 ) / 土地资本化率 建筑物纯收益 = 建筑物现值建筑物资本化率 建筑物现值 = 重置价- 年折旧费已使用年数 年折旧费 = 建筑物重置价/ 耐用年限 应用举例,六、土地使用权评估的成本法,基本公式 土地价格 = 土地取得费 + 土地开发费 + 税费 + 利息 + 利润 + 土地增值收益 土地开发费用构成 基础设施配套费、公共事业配套费、小区开发配套费 投资利息的确定 自有资金和借入资金都要计算利息。 土地取得费用计息期应为整个开发期和销售期；土地开发费用如果是均匀投入，计息期为开发期的一半。如果是分段均匀投入，计息期为各段时间的一半,七、土地使用权评估的剩余法,适用范围 待开发土地；生地开发成熟地；待拆迁改造再开发地产 公式 地价 = 预期楼价 - 建筑费 - 专业费 - 销售费 - 利息 - 税费 - 利润 利息 =（地价 + 建筑费 + 专业费） 利息率 利润 =（地价 + 建筑费 + 专业费） 利润率 应用举例,八、土地使用权评估的市场法,基本原理替