新农村建设可研报告 PPT.ppt

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1、,深圳市福田区华强北华新村 旧城改造可行性研究,委托目的：为委托方制定深圳市福田区华新村旧城改造专项规划提供可行性研究报告,委托方：深圳市城市规划设计研究院有限公司,深圳市福田区华强北华新村旧城改造可行性研究,项目介绍 项目界定 项目改造的迫切性,项目解析,项目市场定位,经济效益,附件,整体定位 分项功能定位 多功能物业的共存,拆迁补偿方案 经济效益指标 社会效益 附表,华强北基础资料 IT产业研究 IT专业市场案例 综合体案例,报告框架,项目介绍 项目界定 项目改造的迫切性,项目解析,项目市场定位,经济效益,附件,整体定位 分项功能定位 多功能物业的共存,拆迁补偿方案 经济效益指标 社会效益

2、 附表,华强北基础资料 IT产业研究 IT专业市场案例 综合体案例,报告框架,本项目位于福田区华强北商圈内，红荔路、华富路、华强北路、华新路围合的区域。 福田区：全市的行政文化中心和以现代服务业为主的中心商务区 华强北商圈：深圳市市级商圈 深圳中心区：为全市的金融、商贸、会展、行政、文化中心,项目解析项目介绍,项目位置 位于华强北市级商圈,西面：紧邻华富路，对面为中心公园,东面：紧临华强路，隔路为圣庭苑酒店,北面：紧邻华新路、正对海关公寓,南面：紧邻红荔路，对面为 华强北商圈区域,项目四至,项目解析项目介绍,（2）地块高差特征：整个地块呈现东高西低的高差特征 地块海拔沿红荔路由西向东逐渐增高，

3、致使华强北路口与华富路口的高差约达10米； 地块海拔沿华富路由南向北亦逐渐增高，华新路口与红荔路口的高差约为5米；,（1）地块周边道路情况：除华新路的车流较小外，其他三条路是华强北与外界联系的重要交通干线,地块状况,项目解析项目介绍,（3）华新村现状,规模：项目占地8万平方米，目前华新村共有30栋住宅，994户；1栋办公楼 （交行大厦），1个幼儿园； 地块内有幼儿园、华新村总站等市政建设 目前部分住宅楼一层住宅、车库等被改建为商铺，主要为五金、发廊、小卖店、餐饮、快递物流等，根据调研，商业部分属违建行为； 办公楼一层为临街商铺，目前由于地铁3号线在建，商铺未经营； 华新村目前由深圳市大众物业管

4、理公司 ，管理费为0.68元/平方米. 月，整个小区开放式管理，居住人口杂乱，管理较差。,华新村现有物业产权面积,地块状况,项目解析项目介绍,项目解析项目介绍,（1）该项目主要外部交通条件,项目交通条件,项目解析项目介绍,（2）项目周边公交情况： 周边道路有华强北路、红荔路、华富路、华新路； 项目地块内目前有“华新村”公交总站，23、41路公交线； 红荔路公交站的线路超过20条：10、12、13、25、59、64、67、80、108、123、225、228等，连接市内各主要区域； 华富路“华新村”公交站线路超过15条：230、243、25、303、311、383、337等； 由于地铁3号线在建

5、，施工造成红荔路在近期内车流疏导压力较大；,项目交通条件,项目解析项目介绍,（3）未来轨道交通 项目红荔路上，设华华新站，地铁3、7线通过，3号线将于2010年开通，地铁7号线将于2015年开通； 3号线、7号线和地铁各线的接驳将使得福田、南山和龙岗方向的人流快速到达华新片区，将为项目带来巨大的人流。 （4）快速公交系统规划 规划中的BRT-2号线、3号线、7号线重点覆盖本项目所在片区华强-上步商业圈，可直达本项目。,项目地铁交通图,项目交通条件,项目解析项目介绍,项目隶属华强北商圈“中国电子一条街”， 商业业态主要包括百货、电子专业市场等，但档次普遍不高； 项目周边商务氛围较浓厚，主要办公为

6、与电子相关行业，写字楼品质不高； 项目周边分部主要为快捷酒店，星级酒店较少，大部分酒店物业档次不高； 项目东面住宅项目较多，主要为早期开发的中档住宅； 周边医院、学校、体育馆、公园等配套齐全，居民生活便利。,中高档酒店物业,项目周边物业,周边配套,项目解析项目介绍,项目解析项目界定,项目界定项目的特点,1、中国电子第一街,2、深圳市市级商圈,4、华强北旧城改造的示范区,华强北是中国最大的电子信息产品集散地，已形成辐射全国的规模效应 2008年12月，中国电子商会给华强北冠以“中国电子第一街”的称号，做大做强以电子元器件和消费类电子产品为龙头的电子交易市场,日均人流量50万人次（节假日高峰70万

7、人次/日） ，是目前深圳营业额最大的商业区 经过20多年的发展，现已形成多种业态并存的都市综合商业区,项目占地8万平方米，目前华强北旧城改造体量最大的项目,3、体量大、发展物业类型多样,1、中国电子第一街,2、深圳市市级商圈,4、华强北旧城改造的示范区,IT产业的、商务的,商业的,多功能的、综合体的,旧改拆迁的、居住的,项目界定项目的特点,3、体量大、发展物业类型多样,特点,项目解析项目界定,解决关键问题,解决的 主要问题,华新村项目旧城改造的必要性?,项目的市场定位?,项目经济效益、社会效益?,项目解析项目界定,旧城改造的迫切性 四大因素：商圈档次的提升、旧改示范区域的树立、交通问题的缓解和

8、项目现状亟待改造,华强北交通问题一直是制约华强北商圈发展的瓶颈 本地块较大的体量，建成后有4500个停车位，一定程度疏解华强北片区停车难的压力,特区内未建设地极其稀缺，未来可建设用地的供应，只能寄希望于旧城改造项目，本项目旧城改造的成功实施不仅更加充分体现了用地的商业价值，还树立了华强北旧区改造成综合体的示范区域，为其它旧城改造项目尤其是成熟区域的旧改项目提供丰富的经验,华新村现状的住宅楼已使用近二十年，外观陈旧，内部结构存在问题 华新村物业管理乱，整个小区开放式管理，居住人口杂乱，治安较差,华强北商圈可建设用地稀缺，发展十分缓慢，区域内IT专业市场混乱，缺失高档商业物业，与华强北市级商圈的地

9、位不符合，限制了整个商圈档次的提升 本项目占地规模大，可引伸华强北向红荔路以北发展，扩大华强北商圈的影响力,项目解析旧城改造的迫切性,项目介绍 项目界定 项目改造的迫切性,项目解析,项目市场定位,经济效益,附件,整体定位 分项功能定位 (1)商业功能 (2)商务功能 (3)居住功能 多功能物业的共存,拆迁补偿方案 经济效益指标 社会效益 附表,华强北基础资料 IT产业研究 IT专业市场案例 综合体案例,报告框架,在城市中心区域，综合体一般以下四种发展模式：,模式一：酒店、写字楼、商场、公寓等各种功能均衡发展的模式 complex =hotel+office+shopping+apartment

10、+ 案例：香港太古广场、 北京华贸中心 模式二：以写字楼为核心功能的发展模式 shopping complex =office (主) +apartment(次) +hotel 案例：广州中信广场、深圳信兴广场 模式三：以酒店为核心功能的发展模式 shopping complex = hotel(主) +apartment(次) + office 案例：上海商城 模式四：以商业为核心功能的发展模式 office complex =shopping (主) + hotel +apartment 案例：深圳华润中心、日本福冈博多运河城,地铁口、深圳市级商圈、华强北平时50万人流,综合体（compl

11、ex）,综合体是将城市中商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱、交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分之间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率复杂而统一的建筑或建筑群。,定义,项目市场定位整体定位,项目市场定位项目整体定位,项目定位为以商业为核心功能的都市综合体 项目利用华强北成熟的商业氛围和电子产品聚集地的优势，突破传统的商业模式，使本项目从边缘变为中心 项目作华强北电子专业市场的升级版，引领华强北IT专业市场的升级 项目通过综合体自身多业态的配置，功能互相补充，同时满足华强北商业、商务、居住的需求,关键词：综合体、IT产业、中心化、升级化、一站

12、式,“中国电子第一街”集商业、商务、居住为一体的多功能城市综合体,以商业为核心功能的综合体=商业+商务+居住,项目整体定位,项目可能发展的功能 ,商业功能,以商业为核心 功能的综合体,项目临华强路、红荔路，均是华强北商业价值较高的街道 项目设有公交站点，并建成地铁3号、7号线及两条快速公交系统，交通便捷，地段前景看好 项目具有商业开发的基本条件，满足商业经营的可达性、昭示性、商业经营环境、人流量的要求 项目占地8公顷，是目前华强北最大的旧城改造项目，投资成本大，开发周期较大，最大地挖掘商业价值是保证本项目成功运营的关键,商务功能,居住功能,IT+百货+娱乐+餐饮+休闲,办公+商务 公寓+酒店+

13、服务式式公寓,项目市场定位项目整体定位,项目介绍 项目界定 项目改造的迫切性,项目解析,项目市场定位,经济效益,附件,整体定位 分项功能定位 (1)商业功能 (2)商务功能 (3)居住功能 多功能物业的共存,拆迁补偿方案 经济效益指标 社会效益 附表,华强北基础资料 IT产业研究 IT专业市场案例 综合体案例,报告框架,商业功能定位 华强北缺失娱乐、休闲功能，而IT专业市场是华强北商圈的最大特色,商业功能及其发展方式整体商业,商业功能定位 深圳与本项目竞争的大型商业项目均具有“购物、餐饮、娱乐、休闲”的功能，而广州、上海中心商圈内的大型商业物业也均具有以上功能,商业功能及其发展方式整体商业,I

14、T 专 业 市 场,商业功能定位 本项目商业适合发展“IT专业市场、购物、餐饮、娱乐、休闲”五大功能,商业功能及其发展方式整体商业,购 物,商业功能定位 本项目商业适合发展“IT专业市场、购物、餐饮、娱乐、休闲”五大功能,商业功能及其发展方式整体商业,餐 饮,商业功能定位 本项目商业适合发展“IT专业市场、购物、餐饮、娱乐、休闲”五大功能,商业功能及其发展方式整体商业,娱 乐,商业功能定位 本项目商业适合发展“IT专业市场、购物、餐饮、娱乐、休闲”五大功能,商业功能及其发展方式整体商业,商业功能定位 本项目商业适合发展“IT专业市场、购物、餐饮、娱乐、休闲”五大功能,休 闲,商业功能及其发展方

15、式整体商业,商业业态定位 本项目商业适合发展 “IT Box、Mall、百货、商业街”四大类,承担电子专业市场的功能,主要承担购物、娱乐、休闲、餐饮的功能,商业街,IT Box,本项目商业,主要承担购物、娱乐、休闲、餐饮的功能,Mall,主要承担购物的功能,百货,商业功能及其发展方式整体商业,承担电子专业市场的功能,主要承担购物、娱乐、休闲、餐饮的功能,商业街,IT Box,本项目商业,主要承担购物、娱乐、休闲、餐饮的功能,Mall,主要承担购物的功能,百货,IT Box定位,商业功能及其发展方式IT Box,1964-1981年,1982-1994年,1994-2015年,大型主机时代,个人

16、PC为中心,以网络为中心,以信息服务为中心,美国戴维莫谢拉权力的浪潮-全球信息技术的发展与前景中指出，IT产业发展存在四次变化浪潮：,商业功能及其发展方式IT Box,世界IT产业 IT产业的四次浪潮： 目前世界IT产业正处于第四次浪潮时，以软件、信息服务为主要技术,1994年至今,产业发展梯次化、产业分工全球化 IT产业与传统产业渗透、消费类电子产品成为主流 竞争核心集中在创新和垄断上 产业“软”化的趋势 产品生产规模化、产品设计个性化,世界IT 产业发展趋势,GfK（全球消费电子零售研究会）表示： 2005-2007年，全球消费类电子每年以13%的增长率增长，预计未来五年将以该速度发展。

17、从国家和地区来看，中国依然是一个非常值得关注的市场，2006-2007年占全世界消费份额的11%，预计未来中国将是市场增长率最高的国家。,以上数据来源于GFK研究报告,世界IT产业 发展趋势：IT产业与传统产业渗透、消费类电子产品成为主流，未来全球消费类电子继续以13%的速度增长，中国依然是增长速度最高的国家,商业功能及其发展方式IT Box,从出售收音机器件到出售电视、洗衣机、冰箱等基本家电,1950s,1970s,1990s之后,开始销售电脑产品，并且家电品种更丰富，录象机、录音电话、音响等销售额不断上升,电脑相关产品销售额超越家电销售额，秋叶原渐渐变身成以电脑、手机、因特网相关产品为中心

18、的先端多媒体大街,基本家用电器,家用电器品种更丰富，并且有售电脑产品,电脑、数码、动漫产品为主,秋叶原商业业态发展,商业功能及其发展方式IT Box,IT专业市场案例借鉴 日本秋叶原 Akiba：日本最大的电器产品商业街，也是世界屈指可数的电器街,物业类型发展,商业功能及其发展方式IT Box,IT专业市场案例借鉴 日本秋叶原 Akiba,项目：友都八喜 开业时间：2005.9 营业面积：超过90,000平方米 层数：地上9层，地下6层 车位数量：400个 业态：以彩电、数码、手机、手机、IT为主导的消费类电子商品的比重占到了70%以上，而空调、冰箱、灶具、餐具、锅具等为代表的传统家电商品只占

19、不到30%。,商业功能及其发展方式IT Box,IT专业市场案例借鉴 日本秋叶原 Akiba,电子杂货铺,主要经营电子元器件,最早的IT销售集散地，“前店后场”的销售模式，形成最早的电子一条街。,主要经营电脑配件、攒机、数码专卖,随着中关村作为IT技术研发，销售系统中心的确定，卖场向商场形式发展，但主要以柜台为主。,新型3C模式出现，以“一站式购物”、“体验式购物”出现，完全以消费类电子产品为主导，各种高端品牌旗舰店、专营店、体验店出现,主要经营电脑、通讯产品、消费数码等产品,第二阶段 90年代后期-21世纪初,DIY+精品展示相结合,集展示、科普、娱乐为一体,第三阶段 2004年后,第一阶段

20、 80年代末-90年代初,IT专业市场案例借鉴 中关村电子商业街：中关村海淀园区电子卖场消费类电子为主导，集展示、科普、娱乐为一体IT专业市场,商业功能及其发展方式IT Box,项目规模：商业总营业面积10.5万平方米，商户3000多家。 鼎好商户群体分析 集中了全国各主流IT品牌的经销商，商户3000多家，聚合IT500强知名旗舰店，譬如SONY、EPSON、HP、SAMSUNG、VIEWSONIC、联想、海尔、CANON、OLYMPUS、FUJIFILM、NIKON、PANASONIC；以及国内各电子厂商。 鼎好经营理念 鼎好电子商城首创的卖场、厂商、维修城的三方合作方式及“IT行业4S店

21、”、“一站式消费”等理念，开创了中国IT市场服务水平的新思路。,北京鼎好电子商城,商业功能及其发展方式IT Box,IT专业市场案例借鉴 北京鼎好电子商城已经成为全国消费类电子交易额最大的电子专业市场，辐射至京津塘乃至全国,深圳IT产业从1988年开始起步，经过20多年的发展，已经形成较具规模的产业体系，进入产业成熟期，2007自主知识产权产值占总产值的58.6% 2002-2007年，深圳IT产业产值平均年增长率为35%，占全市工业产值50%以上，是深圳经济增长的重要增值点 其中电子计算机、通信是IT产业销售收入的主要来源，2007年占总收入的86%，消费类电子产品占深圳IT产业的主导地位

22、深圳十一五产业规划：以电子信息产业为主的高新技术产业成为深圳四大支柱产业之一,华强北IT专业市场从1980年发展至今，从早期的电子生产工业区发展成为全国最大IT产品交易平台之一 华强北是中国最大的电子信息产品集散地，已形成辐射全国的规模效应 华强北定位：定位为珠三角有影响力的电子产品交易中心，发展以电子专业市场为特色功能 华强北IT专业市场体量在4万平方米以上的专业市场仅5个，占总供应量的57%，目前华强北专业市场呈混乱、零散的状况，同质化现象严重，缺乏良性竞争 中低端电子元件批发市场和中高端数码产品零售商场混杂，现存IT商业业态分散、缺乏合理规划 各种物业功能良性促进、良性竞争不足，如办公物

23、业与电子专业市场之间的良性互动不足 电子元器件产品最近2年进驻率有所下降，消费类电子产品（通讯、数码、电脑）商铺进驻率高于生产类产品（电子元器件）,深圳IT产业发展,深圳IT产业发展,华强北IT专业市场背景,华强北IT专业市场背景,定位背景及条件 ,商业功能及其发展方式IT Box,IT Box定位,华强北电子专业市场现状,华强北IT产业 所处的阶段,全国最大电子元器件集散地 中国电子第一街 IT专业市场散、乱、杂、整体档次低 同质化现象严重,华强北电子 专业市场特点,为适应IT产业发展的趋势、符合深圳高新技术产业发展的要求，华强北IT产业亟须升级，以打造“中国电子第一街”新形象,商业功能及其

24、发展方式IT Box,IT Box定位作区域的领导者，整合现有华强北IT专业市场，引导华强北区域IT产业的升级,整体定位,市场占位,华强北IT专业市场的领导者的身份占位，引导华强北IT专业市场产业升级,商业功能及其发展方式IT Box,目前华强北生产类电子产品主要针对生产型企业，专业市场人流多，要求仓储配套足，物流量大，整体档次低，无法与本项目的整体档次结合 消费类电子是未来IT产业的重要增长点，借鉴北京鼎好电子商城的经验，重点发展消费类电子市场 借鉴日本秋叶原商业、IT产业的发展历程，同时发展与IT产业相关的动漫、展示功能,整体定位 华强北IT专业市场的领导者，重点发展消费类电子，同时兼有动

25、漫、展示功能,商业功能及其发展方式IT Box,整体定位 华强北IT专业市场的领导者，重点发展消费类电子，同时兼有动漫、展示功能,消费类 电子,商业功能及其发展方式IT Box,整体定位 华强北IT专业市场的领导者，重点发展消费类电子，同时兼有动漫、展示功能,商业功能及其发展方式IT Box,整体定位 华强北IT专业市场的领导者，重点发展消费类电子，同时兼有动漫、展示功能,商业功能及其发展方式IT Box,依据历年华强北电子专业市场吸纳量走势（2003-2008年年平均新增需求量为3.6万平方米），预测2009-2013年，新增需求量约16.7-27万平方米。,根据历年华强北IT专业市场销售金

26、额与专业市场需求面积的关系，对未来市场需求量进行预测。预测2009-2013年，新增需求量约26.9-46.5万平方米。,华强北IT专业市场商业坪效保持在7.5万元/平方米/年的平均水平,体量定位 预测2009-2013年，华强北区域电子专业市场的新增需求量将保持在40万平方米左右,预测1,预测2,商业功能及其发展方式IT Box,未来供应： 后续供应项目约50万平方米，以旧城改造项目为主，地块现状为停车场和旧宿舍楼，未确定具体时间。 市场需求量： 预测2009-2013年，华强北区域电子专业市场新增需求量将保持在40万平方米左右，同时华强北4万平方米以下的IT专业市场约20万平方米需整合，预

27、计可消化约60万平方的专业市场。,IT Box 定位 未来几年华强北的供应约50万平方米的IT专业市场,商业功能及其发展方式IT Box,本项目IT Box的体量为8-9万平方米： 新增需求量将保持在40万平方米左右，同时20万平方米IT专业市场需整合，华强北未来供应50万平方米的IT专业市场，但项目未最终确定时间，与本项目不会形成直接竞争 华强北IT专业市场普遍在4-5万平方米 未来可承受新增40万平方米的供应量 借鉴的案例规模均在9-10.5万平方米,体量定位 本项目IT Box的体量定位为8-9万平方米,商业功能及其发展方式IT Box,体量定位 本项目IT Box的体量定位为8.5万平

28、方米,商业功能及其发展方式IT Box,客户定位 ,商业功能及其发展方式IT Box,承担电子专业市场的功能,主要承担购物、娱乐、休闲、餐饮的功能,商业街,IT Box,本项目商业,主要承担购物、娱乐、休闲、餐饮的功能,Mall,主要承担购物的功能,百货,百货定位,商业功能及其发展方式百货,核心辐射范围界定： 以项目为中心1.5公里范围内 外围辐射圈范围界定： 第二辐射圈：以项目为中心5公里范围内，覆盖福田中心区、蔡屋围金融中心区、人民南片区，并涵盖罗湖、福田及皇岗口岸 第三辐射圈：除第一、第二商圈之外深圳的全部区域,华强北中高档商业需求预测 解决项目“购物、餐饮、娱乐、休闲”的体量,商业功能

29、及其发展方式百货,数据来源：深圳市统计局，深圳商业网点规划，戴德梁行整理,华强北商圈消费人口测算（2013年）,华强北商圈需求规模测算（2013年）,由于华强北为深圳商业核心区域，考虑到该区域消费人群还包括20%的流动人口及旅游人群，将对商圈消费人口测算值上调25%，约合33.75万人。,华强北中高档商业需求预测 解决项目“购物、餐饮、娱乐、休闲”的体量,商业功能及其发展方式百货,截至2008年上半年统计，区域百货类商业累计吸纳量达约43.5万平方米，年平均增长率为34.7%。 华强北已有零售百货43万平方米，而东门的零售百货规模约65万平方米，目前深圳市商圈重点向西移，华强北的零售百货的坪效

30、明显高东门华强北的未来发展优势强于东门。,华强北的消费客户平均年龄27岁，75%是30岁以下，主打青春、时尚，而茂业百货、女人世界、曼哈已聚集了相当的人气规模。,百货定位 华强北的零售百货定位背景及条件,商业功能及其发展方式百货,百货定位 整体定位:作华强北区域的挑战者，档次与茂业百货相当，体量不少于6万平方米，业种基本于茂业百货相当,考虑到本项目占地规模优势，同时金光华具有丰富的零售百货管理经验，本项目百货以市场挑战者的身份入市，与茂业百货形成区域上的竞争，同时达到区位上的共赢。,市场占位,体量 6万平方米,档次茂业百货,业种 茂业百货业种种类,商业功能及其发展方式百货,档次：中高档，国内一

31、线品牌，青春时尚产品 目标客户：主打全市年轻新贵，年龄在30岁以下,百货定位 ,商业功能及其发展方式百货,百货定位 体量8万平方米,商业功能及其发展方式百货,承担电子专业市场的功能,主要承担购物、娱乐、休闲、餐饮的功能,商业街,IT Box,本项目商业,主要承担购物、娱乐、休闲、餐饮的功能,Mall,主要承担购物的功能,百货,商业功能及其发展方式Mall、商业街,1、根据商圈辐射能力的规模测算，到2012年，华强北商圈商业需求总规模为920,455平方米，目前现有供应仅435,065平方米，由此可见，仍将有485,390平方米的商业需求需要得到满足。,2、华强北商圈仍缺乏集“购物、餐饮、娱乐、

32、休闲”于一体的大型购物中心项目，未来仅有中航广场购物中心与本项目有竞争。,5、预计未来至2012年，将有22万平米的商业推出，而未来有约26万平方米商业的空缺，主要是中高档商业。,3、随着地铁3、7号的开通，福田中心区距项目仅2分钟车程距离，而福田中心区、蔡屋围是深圳市商务办公、高档住宅的高消费人群集中的区域，对本项目发展高端的购物广场具有绝对的优势。,4、华强北作为深圳市市级商圈，未来地铁线的接驳，有助于吸引深圳全市的高端消费客户。,未来本项目有26万平方米的中高档商业空缺，其中8万平方米发展中高档的百货物业，则18万平方米可发展华强北所缺失的“购物、餐饮、娱乐、休闲”的高档商业物业,商业街

33、、Mall 体量定位 ：18万平方米可发展 “购物、餐饮、娱乐、休闲”的高档商业物业,商业功能及其发展方式Mall、商业街,商业街、M all补充华强北“购物、餐饮、娱乐、休闲”高档商业业态的功能,商业街、Mall 体量定位 18万平方米可发展 “购物、餐饮、娱乐、休闲”的高档商业物业,市场占位,商业功能及其发展方式Mall、商业街,提供一种集购物、餐饮、住宿、休闲、娱乐和观光旅游为一体的“一站式”消费的场所 功能构成：集餐饮、购物、娱乐等功能于一身 客户定位：上海的小资一族、居住在上海的外籍人士以及到达上海的中外游客,商业街 案例借鉴：上海新天地项目定位：国际化休闲、文化、娱乐中心,定位三步

34、曲：多功能，旅游景点，国际化 将餐饮、娱乐、购物和旅游、文化等等全部集在一起 上海市中心具有历史文化特色的都市旅游景点 将上海新天地建成来上海必到之地 一个国际交流和聚会的地点 有很多的活动，很多人在上海新天地聚会,商业功能及其发展方式商业街,商家：兰桂坊及其周边酒吧、餐厅和迪士高林立，在极小的区域内聚集了50多家世界各地风味的餐厅,兰桂坊酒吧分布,商业街 案例借鉴：香港兰桂坊：位于市中心极赋盛名的商业街,规模：德己立街与云咸街间的L型地段，街道不长，只有10来分钟的步行距离 功能定位：集美食、娱乐、休闲及文化于一体的宝地，吸引大量国际化消费者，香港人通宵达旦的狂欢胜地,商业功能及其发展方式商

35、业街,借鉴上海新天地商业街、万象城二期商业街，本项目发展集“餐饮、娱乐、购物”为一体的高档商业街，体量为3万平方米，约300-400米，餐饮 : 娱乐 : 零售 = 35% : 25% : 40%,商业街定位：国际化休闲、娱乐中心，体量为3万平方米，业种主要为餐饮、娱乐、购物,商业功能及其发展方式商业街,档次定位高档 项目百货主要定位为中高档，主打青春时尚客户， Mall定位需与百货拉开档次； 区域内无高档商业项目，而未来主要形成竞争的中航广场以中高档定位； 目前与本项目在区位上有竞争的购物中心，定位均在高档。,同类大型购物中心体量,体量定位10-14万平方米 与本项目竞争的大型购物业中心体量

36、在9-10万平方米 而本项目18万平方米可发展“购物、餐饮、娱乐、休闲”的高档商业物业，其中3万平方米建商业街，14万平方米建Mall。,Mall,体量、档次定位：体量定位为10-14万平方米，同时减少与中高档购物中心形成竞争，填补市场空缺，而档次定位为“高档”,商业功能及其发展方式Mall,主 力 消 费 群,Mall客户定位,主要居住在项目所界定的1.5公里商圈（如福田中心区）内 收入水平高、消费能力强 以高级白领、管理人员、华强北生意人为主 本项目居住、商务人群等亦是主要消费群体之一 经常性消费,居住在以上商圈之外的1.5-5公里次辐射地带 消费能力强 以高级白领、管理人员、公务员为主，

37、同时特区内高收入人群 间断性消费，可能1个月来2-3次,次 消 费 群,商业功能及其发展方式Mall,资料来源：DTZ戴德梁行整理,业种定位 华润万象城案例,商业功能及其发展方式Mall,业种定位 时尚国际精品名店荟萃,国际名店荟,商业功能及其发展方式Mall,展示体验ZONE,业种定位 品牌展示发布平台、产品体验专区,商业功能及其发展方式Mall,休闲商业中心,业种定位 适合家庭、聚会的休闲消费中心,商业功能及其发展方式Mall,娱乐中心,业种定位 科技娱乐体验,商业功能及其发展方式Mall,本项目Mall功能配比：,Mall定位业种定位,商业功能及其发展方式Mall,商业体量32万平方米，

38、IT BOX、百货、MALL均为地上6层，地下2层，商业街为地上2层，地下1层，具体各层面积明细如下,商业总建筑面积 ,商业功能及其发展方式整体商业,2009年2月同类大型商业物业租金调查,2009年2月华强北IT专业市场租金调查,大型百货、Mall 深圳市同类大型百货、Mall，首层实用面积租金为1000-1500元/平方米，建筑面积租金为700-750元/平方米； 电子专业市场 华强电子专业市场租金明显高于百货，尤其电子元器件类专业市场高于消费类电子专业市场，电子元器件专业市场首层建筑面积月租金为1300-1700元/平方米，而消费类电子低于元器件专业市场，月租金900元/平方米； 商业街

39、 华润万象城商业街租金水平与一期华润中心商业基本相当。,商业物业价格定位 ,商业功能及其发展方式整体商业,百货、Mall：结合本项目的整体定位，考虑项目前期需市场培育，本项目百货、Mall百货、Mall首层建筑面积租金定位为500元/平方米； IT专业市场：IT专业市场定位为高档消费类电子专业市场，华强北电子专业市场租金水平相对高于零售百货租金，价格在百货、Mall的租金上浮10% 商业街定位：本项目商业街定位为两层，租金与百货、Mall相当，首层建筑面积租金为750元/平方米（实用面积租金与Mall相同）。,2009年2月项目商业物业租金定位,商业物业租金定位 ,商业功能及其发展方式整体商业

40、,项目介绍 项目界定 项目改造的迫切性,项目解析,项目市场定位,经济效益,附件,整体定位 分项功能定位 (1)商业功能 (2)商务功能 (3)居住功能 多功能物业的共存,拆迁补偿方案 经济效益指标 社会效益 附表,华强北基础资料 IT产业研究 IT专业市场案例 综合体案例,报告框架,可能发展的商务功能及其发展方式,商务功能,写字楼,酒店,SOHO商务公寓,服务式公寓,发展写字楼的可能性 华强北企业众多，但写字楼新增供应不足，并且现有写字楼产品无法满足区内企业的改善性需求,较高的吸引力,改善性需求,较高的进驻率,供应紧张,近四年除华强广场，华强北区域没有真正意义的写字楼入市；而目前作为办公用的楼

41、宇仅有不足50%为现代办公楼宇,2000年后建成的写字楼如现代之窗大厦、赛格广场、中核大厦等，拥有较高的入住率，可达95%,从华强北起步的高新技术企业，发展壮大之后，区内写字楼品质无法满足其改善性需求，往往另在区外如车公庙寻找写字楼,华强北以其高知名度和成熟的商业氛围，不仅吸引了电子相关企业，还吸引了大小培训机构、律师事务所、旅行社等,未来旺盛的需求,逐步升级改造的上步工业区，将使占据半壁江山的工业厂房逐渐退出写字楼市场，从而增加了企业对写字楼物业的需求,较强的竞争力,厂房等非专业办公场所的退出也增强了区内写字楼发展的竞争力,商务功能及发展方式写字楼,目标客户定位 中小型民营企业是本项目写字楼

42、的最主要终端使用者,目前华强北写字楼的客户构成如下：,商务功能及其发展方式写字楼,档次及产品定位 准甲级写字楼、中等面积单位并可自由分隔,主力客户,强大的电子专业市场和良好的市场机制将使中小型IT企业成为华强北写字楼最主要的终端使用者 围绕着这类企业，物流公司、银行等金融服务机构也占有一定地位,注重写字楼的位置和昭示性 注重周边上下游产业的聚集程度 不关注写字楼的硬件设施 青睐小面积的写字楼,潜在客户,区外高新技术企业倾向于在华强北设立其办事处，以增强与外界联络的便利性 区内高新技术企业即使将其加工生产部分迁出华强北，但其对该区域的依赖性将促使他们将联络处留在此处 华强北中小企业的密集程度，将

43、吸引风险投资机构进驻本区域，为中小企业融资提供配套服务,不仅关注写字楼的昭示性，还对档次有一定要求 倾向于选择面积较大的写字楼物业,商务功能及其发展方式写字楼,产品类型定位 产品类型定位：规模7-8万平方米，单位面积100-400，40层左右的超高层，标准层面积1,800-2,000,写字楼面积：7-8万平方米,商务功能及其发展方式写字楼,价格定位 2009年2月价格建议27,000-28,000元/平方米,华强广场 一手价格: 28000-29000元/ (写字楼)；25000-26000元/ (公寓式办公) 企业入驻率约80%，目前一手写字楼已售罄 公寓式办公销售率80%,赛格广场 二手价

44、格：20000-21000元/ 价格变化较为平稳，即便是经济放缓，也未见大幅下跌，其稳定的租金是支撑售价的主要原因,经贸中心（中心区北区） 二手价格：24000-25000元/ 2007年落成；由于福田中心区写字楼供应量较大，且档次相近，因而竞争较为激烈，目前入驻率在70-80%,金运世纪大厦（车公庙） 一手价格：22000-28000元/ 2008年落成；销售率60-70%,区 内,区 外,商务功能及其发展方式写字楼,结合片区内写字楼供应及需求情况，以及在售写字楼的售价及销售情况：,可能发展的商务功能及其发展方式,商务功能,写字楼,酒店,SOHO商务公寓,服务式公寓,发展SOHO商务公寓的可

45、能性 华强北众多小型企业对商务公寓产品产生强大的需求，并且区内此类产品处于供不应求的局面,商务功能及其发展方式SOHO商务公寓,商务 公寓,项目所在区域符合开发SOHO商务公寓的要求,目前片区内在售商务公寓的销售率可达95%，存量入住率可达90%以上,华强北集居住、办公功能为一体的商务公寓目前处于供不应求状态,华强北商圈被赋予“中国电子第一街”的称号，片区内电子信息产业发展成熟，与之相关的中小型企业众多，办公需求量大； 华强北片区为深圳福田中心区与罗湖金融商业区两大CBD的辐射区域，项目距离这两个区域在10分钟车程，地铁2个站点，周边配套完善，单身白领对单身公寓的居住需求量也较大。,目前华强北

46、片区的商务公寓销售、租赁形势较好，租金普遍比住宅高，适合处于创业初期的企业，由于其发展规模及资金实力的约束，高档写字楼的售价与租金较难承受，因此对商务公寓用作办公的需求量大。,具有办公功能的商务公寓因其较低的租金和灵活组合的特点，具有较大的需求； 目前由于写字楼、商务公寓等具有办公性质的物业供应的稀缺，大量需求被迫在80、90年代的厂房、 多层住宅内释放。,1,2,3,客户分析,客户类型 片区内私营业主； IT创业者； 福田、罗湖上班单身白领,购买目的 方便照看生意； 满足居住、办公功能； 方便上班,档次偏好 注重功能多样性； 注重交通条件； 偏好小户型，能自由拆分、组合,商务功能及其发展方式

47、SOHO商务公寓,客户定位 华强北私营企业主、IT创业者及周边区域的单身白领,商务公寓规模集中在4-7万平方米； 注重功能多样性，商务配套需齐全； 商务公寓多为独栋高层建筑。,商务功能及其发展方式SOHO商务公寓,规模定位 规模建议为6.5万平方米,商务功能及其发展方式SOHO商务公寓,户型定位 户型建议以40-50的小户型为主,以单套小面积为主，控制总价，贴合客户需求； 根据实际需要可将房间进行灵活的组合。,群 星 广 场,商务功能及其发展方式SOHO商务公寓,价格定位 本项目SOHO商务公寓目前单价为22,000元/,结合该项目商务公寓物业发展方案、整个项目的定位以及该物业的区域位置、交通

48、、规模、装修、配套等方面对物业可比案例进行比较。,东方时代广场,新 亚 洲 国 利 大 厦,华强广场,可能发展的商务功能及其发展方式,商务功能,写字楼,酒店,SOHO商务公寓,服务式公寓,片区客流量有保证 “电子第一街”地位确立以及片区规划的政府支持，电子电器通讯等企业的商务人士客流量仍能达到较高水平；华强北作为深圳主要商业圈之一，在该片区逗留的过夜游客占有一定比例 片区酒店经营良好 在华强北充斥着大量中低端改建型酒店的现状下，目前片区内酒店入住率尤其是成规模酒店的入住率依然较高，多数酒店入住率可达70%以上,开发酒店的可能性 华强北独特的地位保证了酒店的客流量，区内酒店经营状况普遍良好，并且片区内缺少定位中高档的酒店,商务功能及其发展方式酒店,国际知名酒店管理集团,中高档酒店？,高档酒店？,片区不属于CBD，缺少旅游资源，不具备高星级酒店密集所需要的主要因素 到2012年片区内有圣廷苑酒店、华强广场酒店（按照五星标准建造）、上海宾馆（改造后），再加上多个四星级酒店，预计将有约1500间中高档酒店客房（目前1000间左右），区域内竞争较为激烈。 临近的福田CBD