2006海宁国际轮滑运动中心定位建议方案.ppt

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1、海宁国际轮滑运动中心 市场定位方案,声 明,本次报告是在双方初步沟通了解的基础上，我司在对海宁市房 地产市场的初步调研基础上，对市场做出的一个客观分析，不对项 目进行明确的定位，只在分析各方案的优缺点，对各方案进行一个 无偿的诊断与评估，对目前市场有一个深入的分析，以使甲方对本 项目方案的最终确立有所帮助。,纲 要,基础篇 海宁市概述 房地产新政分析 海宁市房地产市概述,项目篇 地块价值 项目可建建筑物分析 全国轮滑运动介绍、产业链分析 全国轮滑馆部分分析,项目方案初探 项目布局方案 项目营运方案,项目的解决之道 项目经营投资收益分析,海宁市概述,海宁市面积： 总面积700平方公里，下辖8镇、

2、4街道、2个省级开发区。 海宁市人口： 人口持续保持低速增长。年末户籍总人口643857人，比上年末增加836人。海宁的外来人口超过了20万，占总人口的三分之一。,交通：,三个大通道 2006年海宁市市政道路建设 二条高速,经济发展,海宁市经济呈历年增长趋势，而且每年均增幅较大在13左右。2004年GDP总量达到229.5亿元。,海宁家纺业,海宁经贸动态2006年1-4月全市工业经济运行简析 1、工业生产保持快速增长，橡塑和电子业表现抢眼。 2、经济效益稳步增长，但各行业销售利润率仍不理想。 3、工业投资不容乐观，外资引进进展较快。 4、自营出口增势强劲，纺织业拉动作用明显。,国六条,九部委“

3、意见”,海宁房地产市场概述,楼盘供应量与户籍人口比值与杭州市、萧山区的对比分析（见附表）,分析：比值海宁市低于杭州市0.14。 比值海宁市低于萧山区1.1。 海宁市城区内正处于一个供求平衡状态，后期还有一定的需求空间。,2000年以来住宅成交均价走势分析,分析： 自2000年以来，海宁市的房价一直在涨，并且涨幅惊人，最大涨幅在800元/平方米。 虽受大环境影响，今年涨幅有所回落，但还在往上涨。,项 目 分 析,项目地块周边情况分析,项目,可辐射人口：5万人 目前地块所在区域属性：居住区、学院区、行政区 城市功能大小依次是：购物商务休闲。,项目地块（SWOT)分析,优势（STRENGTH） 地段

4、：地段、地段还是地段 交通：东西走向，南北走向都极为便利 环境：有强大的消费人口支撑 配套：金融、行政功能完善 氛围：居住学院氛围较浓 可辐射：对南片的马桥经编园区吸引较大，对东部的经济开发区，和袁花镇的太阳能产业吸引较大。,劣势（WEAKNESS） 完整性：地块不完整，有通信塔占用东北有利地段。 居住性：目前市民对这一区域的认可度（居住）还不够强。 污染：离钱江生化公司较近，会造成一定的视觉污染和空气污染。 配套：目前周边生活配套设施少。,机会（OPPORTUNITY） 目前虽然是处于海宁市南片居住区中心，但由于南片是近二年刚开发的新区，所以小区的入住率还是很低的，要在3-5年才能发展成熟。

5、 目前这一区域没有大的商业中心，包括规划的。 未来的黄金地段。 威胁（THREAT） 地块的正西对面华庭现代城已快建成。 区域周围还有大量的可开发用地，并且开发项目现在不明。,项目可建物业形态分析,住 宅,政策高压 市场产品雷同 竞争优势不强,购 物 中 心,海宁的人均商贸指标按64万常住人口和十几万的流动人口计算，商业人均面积11平方米。人均消费品零售总额在长三角和浙江省都处于领先地位。 距离商业中心1公里以外的居民聚集区，原则上居住人口13万人设置一个综合性的社区商业中心，营业面积总规模为500015000平方米。,目前海宁市已有商业（购物中心） 海宁大厦年销售额120,000,000.0

6、0元 海宁华联购物中心1.8万平方米 海宁鸿翔购物中心10000平方米， 原海宁卡森国际广场一圈 中远商厦 海宁伟鹏家电 海宁五交化销售中心 海港超市 新华书店 未来购物中心 沃尔玛 休闲购物中心,商业个案分析成功案例,鸿翔购物中心 海宁华联大酒店,商业个案分析失败案例,卡 森 国 际 广 场,专业市场,2005年海宁市全市51个商品交易市场实现市场成交额118.55亿元，同比增长0.5%；其中皮革城实现市场成交额67.8亿元，许村中国家纺城成交额38.28亿元。 海宁中国皮革城扩建后过渡成功并迅速繁荣，开业以来最高日客流量达3万人次，日成交额最高超3000万元。,目前，已建成城乡集贸市场和各

7、类专业市场59个。 目前海宁市市区内主要专业市场有： 新海宁中国皮革城一期 西山皮革辅料市场 金三角家具市场 海宁小商品市场 目前在建的有： 海宁帝艺家居广场 海宁老中国皮革城 目前规划的有： 海宁经编市场,土地出让： 海土字6012 海宁大道东侧，泽宁4S店南侧 出让面积3631( ) 容积率1.0 商服用地 40年 起始价165 （万元）,成功案例分析,海宁皮革城 海宁小商品市场,失败案例分析,海宁国际皮毛市场,海 宁 商 城,海宁目前已有写字楼： 海宁龙翔大酒店 海宁中远商住楼 海宁财富大厦 海宁中茂大厦 宏远大厦 大世界 在建的有： 海昌商贸中心 海州大厦 单身公寓： 锦锈大厦,写字楼

8、,入驻写字楼业态分析,入驻写字楼最多的是贸易公司占到28，其次是办事处、和广告公司占到20、和16。,海宁酒店,目前海宁市主要酒店有 海洲大饭店 海宁龙祥大酒店 海宁宾馆 海宁花园酒店 凯元国际酒店 海宁新世界大酒店 海宁华联大酒店 泗洲大酒店（卢旺大酒店） 海宁大酒店 海宁大世界酒店 华森大酒店 海宁德胜宾馆 海宁饭店 新千禧大酒店 假日国际大酒店 波西米亚大酒店 海宁市大元宾馆 杭州湾绿色度假村（在建） 皮革城二期,土地出让情况,地块编号:海土字6013 地块座落:海宁大道西侧，隆兴港南侧 出让面积( ) 5647 容积率:3.0 出让年限:40年 规划用途:商务酒店 起始价（万元）410

9、,地块编号:海土字6031 地块座落:市区文宗路东侧、学林街南侧 出让面积( ) :49932 容积率:2.0 出让年限:40年 规划用途:五星级酒店 起始价（万元）17150,轮滑运动介绍、产业链分析,轮滑运动就是人们过去说的“滑旱冰”。后来，前国际奥委会副主席何振梁先生将其改为轮滑，让人感觉很贴切。 轮滑运动亦称溜冰或旱冰，国家体委根据英语的译意，于1986年正式定名为轮滑。 轮滑于20世纪30年代传入上海市,轮滑运动的种类,1. 速度轮滑 2. 轮滑球 3. 花样轮滑 4. 极限运动,体育产业有四大块内容 体育彩票 体育竞赛表演赛 健身服务业 体育制造业,轮滑产业链,顺德及珠三角的轮滑鞋

10、生产厂家想办一个轮滑文化的博物馆，展示轮滑运动的百年历史及上千种轮滑运动产品，我们在这方面有文章可做。 全球三分之二的轮滑鞋产自珠三角。 苏州市正在建设一个轮滑产业链，从生产、培训、表演、推广到竞技，都形成一定的规模 。,轮滑馆,据国家体育总局体育经济司1995年体育场馆普查资料统计 室内轮滑场1980年末全国只有5个，到1995年末增加到345个。 据江苏省第五次体育场地普查简要数据分析统计至2003年末，江苏省标准体育场地中共有室内轮滑场38个。 2004年5月2日、3日“中国轮滑协会上海训练基地”和“中国轮滑训练苏州基地”将分别在上海市黄埔区黄埔轮滑馆和苏州市运河公园内正式挂牌。 200

11、6年3月17日，“中国米高轮滑嘉兴市实验小学训练基地”在浙江省嘉兴市实验小学挂牌。,哈尔滨市轮滑协会培训中心主馆于2004年1月10日落成，建筑面积为1080平方米 ,占地四千平方米的轮滑馆。 轮滑馆一楼是标准的轮滑场地，二楼整整一层都是哈尔滨市轮滑协会的办公用地，这在全国也是少有的。 “下一步还要建一个露天的标准轮滑场，然后把现在这个馆，通过市场化解决好生存发展的问题。”,项目方案分析,目标：抓住2008年北京奥运会商机和2010年上海世博会商机，力争2008年收回整个建设投资，2010年能正常嬴利。 所能提供的城市功能：居住、商务、购物、休闲、体育（硬指标）。 最大价值的城市功能：商务、购

12、物。,方案一,方案三 五环广场,方案二,营运方案,营运目标： 通过对高层的营运，来收回整个项目的投资成本，及盈利，通过对商业的营运来养活轮滑馆的长期运营及丰厚回报。,居住,方案一 横向发展,方式一：各自独立经营 方式二：商业与体育分开经营 方式三：整个一起营运，成立公司,方案二 纵向发展,方式一：以轮滑产业为主导，发展其相关的体育产业。 方式二：以轮滑市场为主导，发展其相关体育市场。 方式三：以体育产业（五环广场）为主导，每年举行各类极 限运动的比赛，成立新闻发布中心，吸引外来游客，吸引外来消费，刺激本地消费，以赛事带动商业的发展。,2004年底，北戴河区政府按照国际轮滑场地标准投资修建修建了

13、轮滑场，轮滑场坐落在全国十大体育公园奥林匹克大道公园内，占地面积3927.7平方米，总投资200万元。场地为200米坡度环形跑道，是国内目前最标准的轮滑场之一 北戴河国际轮滑城 设想措施 ： 一、轮滑运动平面立体处处可见，引导更多的人感受轮滑，参与轮滑。 二、 打造整体形象 三、 修整完善轮滑场地速滑道，设置极限轮滑场地道具和轮滑球、陆地冰球设施。 四、 组建轮滑培训教育基地 五、 让轮滑教育有出路，让轮滑运动选手有前途。 六、 组织固定性比赛，国内国际交流及交流性比赛。 七、运用轮滑的潜力，全方位扩展。,北戴河模式,市场的进一步调研 与建筑设计院沟通 酒店引进、酒店招商 招合作伙伴 体育产业

14、的拓展 宣传包装推广工作,我们下一步的 合作和工作,5号和6号地块对项目构成直接威险，二块地共有360亩商业用地,我们面对的最大压力,我们面临的选择 项目经营投资收益分析,【项目经营概念建议】,市场空白,生活方式,业态形式 综合模式 区位前景 运营保障 品牌,健身休闲MALL,建筑效果,纯商务办公面积分布： 写字楼的面积主要集中在2001000之间。 同时可自由分割。,商住两用面积分布： 小户型4060平方米的面积范围,投资回报收益 1、投资回报概念 投资回报是指投资者购买商铺后，将商铺出租给经营商户后的租金收益与投资总额的比例。 2、年回报率的设计 现阶段来说，商业项目较常见的投资回报率为6

15、%10%。 3、年回报率的操作形式 投资者年回报率=（预估年租金收益-风险期损失）/商铺 售价=6%10% 预估年租金收益=预估月租金收益*12个月 风险期损失=月租金*2个月 举例说明 首层*铺1商铺售价100万2预计月租金收益0.7万3预计年租金收益8.4万4风险期损失1.4万年回报率7%（合理范围）。,商业项目的价格定位 投资回报计算方法 一般而言，商业项目的投资年回报在7%8.5%左右，可根据当地的租金水平（注不同业态区别）进行计算。年租金总额/商业项目购买总额。 （注：各楼层分开计算） 各业态成本计算方法 调查所定位业态的经营场地所需成本，进行年回报7%8.5%的反推算。 客户按揭反推算 首先锁定目标客户群，预计其收入水平（购买力预估），根据产品格局计算总价，按即时性信贷利率及政策，看是否符合。 成本推算 计算开发的总成本（土地成本、配套费、设计费、 营销费用、广告费、证照办理手续费、税收、工程施工及材料费用初步预决算，在建工程抵押贷款利息，先期勘探）总列表，再根据当地房产开发的一般获利比例，计算出总销金额进而推算单价。（资金流量表制作） 注：建议几种方法联合计算，定出的价格会比较合理。,方案二 纵向发展,