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1、金岳房产 凯亚西岱项目营销推广提案 瑞丰广告 2006/10,一、市场分析篇,二、项目定位篇,四、视觉表现篇,提案大纲,三、推广策略篇,从表可以看出，黄岩区房地产投资额在2002年增幅较大，达72.8%；2003年稍有回落，2004年与2005年又以每年1亿元左右的幅度增加，“十五”期间平均增长速度为21.76%，特别是后两年远高于全社会投资增长速度，房产投资稳步上升。,一、宏观市场分析,“十五”期间黄岩区固定资产投资和房地产开发投资情况（亿元）,2002年至2004年黄岩区房地产开发用地供应量减少趋势比较明显，2004年最低，仅为8万多平方米，2005年根据市场的需求状况有大幅度增加。整体看
2、来，黄岩区土地出让状况良好，政府控制有力，使整个房地产行业开发始终处于良性发展状态。,一、宏观市场分析,2002年-2005年黄岩区房地产开发用地出让情况（平方米）,前五年的竣工面积总和销售面积总和来看，竣工面积与销售面积基本持平。说明黄岩市场保持着一个比较良性的消化速度。 开发量并未出现过热的情况，基本处于没有泡沫的状态，是一个理性务实的市场。,一、宏观市场分析,“十五”期间黄岩区房地产开发、销售情况（万平方米）,一核两轴三翼的城市格局。 规划2020年城市建设用地发展规模为50.3平方公里，城市人口46万人 东联加强与椒江的联系，实现一体化协调发展。 西扩跨越高速公路，往西扩展，以工业园区
3、的建设带动城市化水平。 南拓委羽山片区建设，拉大城市框架，完善城市功能。 北优永宁江北，优化用地性质和布局，优化城市功能定位和环境景观质量。,二、城市规划解读,二、城市规划解读,近期：以西江生态廊道为发展轴，结合委羽山区中心建设向南发展委羽山居住组团，疏解老城区人口； 远期：以永宁江为发展主轴，沿永宁江发展居住生活带，促进城市功能的有机整合；远景依托甬台温高速公路产业发展带，发展黄岩西部组团。 形成以永宁江、西江为载体的“T”字型发展轴，本项目位于两轴北端交汇地带。,二、城市规划解读,北片02-04、02-07、02-11地块高尚居住带,永宁江北中央商务区,本地块通过东南侧江滨公园、永宁江高尚
4、居住带与江北中央商务区连为一体， 未来前景将会十分美好。,三、土地市场分析,2006年国有土地使用权招拍挂出让结果（2006-9-19）,2009年9月前出让的商服、住宅用地面积为：18.3087万平方米。 嘉丽房产地块：总建不大于19.292万平方米，商业不大于8.43万平方米， 住宅规模与本项目相当，是需重点关注的竞争个案。,三、土地市场分析,2006年9月底-10月后续出让地块公告,黄土资告字2006第6号,黄土资告字2006第7号,从规模来看，均对本项目不构成直接竞争威胁。,四、竞争个案分析,黄岩区近期在建、待建、部分交付楼盘一览 开 发 企 业 项目地址 名 称 建筑面积 住宅营业房
5、 浙江亿嘉房地产开发有限公司 南门 蓝色多瑙河 128000 0 浙江亿嘉房地产开发有限公司 原西洋郑水厂 名仕家园 57100 5300 温州鑫诚房地产开发有限公司 二环西路 B-3地块 商住楼 89000 45500 黄岩振兴房地产开发有限公司 体育场路原黄岩罐头厂 君悦华庭 78490 1400 浙江国贸房地产开发有限公司 南门 国贸大厦 30000 14000 台州华鼎房地产开发有限公司 青年西路 西江华庭 52100 4200 台州嘉丽房地产开发有限公司 西北片3号地块 商住楼 8065 3395 浙江城乡房地产开发有限公司 南门 城市花园 48300 15000 浙江铭基置业有限公
6、司 后庄 芭堤水岸 100160 4000 黄岩大环房地产开发有限公司 院桥高速公路口 幸福小区 11603 0 黄岩大环房地产开发有限公司 西北片8号地块 商住楼 15950 3200 台州飞龙房地产开发有限公司 院桥繁荣 住宅楼 30000 0 大年置业有限公司 西北片2号地块 商住楼 18500 16000 红色字体为目前主要在售楼盘。,四、竞争个案分析,君悦华庭 口号：君悦五星华庭 至尊身份象征 定位：轻松坐享完善城市配套 位置：黄岩居住中心，西接体育场路，北临东官河 开发商：黄岩振兴房地产开发有限公司 规划形态：小高层、高层、沿街商业，包括4幢单身公寓 建筑面积：约8万 户数：783
7、户 建筑密度：20.6% 绿地率：36.1% 车位配比：11 车位售价：约14.9万/个 户型情况：30、90、130、150、180、顶层约220左右 主力户型150以上的大户型 价格：均价约5639元/，顶层约9000元/（东边套约9980元/）， 楼层差价约50元/层，商铺价格未定 开盘时间：2006年元旦，无二期 交付日期：07年7月 物业管理费：预计1.2元/ 购买优惠：无 工程进度：06年12月左右结顶 销售进度：整体销售约2/3，可售365套 销售地址：东官河路现场,四、竞争个案分析,国贸大厦荣御府 口号：携八方贵气 聚国贸荣御 位置：劳动路南侧，南临国土局，西靠宁锦住宅 开发商
8、：浙江国贸房地产开发有限公司 规划形态：高层、商场 建筑面积：约5.6万 户数：216户 绿地：空中花园，间距60米 车位配比：175车位 车位售价：约8.8万/个，可分期付款 户型情况：124、129、140、146、169 价格：均价约5700元/，顶层约6300元/，楼层差价约42元/层 商铺价格未定 开盘时间：2006年6月11日，无二期 交付日期：08年6月30日前 物业管理费：预计约1.0元/ 购买优惠：无 销售进度：销售火爆，人气较旺，仅余72套 销售地址：劳动南路国土局旁,四、竞争个案分析,城市花园 口号：新城市主义筑就精致生活 定位：城市住宅形象工程 位置：黄岩劳动南路东侧，
9、南临引泉路 开发商：浙江城乡房地产开发有限公司 规划形态：六幢高层（1826层部分赠送空中入户花园， 包括6#一幢单身公寓），三层综合商业裙楼（15000） 建筑面积：7.8万 户数：380户 绿地面积：5000 车位配比：11 车位售价：约13.8万/个 户型情况：39283（顶跃层），主力户型约152左右 价格：均价约5500元/5600元/，顶层约7000元/， 楼层差价约62元/层 开盘时间：2006年4月，无二期 交付日期：08年3月 物业管理费：未定 购买优惠：无 销售进度：销售火爆，可售153套 销售地址：天长南路21号,四、竞争个案分析,铭基芭堤水岸 定位：典藏版尊贵水岸社区
10、位置：黄岩北城街道，南抚永宁江公园 开发商：浙江铭基置业有限公司 规划形态：小高层、排屋、会所 建筑面积：10.42万 户数：662套 容积率：1.6 绿地率：30% 车位配比：10.85 车位售价：约8万/个 户型情况： 小高层11层（38208，主力户型：125、155） 排屋（227294） 价格：小高层（均价约3580元/，部分顶层约3655元/） 排屋（200万/幢300万/幢） 开盘时间：2006年6月18日 交付日期：07年12月，最迟08年5月1日 物业管理费：预计1.2元/ 二期开盘：开4号、8号楼，时间未确定。 购买优惠：一次性付款9.8折 销售进度：一期东边套销售一空，可
11、售580套 销售地址：供水大厦大堂,四、竞争个案分析,铭基芭堤水岸 户型配比状况,排屋户型面积相对比较集中，中大户型，在市场中属于高端定位产品。,四、竞争个案分析,铭基芭堤水岸 户型配比状况,小高层户型面积主要集中在两大区间： 124-130方左右；150方左右。,户型号,四、竞争个案分析,铭基芭堤水岸评析： 产品竞争优势： 一层错层设计，抬高客厅空间。 二层阳台，三层大露台。 北侧车库，南侧半地下室，附加值空间，避免一楼的潮湿等问题。 部分户型露顶中庭，采光、通风、生态、休闲。 产品不足： 产品风格化不明显，与案名及宣传所要达到的效果存在着一定的差距。 小高层比重过高，在推广过程中走高性价比
12、路线，降低了整个社区的品位。 物业管理和智能化水准不高，缺少高档社区的重要支撑。 离高速距离比较近，噪音威胁，城市空间不够开畅。,五、市场背景研究小结,1、从宏观市场来看：黄岩市场由于开发量与销售量一直保持比较良性的比例关系，虽有新政影响，整个市场稳中有升。 2、从城市规划角度：项目所在区块位于“T”型发展轴，西区、主城江北商务区的交汇地带，顺应了城市发展的脉络，前景可期。 3、从土地市场来看：近期除嘉丽房产项目，潜在供应量不大，零星地块不构成直接竞争威胁。 4、从供应个案来看：目前一些在售楼盘多进入中盘阶段，与本项目正式面市存在一定的错位，本项目入市存在着较大的市场机遇。 5、从竞争对手品质
13、看：目前在售、在建楼盘产品风格化不明显，缺少鲜明的主题，或者说有主题但做得不到位，市区多依赖地段与配套支撑进行销售。 6、从操盘手法来看：多数楼盘不大注重营销包装推广，芭堤水岸相对营销力度较大，但案场氛围、产品解读、概念营造等仍略显不足。在产品打造团队上停留在较低层面。,综上，本项目凭借品牌团队，风格鲜明的产品主题，现场的说服力，加上精准到位 的推广，必将大有可为。,一、市场分析篇,二、项目定位篇,四、视觉表现篇,提案大纲,三、推广策略篇,一、案名建议（1）,凯亚弗拉明戈 KINGYARD FLAMINGO “弗拉明戈”是什么？舞蹈家说它是一种舞蹈艺术，歌唱家说它是一种音乐风格，演奏家说它是一
14、种吉他弹奏技巧而西班牙的吉普赛人却说它是一种快乐！ 报批案名：弗拉明戈花园,凯亚弗拉明戈 释义,弗拉明戈灵魂之舞和一种生活方式 弗拉明戈这个词，不仅是一种特定舞蹈的名称， 也被用来形容一种人生态度。在艺术家心中，“弗拉明戈” 不仅是歌（cante）、舞（baile）和吉他音乐（toque）的 三合一艺术，也代表着一种慷慨、激情、浪漫和不受拘束的 生活方式。前两年服饰界流行的波西米亚风，正是这种精神 的浪漫体现。 弗拉明戈舞是最女人的舞 在所有舞蹈中，弗拉明戈舞中的女子是最富诱惑力的。 她不似芭蕾舞女主角那样纯洁端庄，不似国标舞中的女伴那样 热情高贵。她的出场，往往是一个人的，耸肩抬头，眼神落寞
15、。 当她真的舞起来的时候，表情依然冷漠，肢体动作却充满了热情， 手中的响板追随着她的舞步铿锵点点，似乎在代她述说沧桑的 内心往事，这难道不是一幅最性感的画面？,凯亚弗拉明戈 释义,弗拉明戈欧洲浪漫主义音乐的源头 弗拉明戈舞曲的艺术魅力曾经感染过李斯特、柏辽兹以及勃拉姆斯等欧洲浪漫主义音乐家。李斯特在他的孩童时期就深受匈牙利吉卜赛民间舞曲的熏陶，他告诉人们:“吉卜赛音乐就是匈牙利音乐。”法国作曲家柏辽兹1846年访问匈牙利首都布达佩斯时，曾经根据吉卜赛小提琴家比哈里的拉科西进行曲改编了一部管弦乐谱，他在回忆起初次演出他改编的拉科西进行曲的情景时说:“全体听众如醉如狂，火热的情绪凝集成一片爆炸声，
16、这使我恐惧得浑身发抖。我感到自己的头发在竖立起来。” 弗拉明戈炫烂的吉他演奏技巧 吉卜赛人不但把吉他带到了全世界，而且也丰富和发展了吉他的表现力。在“弗拉明戈”表演中，吉卜赛艺人为了使吉他的声音能够在舞者的鞋跟踏地声和歌者的拍掌节奏声中不被淹没，他们在弹奏快速音阶的段落时创造了垂直靠弦的演奏方法，这种在学术上被称为“弗拉明戈吉他”的演奏方法，历史性地提高了吉他的地位。,一、案名建议（2）,凯亚圣拉斐 KINGYARD CE LAVI CE LAVI 西班牙语中欢呼、万岁、OK等含义，寓意一种欢快、激情、浪漫的生活态度，就像成功之后的人生！ 圣字，本身有崇高、尊贵、贤达等丰富内涵，匹配项目的高尚
17、定位及目标客群的品位。 报批案名：圣拉斐花园,一、案名建议（3）,凯亚高第 KINGYARD GAUDI 安东尼高迪(Antoni Gaudi 1852-1926) ：整个巴塞罗纳乃至西班牙建筑业的天才、大师、灵魂，一个把硬邦邦的建筑线条变魔术般地化解成绕指柔肠的男子，以奇异而绮丽的建筑风格而著称。从某一程度说，他设计了巴塞罗那的城市气质，他是巴塞罗那城市的灵魂。 “未来的建筑将会像高迪的作品一样，轻软而放松”达利如是说。 高第，谐音西班牙建筑大师“高迪”，寓意高尚门第，暗射项目高端定位。 报批案名：凯亚高第花园,高迪建筑作品 奇异瑰丽绚烂,二、项目SWOT分析,S/优势 坐北向南，靠山面江，
18、符合人们传统的居住喜好。 城北中央商务区、西工业园区交接处，切合城市发展的方向。 距甬台温高速约500米，交通十分便捷。 国内一流的品牌团队，纯粹的西班牙风情建筑，领航市场同类产品。 12万方规模领先区域市场，具有市场影响力。 联排别墅比重较高，有利于树立高端定位， 公寓仅一排，拥有一线江景资源。 W/劣势 项目周边环境较为杂乱，南侧道路窄乱， 江滨绿化带尚未成型，存在大量农居点， 西北侧高速噪音干扰。 地块南北进深较浅，一定程度上提高了排屋 的建筑密度。,二、项目SWOT分析,O/机遇 市场供应量与消化量保持相对平衡，市场呈良性稳健发展态势。 潜在供应量不大，市区多为小高层、高层公寓，同类地
19、段、同类产品除芭堤水 岸外，竞争对手少。 沿江道路改造在规划进行中，二环西路大货车改道行使，届时项目周边环境将有很大改善。 西部工业园区建设将在两三年内形成高峰， 为本项目提供了良好的入市背景。 T/威胁 市区高档公寓产品的竞争分流。 消费者存在较大的过江障碍， 认为北岸是农村和生僻之地。 政府规划实施进程的变动和滞后性， 使得项目的一些利好难以及时兑现。,三、项目主题定位,新中央商务区西班牙风情府邸 新中央商务区：描绘项目璀璨的区域前景，引导消费者用未来的眼光看现在，从而在一定程度上消除过江障碍；站在一个城市发展的角度来审视本项目的价值。 西班牙风情府邸：独特的引领市场的建筑风格是本项目最大
20、的卖点，在理性购房时代，产品主义至上，所以在定位中明确指出本项目的差异化风情。 府邸：府邸一词首先给人一种大宅的感觉，是尊贵的，传世的。同时亦具有很强的包容性，函盖了排屋和公寓，排屋具有院落大宅中“府”的意象；公寓则可成为尊邸，具有“邸”的私密性和尊贵感。,三、项目广告语,源自西班牙的传奇 西班牙是一个让人充满想象力和神往的国度。 今天，她飘洋过海来到黄岩，将给黄岩人居带来一场全新的革命。 不仅仅是浪漫，激情，优雅，艺术，更是一个值得珍藏的经典传奇。 她的到来，让住宅告别了简单的居住容器的功能，给建筑以生命，给生活以激情，给人生以荣耀，为这个城市的精英加冕。,收藏一生的荣耀 一个让心灵漫步的地
21、方,备选：,为什么最爱西班牙？,听听来自消费者的声音！（模拟） 艺术之居不老的毕加索与高迪 业主：陈艳，女，29岁，知名服装专卖店老板 提到西班牙，第一个出现在我眼前的名字就是伟大的画家毕加索。即使90岁高龄时，当他拿起画笔，仍然用婴儿般新奇的眼光和年轻人一样蓬勃的生命力来诠释世上的事物。当我去参加“毕加索版画展”时，类似儿童的笨拙画笔，实则丰富的造型手段、错位的空间感、奇异的视角我仿佛看到了一个崇尚自由的灵魂。 同样令我着迷的另一个天才艺术家，就是建筑家高迪。高迪的建筑风格融合了东方伊斯兰风格、现代主义、自然主义等诸多元素，为人们展示了典型的地中海盆地艺术。毕加索和高迪代表了西班牙豪放大胆、
22、个性强烈的民族性格，死去的只是他们的肉体，不知道他们启迪了多少后来者。我希望我的家就具有这样的西班牙艺术风格，从每一处建筑中渗透出天马行空的想像力和狂放的生命热情。,为什么最爱西班牙？,听听来自消费者的声音！（模拟） 激情之居热血斗牛红色卡门 业主：李康，男，35岁，企业高级主管 西班牙和斗牛怎么能够分开呢？提到斗牛又怎么能够不想起电影中卡门绚丽的弗莱明戈舞姿呢？在我的印象中，西班牙就是由浴血的斗牛和卡门的长裙组成的红色华彩，二者同样都是优雅和热情的演绎，技巧和心灵的展现，把贵族式的高贵和平民化完美结合。 我想我这辈子恐怕都没什么机会亲身去西班牙，那么能够住在一个有西班牙风格的地方也算是一点慰
23、藉吧。我希望选择的社区能融入一些西班牙的神秘气息和贵族气质，散发出青春、活力的光彩。,为什么最爱西班牙？,听听来自消费者的声音！（模拟） 神秘之居爱上“阿尔罕布拉宫” 业主：陈波，男，36岁，酒吧老板 我是一个吉他爱好者，所以说到西班牙，我首先想到的就是吉他名曲阿尔罕布拉宫的回忆。阿尔罕布拉宫是西班牙安达鲁西亚内华达山脚下的一座宫殿，历经战火的洗劫后已难现昔日的辉煌。朗西斯科泰雷加在作品中抒发了对这座历经沧桑的宫殿的无限感慨，演奏运用吉他技巧中的“弗拉明戈轮指法”，在被这首曲子折服之后，我专门去查了阿尔罕布拉宫的资料，再一次折服于它华丽庄重的建筑之美，阿拉伯王宫的神秘情怀和罗马帝国霸气十足的风
24、格相得益彰。 如果能住在具有这般建筑美的房子里该有多好啊！傍晚，倚在拱型门廊下，演奏一曲忧伤的阿尔罕布拉宫的回忆，生活原来可以如此浪漫。,为什么最爱西班牙？,听听来自消费者的声音！（模拟） 自由之居迷恋地中海的阳光 业主：戴蕾，38岁，公务员 与其说我爱西班牙，不如说我爱整个地中海地区，更不如说我爱的是地中海悠闲、精致、简单、充满阳光的生活方式。我经常去国内其他城市出差，也看过一些以西班牙为主的具有地中海风格的楼盘，尽管只是一些零星的建筑符号，比如几座希腊雕塑、一条法国梧桐组成的林荫小道、西班牙粗糙的黄白色外立面但营造出和谐、纯粹、具有异域情调的生活氛围，折射出一种生活态度，与我早就在心里进行
25、过的无数次想象融合在了一起，我相信凯亚弗拉明戈一定能带给我梦想中的西班牙式“阳光庭院”生活。,四、目标客群定位,私营企业主、大型企业高级管理者：他们见过识广，对事物具有很强的鉴赏力，除了寻找财富标签外，更渴望与众不同。 政府机关高层公务员、灰色收入者：对居住氛围和品质十分讲究，同时也比较低调，工作关系，离不开城市的生活和社交圈。 周边乡镇的富裕人群、外出淘金致富人员：向往都市生活，好面子，用房子彰显财富与实力。 投资者：好的产品具有保值和升值潜力，所以本项目会吸引部分投资者的眼光，但在理性购房时代，这一客群不作为本项目的重点对象。,一、市场分析篇,二、项目定位篇,四、视觉表现篇,提案大纲,三、
26、推广策略篇,项目整体推广理念,提前入市，尽早达到回笼资金之目的。 先推排屋，后推公寓，树立高端形象，创造溢价空间。,产品&文化：围绕“西班牙”产品核心，营造差异化的异域居住文化。,借势营销紧扣城市发展脉络和规划动向。 互动营销与消费者充分互动，使其融入项目的文化。 体验营销注重现场震撼力的营造。,推广周期排布,10月 11月 12月 07年2月 3月 4月 5月 6 月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 08年1月,入市筹备及内部认购期 1、围墙、看板、道旗、概念楼书及售楼部包装 2、树立项目整体形象，达到初步积累客户的目的 3、通过针对性营销活动，吸引市场关注 4、通过VIP俱乐部营
27、销，提前回笼资金,蓄水及开盘强销期 1、现场样板区开放，周边道路整治完成 2、5月正式开盘销售 3、高规格产品推介会，轰动性开盘活动策划 4、媒体正面立体化宣传攻势,销售持续期 1、前期已购房客户维护 2、脉冲式营销活动刺激市场（艺术系列活动） 3、参加台州房交会、周边乡镇宣传，拓展客源 4、为高层推出积累客户 5、针对犹豫型客户，出台针对性促销措施,二期开盘+品牌宣传 1、会所、景观样板区初步成型开放，推出高层公寓和保留版排屋 2、联谊会、答谢会 2、成功开发历程回顾，通过营销现象研讨，提升开发商品牌价值,一、入市筹备及内部认购期 （2006-102007-2）,推广策略（1） 市区展示中心
28、+凯亚尊客会 时间：11月初启动 目的：给项目搭建一个展示的平台，筹建一个机构提前回笼资金。 内容： 1、鉴于现场样板会所建成、装修完毕、开放需要一定时期，建议在市中心比如金岳房产一楼大厅辟出一半做项目展示中心，通过一些隔断、品牌家具、形象包装等，达到初步展示项目的目的。 2、“每天睁开眼就是七八万的利息！”高额的财务成本，通过注册成立尊客会的形式，以入会费的方式提前回笼资金，锁定意向客户。,一、入市筹备及内部认购期 （2006-102007-2）,推广策略（2） 西班牙激情8日游 时间：12月初进行 人物：10名意向客户，1名记者兼摄影师，3名开发商项目人员， 3名政府部门领导，3名合作团队
29、成员，共20名。 费用：2万/人x20=40万 目的：让业主、项目人员、政府领导感悟西班牙，爱上西班牙。 上海航空国际旅行社接待标准： 1、西班牙旅游签证费用； 2、全程三星级或以上酒店双人标间； 3、全程豪华旅游车，外籍专职司机服务；4、全程中文导游服务，优秀领队服务； 5、全程酒店西式早餐，中式午晚餐(五菜一汤)； 6、上海/欧洲往返国际机票和机场税； 对本次活动内容进行媒体报道，对活动图片及文字资料汇集成册，设计印刷，对外发放和定向投递，成为项目前期宣传的一大武器。,一、入市筹备及内部认购期 （2006-102007-2）,推广策略（3） 凯亚项目奠基暨新中央商务区规划展 时间：2007
30、年1月18日 目的：通过奠基和规划展，让市场认识项目，了解北岸，接受北岸。 内容： 1、开工奠基仪式，领导现场讲话，记者报道。 2、与规划局联系，收集汇总城北和西区规划的利好信息及图片，统一于项目市区展示中心进行公开展示。在营销说服的过程中，达到先做热区域，再做好产品的目的，层层推进。,一、入市筹备及内部认购期 （2006-102007-2）,推广策略（4） 喜迎新春“西班牙之夜”浪漫舞会 时间：2007年2月初（2月18日春节） 目的：通过雅俗共赏的活动，让意向客户参与和体验西班牙的浪漫与热情。 内容： 1、举办以弗拉明哥舞蹈、探戈为主，其他舞蹈为辅的舞会。 2、建议在星级宾馆举行，邀请国内
31、知名歌舞团参加演出。 3、以邀请函形式向下了诚意金和有意向客户提出邀请，舞会举办时凭邀请函进场。 4、舞会可以设置互动环节，邀请客户入舞，大抽奖等。,二、蓄水及开盘强销期 （2007-32007-6）,推广策略（1） 品牌团队共筑西班牙 盛大产品说明会 时间：2007年3月 目的：通过专家的介绍，让意向客户深入了解本项目，坚定购买信心；进一步积累意向客户，通过领导和专家的口碑传播，扩大影响力。 地点：黄岩当地最好的宾馆 内容： 1、合作团队代表轮流推介：建筑师谈建筑语言，景观设计师谈景观意象，物业管理公司阐述服务内容，开发商领导综述项目开发理念和决心。 2、邀请政府规划、国土、房管局等相关部门
32、领导和专家参与，记者追踪报道。 3、活动结束后安排记者自由采访，提供免费自助餐或酒席。,二、蓄水及开盘强销期 （2007-32007-6）,推广策略（2） 西班牙登陆黄岩 凯亚弗拉明戈会所激情开放暨盛大开盘 时间：2007年5月18日（抓紧工期，预计这时可完成内部装修） 目的：现场就是力量，现场造就震撼。会所建成后开盘更有利于提升项目价值，获得溢价空间。 地点：工地现场会所 内容： 1、现场会所参观体验，售楼部移师现场，正式签定客户。 2、邀请相关领导现场剪彩，宣布正式开放。 3、乐队演奏，活跃现场气氛。 4、邀请记者拍摄、报道。,二、蓄水及开盘强销期 （2007-32007-6）,推广策略（
33、3） 印象西班牙典藏西班牙 概念与产品双楼书策略 时间：2007年5月开放前制作完成 内容： 1、印象西班牙重点通过一系列精彩的图片、美文、故事给消费者营造一个生动的，令人神往的生活方式，把西班牙这个美丽的国度放在人们的眼前。 2、典藏西班牙是一本精准到位的产品说明书，对项目的建筑、景观、户型、空间、物管等娓娓道来，理性、平实、可信。 楼书工艺：麻布作封面，富有西班牙建筑立面独有的肌理感，封面字体烫金，两本综合成本控制在70元左右，限量发送。,二、蓄水及开盘强销期 （2007-32007-6）,推广策略（4） 鼎级家居展赠家居大礼包 时间：2007年6月 目的：向我们的消费者展示品牌家居的生活
34、方式，通过大礼包联合促销。 地点：工地现场会所 内容： 1、联合达芬奇、海明威、美克美家等名牌家居，在会所进行公开展示，供客户观摩。 2、购房客户只要购买参展品牌的家居，可以获得开发商赠送的1万元大礼包。,三、销售持续期 （2007-72007-9）,推广策略（1） 毕加索版画艺术展 凯亚弗拉明戈西班牙艺术系列活动一 时间：2007年7月 目的：展示西班牙的艺术，通过持续性的小型营销活动刺激市场。 地点：工地现场会所 内容： 收集毕加索的生平资料和绘画作品（复制品）。和相关艺术单位合作举办“毕加索版画艺术展”，消费者可以免费观摩。利用人们对毕加索的崇拜，吸引人流，引起话题。,三、销售持续期 （
35、2007-72007-9）,推广策略（2） 走进高迪的建筑世界 凯亚弗拉明戈西班牙艺术系列活动二 时间：2007年8月 目的：让人们通过这个西班牙的天才建筑师，更生动认识西班牙的建筑风情，通过小规模的活动吸引更多人流，达到保温和积累二期客户的效果。 地点：工地现场会所 内容： 收集高迪的生平资料和他设计的建筑图片，集结成精美的图片和画框，在现场会所展示，供潜在客户观摩。,三、销售持续期 （2007-72007-9）,推广策略（3） 西班牙电影节 凯亚弗拉明戈西班牙艺术系列活动三 时间：2007年9月 目的：生动的西班牙，就在电影中。 地点：黄岩当地最好的电影院 内容： 选取若干部西班牙优秀电影
36、，如电影大师阿莫多瓦的名作斗牛士、欲望法则、高跟鞋等。 包场电影院，电影票免费派送到目标消费群手中，电影票和节目单都是很好的“媒体工具”，我们可以在电影票和节目单发布楼盘的信息。 主要派送地点：高尚小区、高档商务楼、大型公司企业、高档娱乐场所等目标消费群出没的场所。,四、二期开盘+品牌宣传 （2007-102008-1）,推广策略（1） 金岳摆谱预约看房 时间：2007年10月（二期开盘时） 目的：针对二期保留型别墅，制作实体样板房，预约方可参观，体现项目尊贵感，为客户营造了更好的看房氛围和服务，通过媒体软文炒作，为二期开盘造势。 内容：1、提前一天电话或传真预约，注名公司名称、电话、人数，来
37、访人 员最高职位等。 2、置业顾问根据客户资料和预约要求，安排参观日期。 3、来访当天，填写访客单，确认后在置业顾问陪同下参观。 4、临时来访，视情况而定，一般需有熟人推荐，需填写相关资料后 方可参观。临时参观一般不安排讲解。,四、二期开盘+品牌宣传 （2007-102008-1）,推广策略（2） “一对一”式室内设计服务 时间：2007年10月，二期开盘强销期推出。 目的：在销售达到一定程度的基础上，所提供的服务渐渐浮出水平，成为体现和提升项目价值的重要组成部分。 内容： 在精装修样板房的基础上，根据客户个人喜好，由置业顾问、室内设计师组成VIP设计顾问组，提供客户一对一的室内设计服务，以满
38、足业主的个性化需求。告诉业主什么样的生活才是西班牙的生活，什么样的风格才是西班牙的风格。 可与品牌装饰设计公司联系，提供4-6款户型的装修设计方案，免费供客户享用。,四、二期开盘+品牌宣传 （2007-102008-1）,推广策略（3） 数据库营销，锁定最有效客户 时间：2007年11月，开盘持续销售期启动 目的：用数据库营销的方式，低推广成本，达到高效的推广效果。 内容： 与中邮联系，针对台州商会、品牌汽车业主俱乐部、全球通VIP客户等高端客户定向投递项目资料，或发送手机短信，告知项目后续开盘信息 如有可能，可嫁接其PARTY或年会等活动，进行展示和推介。这部分客户实力雄厚，最可能成为项目的
39、业主。,四、二期开盘+品牌宣传 （2007-102008-1）,推广策略（4） “西班牙美食酒会”暨凯亚业主联谊会 时间：2008年元旦 目的：联络客户感情，启动口碑传播，拓展客源，提升品牌好感度。 地点：建议在星级酒店举办。 内容：邀请已购买和下定的消费者免费品尝各种各样的西班牙美食，如马德里肉汤、牛肚、蜗牛餐、马铃薯煎蛋饼等。免费品尝各种各样的西班牙美酒，如雪莉白兰地。另外配以西班牙特色小吃作辅，如奶油肉馅饼、杏仁糖糕。 邀请若干资深媒体记者和政府领导参加。,五、推广费用概算,以下费用以从06年10月到08年4月一年半的推广周期概算： 报广：台州商报今日黄岩台州日报台州晚报，平均10万/月
40、X18个月=180万。 户外：现场看版、道旗、市区看板、其他乡镇宣传横幅，合计约80万。 楼书：2本共70元，3000册，共21万。 折页、单页、户型册等：约10万。 SP活动：平均4万/次活动，一年半约10次，共40万。 前期市区售楼部：装修、包装、简单家具，计10万。 前期俱乐部运作：与售楼部捆绑运作，网络、VIP卡、管理软件等，计15万。 开盘小礼品等：14万 三维动画宣传片：高标准制作，计18万。 房交会：以参加三次标准计算，每次20万，计60万。 看房车一辆：别克商务车，计30万。 其他不可预见费用：预留50万。 合计：528万 （以上费用概算相对比较充分，预计正式推广应该能控制在这一标准以内）,一、市场分析篇,二、项目定位篇,四、视觉表现篇,提案大纲,三、推广策略篇,视觉表现篇见我司另行提供的 设计稿文件包,预祝凯亚西岱项目开发圆满成功！THANKS,