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1、研究思路,项目解析 发展机会 市场扫描 问题呈现 整体发展战略 产品策略 项目定位,区域分布 设施资源 项目四至 地块现状 综合评价,项目解析区域分布,太湖广场将成为无锡市区高层建筑最密集、城市功能最完备、布局规划最严格的区域，成为城市新的高地； 项目北侧为无锡老城区，距离约4公里；,项目属于无锡南长区，位于太湖广场板块，北侧靠近无锡商业中心区，南侧为无锡新区，属于无锡市中心区域；,项目解析设施资源,项目对面紧靠规划面积为32万平方米的太湖广场，有较好的环境资源；,太湖广场规划面积32万平方米，东临清扬路、西接运河东路，北抵永和路，南至图书馆一带。 整个广场被太湖大道分割成南、北广场，经下沉式
2、地下人行景观通道相通。 景观通道则是整个广场的南北轴线，其中心为直径280米的圆形广场，成为整个广场中心。,项目解析项目四至,项目南侧紧邻永和路，西接凯宾斯基大饭店（凯燕环球中心），东临人大办公区，北靠规划建设的建乐路； 项目南侧为太湖广场，具有良好的景观资源； 项目临近的永乐路人流较少，环境较为安静；,项目正对无锡太湖广场，具有较好的景观资源，项目周边道路通达性较好，至老商业区较为便利；,项目解析地块现状,项目地块内部平整，无特殊资源；,项目地块平整； 项目地块较为方正； 地块无特殊资源；,项目解析项目规划,项目解析地块资源综合评价,城市资源,规模上,设施资源,地块资源,项目属于太湖广场板块
3、，北侧邻近无锡老商业中心区，项目所在属于无锡市中心区域； 项目距无锡老商业中心约4公里；,城市综合体建筑，包括商业、写字楼、酒店式公寓、住宅，容积率为8.37； 项目规划用地面积25971 ，建筑面积250331 ； A栋公寓层高70F，B栋公寓33层；,项目对面紧靠规划面积为32万平方米的太湖广场，有较好的环境 资源；,项目地块目前已拆迁完毕，地块平整； 地块内部无特殊资源； 项目地块呈正方型,研究思路,项目解析 发展机会 市场扫描 问题呈现 整体发展战略 产品策略 项目定位,宏观概况 区域规划,发展机会宏观经济,单位：亿元,2008年无锡GDP总量为4149.9亿元，环比2007年仅增长7
4、.57%，增幅明显放缓，预计09 年也将继续保持此走势，经济总量小幅增长；,发展机会宏观经济,单位：元,从2001年开始无锡城镇居民人均收入呈现波动上扬走势，近几年增幅明显少；,发展机会区域规划,未来的太湖广场区域将形成四个功能板块：即北侧以展览、办公、酒店以及行政为主；南侧以文化，办公和商业为主，强调城市功能的复合化与参与性；运河以西为滨水休闲、商业为特色的办公、居住混合发展区；东侧主要是以居住为主。,无锡市中心城区控制性详细规划明确将太湖广场定位为商务文化核心区，两大市级中心之一,发展机会区域规划,太湖广场及周边区域将建成各类商务商业项目150万平米、现代高档住宅150万平米。区域将汇集6
5、家五星级酒店、5幢超200米、30幢以上超百米建筑，成为政府配套设施最齐全、高档酒店最集中，购物中心规模最顶级，跨国公司总部入驻最多的国际商务中心。,太湖广场CBD吸引了近200亿的庞大资金，在五年内太湖广场周边的百米建筑将不少于30栋，大多为写字楼业态。,房地产E网,发展机会分析,发展机会 分析框架,宏观经济增长大势下，对本项目是机会还是风险？,区域规划是否对本项目构成利好，区域供应对本项目未来发展前景如何？,宏观经济良好势头将进一步推动无锡高端住宅发展； 区域规划及发展使项目具备了发展高端物业的契机；,研究思路,项目解析 发展机会 市场扫描 问题呈现 整体发展战略 产品策略 项目定位,高端
6、住宅界定 高端住宅分布 高端住宅分析 写字楼分布 写字楼个案分析,高端住宅界定,地段、景观、品质,具有稀缺及未来发展地段 具有不可替代的景观条件 具有高端豪宅高标准品质,我们根据高端豪宅主要特征来界定无锡目前的豪宅项目，主要集中在无锡中山路商圈、太湖广场、蠡湖区域；,高端住宅分布,本案,太湖广场区域,城区中心区域,蠡湖区域,高端住宅分析,房地产E网,高端住宅分析红豆国际项目概况,高端住宅分析红豆国际产品特征,产品类型,豪装公寓、甲级办公、 购物中心,面积区间,57-63、110-140 、 140-280,产品特色,5A智能系统（一卡通、视频监控、可视对讲、消防报警、空调系统）； 国际品牌精装
7、（大金、凯乐玛、高仪、阿尔伯特、杜拉维特） 顶级制定式豪宅；,高端住宅分析红豆国际卖点,中山路成熟商业地段； 248米中山路地表建筑； 360度景观视野； 品牌物业管理； 数十种国际品牌；市中心大体量综合体； 3年包租，回报率8%/年； 3年后无理由退房； 顶级制定式豪宅； 以小户型产品为主；,高端住宅分析常工 城尚城项目概况,高端住宅分析常工 城尚城产品特征,产品类型,高档住宅,面积区间,140-180,产品特色,南北通透，全部明间； 南向空中花园； 主卧配备独立卫生间及衣帽间； 双卫生间设计 精装修交付 3A级住宅性能认定 保温面砖 塑钢中空LOW节能窗,房地产E网,高端住宅分析城尚城卖点
8、,市中心为数不多的高端住宅项目； 户型设计合理实用，空中花园配赠； 生态园林景观规划； 酒店式豪华大堂设计； 主题会所配套设施；,高端住宅分析金域蓝湾项目概况,高端住宅分析金域蓝湾产品特征,产品类型,高档住宅,面积区间,90 、122、158 ,产品特色,南北通透，全部明间； L型厨房设计 客厅、卧室、厨房全南向； 干湿，动静分离； 低区石材，高区真石漆； 外挂精装大堂； 中央集中景观；,高端住宅分析金域蓝湾卖点,新古典主义的建筑风格 万科高标准物业服务； 万科品牌效应； 坐拥无锡梁溪河与京杭大运河两条河流的风光； 产品户型设计合理；,高端住宅分析朗诗 未来之家项目概况,高端住宅分析朗诗未来之
9、家产品特征,产品类型,高档住宅,面积区间,90 、140,产品特色,地源热泵技术系统； 混凝土顶棚辐射制冷制热系统； “绝缘”外墙系统； 女儿墙、屋顶及地下保温系统； “严密”外窗系统； 外遮阳系统； 同层排水系统； 隔音降噪系统； 24小时持续置换新风系统； 太阳能集中热水系统；,高端住宅分析朗诗未来之家卖点,健康科技住宅，利用地源热泵系统、新风系统等生态措施； 恒温、恒湿、恒氧、低噪、适光，实现不用空调冬暖夏凉的舒适人居； 靠近无锡中央商务区；,高端住宅分析时代国际公寓项目概况,高端住宅分析时代国际公寓产品特征,产品类型,酒店式公寓、写字楼,面积区间,50-100,产品特色,科技建材（加气
10、混凝土砌砖、LOW-E中空隔热玻璃幕墙、外墙挤塑保温板）； 智能系统； 可提供菜单式装修；,高端住宅分析时代国际公寓卖点,位于太湖广场商务区域； 菜单式装修公寓； 含星级酒店和泳池； 50-100 小户型设计；,高端住宅分析世贸公寓项目概况,房地产E网,高端住宅分析世贸公寓产品特征,产品类型,公寓、世贸大饭店、5A写字楼、商业,面积区间,161-205、228-358 ,产品特色,地标特色的城市综合体； 星级酒店标准装修大堂，5米层高； 干挂石材； 室内恒温泳池； 24小时中央热水； 亲子中心； 国际一线品牌设施； 酒店式管理服务；,高端住宅分析世贸公寓卖点,太湖广场地标性建筑； 产品具有较高
11、的配置； 品牌团队的打造；,高端住宅分析茂业豪园项目概况,高端住宅分析茂业豪园产品特征,产品类型,公寓、五星级酒店、5A写字楼、商业,面积区间,113-157、183 ,产品特色,8米面宽客厅； 入户花园； 6米挑高大堂；,高端住宅分析茂业豪园卖点,太湖广场首家大型综合体项目； 目前已现房销售； 大面宽户型设计；,高端住宅分析蠡湖一号项目概况,高端住宅分析蠡湖一号产品特征,产品类型,高层住宅、花园洋房、联排别墅,面积区间,72-158、203-306,产品特色,法兰西风情 高层270度景观窗； 高层配备工人房； 步入式衣帽间； 主卧书房双套间； 8000平特色风情内街； 会所内游泳池、雪茄吧等
12、配套； 中轴水系主题景观；,高端住宅分析蠡湖一号卖点,靠近丽湖自然水域景观区； 周边交通便利； 产品户型多样化； 楼间距28米； 高层7楼以上可看蠡湖； 每个别墅门前均有水系；,高端住宅产品汇总,高端住宅关键要素,高端住宅市场研判总结,目前太湖广场区域内高档住宅供应量较大，未来市场供应不容乐观； 目前该区域内在售高档楼盘均以精装修交付为主； 在各高端住宅去化中可发现“金域蓝湾”、“未来之家”纯住宅项目去 化较好，而大型综合体项目去化有所滞缓； 目前市场在售高端个案均为08年销售； 目前太湖广场区域内高端住宅项目售价集中在10000-14000元/ 之间； 未来2年内将有本项目、九龙仓、世茂、茂
13、业等巨头在太湖广场区域均有大型综合体项目开发；,写字楼分布,时代国际公寓 均价11000元/ 装修,润华国际大厦 均价16000元/ 装修,红豆国际 均价17000元/ 装修,工业设计大厦 均价9000元/ ,佳城国际中心 均价9800元/ ,本案,本案,太湖广场区域,城区中心区域,蠡湖区域,写字楼分析,写字楼产品特征汇总,写字楼产品关键要素,目前在售的写字楼项目主要集中在滨湖区域，未来写字楼的供应量仍将主要集中在太湖区域，预计未来三年太湖区域未来供应量将超过70万，市场预期将十分激烈； 根据目前调研情况未来写字楼同质化现场也较为严重，均有较高的配套品质； 租赁客户主要以商贸、金融、会展、地产
14、开发商、信息咨询等第三产业为主，而在租户来源地分布中,无锡本地的商贸、物流以及IT、电子企业占据了最大比重,在外资客户中,日韩及港澳台客户较多。,写字楼未来预测分析,问题呈现,项目解析 发展机会 市场扫描 问题呈现 整体发展战略 产品策略 项目定位,户型 裙房商业 出入动线 综合体,问题呈现户型,在目前高端住宅市场上世贸公寓项目为为数不多的大户型产品； 世贸公寓项目与本项目类似，均为大型综合体项目，且该项目主要以豪宅为主，户型主力面积在228-358左右；,大型综合体项目中大户型产品去化情况较为滞缓；,问题呈现户型,本项目B栋部分户型设计均以大户型为主； 此类设计不仅将产生总价过高不易去化的风
15、险且容易造成同质化现象的发生； 房型进深较长；,户型面积设计较大，不符合市场整体需求，且房型进深较长；,问题呈现裙房商业,B栋裙房部分带有部分商业影响高端住宅品质；,问题呈现出入动线,项目前期规划中，B栋项目出入口位于南侧，入口位于商业后，其人流较多，不利于私密性；,问题呈现综合体,本项目为城市综合体项目项目，容积率过高，且本项目产权为50年； A栋70层，B栋33层，B栋的部分房源必将受到视野的影响；,研究思路,项目解析 发展机会 市场扫描 问题呈现 整体发展战略 产品策略 项目定位,市场指导下的战略 规划指导下的战略,从市场及本体规划两方面出发制定项目的整体发展战略,从市场出发制定发展战略
16、,从规划出发制定发展战略,关键要素 要素1：好产品舒适的户型设计与丰富的功能空间 要素2：好环境社区内部的大规模景观 要素3：好资源项目内稀缺资源的占有,宏观经济良好势头将进一步推动无锡高端住宅发展； 区域规划及发展使项目具备了发展高端物业的契机；,整体发展框架,房地产E网,研究思路,项目解析 发展机会 市场扫描 问题呈现 整体发展战略 产品策略 项目定位,整体发展战略实施 物业发展建议,本项目产品策略,策略3：综合体项目，规划细部定位；,裙房商业的定位及布局，将直接影响高端住宅品质；,B栋进出动线；,策略一： 以市场需求为导向，明确面积区间,采用主流的面积区间,各个项目中的面积分布,单位：,
17、目前市场上高端住宅主流供应面积及畅销面积在100-150之间； 150-250 之间面积区间为市场供应空白点，也是高端住宅达标面积； 本案前期规划户型面积设计普遍过大，偏离市场趋势；,需求集中在100-250 左右,面积区间在100-150 左右的去化情况最为理想； 经过调研走访客户群体，对面积有明确的认识，认为200 左右的面积区间尺度，较为舒适，适合居住；,周先生：43岁 私企主管 购买世贸公寓住宅 选择原因：位置佳、看重区域未来发展、大阳台、有豪宅气质； 夏先生：蠡湖一号 置业顾问 调研选择高端住宅客户看重户型大气、完善的配套、景观佳；,户型面积建议,根据市场需求户型面积重新进行分割；
18、并且把原方案南凹北凸改为南凸北凹，使南侧房屋开间有4.2米变成4.5米，能够更加利用好太湖广场的城市资源；,户型面积如下： A：约269 B：约129 C：约168 D：约177 E：约101,户型面积建议,户型调整后从市场与客户角度分析，符合市场需求；,户型布局建议,策略二：规避市场风险，确定产品比例,户型比例建议,目前高端住宅市场上剩余供应量最多的面积区间是50-100 ，约占总比例的61%； 200 以上面积区间占到6%,但根据目前市场反应来看，其去化情况不乐观；,户型比例建议,根据目前市场供应及去化情况建议本项目户型比例如下：,房地产E网,策略三：综合体项目，规划细部定位,B栋裙房商业
19、,B栋裙房商业的业态定位及布局，将直接影响到整个公寓的品质，商业在不能舍去的情况下，我们建议在定位上应当以奢侈品为主，且仅有1家或少家商业，即可提高形象又可降低人流，保证B栋的私密性；,B栋进出动线,B栋公寓动线建议设置在楼的北侧，可以较少的受到南侧商业的影响，且便于整个公寓出入；,策略四：增加产品竞争力,增加产品竞争力，高科技元素,住宅产品建议灯光系统,有效利用墙体灯光效果，根据有效的排布可以再不影响业主的前提下，最大提升项目夜间的视觉效果；达到成为太湖广场的独特风景线；,住宅产品建议落地玻璃,建议采用落地玻璃窗，提升项目的视觉景观效果； 玻璃选材还可以通过高科技智能变色系统隔热私密的效果；
20、,住宅产品建议大堂,大堂挑高建议6米以上，且在公共部分安装空调系统,住宅产品建议电梯间,住宅产品建议厨房,本项目建议采用全装修方案，即可体现高端住宅标准又可克服项目自身户型的不足；,住宅产品建议餐厅,餐厅设计奢华大气,住宅产品建议卧室,住宅产品建议卫生间,高端住宅具备的元素基本都包含与内双台盆、按摩浴缸,写字楼产品建议,一、楼宇设备自动化系统(BA) 二 、安全防范系统（SA） 三 、通信自动化系统（CA） 四 、办公自动化系统（OA） 五 、火灾自动报警和消防联动控制系统（FA）,在5A甲级标准上应聘请知名物业公司；,团队建议,研究思路,项目解析 发展机会 市场扫描 问题呈现 整体发展战略 产品策略 项目定位,客户定位 形象定位,客户定位高端住宅客户,无锡市外资企业、大型集团分公司等高管； 投资+自住,以无锡本地人投资为主，江苏省其他城市投资客略少；,无锡当地私企业主，宜兴、江阴等周边城镇的民营、私营企业老板。 投资自住皆有；,年龄一般在30-45岁之间，有较强的投资意识，追求生活品质，有单身选择自住；,客户定位写字楼客户,入驻客户主要以专业服务类、房地产类、及相关行业以及物流商贸类企业为主； 无锡写字楼入驻客户以无锡本地企业为主，占到75%； 其次为来自长三角其他城市企业，所占不利月17%,形象定位,无锡首席公园景观豪宅,形象定位案例参考,THANKS,