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1、,同策南京仙林地区仙鹤门保利紫晶山个案分析,2010.6.21,第一部分 项目背景分析 第二部分 项目产品分析 第三部分 项目供求分析 第四部分 项目客户分析 第五部分 营销推案分析 第六部分 SWOT分析,报告思路,项目区位 项目四至 交通环境 配套情况 区域规划 小结,第一部分 项目背景分析,zreo,项目背景基本参数,ONE,项目背景项目区位,本案位于栖霞马群大庄6号（仙林大道与土城头路交界东南角）栖霞城东、紫金山脚下。距离主城区18公里。,提炼：栖霞城东、离市区较近,距离市区18公里,环境篇,ONE,项目背景项目四至,提炼：道路宽阔、通畅，交通便利,东 : 凯旋路 南： 沪宁高速 西
2、： 土城头路 北 ： 仙林大道,环境篇,ONE,项目背景交通环境,提炼：多条公交线路及地铁2号线，交通便利,交通路线 仙林-玄武大道 仙林-栖霞大道 仙林-沪宁高速 公 交：50路、130路、138路、139路、310路、南汤线、东上线 地 铁：地铁2号线,环境篇,ONE,项目背景配套情况,提炼：周边配套较为完善，生活娱乐设施齐全,环境篇,ONE,项目背景区域规划,仙鹤门麒麟门此段风光带，附近聚居居民越来越多，而此处一直属于城乡接合部，缺少公园广场，此次，该段规划中，要着力打造5大公园。,环境篇,ONE,环境篇小结,区位：仙林大道与土城头路交汇 四至： 四通八达的便利交通网络，能够便利通达新街
3、口等核心区域 交通：多条公交线路及地铁2号线。 配套：配套较为完善诸多高端配套，便利生活 规划：着力打造5大公园,当前小区环境较好，交通便利，看好未来规划。,整体规划 建筑风格及立面 户型分析 周边竞品,第二部分 项目产品分析,产品篇1,Tow,项目产品建筑立面,建筑风格-中西合璧，精华共存。保利紫晶山的别墅和花园洋房都汲取了西方新古典主义的建筑理念，别墅采用了乔治王时代风格，而花园洋房则采用了ARTDECO风格。经典与历史的结合，为保利紫晶山塑造了独一无二的标杆气质。,建筑立面石材、涂料,产品篇,Tow,项目产品户型分析,在售花园洋房和别墅，花园洋房面积140、170和195平方米不等，均价
4、17500元/平方米，别墅面积394-515平方米不等，总价650万左右起售。,户型A:三房两厅两卫142 ,户型B：四房两厅两卫170 ,户型C: 四房两厅三卫195,产品篇,Tow,项目产品周边竞品,提炼：项目周边竞品较多，竞争激烈。,本案位于仙林大道与土城头路交汇，周边大型住宅项目规划较多。,供应成交量 价量走势分析 竞品均价比较 小结,第三部分 项目供求分析,THERE,市场篇,项目供求供应成交,保利紫晶山在售花园洋房和别墅，花园洋房面积140、170和195平方米不等，均价17500元/平方米，别墅面积394-515平方米不等，总价650万-838万,THERE,市场篇,项目供求价量
5、走势,本月均价：17500元/月 当月涨幅：暂无,THERE,市场篇,项目供求竞品比较,目前周边竞品价格涨幅基本不变,THERE,市场篇,市场篇小结,5月，楼市进入调控胶着期。南京新房库存量在继续攀高，库存达34144套，新盘去化减缓。，品质盘保利、朗诗、苏宁占据前三位，刚需盘较多的江北、江宁板块仅仅各有一家楼盘上榜；不难看出，楼盘的“品质”和“价格”是撬动销量的关键因素,保利的品牌效应，城东宜居的自然环境，较为丰富的物业类型，一定程度上保证了项目良好的销售成绩,客户来源 客户描述 小结,第四部分 项目客户分析,客户分析客户来源,FOUR,客户篇,提炼：改善型住房需求较多。,客户性质：银行VI
6、P客户、企业高管、私营业主、少量拆迁户,客户年龄：主要集中在40-50岁,客户诉求：空气、规划前景、项目品质,市区客户,江浙客户,客户分析客户描述,FOUR,客户篇,（1）首先开发商名气很大，毕竟是央企，工程质量应该还是有保证的，尽管保利进入南京时间很短，但在全国作为开发商也没怎么听说过不好的口碑； （2）作为改善性住房，房屋设计理念不错，整个小区内又分区，每个房间都有单独电梯入户，给人比较高档的感觉； （3）比起仙林中心地带的居民，好歹离中心市区近点； （4）轨道交通比较方便，离地铁站很近。 （5）作为改善性的住房，除了小区质量、环境外，服务是今后最重要的环节了,客户篇小结,FOUR,客户篇
7、,央企开发商、品牌效应、改善型客户主要看中小区环境与优雅品质,品质、规划支撑起客户对本案的认同,推案策略 企划推广 企划风格 营销手段 小结,第五部分 营销推案分析,营销推广推案策略,FIVE,推广篇,现场售楼处,现场项目沙盘,工程进度,营销推广企划风格,FIVE,推广篇,紫金山东麓的绝版地段，传承着金陵数千年来的皇风与文脉。,营销推广营销手段,FIVE,推广篇,售楼处,德丰路刀旗,6月4日6日，保利紫晶山营销中心粽香一片，一场“粽叶飘香，端午传情”的主题活动，吸引了众多业主和来宾前来参加。在现场工作人员的引导下，来宾们系上端午辟邪的五彩线，伴随着幽静典雅的古典乐声，进入活动现场，粽香DIY、手工香囊DIY、端午网兜编织活动纷纷登场。,推广篇小结,FIVE,推广篇,推案：通过先推较好位置房源获得市场认同 企划：主打报纸杂志，针对大众群体 营销：多手段、全方位营销获得客流,在区域市场中打造项目品牌,SWOT分析,第六部分 项目SWOT分析,SWOT分析,SIX,结论篇,总结,SEVEN,总结篇,上海同策房产咨询股份有限公司,专业策划 代理 营销,The end,