鑫苑置业-郑州市5、6号储备地块投资分析报告.ppt

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1、,郑州市5、6号储备地块投资分析报告,2007年10月,5、6号储备地块项目概况,第一部分,第一部分：5、6号储备地块项目概况 第二部分：郑州市宏观经济状况分析 第三部分：郑州市土地市场分析 第四部分：郑州市房地产交易情况分析 第五部分：区域与竞争性分析及项目定位,目 录,第一部分 5、6号储备地块项目概况,1.1 项目地理区位及周边用地性质 1.2 5、6号地块规划控制条件 1.3 6号地规划控制条件、土地价格与付款节奏 1.4 地块现状及四至 1.5 地块周边环境及市政配套 1.6 6号地地块交付条件、瑕疵及其它说明 1.7 地块SWOT分析与土地价值初步评价,1.1 项目地理区位及周边用

2、地性质,1、 郑州市政府一直在进行“北移东扩”城市建设，5、6号地恰好位于郑州市北部区域，其中5号地位于开元路南、香山路东，面积81345.399平方米，约合122.018亩；6号地位于香山路东、英才街北，面积57289.08平方米，约合85.934亩。两块地隔金达路南北相望。 2、 两地块周边路网密集，交通便利，由于尚未大规模开发，自然环境较好。 3、 地块距花园路约600米，距贾鲁河约1.6公里，距北环约6.3公里。 4、 地块周边为老的别墅区，有盈家水岸、水映唐庄等别墅项目。,1.1 项目地理区位及周边用地性质,居住,公共绿地,公共绿地,中小学用地,2007（07）号地块,1.2 5、6

3、号地块规划控制条件,1.3 地块规划控制条件、土地价格与付款节奏,1.4 地块现状及四至,1.5 地块周边环境及配套,5号地,6号地,花园路,贾鲁河,英才街,香山路,开元路,金达路,中原桂冠,金洼新村,汽车贸易中心,金洼村,德金假日御园,大象出版社别墅区,1、空气污染状况： 地块附近无工厂，地块周边田园景观较多，距离贾鲁河仅一条街道，空气状况 优良。 2、噪声污染状况： 地块周边无企业，没有噪声污染。 3、居住氛围及治安、危险源情况： 该地块处于连霍高速公路以北，流动人员不多，以当地居民为主。且临近的大学 城北区，许多老师、学生工作学习与此；地块周围耕地较多，居民人口密度较小， 该区域整体治安

4、状况良好，没有易然、易爆等危险源和项目。 4、市政道路与交通配套： 地块周边道路已基本修成使用，公用市政设施较为齐全。宗地周边有公交线路90 （较近）、 17、220路公交车（较远）。 5、社区配套与商业配套： 区域内社区配套还不成熟，附近区域没有什么商业配套，最近的商业配套在3公里 外的国基大学城。,1.5 地块周边环境及市政配套,1、地块平整交付； 2、要求项目总投资额不低于15902.89万元； 3、地块未作地质勘探和文物勘探； 4、套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，必须达到住房建筑面积的70%以上； 5、建设时间要求如下：开工时间为取得建筑工程施工许可证30日内动工，且动工期

5、限自国有土地使用权出让合同签订之日起不超过1年；竣工时间为取得建筑工程施工许可证起2年内。,1.6 6号地地块交付条件、瑕疵及其它说明,1.7 地块SWOT分析与土地价值初步评价,1 该地块四面临路，面积适中，便于规划； 2 受郑州市北移东扩的影响，在郑州市住宅土地供应严重短缺的情况下，该区域未来发展前景较好； 3 因周边发展起步晚，所以基础设施、自然环境较好； 4 周边是郑州市传统的高档别墅区，知名度很高，项目运作后必然 会刺激希望彰显身份但又买不起别墅的中产阶层人群； 5 鑫苑品牌效应，商业模式和营销模式，必定能在该区域产生轰动 效应。 在郑州市土地供应逐年减少的情况下，上述这五点决定了该

6、地块未来升值潜力较大！,1.7 地块SWOT分析与土地价值初步评价,郑州市宏观经济状况分析,第二部分,郑州市宏观经济状况分析,概况 人口 GDP和人均GDP ； 产业结构； 固定资产投资； 房地产开发投资 房地产开发投资占比 居民收入及消费； 人均住房使用面积,1、郑州市人口增长平稳，2006年全市人口724万，城镇人口436万，占比60%，城镇化程度进一步提高。 2、郑州市GDP增长迅速，2006年达到2001.5亿，环比增幅15.7%，人均GDP达到27798元，环比增幅约20%。 3、郑州市第二、三产业增加值年均增幅在20%以上，一、二、三产业比例0.04：0.53：0.43、产业结构进

7、一步优化。 4、郑州市固定资产投资持续高速增长，2006年达到1032亿元，环比增幅25.84%，郑州市城市基础设施建设及房地产开发快速发展。 5、郑州市房地产开发投资增长迅猛，2006年达到229.9亿元，连续3年增幅保持在36%以上。 6、郑州市房地产开发投资占固定资产投资比例22.3%，与其他省会城市相比偏低，房地产业发展空间仍然很大。 7、郑州市2006年人均可支配收入11822元，环比增幅10%，连续4年增幅在10%以上；人均消费性支出增长相对不足，2006年达到7731元，环比增幅5%，城镇居民消费潜力有待挖掘。,郑州市宏观经济分析概述,郑州市宏观经济2006年城镇人口436.3万

8、人,郑州市宏观经济GDP和人均GDP,20%以上，郑州市的经济总量增长速度远远高于人口发展速度，社会产能进一步提高。,郑州市宏观经济分析产业结构变化趋势,郑州市宏观经济分析固定资产投资增长迅速,郑州市固定资产投资从03年开始爆发式增长，增幅高达47.4%，04年至06年稳定在25%以上增幅的高速增长状态，说明郑州市的城市基础设施建设和房地产开发正处在快速发展阶段。,郑州市宏观经济分析房地产开发投资高速增长,郑州市的房地产开发投资增长幅度基本保持在25%以上，2004年高达63.9%；房地产开发投资额的大幅度增加，为郑州市商品房05年、06年投放量和销售量的跃升奠定了基础，04年以后开发投资额依

9、然保持在36%以上的增长幅度，06年投资额达到229.9亿元，房地产开发投资热度持续升温。,郑州市宏观经济分析房地产开发投资占比趋势,郑州市房地产开发投资额占固定资产投资额比例稳步增长，从2000年的13.2%上升至2006年的22.3%，但与其他省会城市相比较，比例仍旧偏低，应达到30%以上，说明郑州市房地产开发投资仍有较大发展空间。,郑州市宏观经济分析居民收入及消费增长趋势,郑州市宏观经济分析人均住房建筑面积,郑州市房地产发展状况,第三部分,郑州房地产市场状况概述,一、郑州市房地产市场总体表现供不应求，2007年这一状况将进一步延续。 二、商品住宅供小于求且缺口较大；非住宅商品房则表现供大

10、于求，空置量在2007年有下降趋势。 三、商品住宅销售均价呈稳步增长态势，二手房市场渐趋活跃；非住宅商品房成交均价相对稳定。 四、根据郑州市历年房地产市场统计数据回归预测，2007年郑州市商品房销售量将达到970万平方米，商品住宅销售量将达到870万平方米，住宅全年成交均价将在3500元/平方米以上。,通过人均可支配收入与城市商品房价格的比值，可以判断城市房地产市场的基本状况。根据全国主要城市的比较，一般比值低于3的城市房地产市场价格处于较高水平，商品房投资需求超过居住需求，外来购房者比例较高，一般为4045。高于3的城市，房地产价格处于较为合理水平，住房需求以居住、住房改善为主，消费者具有一

11、定购买能力，房地产市场具有发展潜力。郑州GDP水平及人均可支配收入全国排名均在前30名，而房地产价格仅位于二线城市中等偏下水平，由此可以看出郑州属于具有投资潜力的城市。,2006年全国主要城市人均可支配收入与房价比较分析,56公里,23公里,主要城市商品住宅平均销售价格（1、2环线）比较,主要城市商品住宅平均销售价格（2环线）比较分析,说明： P=（PaWaTa+ PbWbTb+ PcWcTc+ PdWdTd）/（ WaTa+ WbTb+ WcTc+ WdTd ） P郑州市2环线商品住宅价格； Px(x=a、b)参考城市住宅价格； Wx(x=a、b)参考城市与郑州市的相关系数； Tx(x=a、

12、b)参考城市加权系数 故， P=（6300*1.05*0.45+5200*1.03*0.35+6800*1.13*0.2） /（1.05*0.45+1.03*0.35+1.13*0.2）,郑州市2环线商品住宅均价=6032元/,郑州市房地产市场分析2007年商品房供销趋势,2006年1-12月郑州市商品房投放量及销售量均呈稳步增长趋势，全年商品房批准预售面积782.67万平米，销售面积791.79万平米，整体上看销售量高于投放量，存量商品房得到有效消化; 07年1-8月份供销两旺趋势明显，销售面积基本保持增长势头，8月份达到了约120万平米；然而进入9月，商品房销售面积仅为67万平米，销量明显

13、下跌，跌幅为8月份的40%，而10月份销售面积更是持续下跌，传统“金九银十”并未到来，分析原因是市场新政导致大多数购房者持币观望并挤出了一部分投资和投机需求。,郑州市房地产市场分析2007年商品住宅供销趋势,2006年1-12月郑州市商品房住宅投放量及销售量均呈稳步增长趋势，全年郑州市商品房住宅批准预售面积667.57万平米，销售面积715.31万平米，市场表现供不应求，存量住宅得到有效消化； 2007年1-4月份住宅销售面积基本保持平稳趋势；进入5月份以来，商品住宅的预售面积远远小于销售面积，住宅市场出现一片火爆的景象； 1-8月份住宅批准预售586万平米，实际销售面积571万平米，基本上呈

14、现平衡局面。 9、10月住宅市场销售不是很理想，销售面积大幅下挫。,郑州市房地产市场分析2007年价格趋势,2006年1-12月郑州市商品房及商品住宅成交均价均表现为稳中有升态势，宏观调控并未对郑州房价产生太大影响，成交价格与成交量呈现双升局面，07年1-6月成交均价明显回升；07年8月份商品房的销售均价相较于7月略有下降；但在9月份，商品房均价环比增幅为5.74%，10月份4153元/平米的均价创历史新高，10月份均价为3945元/平米，环比增幅为6.5%，住宅的销售均价保持稳定增长；,郑州市商品住宅均价从2007年1月的2968元/平米涨到了10月份的3945元/平米，涨幅接近1000元/

15、平米。,郑州市历年商品住宅供销趋势分析,郑州市历年商品住宅销售面积占商品房销售面积比例高达,90%,左右，商品住宅历年成交量增幅,除,05,年外基本在,15%,以上，,06,年同比增幅高达,34%,，相比之下商品住宅投放量增幅在,03,和,05,年,出现两个低谷，总体上投放量小于销售量，,06,年供不应求趋势进一步加大。,根据,2000,至,2006,年商品住宅成交量数据线性回归预测,2007,年成交量将达到,870,万平方米，同比,增幅约,22%,，住宅市场需求空间依然很大。,郑州市商品房供需失衡 按照统计数据计算，郑州前一年度商品房存量远远低于下一年度销售量，一般为比例为6576。由此可以

16、推测：楼盘消售周期一般低于一年，并且，楼盘平均销售率约为75以上。同时，由于土地供应严重不足，这将势必造成未来两年内商品房供需失衡。2007年上半年，郑州市商品房价格同比涨幅以超过20，目前，郑州市商品房市场已呈现价增量减趋势，甚至还出现部分开发商捂盘待售现象。,2007年郑州市商品住宅销售情况,20002006年郑州市房地产开发情况,73,76,开发建设量增长趋势,投资信心走势分析,竣工面积/销售面积,区域住房建设规划（1）,区域住房建设规划（2）,区域住房建设规划（3）,区域住房建设规划（4）,从住房建设规划上看，项目所在北区新增普通商品住房规模有限，对本项目来说是一个利好形势。,郑州市房

17、地产板块分析,西北板块,西南板块,东南板块,郑东板块,北环板块,东风板块,行政板块,陇海板块,商业板块,工人路地块,北环以北(北环和东风)：正在走出“价格洼地” (价格区间：38004600元/平方米) 北环以北区域房地产可以用“价值高地、价格洼地”来形容，北环以北区域居住环境优越，但现在楼盘的价格相对其他区域较低。该区域前期项目多为经济适用房，在一定程度上制约了区域档次的整体提升，其价格的攀升较其他区域滞后。此外，区域内外来人口比重大，这也成为制约价格的重要因素。 郑东新区：地产进入“收获年” (价格区间：50007500/平方米) 在经历了快速起步期之后，2007年郑东新区的房地产开发进入

18、平稳的发展周期，入住率提高，大型企业机构开始大量进驻，水域靓城的理想逐渐成为现实。住宅市场方面，郑东新区的热点维持在原有项目的后续开发上。 西北板块：地产明天会更好(价格区间：40005000元/平方米) 该区域辐射能力有限，因此该区域客户主要以区域内原有居民为主。从价格走势上来看，上半年该区域楼盘价格上涨较为平缓，主要是由于2006年下半年区域内价格的急速上涨所致。西北板块未来发展潜力较大，由于该区域土地供应较为充足，未来将有多个千亩大盘推出，区域价值将得到提升。 东南板块：地产驶入快车道(价格区间：41005100元/平方米) 新盘大量涌现成为该区域的一道风景。东南板块自2002年以来，销

19、售量和单价实现均相当理想，但不可忽视的另一个因素是，2006年以前金水路以南到航海路之间的开发量较少，造成客户向本板块聚集，而今天这个区域新开发项目较多。 西南板块：三大利好助推地产(价格区间：40004800元/平方米) 除了原有项目继续投放外，大量新楼盘也借助良好的市场环境相继涌现，整体市场投放量在郑州楼市的比重继续增长。从客户来源角度来看，西南板块客户来源仍以区域内原有居民为主，由于区域东部配套较为成熟，出现了部分高端项目，也吸引了一部分其他区域客户，未来这一趋势将更加明显。从价格走势来看，由于去年下半年价格上涨过快，今年上半年价格涨幅较小，但整体均价也已突破4000元平方米。,郑州市房

20、地产板块情况介绍,郑州市土地市场分析,第四部分,历年土地获得方式的变化特点土地获得主要通过划拨方式,从历年土地获得的方式来看，主要以划拨为主，其次才是出让（协议）方式，从2001年2006年累计6年来，政府通过划拨方式推出土地8697.93亩（579.86万），通过协议推出的土地5894.28亩（392.95万）；以挂牌和拍卖方式推出的土地数量最少，分别为：4375.3亩（291.69万），267.674亩（17.85万）。,历年土地获得方式的变化特点挂牌出让方式从2004年开始出现，近两年活跃,在郑州市土地市场上，以挂牌形式出让的土地从2004年开始出现，近两年来挂牌出让形式比较活跃；在20

21、05年，郑州市土地出让主要是通过挂牌方式来进行。,土地供应量（成交量）的特点土地供应总量不均衡，03年，05年投放量最大,郑州市2003年是土地投放量最大的一年，达到了7921.445亩（528.10万），而05年其次，2006年郑州市政府对土地的整体供应上不积极，总供应量缩减，这与国家土地市场房地产调控有关，政府严把土地关。,土地供应中土地用途特点住宅供应量占绝对优势，其次是公建用地和工业用地供应量比较大,从郑州土地市场供应的土地用途上而言，住宅用地占到48%，其次是公建、工业用地的供应；商业只占到5%。 住宅包括：经济适用住房、其他住宅、普通商品住宅,土地供应中土地区域分布特点北区、西区的

22、土地供给量最大，中区最小,北区、西区的土地供应量最大，分别达到了2565亩、2370亩；其次是郑东新区、东区 和南区。中区供应量最少，只有420亩。这受郑州市城市规划战略影响，政府引导北区 和西区的开发。而中区土地供应已经接近饱和。,土地供应中土地区域分布特点住宅用地供应主要集中在北区、西区、南区。,2001年2006年之间，郑州市住宅用地供应主要集中在西区（27%）、北区（38%）、郑东新区（10%）和南区（11%），其中中区住宅用地供应量最小，只有1%。这说明政府近五年来对北区、西区的住宅建设支持力度很大，而中区住宅用地的供应几乎很少，市区土地市场接近饱和。,土地供应中土地区域分布特点住宅

23、用地供应主要集中在北区、西区、南区。,2001年2006年郑州市商业用地的供应主要集中在郑东新区，供应量达到了267.9亩，占到所有商业住宅用地的40%，而政府对中区域的商业用地供应也比较多，47.99亩，占比11%；国家对商业用地的区域供给选择与城市总体规划中的商业组团相关。郑东新区是郑州的CBD，因此商业用地供给很大。,土地供应中土地区域分布特点工业用地主要分布在西区、东南区、西北区,2001年2006年郑州市工业用地供应主要集中在西区和东南区，其次是西北区，总体上符合郑州市的产业分布规划，郑州西区、南区是传统的工业区。但近几年郑州政府在大力进行西区改造，以往的工业都要迁移，而西区的房地产

24、市场随着整个郑州房地产市场的发展也在逐渐升温。,小 结,2001年2006年郑州市土地市场土地总体供应量为19235.19亩（1282.54万），其中供应量最大的集中在2003年和2005年。 2001年2006年郑州土地获得的主要方式主要是划拨和协议出让，但2004年开始挂牌出让成为土地获得方式的主流。 近5年来，郑州市的住宅用地主要集中在西区、北区、东南区，而中区则已经饱和，政府不再推地。 近5年来，郑州市的商业用地主要集中在郑东新、中区等城市核心商务区。 近5年来，郑州市的工业用地主要集中在西区、西北区、东南区，其工业用地的供应，区域符合郑州市近年的整体产业分布规划。 从2005年开始郑

25、州政府引导西区住房消费，给于西区板块很大支持力度，而西区房地产市场也随着随着中区、东区后的饱和而逐渐发展繁荣。,附：郑州市2005年（挂牌）出让土地信息一览表（1）,附：郑州市2005年（挂牌）出让土地信息一览表（2）,附：郑州市2006年（挂牌）出让土地信息一览表,附：郑州市2007年（挂牌）出让土地信息一览表,“十一五”住宅规划对未来郑州土地供应的影响分析,政府对于“十一五”期间住宅供应量整体规划比较详细，其中每年以8%左右的速度递增。其中2006年整体住宅供应量为620万（在原计划550万的基础上增加了70万），到2010年整体住宅供应量为840万。在区域分布上北区、东区、南区、西区。2

26、006年政府整体供地计划中有10块宗地分布在西区，结合“十一五”计划可以看出，政府将来住宅供应主要区域集中在西南区和东南区。,未来郑州土地市场中供应来源分析,企业改制土地,政府招拍挂土地,城中村改造项目,企业改制土地主要集中在郑州老城区（西区、南区、 西北区），主要是一些国营大厂破产后，对资产进行清算将以前的厂中划拨土地进行拍卖。,政府招拍挂土地是经营性土地获得的主要来源，对于房地产开发商来说，获得土地储备的直接来源就是政府招拍挂土地，但随着国家土地宏观调控力度加强，政府在土地一级市场的供应上，明显紧缩，对土地供应采取了严格控制。,随着郑州市中心区域土地供应吃紧，城中村项目成为开发商争抢的最后

27、蛋糕，由于城中村处于郑州市市区，区位良好，配套成熟，人口密集，因此房地产商在政府推地速度放慢的时候，为了持续竞争力，在行业生存，必然紧盯城中村。,企业改制土地主要集中在西区、西南区、南区，主要是国营老厂，粗略估计未来投放土地总量在：3000亩左右（200万），按容积率2.5计算，未来产生住房供应在500万；如果郑州未来年消化住宅面积在650万，那么这部分土地满足了郑州市一年的大面积土地需求。,郑州土地市场供应来源企业改制土地,郑州土地市场供应来源城中村改造项目用地,郑州土地市场供应来源城中村改造项目用地,小 结,郑州市近几年，城市面积在不断扩大，政府前几年“北移东扩”的规划图景，已经初现规模取

28、，随着北区的扩张和郑东新区的修建，02年来，郑州市中区、东区、北区房地产市场得到了充分的发展。 随着郑州中心城区的土地供应逐渐饱和，房地产市场也日趋成熟，政府又将西区和南区纳入城市远景规划蓝图，未来随着政府对西区老工业区的改造，西区将脱离以往老工业区落后的印象，成为未来房地产市场发展的重点区域。 政府对于“十一五”期间住宅供应量进行了详细整体规划，每年以8%左右的速度递增。到2010年整体住宅供应量为840万。在区域分布上北区、东区、南区、西区。2006年政府整体供地计划中有10块宗地分布在西区，结合“十一五”计划可以看出，政府将来住宅供应主要区域集中在西南区和东南区。 郑州未来房地产商获得土

29、地的主要来源有三种：企业改制土地、郑州招拍挂土地、城中村改造项目用地，其中企业改制用地将会产生500万左右的住房供应量；政府明年推出土地应该在1000亩左右；城中村项目产生的供应量将很大，但由于其办理接洽程序烦琐，推出速度比较缓慢。,结论（启示）,郑州市房地产热点板块将出现在西部和南部。纵贯整个郑州房地产市场，郑州市政府对城市的规划对房地产市场的导向作用会越来越明显，从前几年的北移东扩，到目前的政府引导西区和南区的房地产市场消费。2007年房地产热点竞争区域应该会出现在西南区域 。 “城中村”改造项目将成为开发商争抢市区用地的最后一块蛋糕。随着郑州市招拍挂的竞争越来越激烈，郑州市房地产开发商将

30、会将目光集中在市区最后一块“蛋糕”城中村改造项目的启动上。 土地一级市场的竞争将会导致房地产开发商的拿地思路改变。郑州招拍挂土地一级市场的竞争会越来越激烈，如果按照常规成本估算进行拿地，势必处于被动，因此广大开发商会改变拿地思路；而从高地价获得的土地，一些有实力，有能力的大型开发商会向持有物业上发展。 土地一级市场的激烈竞争，郑州在不久将会推出限价拍卖政策。郑州2006年土地一级市场的土地供应相对比较缺乏，郑州“地荒”状况确实存在，因此从2006年招拍挂土地的成交结果来看，土地最高单价每亩达到了431万/亩。土地一级招拍挂市场存在一定非理性因素，这样势必导致物业成本上升，而国家宏观调控房价的基

31、调不会改变，因此郑州正会采取限价拍卖的政策，以此来控制土地成交的价格。,区域竞争分析及项目定位,第五部分,第五部分 区域竞争分析,5.1 地块周边在售商品住宅楼盘销售情况表 5.2 区域典型楼盘分析 5.3 区域在售楼盘售价分析 5.4 项目定位 5.5 总体定位 5.6 客户定位及价格定位 5.7 户型定位,本地块周边3公里范围内在售同类住宅项目较少，仅有中原桂冠一个项目，因此将范围扩大至周边5公里选取了3个典型同类楼盘进行比较分析。,5.1 北区典型在售商品住宅楼盘销售情况表,中原桂冠,位于花园路与英才路交叉口西500米,占地100多亩,一期开发,共33栋叠墅，90150荣耀大宅，阔绰空间

32、，一样的户型 不一样的享受；150230领秀叠墅，三代同堂，其乐融融。纯欧式建筑，遵循科学合理的室内布局，尽情展示大面积户型的优势。,5.2 区域典型楼盘分析-中原桂冠,5.2 区域典型楼盘分析-花半里,花半里，位于花园路与新柳路交汇处，总占地约100亩，由八栋标志性建筑高层一栋小高层和十栋多层组成。项目共分三期开发，目前正在推出的是一期多层花满园和二期商务酒店公寓。一期多层有十栋多层共252套稀缺多层美宅，主要面积区间在90140平米.项目二期商务酒店精装寓所共492套，面积区间在33150平米，以6080 平米的一房两厅为主打户型。项目三期由一栋小高层及4栋高层组成具体规划未定。,5.2

33、区域典型楼盘分析-盈家水岸别墅,盈家水岸别墅， 占地78000平方米，共188套叠加别墅，临近淮河水系天然支流贾鲁河。紧扣“水景”主题，以“水”为魂，不仅有贾鲁河外环水系，还有小区内环水系，做到了家家邻水，户户有桥，郑州首家提出了“甩梯”入户概念，以一梯一尊邸，一户一豪门为内质，不仅让楼体外立面有了层次上的变化，也确保了居住的私密性和尊贵体验；盈家水岸的建筑是意式小镇风情建筑，红墙蓝瓦，屋顶采用坡屋顶，融入了一些现代建筑的元素。,5.2 区域典型楼盘分析-琥珀名城,琥珀名城总建筑面积35万平方，一期开盘时间为2007-01-27,以85平米左右的两房和110-120平米的三房为主；二期开盘时间

34、为2007-09-08，由九栋多层、一栋小高层、一栋高层和三栋叠拼别墅组成，以110-130平米的三房为主。,5.2 区域典型楼盘分析-一处庭院,一处庭院总占地近百亩，其中一期占地35亩，总建面积56117.8，规划户数为512户，项目的户型以80平米左右的一房一房可做两房用和100平米左右的二房两房可做三房用为主，户型的最大特色是户户送庭院、挑高6米的设计，空间感极强。所有户型都配有生活阳台，赠送不同面积的超大露台，同时通过新颖的“内庭院”设计，将室内外空间完美的结合在一起，以求最大限度的满足人们对庭院生活的向往与追求。此外，露台和庭院均可改造成书房、卧室等，百变空间，享受舒适生活魅力。,盈

35、家水岸为别墅项目对本项目参考意义不大，一处庭院还没有开盘，中原桂冠、花半里、琥珀名城从开盘到目前均价分别上涨了48%、17.8%和36.5%。,5.3 区域在售楼盘售价分析,5.4 项目定位,市场分析,本项目特点,机会探索,项目定位,周边楼盘,多以别墅产品为主,普通住宅极少,二房、三房户型较多，且销售速度较慢,周边汽车贸易市场,产业支撑,区位属性,位于惠济区，位置稍偏,周边基本没有生活配套,项目属性,多层为主,注重产品设计细节,该区域配套设施基本完善， 交通方便，适宜居住,针对大学城学生，存在一定的投资机会,市场机会,预期目标,速度稍缓、100%销售,较高的利润率,项目定位,市场补缺者，高档住

36、宅,高档花园洋房,中等面积户型为主,周边3公里范围内同类型产品很少,注重小区景观建设，凸现 本项目的景观特色,北部大学城距项目3公里,5.5 总体定位中高档,市场领先者,市场追随者,市场补缺者,市场定位,客户及产品定位,中档,形象定位,高档,中高档,中档,高档,中高档,市场挑战者,周边别墅区云集，普通住宅极度缺乏，因此建议以低成本、差异化竞争策略入市，5号地以高层和小高层高档商品房为主，可适当增加少量投资型小户型； 6号地主要建设花园洋房，弥补区域此类产品的空缺,以精细化设计、建筑的创新，优美的景观、向北区客户提供高品质花园洋房和住宅。,以高品质形象、高品质建筑、适当的价格向北区中产阶层提供舒

37、适满意的居所。,产品设计、户型设计,5.6 客户定位及价格定位,其它区域投资客户,来源：郑州北部区域 职业：有较高收入的企业中高管、掌握资源的政府公务员 目的：改善居住条件、二次置业者 年龄：3045岁 收入：家庭年收入在10万元及以上,重要客户,游离客户,鑫苑忠实客户,郑州北部区域乃至金水区中高收入有车人群,来源：鑫苑忠实客户 职业：个体工商户、企业主、行政或事 业单位员工 目的：主要投资 年龄：3050岁 收入：家庭年收入在10万元及以上,客户定位,价格定位,6号地花园洋房均价6500 6号地高层住宅均价5500 配套底商7000,1、建筑形态：5号地以高层、小高层住宅为主；6号地以5层半

38、带电梯花园洋房为主，穿插少数小高层8层（考虑 采用类花园洋房） 2、在不破坏立面效果的情况下，尽量“偷”面积，如采用入户花园或单独花池等形式 3、户型： 75-85平米左右的两房两房可变三房用 为主；小户型投资型产品不考虑装修 4、建筑档次：高品质，注重景观设计、产品以人为本，注重细节处理 5、规划景观：灵动行列式，现代园林景观，并考虑庭院景观设计,5.7 户型定位,附：郑政出2007（07）号地块简介,郑政出20077号地块土地位于滨河路北、郑花公路西，共计336亩。其中住宅用地238亩容积1.7，捆绑商业用地79亩，容积2.0，学校用地19亩，容积率0.8。 该地块赢得建业、永威、河南鑫苑置业有限公司（以下简称鑫苑）、郑州黄河大观有限公司、正商、河南世纪金源置业有限公司、天地等9家企业的青睐。 最终该地块被河南天地置业有限公司以每亩251.7万元，楼面地价2132元/平方米，8.12亿元的总价取得，创造了河南之最。,谢谢！,