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1、银都蓝湾住宅和商业项目 初步市场分析定位报告,德力邦地产咨询,本项目的产品定位方向 目标客户群定位,概 要,银都蓝湾周边居住环境分析,银都蓝湾周边商业环境分析,产品自身分析及项目周边情况,价格预期,目 录,（一）银都蓝湾周边住宅整体情况 （二）银都蓝湾周边商业情况 （三）银都蓝湾项目产品分析 （四）银都蓝湾项目定位及目标客户群定位 （五）价格预期,（一）银都蓝湾周边住宅整体情况,贺兰居住市场总体情况 自2007年上半年贺兰住宅市场呈现供需两旺，在供应放量的情况下，房地产开发频率空前活跃。2007年上半年以来，贺兰住宅项目建设呈上升趋势，宁夏土木基业房地产开发公司开发的一品尚都，宁夏银大房地产开
2、发公司的荷兰阳光，宁夏第一市政房地产开发公司的兰亭居、长城集团开发的惠兰园等等一些新开发的住宅项目在贺兰毅然而立； 住宅主要供应的区域是德胜工业园以北、光明路以南、以109国道为界线东西两侧分布的住宅区域，其他区域供应量较少； 住宅价格有上升趋势。,如：建设中的居安苑,销售中的明珠花园,贺兰县区域位置地图,贺兰109国道区域已供应住宅楼市场总体情况,备注：以下住宅规模和标准层面积数据为销售各部提供,贺兰109国道区域住宅楼市场总体情况小结 区域新建住宅较多，目前供应量约为120万平方米，未来潜在供应会持续增加（除本项目的供应量外，一些其它项目也待于开发，如：太阳城）； 区域住宅楼档次参差不齐，
3、配套待完善； 区域住宅楼价格较低 住宅楼销售入住率较高，普遍达到85%。,小结,单从调研的楼盘来看各开发商推出的两室一厅、两室两厅的大众户型比较受欢迎，销售情况较好。 此区域为非传统居住区域，因此本区域的住宅楼前些年发展缓慢，数量少； 随着政府部门的大力支持，交通的快速发展，该区域住宅楼正在逐渐被人看好，此区域地理、交通优势明显，也逐步形成良好的的配套基础，居住需求正在逐步上升，因此本区域住宅楼存在发展空间。,目 录,（一）银都蓝湾周边写字楼整体情况 （二）银都蓝湾周边商业情况 （三）银都蓝湾项目产品分析 （四）银都蓝湾项目定位及目标客户群定位 （五）价格定位,贺兰109国道区域商业情况,备注
4、：以下商业面积规模数据为各销售部提供,贺兰109国道区域商业情况小结 区域商业建成后类型以餐饮、购物、俱乐部娱乐为主； 目前区域商业供给面积不足，整体商业还未形成规模，根据此区域周边小区整体人口规模，此区域商业供给存在发展空间，但户型结构和面积上要做到科学合理化； 未来要建成大型综合市场，商业氛围一般； 商业多为租用形式； 底商一连二形式较多，但据售楼人员介绍单一层相对好卖；,小结,此区域商业氛围正在逐步形成，开发商也在培养市场氛围； 该区域为成熟的大规模社区，住满后存在大量消费人群； 社区商铺投资环境较好，有稳定的租金回报，适合自用或投资购买。,目 录,（一）银都蓝湾周边写字楼整体情况 （二
5、）银都蓝湾周边商业情况 （三）银都蓝湾项目产品分析 （四）银都蓝湾项目定位及目标客户群定位 （五）价格定位,（二）银都蓝湾项目产品分析,银都蓝湾项目产品分析,地理位置,交通环境,周边配套,建筑产品分析,SWOT分析,（二）银都蓝湾项目产品分析地理位置,建设中的收费站,主题公园,本案,（二）银都蓝湾项目产品分析,银都蓝湾项目产品分析,地理位置,交通环境,周边配套,建筑产品分析,SWOT分析,（二）银都蓝湾项目产品分析交通环境,区域道路网主要由三条主干道组成（光明路、环城高速、109国道）； 道路通行能力较强，路况较好； 交通系统相对发达。,未来银都蓝湾北街将会向西打 通直接与银川相连的环城高速，
6、 交通会更加便利。,本案,（二）银都蓝湾项目产品分析,银都蓝湾项目产品分析,地理位置,交通环境,周边配套,建筑产品分析,SWOT分析,（二）银都蓝湾项目产品分析周边配套,此区域正在建设大规模居住区，届时将存在大量居住人口，本项目周边也存在大量生活配套设施； 主题公园、幼儿园、商业街、汽车客运站等将随着各大社区的建成而逐步完善,（二）银都蓝湾项目产品分析,银都蓝湾项目产品分析,地理位置,交通环境,周边配套,建筑产品分析,SWOT分析,（二）银都蓝湾项目产品分析建筑产品分析,总平面图,项目经济技术指标 用地面积：225533平方米 总建筑面积：350200平方米 小高层：49*2300=11270
7、0平方米 多层：155*1300=201500平方米 商业会所幼托：36000平方米 结构：砖混 容积率：1.55 绿化率：35.5% 建筑密度：22% 车位： 600个,项目建筑未来街景,（二）银都蓝湾项目产品分析,银都蓝湾项目产品分析,地理位置,交通环境,周边配套,建筑产品分析,SWOT分析,本项目住宅部分现状SWOT分析,本项目商业部分现状SWOT分析,小结,通过SWOT分析本项目住宅周边配套环境较好，优势较为明显，商业部分虽然存在劣势，但是通过结合周边情况以及周边的商势，还是有弱化劣势的可能性。,目 录,（一）银都蓝湾周边写字楼整体情况 （二）银都蓝湾周边商业情况 （三）银都蓝湾项目产
8、品分析 （四）银都蓝湾项目定位及目标客户群定位 （五）价格定位,（三）银都蓝湾项目定位及目标客户群定位,周边住宅楼、商业市场情况,本项目产品分析,本项目区域环境,本项目SWOT分析,寻 找 市 场 机 会,市场定位,（三）银都蓝湾项目定位及目标客户群定位,住宅楼市场定位 住宅楼目标客户群定位 商业经营业态定位,住宅楼基本客观因素的支持度,本项目各方面符合中、低档住宅楼的客观因素支持度,住宅楼档次定位,高 档 定 位,低 档 定 位,中 档或中高档 定 位,市场风险高 区域不具备相应的很好的 住宅市场环境以及硬件条件,近几年低档楼盘逐渐淡出人们视线 无法形成市场认同及大规模认购,区域内正建设的大
9、多为中档住宅楼， 通过市场走访此类型住宅有市场需求 与周边项目形成差异化,可选,（三）银都蓝湾项目定位及目标客户群定位,通过目前市场情况和项目目前状况分析，并考虑 到项目的实际销售情况，本案适合做中高或中档住宅楼。,区别于周边住宅楼建筑风格及品质； 高、低档住宅楼在此区域很难形成市场,（三）银都蓝湾项目定位及目标客户群定位,住宅楼市场定位 住宅楼目标客户群定位 商业经营业态定位,（三）银都蓝湾项目定位及目标客户群定位,通过对目前市场情况及竞争项目客户情况的分析 本案的客户定位为在银川工作的贺兰人群、 贺兰本地人群及银北地区住宅需求群体。,（三）银都蓝湾项目定位及目标客户群定位,住宅楼市场定位
10、住宅楼目标客户群定位 商业经营业态定位,住宅楼沿街底商定位方向,商业氛围会逐渐形成 周边缺少邮局、银行、电信 营业厅等服务配套 居住人口规模大，消费潜力大,相关生活服务配套 中档餐饮娱乐,一层可以考虑银行、邮局、电信营业厅，二层作为一层的配套办公空间。,一层可以考虑银行、邮局、电信营业厅等；,住宅沿街底商定位方向,1、方案一：一层单独销售，二层餐饮。,2、方案二：一层、二层整体销售,须注意二层厨房的处理。,3、方案二：一层、二层单独或分开销售,考虑上述销售或租赁对象的同时也可部分日用百货、餐饮、超市及生活配套主力店,底商定位方向,该区域居住人口规模大,周边商业配套现存在缺口,居住区底商要定位为
11、与居民生活息息相关的业态,结合产品自身特点及周边情况考虑商业经营业态,小结,针对区域整体市场环境以及逐渐形成的住宅、商业态势，本项目的住宅以及商业均定位为中高或中等档次，这样能满足市场空缺，弱化劣势，规避风险。,商业定位的核心是定位为社区生活配套商业，此类商业优势在于投资社区商业相对于投资住宅的风险小，这些商铺将均处于成熟区域，拥有良好与稳定的社区客源，其经营内容及风格很容易与客户需求相吻合。,目 录,（一）银都蓝湾周边写字楼整体情况 （二）银都蓝湾周边商业情况 （三）银都蓝湾项目产品分析 （四）银都蓝湾项目定位及目标客户群定位 （五）价格定位,住宅筛选可比楼盘与确定权重,住宅打分-确定比准价格,在不考虑项目溢价因子的情况下，银都蓝湾住宅的比准价格为： 1926.5元/平方米注：层差价和具体房价资料齐全后制定,商业部分价格预期,由于该区域商业项目均处于计划起步或初步规划施工阶段，因此各开发商均未明确定价，通过走访市场只了解到明珠花园和金福苑商业平均价格。,商业打分-确定比准价格,在不考虑项目溢价因子的情况下，银都蓝湾商业的比准价格为： 4692.24元/平方米注：具体房价待资料齐全后制定,谢 谢！,以上资料由德力邦地产咨询策划部撰写,