《2019年3月沈阳塞纳书香苑项目地块简析（35页）.ppt》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2019年3月沈阳塞纳书香苑项目地块简析（35页）.ppt（35页珍藏版）》请在三一文库上搜索。
1、1,沈阳塞纳书香苑项目用地 简 要 分 析,海尔地产北京分公司 2011年3月,Part 1. 项目概况,项目基本情况,项目名称： 沈阳塞纳书香苑项目用地 项目位置： 沈阳浑南新区沈阳理工大学北侧 项目四至： 东至用地界、南至用地界、西至12米规划路、北至汇泉东路，分为东西两个地块，中间隔16米规划路。 基础数据： 规划占地面积10.57万平方米（约158.6亩），容积率2.2，总建筑面积28.01万平方米。 土地价格： 拟转让价格约2000元/建筑平方米（约293万元/亩）。,项目用地现状： 项目用地南侧为沈阳理工大学校区； 东侧紧邻有一个加油站和公交场站； 东北方向近邻沈阳建筑大学； 北侧
2、临汇泉东路。 地块内部平整，无拆迁。 图中黄线代表规划道路。其中西侧规划路12米宽，中间规划路16米宽，东侧规划路40米宽。,项目宏观区位示意（沈阳）,项目用地,10公里,10公里,项目微观区位示意（浑南新区）,周边关系示意： 项目用地位于沈阳市未来城市发展新的核心增长极浑南新区。 根据规划，未来沈阳市政府将在三年内南迁至莫子山、青堆子区域。 2013年第十二届全运会全运村也已确定选址于浑南新区莫子山附近。 未来高铁新沈阳站也将落户浑南。 未来大浑南地区将成为沈阳新的行政中心、科技中心和文化中心，区域拥有巨大的发展潜力。,周边路网： 项目紧邻三环路，近邻沈大、沈苏、沈营、沈丹等多条高等级快速路
3、。但由于周边规划路尚未建成，目前出行较为不便。预计未来出行将比较便捷。 距三环下深沟立交桥约4公里； 距浑南中路约2.5公里；距二环长青立交桥约5公里；距沈抚轻轨孤家子站仅1.5公里； 距沈阳北站约17公里（路程）； 距桃仙机场约16公里（路程）。,概念规划方案： 项目“东地块内东北至西南走向、西地块内东西走向”地下铺设有输油管线，其保护范围为两侧各退让15米（见红色虚线标注范围）。,概念规划方案：,概念规划方案：,Part 2. 区域参考项目,1、恒大江湾城,2、东亚国际城,3、金地长青湾 丹陛,4、金地国际花园,5、万科金域蓝湾,6、河畔公馆,7、首创国际城,8、金地檀郡,9、U-WORL
4、D优品天地,10、泰莱16区,11、沿海赛洛城,12、远洋和平府,13、万科城峰汇,14、中海国际社区,Part 3. 项目开发建议,项目SWOT简析,Strength 优势分析 区位优势：项目位于沈阳市未来城市发展新的增长极浑南新区，区域发展潜力巨大； 交通优势：周边路网较为发达，未来出行将比较便捷； 周边近邻沈阳理工大学和沈阳建筑学院，区域富有浓郁的学院氛围和人文气息。,Weakness 劣势分析 项目用地内铺设有输油管线(输油管线保护范围为两侧各15米)，对项目规划布局及后期销售造成一定不利影响； 项目用地南北窄、呈东西狭长走向，且受输油管线影响，整体规划布局受到一定限制； 东侧的加油站
5、和公交场站对项目后期入市销售也将产生一定不利影响。,Opportunity 机会分析 热点事件驱动：政府南迁、十二届全运会，哈大高铁2011年底通车； 未来土地具有较大的升值溢价潜力。,Threat 威胁分析 区域市场供量较大，周边知名品牌企业项目云集，竞争激烈； 本轮宏观调控政策对项目的不确定性影响。,项目发展方向建议,本案用地规模相对偏小，建筑体量适中，地块虽然狭长，但相对规整，拥有良好的区位优势和较好的交通优势，尤其难得的是区域富有浓郁的人文气息与学院氛围，具有较大的发展潜力。 建议本案立足于良好的区位优势、紧紧依托并充分挖掘区域浓郁的人文气息与学院氛围，以文化底蕴和学院气息为创作理念，致力于营造“富有浓郁东方文化底蕴，充满人文关怀精神，倡导低碳节能、绿色环保”的智能宜居生态社区。,项目经济测算,结论及建议,经初步经济测算，该项目预计可实现税前利润率约20%，基本符合集团的投资收益标准，如能有效规避项目转让过程中产生的土地增值税问题，则项目税前利润率将进一步提高； 项目规模体量相对较小，易于整体开发，快速销售，利于实现开发资金的快速回笼； 建议集团领导予以一定重视，可安排在集团内部进一步探讨论证，展开相关工作。 海尔地产集团北京分公司 2011年3月26日,