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1、借力打力 逆市营销 上海一家人营销案例分享,全国成功案例分享 第一季（2010年Q4）,2010年10月14日,分享地区：上海 主讲人：胡黎,靠天吃饭、听天由命？ 还是相互扶持、抱团取暖？,新政出台，楼市低迷市民观望，房子滞销,广告效果不好， 开发商缩减广告费,恶性循环,广告投放少， 曝光度降低，房子更难卖,开发商资金紧张 广告费被砍,新浪乐居,开发商,上海一家人网络营销案例分享,合作 双赢,借力打力，逆市营销,市场背景,经过09年近一年的楼市热潮，上海楼市住宅均价已经超过2万元/平方米 楼市新政出台的预期使上海楼市再次出现浓厚的观望气氛 2010年开始，上海楼市再次变得扑朔迷离，房屋销售量急
2、剧缩减 上海一家人作为上海郊区奉贤区柘林板块的一个小盘， 地理位置偏僻、生活配套匮乏，生活非常不便利。,客户需求,开发商要求： 项目开盘时间：3月中下旬，具体时间未定 亮相效果：一炮而红，全城轰动 开盘销售预期：600套房源至少销售80%,如何在短期内吸引大量客户购买？,借力打力之一：房展会营销,每年3月举办的上海之春房展会，是上海三大房展会之一。由于是上海每年第一次大型房展会，上海之春房展会往往被业界看作是全年楼市的风向标，因此业内关注程度、开发商参与程度和市民的参观热情都非常高。 以房展会作为上海一家人推出的契机，既能增加广告宣传点，也能保证现场人气，降低广告效果不好带来的风险。,项目亮相
3、时间：3月18日-21日（房展会） 开盘时间：3月28日（房展会后一周） 营销策略：心理攻势（上海房价过高）低价攻势（2万以上-1万以下-7500元） 落地房展会看房、预售 开盘抢购根据房展会预定情况制定具体的开盘价格和策略,我们的建议,最终我们的建议获得了开发商的高度认可,”三专”直击房展会,地域偏远：位于奉贤南桥以南，坐公交车到莘庄要80分钟左右，对于上班族来说时间成本太高。 交通尚不成熟：目前仅有莘海线一条公交到达本项目，轨道交通的开通仍处于规划阶段。 生活配套较少：周边没有较好的生活配套，购买生活用品需要到南桥镇或海湾板块。 动迁户较多：动迁户占整个小区的一半以上，居住人口素质不高。
4、预售房源位置不好：预售公寓及别墅项目都在小区外围，离公路较近，噪音及灰尘相对较多。,知己知彼,项目劣势,价格优势：在上海市范围内单价低于一万的楼盘已经屈指可数，项目80009000元/平方米的单价，对于工薪阶层置业者具有很大的吸引力。 交通优势：规划中的轨道交通5号线延长段站点离项目仅一公里左右，一小时直达徐家汇。 人文优势：项目距离海湾大学城仅一公里，人文气息非常浓厚。 生态优势：毗邻海湾旅游区，距离碧海金沙海滩不到4公里，且项目本身及周边的生态环境都很优质。 现房优势：现房销售，现买现住。目前动迁区已经入住，小区内环境已经成熟。,知己知彼,项目优势,项目主力客户群特征,直击目标群,项目主力
5、客户群特征,直击目标群,三大法宝直击购房者心理,低价诱惑7500元/平起,现房海景诱惑现房实景、近邻碧海金沙,增值诱惑轨道5号线延伸段经过,基本炒作思路,区域及开发趋势炒作,引导低价预期（万元以下）,实现预期（惊现7500元/平）,开盘抢购,全城期待（看房、认购火爆）,专题一：第三波开发潮，奉贤起航http:/ 关键词： 有奖调查 三波开发潮 奉贤领衔 目的： 通过市场调查，获得购房数据。 通过开发趋势解读引导客户抓住购房机遇。 通过区域价值解读，加强客户对区域的认知。,专题先行,专题二：寻找上海单价一万以下楼盘http:/ 关键词： 有奖调查 寻找万元以下楼盘 目的： 通过市场调查，筛选有效
6、客户。 通过楼盘对比、区域对比，得出奉贤在第三波开发潮中独领风骚，上海一家人超高性价比、巨大投资潜力等优势。,专题先行,专题三：项目卖点 http:/ 关键词： 7500元/平起 卖点分析 目的： 通过低价吸引客户眼球 通过项目解读，加强潜在客户对楼盘的认知度。,专题先行,第1轮炒作(1-7),宣传主题： 区域炒作与购房需求调查 主要诉求： 寻单价万元以内楼盘 第三波开发潮奉贤起航,5轮炒作 引爆全城,宣传主题：项目卖点+万元低价 主要诉求： 轨道海景现房 上海惊现单价万元以下楼盘,5轮炒作 引爆全城,第2轮炒作(8-11),宣传主题：房展会+7500元起 主要诉求： 房展会班车直达 上海一家
7、人7500元/平方米起 轨道海景现房,5轮炒作 引爆全城,第3轮炒作(12-18),宣传主题：28日开盘+7500元抢购 主要诉求： 房展会最热楼盘 3月28日盛大开盘 7500元/平米全城抢购 低价抢购最后机会,5轮炒作 引爆全城,第4轮炒作(19-28),宣传主题：开盘热销+紧急加推 主要诉求： 开盘热销85% 房价抄底最后机会 供不应求，紧急加推,5轮炒作 引爆全城,第5轮炒作(29-31),上海一家人缔造3月传奇,2周时间，近1000组网友参与新浪乐居“万元以下楼盘调查” 25天，500余组有效电话通过新浪广告打到售楼处 3天，逾1500人通过乐居看房专车到达上海一家人，引爆3月上海房
8、展会 开盘当天，500余人现场选房，成交近300套，上海一家人一房难求,新浪乐居助力上海一家人创造3月销售传奇,开盘当天500多人抢购,9月，上海一家人再次携手上海新浪乐居，借“抄底预备队V计划”之东风，联合推出“10000抵50000”团购优惠活动,这只是一个开始,7月，上海一家人携手新浪乐居摄影大展活动 开展拍照片抽房子活动，打响了全国知名度,合作背景,项目现状： 滞销4个月3月份首次开盘，一个月内销售300套之后，项目开始进入滞销期，每个月仅有不到10套的销量。 打折促销客户希望能够借助金九银十，进行一次大的促销。 复制3月房展会利用十一房展会与新浪合作 广告预算15万 难点： 广告预算
9、太少，很难实现预期宣传效果。 十一房展会新浪乐居没有专门的展台，无法复制3月房展会。 新浪策略： 创造一种新的合作模式，获得更多的广告费的同时，帮助完成项目销售。 借助抄底预备队V计划大的宣传平台召集网友聚集人气。,借力打力之二： 抄底预备队V计划走进上海一家人,合作方式,零风险合作,2010-战略合作,零风险合作模式 新浪乐居通过召集购房网友，收取网友10000元购房抵扣意向金，作为上海一家人的推广费用，最终费用以成交套数乘以10000计，如没有成交，新浪乐居将不收取任何费用。,项目团购流程,400热线全天提供咨询,在包括硬广、新闻、软文、专题、论坛帖子及微博中，都会在明显位置发布400热线
10、电话，网友可以通过400全面了解此次活动，同时400接线员也会有意识的引导网友报名参加团购。,乐居、易居联动,上海乐居通过乐居会短信告知此次独家优惠活动，易居针对性的打电话通知易居会意向购房者，网罗有效客户。,传单派发,9月23日金秋看房季看房当天，在所有乐居资料袋中发放上海一家人10000抵50000的优惠宣传单，保证当天上海14条线路、16辆车的所有看房者都能够看到此次购房优惠活动。,专题推广,优惠信息,报名窗口,团购流程,项 目 卖 点 介 绍,专题详细说明活动流程、展示项目卖点http:/ 推广资源：浪首文字链、博客顶通、财经顶通、乐居首页通栏、地产新闻内页画中画、业主论坛通栏、楼盘详
11、情页通栏、乐居首页焦点图、乐居首页要闻区 项目软文：3篇 项目专题：1个 项目动态微博：5个 论坛主题帖：8个以上 乐居会短信：20000条以上 看房团：1次,全网络覆盖，高频率报道，掀起又一波抄底抢购潮,硬广宣传,首页通栏、新闻内页、详情页、业主论坛推广 10000抵50000，新浪乐居独家购房优惠券火热抢购中/上海一家人，103平米特价房77万元起，持优惠券可减5万（报名点击） 10000抵50000，独家折上折，新浪乐居助您一步到位上海买房/上海一家人，103平米两房特价77万起，持优惠券再减5万（报名点击） 错过这一次，后悔这一生！上海一家人低价狂潮席卷上海！/103平米特价房77万起
12、，持乐居10000抵50000优惠券，购房享折上折优惠（报名点击）,软文推广,今日要闻、新盘快讯推广： 主题一：10000抵50000元，新浪乐居携手上海一家人推出购房优惠券 主题二：抄底总动员登陆上海一家人，新浪独家优惠券火热抢购中 主题三： *人抢看上海一家人，新浪独家购房优惠券遭抢购,论坛推广,上海一家人业主论坛推广 主题一：10000抵50000，上海一家人购房优惠券火热抢购中 题二：错过这一次，后悔这一生！新浪独家购房优惠券火热抢购中 主题三：开盘以来最大优惠，折上再折，机不可失！优惠券抢购中 主题四：新浪乐居看房专车带您抢看上海一家人，赶快报名吧 主题五：上海一家人成熟小区抢先看
13、主题六：买新浪乐居优惠券，10000获50000购房优惠，速度来抢啦 主题七：上海一家人现房实景新鲜上图 主题八：购房优惠券抢购超过*张，最后*张优惠券限时抢购,微博推广,上海乐居、新盘小道官网推广 主题一：新浪抄底购房优惠券火热抢购中 主题二： 1万抵5万，折上折优惠抢购上海一家人 主题三：抄底预备队即将登陆上海一家人 主题四：折后折优惠，底价抄底上海一家人火热报名中 主题五：上海一家人，十月新推房惊喜不断,抄底总动员,9月23日，新浪乐居抄底购房团奉贤专线直达上海一家人，现场看房选房，现场卖卡预约。,合作三赢,三赢局面： 开发商通过此次活动获得了有效的宣传，促进了楼盘快速成交。 网友通过此次活动获得了优惠，买到了如意的房子。 新浪乐居通过此次活动争取了更多的忠实网友，取得良好的社会口碑。,截至10月12日，已有28位网友通过新浪乐居获得购房优惠。另外已经有近50位客户至现场订房，这些客户也将在签约购房前购买新浪乐居购房优惠券。,谢谢！,更多精彩培训、精彩案例 请登录智库： http:/ 全国策划交流论坛：http:/ 第一季（2010年Q4）,