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1、,B01,B02,B03,B04,B05,B06,B07,B08,B09,B10,B11,B14,B12,B13,B16,B15,B17,B18,B19,B20,B21,B22,B23,B24,B25#=3116 ,B26,B27,B30#：2847 ,B33,B34,B35,B36,B37,B38,B39,B40,超市： A: Ole B: BHG C: Jusco,B29,B28,B31,B32,B41,精品超市区： 主动拉动人流，带动沿线区域商业价值,时尚元素区： 依附庞大人流获取最大价值 提高时尚生活元素，增添活力,美食广场区： 将写字楼、商业、地铁等功能的人流很好互动，体现便利与便捷
2、。,人流聚集区,人流拉动功能区,生活广场： 形成人流吸引点（HOLA、HARBOR HOUSE),B1楼层功能分区,2,天津大悦城,B1楼层业态分布情况,2,天津大悦城,F1楼层平面图,2,天津大悦城,133,132,131,134,135,136,137,139,141,142,145,144,143,103,104,105,106,107,109,110,112,113,111,114,115,116,117,118,119,120,121,122,123,124,125,126,127,128,129,130,102,招行/中行/工行,108,101,140,138,时尚品牌集成店： H
3、&M / ZARA,时尚品牌集成店： ASOBIO / MUJI,时尚品牌集成店： ZARA / H&M,时尚品牌集成店： NOVO/NEXT/UNQIO,商务配套区： 吸引写字楼客群消费,国际旗舰店： 突出项目定位 提升人气 平衡人流 提升周边区域商业价值,品牌服饰区： 充分利用平衡的高客流，达到高产租,时尚广场： 品类集中，增强区域吸引力,鞋 包,化妆品,F1楼层功能分区,2,天津大悦城,2,天津大悦城,F2楼层平面图,2,天津大悦城,201,202,203,204,205,206,207,210,211,212,213,214#：5632,215,216,217,218,219,220,
4、221,222,223,224,225,226,227,228,229,230,231,232,233,235,236,237,238,247,246,248,208,209,241,239,240,242,234,国际旗舰（北部）： 将人流向北侧拉动,国际旗舰： 提升二层国际感及时尚感 提升二层租金水平 一层的延续，垂直拉动人流,美食区： 拉动人流向南流动 形成人流吸引点，平衡整层人流量和人气,时尚服饰区： 充分利用平衡的高客流，达到高产租,女装 内衣 珠宝首饰,魅力广场： 品类集中，增强区域吸引力,魅力广场,2,天津大悦城,2,天津大悦城,302,303,304,305,306,308,3
5、09,310,311,312,313,314# = 5628,315,316,317,318,319,320,321,322,323,324,325,326,328,332,333,334,335,336,337,327,329#=2439 A:Sega Game Center B:神采飞扬 C: 嘉斯猫,330,331,338,大众书局 光合作用,307,男装,运动 申格 运功100,301,A: 天才宝贝 B: 反斗城 C: 汤姆熊,炫动广场,F3楼层平面图,2,天津大悦城,302,303,304,305,306,308,309,310,311,312,313,315,316,317,31
6、8,319,320,321,322,323,324,325,326,328,332,333,334,335,336,337,327,329#=2439 A:Sega Game Center B:神采飞扬 C: 嘉斯猫,330,331,338,301,307,休闲活力区： 主题业态拉动人流,休闲餐饮区： 提升人气 与周边业态较好融合,娱乐区： 丰富业态 行成三层人流聚集点,儿童体验区： 体现全客层定位 带动家庭消费,炫动广场： 品类集中，增强区域吸引力,主题购物区,314# = 5628,男装,运动 申格 运功100,炫动广场：,2,天津大悦城,F3 ： 落位示意图,2,天津大悦城,12,A:金
7、逸 B:华谊兄弟 C:嘉禾,413#：5658,401,402,403,404,405,406：2839,407,408,409#：2261,410,411,412,414,415,416,417,418,A: 金钱豹 B: 俏江南 C: 海底捞,国际观展中心,A: 葡京茶餐厅 B: 一千零一夜 C: 汉拿山 D：必胜客,A: 茶马古道 B: 鼎泰丰,A: 王品牛排 B: 渝乡人家,A: 巴贝拉,A: 鹿港小镇 B: 致真酒家,一茶一坐,味千拉面 / 真功夫 / 肯德基/ 麦当劳/ 禾绿寿司,娇韵诗SPA 玛花纤体 浩沙 青鸟,F4楼层平面图,2,天津大悦城,A:金逸 B:华谊兄弟 C:嘉禾,
8、413#：5658,401,402,403,404,405,406：2839,407,408,409#：2261,410,411,412,414,415,416,417,418,A: 金钱豹 B: 俏江南 C: 海底捞,国际观展中心,418#：255 A: 一茶一坐,影院、餐饮： 聚人气 客流垂直拉动,国际观展中心： 体现项目独有特色,2,天津大悦城,2,天津大悦城,501,502,503,504,F5楼层平面图,2,天津大悦城,叁、非标准化策略（8层以上）,3,具体案例：北京西单大悦城、上海正大广场、百联又一城、香港朗豪坊等,3,上海正大广场,北京西单大悦城,百联又一城,1）地下3-4层，地
9、上集中在9-11层，合计12-15个楼层； 2）零售业态约占6-7个楼层，集中分布于B2-L5层；餐饮、娱乐约占4-6个楼层。,表3-1.参考购物中心楼层业态布局情况,3,3-1-楼层布局,2）香港朗豪坊L5-L13也为半层结构；以主题性百货零售为主。,1）西单大悦城F6-F11为半层结构；以餐饮、娱乐业态为主。,2）低层区采取全层满铺，中高层区半层结构，与酒店、写字楼形成错落格局。,3,3-1-楼层布局,超级市场/特色食品（Jasons Market）,鞋履专区,国际品牌（H&M）,美容专层,时尚服饰,美食广场,特色餐厅/酒吧,本地原创品牌,运动服饰,潮流服饰,图2.香港朗豪坊楼层布局,3,
10、3-1-楼层布局,3）通天扶梯设计：可便捷引导人流通向高层区，有效提升各商业业态的垂直分布区间。,西单大悦城通天扶梯 ，可从首层直达第六层,香港朗豪坊分别在L1-L3、L4-L8、L8-L12之间设置通天扶梯。,3,3-1-楼层布局,1)业态组合：理论上，零售、餐饮、娱乐的黄金比例为52：30：18 ；从实际运行来看，参照香港朗豪坊、西单大悦城的业态组合，60：25：15较为符合国内情况。,表3-2.总体业态配比情况,3,3-2-业态组合,表3-3.西单大悦城各楼层业态比例,1）业态垂直分布策略：西单大悦城零售约占7个楼层，餐饮与娱乐业态各占3个楼层；同时，在零售集中的各楼层布置5%左右的休闲
11、餐饮，地下部分布置一定比例餐饮、娱乐等。,3-2-业态组合,3,表3-4.正大广场各楼层业态比例,1）业态垂直分布策略：正大广场零售约占6个楼层，餐饮与娱乐业态各占3个楼层；同时，在零售集中的各楼层布置7%-16%左右的休闲餐饮，既可聚集人流，也作为休息区。,3-2-业态组合,3,表3-5.各购物中心核心主力商家情况,1）控制核心主力商家面积或拉长垂直楼层跨度：香港朗豪坊的核心主力商家西武百 货仅2,000 ,占2个楼层；百联的扬族百货约3万，且占6个楼层； 2）主力商家向高区或地下布置，由零售向餐饮、娱乐为主转变：西单大悦城的核心 主力商家为首都影院分布于F10-F11层 ，正大的易初莲花则
12、布置在负一层。（主 力零售商家作用在于聚人气，但对租金贡献有限；而位于高区的餐饮、娱乐同样 具备聚集人气功能，且不用牺牲租金）,3-3-商家组合,3,表3-6. 主力商家构成对比（西单大悦城VS正大广场）,1）都非常重视主力店作用：西单24个主力店约占总营业面积的约45.0%，正大 30个主力店约占总营业面积的约47.0%； 2）业态作用各有差异：西单以零售为主，餐饮为重要支撑；正大是餐饮与娱乐为 主导的策略。,3-3-商家组合,3,表3-7.零售类主力店分布情况（西单大悦城）,1）西单大悦城主力店以零售类为主：总计约12家，合计总营业面积约12,600 ；约占零售类总营业面积的32.0%；平
13、均单店面积约1,000 ，单店营业面积集中在600-1,200 。,3-3-商家组合,3,2）西单大悦城餐饮、娱乐主力商家成为聚客的重要部分：娱乐类主力店约3家，合计总面积约15,169 ；餐饮类主力店约6家，合计总营业面积约3,589 ；约占餐饮类总营业面积的25.4%；平均单店面积约600 ，单店营业面积集中在500-800 。,表3-8.餐饮、娱乐类主力店分布情况（西单大悦城）,3-3-商家组合,3,表3-9.正大广场各面积段商家分布情况,1）正大广场重视主力店的作用：正大面积在1,000 以上的商户数量达到30个，占到总数量的15.3%；总使用面积达到5.67万 ，约占总使用面积的47
14、.0%。,3-3-商家组合,3,2）在正大广场的主力店中 ，餐饮、娱乐居主导地位：在1,000 以上的商户中，购物类有14个，餐饮类12个，休闲娱乐类8个；餐饮、娱乐的比例较大。,表3-10.正大广场主力店分布（中高层区）,3-3-商家组合,3,3）在正大广场的主力店中 ，零售类主力店：集中在1,000-2,000 的中型专业店；主要功能是确立购物中心的主题与品牌形象，同时，聚集客流。,表3-11.正大广场主力店分布（中低层区）,3-3-商家组合,3,4）正大广场主力店的作用：虽然对租金贡献有限，但是，通过餐饮、娱乐等主力店的引入，大大提高顾客的平均停留时间及平均消费额。,表3-12.正大广场
15、经营绩效对比,3-3-商家组合,3,1）楼层差异：各楼层租金差异相对不明显，同业态租金各楼层变动幅度约在50%以内； 2）业态差异：主力店型零售与餐饮的租金比值在1.5,非主力店型租金比值约在2.0； 3）主力店与非主力店差异：零售主力店租金集中在7-14元/日,非主力店租金集中在25-36元/日,比值约在2.5-3.0；餐饮类主力店租金集中在6-9元/日；非主力店在9-15元/日；非主力与主力零售的租金比值约在1.5-2.0。,表3-13.西单大悦城的租金分配情况,3-4-租金分配,3,表3-14. 主力商家租金情况（西单大悦城）,1）各楼层比较：各楼层租金差距不明显，主要影响因素来自具体位
16、置及品牌度等； 2）各业态比较：零售类约7-19元/日，餐饮类7-14元/日，比值约为1.5：1。,3-4-租金分配,3,表3-15. 非主力商家租金情况（西单大悦城）,1）各楼层比较：各楼层租金差距不明显，主要影响因素来自具体位置及面积大小； 2）各业态比较：零售类约21-36元/日，餐饮类11-15元/日，比值约为2：1。,3-4-租金分配,3,1-龙川小勃美发沙龙,2-佐丹奴,5-以纯,3-班尼路,4-Jasonwood,6-I. P. ZONE,7-美特斯邦威,1,2,3,4,5,6,7,附-1,壹-西单大悦城楼层业态布局,1-万宁MANNINGS,3-宝岛眼镜,5-丁和李朴国际专业美
17、容美发,6-面包新语,2- 丝芙兰Sephora,1,2,3,4,5,6,4-Potato & Co,附-1,壹-西单大悦城楼层业态布局,1,1-Zara复式店（下）,2-ESPRIT,3- VERO MODA classics,4- MUJI,5- NEXT,6- Nike 北京08店,2,3,4,5,6,附-1,壹-西单大悦城楼层业态布局,附-1,壹-西单大悦城楼层业态布局,附-1,壹-西单大悦城楼层业态布局,附-1,壹-西单大悦城楼层业态布局,附-1,壹-西单大悦城楼层业态布局,附-1,壹-西单大悦城楼层业态布局,1-辣婆婆,1,2,2-桂林人,3,3-大长今,4,4-豆捞坊,5,5-蕉叶泰国餐厅,6-麻辣香锅,附-1,壹-西单大悦城楼层业态布局,附-1,壹-西单大悦城楼层业态布局,附-1,壹-西单大悦城楼层业态布局,附-1,壹-西单大悦城楼层业态布局,附-2,贰-正大广场楼层业态布局,B2,2,11,6,5,4,10,8,9,附-2,贰-正大广场楼层业态布局,B1,特力屋,福奈特,屈臣氏,