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1、,武穴龙洲公司武月项目,2011年9月9日,沟通篇,房地产市场报告（第三季度）,本报告由武汉雅鲁藏布市场部提供,谨呈,项目地块情况,本案,地块现状,项目四周环境,中港外国语学校,武穴物流,民房,长江棉业有限公司,武穴新客运站,武月国际大酒店,江家林粮站,武穴市第三实验中学,项目区域四至,中心城区,城东新区,杨林组团,黄黄高速,本项目地块位于武穴市城东新区，根据武穴市十二五规划，未来将向城东发展，而本项目处于城东与中心城区交界，政府规划所带的利益也必将使得本项目区域首当其冲； 城东新区是连接中心城区与杨林组团、石佛组团的主要枢纽； 从中心城区去武汉或江西等地上黄黄高速，都需经过城东新区； 因此从
2、城市发展方向和交通通达方向来分析，城东新区地段优势都较为明显；,城市发展方向,交通通达方向,SWOT分析,S1：规划优势 根据政府十二五规划，城东新区将定位成为武穴市新的行政中心，数个行政大楼正在紧密施工，部分大楼已经竣工，而本项目位于武穴城东新区，可以承接城东新区发展之势来提升项目知名度推广项目。,Strength优势分析,SWOT分析,S2：交通优势 根据武穴交通规划得知，横向交通主要由刊江大道、永宁大道、广济大道和沿江大道组成，其中刊江大道是连接中心城区和大金、石佛的主要枢纽，来往车辆较多，交通便利。 武穴新客运站位于本项目对面，这就决定了本项目所在位置将是城东新区的核心交通枢纽中心，未
3、来交通便利，而且商业配套和生活配套都将会围绕该位置向四周发展，因此新客运站能较好的带动区域价值的提升和消费的推动，而本项目是处在未来交通和商业的核心地段，能更好的体现本项目的价值。,本案,Strength优势分析,SWOT分析,S3：广场优势 目前武穴市还没有真正的大型广场，而当地市民较喜欢齐聚广场休闲娱乐，根据城东新区规划，将在城东中心区建一个市民广场，总占地约7万方，定位以休闲、集会和观瞻为主，而本项目刚好位于市民广场附近，因此市民广场将成为本项目独一无二的卖点，也能提升市民对城东新区的向往性。,Strength优势分析,SWOT分析,S4：“星级”配套优势 项目与刊江大道间隔着武月国际大
4、酒店，该酒店为准五星级大酒店，有着星级标准的物业管理和服务，紧挨酒店旁有条小道可直通本项目，让本项目也可共享星级物业管理的服务配套，可大大提升本项目的档次和价值。,武月国际大酒店,Strength优势分析,SWOT分析,S5：竞争优势 目前城东中心区还没有其他商品房项目动工，而本项目做为城东中心区首个住宅项目，现阶段周边无任何竞争对手，可独享向往城东居住的客户资源和区域规划资源。 S6：客户优势 现阶段武穴中心城区住宅销售价格偏高，促使部分客户外流，而城东新区发展目前尚处于初级阶段，价格相对不高，必然会吸附较多因价格较高而外流的客户。 S7：潜力优势 随着十二五规划和未来行政大楼的搬迁，将会有
5、较多的公务员考虑在城东中心区置业，这将是本项目的重要客群之一，根据雅鲁藏布对三、四线城市的新区规划研究结果显示，首先入住新区的基本上都是公务员为主，他们不仅是因为改善住房需求，还看到该区域未来的升值潜力。,Strength优势分析,SWOT分析,W1：发展不成熟 城东中心区目前虽然多出施工，但多为行政大楼，周边生活配套和商业配套设施匮乏，人口较少，尚处于初级发展阶段，将会给本项目销售带来较大的制约性，而且也无法体现项目的最大价值。,行政大楼（建设中）,周边环境,Weakness劣势分析,SWOT分析,W2：地块自身劣势 项目规模较小，导致物业种类单一，无法打造生活配套完善的居住小区，而且地块内
6、无任何自然资源，无法体现项目价值最大化，也很难树立区域标杆形象。 W3：项目区域劣势 本项目为城东中心城区首个住宅项目，也是现阶段城东中心区唯一一个住宅项目，独木难支，不仅很难形成板块效应，还无法扩大辐射范围和提升区域竞争力来吸附更多的置业客群。,Weakness劣势分析,Opportunity机会分析 O1：本项目位于城东新区，根据武穴市发展方向，城东新区将是未来发展的重点区域，人口也会往城东聚集，必将产生较大的住房需求； O2：新建市民广场就位于本项目周边，该广场的落成必然提升武穴市民对城东新区的向往性和期望值； O3：在黄冈所有县市当中，武穴目前房地产销售价格偏高，导致大量客户外流，而本
7、项目处于刚起步的城东新区，现阶段价格较低，必将吸附较多的客群；,Threat威胁分析 T1：国家调控政策在未来一段时间内将逐步渗透到三四线城市，并且未来调控政策走势不明朗； T2：据了解开发商预计在12月份销售，12月份一般是金融政策最紧的时候，也是银行查账和放贷指标用完的阶段，对项目开盘有较大威胁，因此建议开发商调整开盘时间，与之错开；,SWOT分析,项目分析总述,项目地块优势明显：地理位置较好，离中心城区仅5分钟车程，又是连接杨林组团和石佛组团的主要纽带，交通通达性较好，而且新市民广场的落成将大大提升市民对城东新区的认可程度，也间接的带动了区域的价值； 项目地块劣势突出：项目周边人口密度较
8、低，配套设施匮乏，周边整体环境杂乱，而且项目规模不大，周边又无任何自然资源，无法打造高端项目；,雅鲁藏布认为，本项目地段相对而言有较大的优势，但由于地块自身内部条件有限，而且现阶段外部条件不成熟，因此可以借政府重点打造城东新区之势，来提升区域潜力和客户期望值，并为本项目后期营销做铺垫。,关键词：借势,问卷调查解析,根据对武穴房地产市场调查研究需求，我司在武穴中心城区做了一次简单问卷访问调查，即在步行街、小区门口等地随机抽取50名群众做问卷访问调查，以下是此次访问内容和结果。,1.你是否知道城东新区的发展规划？,在中心城区所做的50份问卷中，有46人知道城东新区发展规划，占比达到92%，不知道的
9、有4人，占比8%。 由此可以看出城东新区的的规划建设已被当地多数人认知。,问卷调查解析,2.你对城东新区印象如何？,根据调查结果显示，仅有18%的被调查者共9人对城东新区印象良好，印象一般占34%，有17人，印象不好的有24人，占比48%。 据被访者了解，由于城东新区位于中心城区的边缘，发展较慢，城市配套匮乏严重，所以在民众心中形象较低。,问卷调查解析,3.你是否会选择到城东新区居住？,50份问卷统计，有9份选择会到城东新区居住，占比为17%，27份约52%选择了不会，剩下16份则可以考虑，为31%。 由于城东新区发展较晚，生活配套设施匮乏，人气和商业气氛淡薄，所以多数居民对此地的居住感没有认
10、同，在后期销售的时间，我们应该尽量借政府未来规划之势，突出新市民广场的特点，来改变民众对城东新区印象。,问卷调查解析,4.如果你要置业，会选择哪种社区？,根据统计数据我们可以看出，在50人中84%共42人会选择居住大型社区，而选择小型社区的仅有8人，占比16%。 以上数据可以看出大多数民众倾向于大型社区，这与现阶段武穴大规模项目较少有关，建议本项目在宣传和销售中就应当弱化项目因小而给人带来的意向型抗性。,问卷调查解析,5.你是否喜欢居住小区附近有广场设施？,据统计，喜欢小区附近有广场的有32人，占64%，不喜欢的有8人，占16%，无所谓的有10人，占20%。 由以上数据看出，武穴市民对广场的渴
11、望程度，那么本项目应当加大宣传本项目旁正在建设中的市民广场，以提高本项目的附加值和心理认知感。,问卷调查解析,6.你认为城东新区住宅销售价格为多少？（单位：元/平方米）,在50位被访者中有31人认为城东新区的价格应该在2500以下，有15人认为2500-3500，仅4人的认为3000-3500，而认为在3500以上的为0。 由以上统计的数据我们可以看出目前民众对本区域没有居住认同感，所以对住宅的心理价位也较低，我们应该结合政府对城东新区的规划，来加大宣传城东新区的宜居性，来消除民众的心理因素。,问卷调查解析,武穴城东新区的的规划建设已被多数人认知； 大多数民众对城东新区的印象不佳，现阶段愿意到
12、该区域居住的比例较小； 武穴市民在置业选择上更倾向于大规模社区； 市民普遍喜欢到广场休闲娱乐，对广场的认可度较高； 大多数群众对城东新区住宅的心理价位还比较偏低，主要集中在3000元/平方米以下。,问卷调查解析,武穴位于长江中游北岸,大别山南麓,鄂东边缘,四周与蕲春、黄梅、阳新、江西省的九江、瑞昌等地为邻。地扼吴头楚尾,历来是鄂、皖、赣毗连地段的“三省七县通衢”。武穴是长江中游北岸深水良港, 素有“入楚第一门”、“鄂东门户”之称。,地理区位,本案,城市性质,武穴市地处长江经济带的开发主轴线上，是鄂东、皖西、赣北地区城市间经济联系的中介点，并且具有明显的省际边界、长江沿岸、大别山南缘的“三边”特
13、点； 武穴港是长江北岸武汉安庆400多公里之间唯一的深水港； 城市滨江临湖，水系密布，湖港众多，生态环境条件优越，构成了浓郁的滨江城市风貌特色；,武穴城市性质为：武穴市中心城区是全市的政治、经济文化中心，以发展医药、机械工业为主的新型滨江园林城市。,城区各组团职能分工,武穴市城区现辖武穴、刊江、田镇、龙坪四个办事处和石佛寺镇、万丈湖农场，结构形式为中心小组团，布局上呈带状沿长江东西面局，即中心城区+龙坪组团+田镇组团+石佛寺组团；,空间结构,中心城区系指武穴、刊江两办事处、高新技术园区及杨林组团；刊江大道、玉湖路、沿江大道、梅松路将中心城区围合； 商业中心主要集中在民主路、正街、居仁街一带，是
14、目前城区的市级商业中心； 武穴中心城区规划采用以老城区为核心，以城市道路为主轴，以经济流向为主导，形成轴向发展轴间填充单核蔓延扩散；,城市规划,本案,本案,全市行政区划为4个办事处、8个镇,辖325个村, 76.6万人。其中农业人口为49.55万人，非农业人口为27.04万人，常住人口为64.42万人。 从人口组成分析，武穴市约有12万人在外务工，均有一定的经济基础，是市场的重要客群之一，也是推动市场发展的主要动力之一；,人口现状,城东新区规划图,市民广场效果图,城东新区规划,以城东新区建设为重点，城东新区南至刊江大道，北至武山湖，西至明珠路（5号路），东达入市口，总面积4.79平方公里，首期
15、规划建设面积1.56平方公里，以“三区”、“二心”、“二轴”、“四组团”为核心，即“三区”为中心区、商贸区、居住区；“二心”为建设行政服务中心和市民广场中心；“二轴”为21号路景观轴和南北中心绿化轴；“四组团”为西北居住组团，东北居住组团，西南居住组团，东南行政办公居住组团； 沿江布置两处季节性的滨江绿地，规划市民广场、市政广场两处绿化广场，其中以市民广场为重点，位于城东新区的核心区，面积68410，南北长约420m,东西宽约135m。由主题形象区、市民休闲区和集会广场区组成，融集会、休闲、观瞻等多功能于一体，既体现简洁大气的广场形象，又为市民提供休闲活动场所； 配合老城区组团以“5横12纵”
16、、杨林组团以“5横7纵”干路（公路）为主骨架的方格网型结构路网； 在城东入城路口附近布置大型农贸批发市场。按每5万人左右设置一处大型农贸、日用工业品市场。每1.5万人设置一处中型集贸市场；,城东新区规划,小 结,综合武穴市城市规划和城东规划信息我们可以看出政府在未来会对城东片区予以倾斜，加大此区域建设和治理力度； 城东新区将成为本片区乃至整个中心城区的建设重点，势必会让城东区域成为整个武穴关注焦点，为本区域注入新的活力，刺激片区经济以及人口的增长和聚集； 完善工业园和居民小区的商业，生活配套设施；增加两处滨江绿地和新建两个大型休闲广场；以及清理改造水系，植树造林等一系列举措，都说明政府着眼于把
17、城东地区打造成区域内最佳生态宜居片区； 以上三点充分说明此区域房地产市场潜力巨大，也为本项目带来了绝佳的市场机会，但目前政府执行力度不够，发展时间点和现实道路规划、市政配套规划等难以满足新区规划要求和房地产居住要求，这是政府长期目标与短期目标之间的矛盾，因此区域未来发展时间不明确。,吴楚时代城 3600元/,香江广场 3400元/,新城国际花园 3680元/,锦绣乐园 3300元/,洪武明星城3600元/,格林华府 3500元/,龙洲新天地 3700元/,在售项目分布图,明珠豪苑,锦绣前程贰品 2860元/,本案,在售,未售,在售项目一览,体量分析,武穴市房地产市场目前在售楼盘不多，仅有9个（
18、2个楼盘体量未知）； 10万方以下的小型住宅项目有3个；10-20万方的中大型住宅项目有4个； 武穴市现阶段房地产在售项目不多，多数项目为小盘，体量稍大的盘也仅有吴楚时代城、明珠豪苑和新城国际花园，但体量也在20万方以下；,价格分析,从各在售项目售价来看，武穴市整体房地产价格区间在3300-3500元之间，价差较小；锦绣前程贰品和龙洲新天地分别处于武穴市最高价和最低价，分别为2860元/平米、3700元/平米； 武穴商品房价格上涨较快，2011年年初时价格尚处于3000元/平米左右，而仅过半年时间，目前单方价格已上涨500元左右，房地产发展速度较快； 由于武穴是个县级市，绝大部分客户都为本地或
19、周边乡镇居民，多为关系客户购房，因此实际武穴的成交均价要比对外报价低200-300元/平米；,老城区：实际成交价格为3300-3500元/平米,城东新区：实际成交价格为3000-3300元/平米,从区域价格差异分析，由于老城区商业、居住氛围浓厚，周边配套成熟，土地稀缺，因此相对于城东新区价格较高，但总体差价不大； 城东新区价格已有赶超老城区的趋势，而且武穴价格相对较高的都是体量较大的项目，而小项目价格都相对较低；,价格递减,从黄冈各县市住宅销售均价对比得知，武穴销售均价排列第二，是仅次于黄州； 根据雅鲁藏布对鄂东南片区县级城市的研究了解，住宅价格可分为1500元/平米、2500元/平米和350
20、0元/平米三个阶段，而武穴市场价格已上升到“第三次预警线”，未来2年内上涨幅度不大； 由于武穴中心城区住宅销售价格偏高，导致较多的客户“望洋兴叹”或外流,这对本项目而言都将是一个良好的契机；,产品分析,从目前在售各项目产品来看，高层产品占居市场主体地位，多层产品已逐渐基本退出武穴房地产市场舞台，反映了武穴市房地产行业正逐布走向规范化以及武穴市土地市场的日益稀缺； 从市场主力户型来看，以二房（90m-100m）和三房（110m-140m）的中大户型为主，其中三房比例最大，约达65%； 以上表明武穴市房地产刚性需求潜力较大；,产品分析,售况分析,根据武穴市各在售项目销售情况分析，已开盘项目去化率大
21、多已达到70%以上，近半项目处于尾盘或售罄阶段； 开盘项目去化率均较高，一定程度上反映了武穴房地产市场消化能力较强，现阶段新盘推出有限，整个武穴房地产区域市场尚未达到饱和； 从各项目工程进度来看，去化率较高的项目均已封顶或接近封顶阶段，市场运行状态良好；其他项目也在火热开发中，新的房地产开发浪潮正在继续；,推广分析,根据武穴市各在售楼盘推广来看，大多项目仅仅停留在单张、围墙等较为常规和普遍的推广形式上，手段较为单一； 有代理商进驻的项目推广手段相对丰富一点，如吴楚时代城和龙洲新天地，其余无代理商的项目（除新城国际花园外）推广仅靠单张和围墙；,促销分析,从各在售项目促销手段来看，武穴市房地产市场
22、项目促销、优惠较少，但由于本地客户多是直接或间接的关系户，所以“暗地”优惠数不胜数； 从仅有的几个促销手段来看，主要集中在打折以及认筹阶段总房款的整体优惠等较为常规的促销模式； 武穴房地产市场促销手段的稀少，一方面反映了现阶段武穴房地产市场发展不够成熟，另一方面也反映了武穴房地产市场的火热，无需通过较多的优惠促销来促进销售；,经过对以上各在售楼盘的粗略比较，我司根据依据各项目整体综合情况，从竞争楼盘中划分出与本项目将可能产生直接竞争对手有二个：吴楚时代城、新城国际花园。主要通过区位、规模、配套、环境、产品、价格、景观等因素考虑与本项目进行对比分析；,竞争对手分析,竞争对手-吴楚时代城,竞争对手
23、-吴楚时代城,从以上与吴楚时代城项目的对比分析可以看出： 吴楚时代城，定位高端，小区内设有大型购物中心、商务中心、独具特色的立体广场、多功能地下停车场、配套设施齐全。户型有-的两房到四房多种户型可供选择，产品规格精细化，客户选择空间大。采用网络、单张、围墙、道旗、电子屏幕等营销推广力度大。 而本项目因体量和地理位置的因素，在物业设计和商业配套规划上受到限制，且对手又与本项目距离较近，综而论之，本项目可以与对手在市场定位，产品设计上走差异化路线，建筑风格上与之区分，突出武月国际大酒店和市民广场（规划中）来增加项目卖点和提升项目品质，从而获取竞争优势。,竞争对手-新城国际花园,竞争对手-新城国际花
24、园,从以上与新城国际花园项目的对比分析可以看出： 新城国际花园组合商业、办公、居住、教育、购物和娱乐，多层和高层相结合，产品设计多样化，定位于城市综合体，突出景观设计，突出一个“大而全”。但其本身也存在不足，项目被街道分割，整体性被破坏，市场定位不清晰，客户群体混杂，生活喜好偏差较大，对后期居住氛围有一定影响。另开发商武穴市东磁房地产开发有限公司有浙江东磁地产背景，实力雄厚。 针对对手以上优势，我们可以采取以下攻防策略： 防：选择“小而精”的错位规划设计理念，从整体规划到产品设计，项目品质上追求精益求精，扭转项目因规模小而受到制约的不利因素； 攻：精准的市场定位和客户群体的选择，独特的规划，利
25、用紧邻的市民广场，来突出本项目特点，获取市民的认可。另新客运站位于本项目对面，预示本项目位置未来将成为城东新区的交通枢纽中心，无论是商业还是住宅，未来发展潜力都较大。,典型项目新城国际花园,主力户型剖析,A型两房两厅一卫 面积94-98,优势： 户型方正，结构规整； 主卧及阳台南向，通风采光俱佳； 空间无明显浪费，利用率高 ； 劣势： 餐厅采光效果不佳； 卫生间通风条件较差；,B型三房两厅一卫 面积100-115 ,优势： 户型方正，结构规整； 主卧、客厅、书房均南向，通风采光效果好； 空间无明显浪费，利用高率； 劣势： 餐厅采光效果不佳； 动静、干湿分区不明显；,典型项目吴楚时代城,主力户型
26、剖析,C3户型三室两厅一卫 面积93.52,优势： 94平米小三房设计，户型紧凑； 主卧、书房南向，通风采光佳； 动静、干湿分区明显； 劣势： 户型结构不够规整； 入口处过道空间浪费严重； 餐厅采光效果较差；,B1户型四房两厅两卫 面积157.3,优势： 户型方正，结构规整； 主卧、书房均有阳台设计，通风采光效果好； 动静、干湿分区明显； 劣势： 餐厅采光条件较差； 过道狭长，空间浪费严重； 卫生间过于狭长，使用不便；,在售项目分析,目前武穴市在售及认筹项目共有9个，其中有1个项目在蓄客阶段，而有近半项目属于该期尾盘阶段，后续房源暂未推出，如吴楚时代城、新城国际花园等，换言之，目前武穴可售房源
27、不多； 从各项目分布区域来看，大多项目位于城东新区，项目体量相对较大，而老城区房源较少，体量相对较小； 项目物业形态以小高层、高层为主，说明武穴房地产发展相对成熟； 当前在售项目大多主力户型为以三房为主，面积区间在110-140平米，这与本地的住宅地产特性、居民的居住习性以及消费心态有紧密的联系； 目前武穴在售楼盘大多已处于尾盘阶段，其余项目尚在蓄客阶段，调查得知，大多置业者来自周边乡镇及外出务工返乡人员，因此武穴市场才会如此火爆； 从各项目住宅实际成交价格来看，中心城区的价格为3300-3500元/平米，城东区域价格为3000-3300元/平米；,1,2,3,4,预售项目分布图,5,6,7,
28、本案,潜在项目一览,潜在竞争对手划分,通过以上各潜在项目基本情况的对比，我司依据项目：地段、交通、规模、环境、入市节点等因素从中划分出未来对可能本项目威胁较大的一级竞争对手有二个：云海福地、金地阳光城。,一级竞争对手云海福地,一级竞争对手云海福地,从以上与云海福地项目的粗略对比分析可以看出： 云海福地拥有地段优势，位于刊江大道与明珠路交汇处以西，周边人气和商业氛围相对本项目要较为旺盛，其占地约3万方，而且与本项目同处于同一主干道旁，在规模要优于本项目。 而本项目因背靠武月国际大酒店和紧邻新客运站，在闹中取静的居住环境和地段上要优于对方，另对手项目土地属性变更尚存在问题，所以对于云海福地项目，可
29、以从以下两方面考虑： 突出本项目紧邻新客运站，是未来城东新区的集散地，地段升值潜力大，并辅以新建的市民广场，来提升项目价值。 对方项目土地性质有问题，蓄客时间较长，动工时间尚不确定，降低了客户对该项目的信心，导致大量客户流失，为本项目提供了一个良好的竞争机遇。,一级竞争对手金地阳光城,一级竞争对手金地阳光城,从以上与金地阳光城项目的粗略对比分析可以看出： 金地阳光城靠近于中心城区，周边生活配套设施较为完善，居住气氛浓厚，交通便利，但也有其不可回避的硬伤，占地仅为8千方，且为商住楼的性质，所以居住环境和氛围欠佳。另项目拆迁尚有2/3未完成。 与之相比，本项目规模要略优于对方，而且紧邻待建中的人民
30、休闲广场，有武月国酒为其阻隔外围噪音等营造出一个都市中不可多得的优雅清净的宜居之地，未来周边的发展机遇都要优于对手，所以本项目应该着重从这三点来规划和宣传，规避其自身的不足，来赢得竞争优势。,经过调查，目前武穴市城区约有7个新项目待开发或正在开发，多数分布于老城区，但单个项目开发面积均不大，这也说明旧城改造难度大，老城区土地稀缺； 从项目工程进度来看，云海福地和世锦大厦可能要先于本项目入市，从而提前占据市场，将不利于本项目销售，而亚兴国际城和金地阳光城预计与本项目同期开发，从销售角度来看，将会成为本项目的主要竞争对手； 从2010年武穴市住房用地供应计划得知，2010年武穴新增住房用地20公顷
31、，市场供应突然增大，届时将对本项目销售价格及销售压力形成较大影响；,预售项目分析,营销推广思路,借势,造市,推事,项目营销推广基本思路,借势 借政府重点打造城东新区之势，来带动区域价值的提升和消费的推动，提升客户的期望值，为项目后期营销做铺垫。,造市 城东新区房地产市场尚处于一片空白，因此我们不能“随行就市”,而要“随行造市”，创造一个新的市场环境，强力宣传政府打造城东新区之势和未来房地产发展的前景，未本项目后期入市做铺垫。,推事 通过节点事件的营销和推广，树立本项目品牌，为项目可持续销售奠定基础。,推广策略建议,推广总体策略,本案属于小项目，因此在推广上只有细水长流，储存能量，蓄势爆发才能取
32、得出其不意的效果，深入渐进，就是有计划的通过性价比较高的推广形式进入各社区、街道、企事业单位，甚至深入乡镇进行产品信息的熏陶，等到开盘或入销节点大面积迅速投入，使得营销上的一触即成的效果。,深入渐进 强化节点,形象包围,城市市区形象包围,城市主入口形象包围,户外、道旗,户外,推广策略,重点区域,核心媒体,推广策略一：,深度打击,城区大社区、大型超市或人口聚集地,乡镇车站口等人口密集地,海报、单张、巡展,推广策略,重点区域,核心媒体,推广策略二：,节点造势,形象出街,巡展、户外、海报,推广策略,主要节点,核心媒体,推广策略三：,开盘攻势,热销期,平稳期,核心渠道,巡展,户外、单张,外展,短信、电
33、视,客户营销,户外,客户营销,媒体选择,原则：少花钱，多办事；不花钱，能办事,主要硬性媒体选择： “户外广告、道旗”：昭示性强，配合形象及品牌宣传。 “短信、DM单张、夹报”：低成本直效营销。 “巡展”：成本低，能快速扩大品牌影响力和提高市场占有率。 “网络、电视”：成本高，市场影响力稍弱，做为补充媒体。,营销总体策略 借势做事 强化现场 坐行结合 本项目规模较小，与开发商预期入市时间也越来越近，很难通过长时间的形象铺垫和政策优势，更多依赖市场的价格销售形势和政府动作获取胜利，对内强化现场包装，提高项目对客户的第一印象,对外实行行销策略，提升客户对项目的认知度和向往性。,营销策略建议,营销策略一：,内展 精心打造售楼空间，让购房过程成为一种享受和期待。,营销策略二：,外巡 在人流量大的商场、超市或到大型社区、企业进行行销；,营销策略三：,兼职社区顾问 聘请社区内离退休老人兼职在社区内发单和宣传；,