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1、生活家招商提案报告,I N D E X,第一部分：“生活家”缘起 第二部分：认识生活家 生活家发展战略， 生活家在上海， 生活家产业切入点， 经营模式 第三部分：武宁路生活家 SWOT 分析 产品楼层分布 即将引进品牌(洽谈品牌) 财务分析 商家关注问题 招商通路,第四部分:招商运作 生活家招商团队 生活家招商流程 武宁路招商进度计划,第五部分:阶段成果 Sunhome 品牌导刊 招商手册,第一部分-生活家缘起,我们相信，人类对美与艺术的欣赏与追求是与生俱来的一种本能，而在漫长的人类 历史发展史中，真正能在每天的日常生活中去享受和感知到美的存在，在普通人看来仿佛是不可企 及的。在中国，由于历史
2、和战争的原因，特别是近代的大规模的政治运动，很大程度的禁锢了人们 的思想以及对美好事物的想象力。,五六十年代,七十年代,八十年代,九十年代,二十世纪新纪元,五六十年代,二十世纪新纪元,生活家品牌就是在这样一个大背景下诞生，致力于提高中国普通人的生活品 质、引导生活方式、倡导个性化生活品味，成为您生活中的伙伴，成为您私人的 享受生活艺术的专家顾问。,上海作为中国经济发展的核心，对生活方式，时尚潮流的引导起到了不可替代的作用，而且作为国际化平台，上海也提供了这样的一个舞台，将美与艺术的多样性展示出来，使中国人的生活更丰富多彩，提高生活的品质,生活家品牌描述 生活家享受生活艺术的专家 有人的地方，就
3、有生活，有生活的地方，就有生活家,第二部分-认识生活家,生活家简介 生活家发展战略 生活家在上海， 生活家产业切入点， 经营模式,一、生活家简介,“生活家”品牌是一个成熟的全国连锁的商业经营模式，其内涵即“家居艺术生活专家”。“生活家”“一站式”的购物模式，能够让消费者轻松获得他们追寻的任何装饰，倡导个性化购物。“生活家”塑造以“健康之家、阳光之家、艺术之家”为核心的新时尚艺术家居观，强调时尚与艺术质感，彻底革新家居软装饰购物理念，全面引领现代家居装饰潮流。它有别于一般的家居商场，“个性、艺术与品味”是“生活家”的经营宗旨，室内软装饰是“生活家”提供的主要内容。,二、生活家发展战略,生 活 家
4、,家居软装饰 （主题商场）,媒体传播 （品牌导刊）,生活艺术,宠物天地,汽车装饰,生活家品牌发展，目标是以上海为起点，根据市场及区域位置的特点涉及家居软装潢、宠物、汽车装饰、媒体传播等各类承载生活艺术的产业，计划将在全国各大城市登陆。,三、生活家在上海,大华店:大华社区,长寿店：长寿路898号,徐汇店：凯旋路3157号,浦东旗舰店：浦东大道2117号,四、生活家产业切入点,数据显示：上海人均GDP快速攀升，恩格尔系数进一步降低，用于居住开支大幅增加。住房消费的高潮中，积蓄着巨大的软装饰市场需求。 2003.01 2005.03上海住宅类产品总销金额达3000亿元（尚未包括二手房交易量） 装修费
5、用 = 住宅总销金额15% = 450亿元 软装饰市场容量 = 总装修费用10% = 45亿,切入产业 家居软装饰！,同理：项目所在区域市场容量：三亿 长寿路板块住宅类产品交易量：172万 交易户数：172万120 = 1.5万（户） 每户平均装饰费用 = 住宅价格2% = 2万元/户 装饰产业市场容量 = 2万元/户1.5万户 = 3亿元,项目所在区域竞争态势： 傲耐生活馆 中山公园玫瑰坊、米兰时尚中心 长宁路沿线部分商户 月星家居,五、生活家经营模式,分散经营是指商场由众多不同的商家共同经营，而不是由单一商户经营，这是消费市场发展的结果。百货公司是以前人们购物消费的主要场所，随着市场经济的
6、发展，人们生活节奏步伐的加快，百货公司的单一商家经营模式已远远不能满足消费者的购物、休闲、娱乐等综合需求的消费习惯，人们希望在一个商场内既能购买到不同的商品，又可以向不同的商家做出购物价格、商品品质、服务水平的比较。百货公司和大型超市在90年代初开始，已普遍出现了引进部分商家或厂家进场承包经营或出租柜台的局部分散经营方式，与近期的“一站式”购物理念的兴起，都是为了满足顾客的消费观念改变的需要。 2） 统一招商、统一经营、统一推广、统一管理 把众多商家集中在一个商业物业内，实行分散经营，充分满足了消费者货比三家和方便选购的消费心理。在分散经营的前提下，商场整体执行统一经营、统一运作的措施，包括：
7、统一招商、统一开业、统一收银、统一推广、统一宣传、统一形象、统一品种等方面，将众多经营者规范于一个统一的经营模式之下，各自展开经营活动。 商业物业管理和经营管理工作，可分别交由专业的物业管理机构和商业经营管理机构承担。在现阶段，我国商业物业的物业管理和经营管理分工并不明确，两大范畴的管理工作基本是由同一管理机构负责完成，物业管理操作游刃有余而经营管理工作协调不足，这可能就是商场经营管理水平提升缓慢的主要原因。,1） 分散经营，统一运作,第三部分-武宁路生活家,产品楼层分布 即将引进品牌 财务测算 商家关注问题 招商通路,SWOT分析,一、SWOT分析,毗邻曹家度路和长寿路商圈，具有良 好的商业
8、氛围； . 综合指数较高的区域商住环境； . 便利的市政交通配套； 4. 前期徐家汇生活家客户资源的积累,. 由于商铺租金水平取决与商铺售价， 租金浮动空间较小 . 商家和消费者对生活家需要有一段时间的认知，前期招商和经营会有一定的难度； . 商铺得房率偏低.,. 家居软装潢方面巨大的市场潜力 . 类似业态在市场上的缺乏，将对消费者有巨大的新鲜感和吸引力；,潜在竞争对手对客源市场的截流； . 商业经营管理方面经营的缺乏；,S,W,T,O,二、产品楼层分布,三、洽谈部分知名品牌,四、财务分析,武宁路生活家租金水平主要取决与售价，但一般遵循以下定价规律：,收益平衡分析,总销售金额：.亿 年返租成本
9、（）：万 理想租金水平：万平方米天.元平方米天 预计年租金收益：预估租金水平*平方米*天* 收益平衡：租金收入返租成本,商家进场保证金 人员管理费 物业管理费 商品质量保证金 广告推广活动费 ,其他收入来源,五、商家关注问题,.租金价格水平及扣率水平 .商场经营管理公司实力及背景 .商场经营管理理念及模式 .商场进驻品牌类型已进驻品牌 .楼层定位及业态分布 .店铺面积，得房率，层高等基本数据 .招商优惠政策 .进场装修时间及相关标准 .商场推广计划 .商场开业时间 .生活家品店铺发展计划 .商铺水电配备情况 .周边业态分布及竞争状况 ,六、客户招商渠道分析,A：徐家汇生活家前期积累的招商客户资
10、源； B：各百货店铺及专业卖场中分布的客户资源； C：分散在上海各街区零散的单个经营客户； D：参加相关专业展会收集的客户资源；5 E：通过招商宣传资料和招商活动吸引的客户；5 F：其他,第四部分-招商运作,生活家招商团队架构 生活家招商流程 武宁路招商进度计划,一、生活家招商团队架构,招商部经理（人）,招商主管（人） （大客户）,招商主管（人） （中小客户）,招商助理 (1人）,招商人员 （人）,招商人员 （人）,驻场招商接待人员 （人）,招商部经理 负责项目招商工作目标的分解 制定招商执行方案和工作计划 根据计划下达招商工作任务 协调各招商部门与客户以及各招商部门之间的关系 负责招商部与项
11、目运作中其他部门之间的联系，协调与其他各部门之间的关系 对招商政策及规则提出修改建议 行使招商中的优惠权,招商主管,根据招商工作计划和工作任务统筹安排招商执行工作 具体处理在招商过程中出现的问题 与大客户进行具体的谈判 妥善处理客户与招商人员之间的关系 协调各招商人员之间的关系 及时向经理反映招商过程中存在的问题,招商人员,执行项目招商的具体工作 负责日常与客户的直接洽谈 解释有关招商政策 负责与客户进行联系及收集客户档案资料 负责解释客户在经营中所需了解的各方面情况 及时向主管反映招商过程中存在的问题 负责与客户签定承租合同及后续的服务工作,负责项目招商客户档案的保存与管理， 负责审核招商相
12、关的合同及协议。 负责统计招商过程中的相关数据， 向招商经理提供数据以供进行参考和分析。 对公司各部门、开发商以及对外之间的沟通协调 对于领导及公司各会议做出的工作安排进行落实并跟踪， 做好会议记录协助组织推广活动，建立SP活动档案,助理人员,二、生活家招商工作流程,三、武宁路生活家开店计划表,月日,月 日,招商前期准备阶段,.招商团队的组建和招商人 员的培训 .项目招商计划的制定 .招商宣传资料和各种文本 的准备合同文本的准备 .先期品牌客户及大型客户 的前期接触,正式招商阶段,月 日,月 日,完成 ,完成 ,月 日,基本完成招商工作,.分解下达招商指标。 .利用积累的客户资源进行直销，动员其进驻。 .接待来电、来访客户，做好记录。 .媒体反馈统计和修正广告媒体方案。 .合同谈判，签署协议,月 17日,月 1日,.厂商进场施工 .运营设备调试 .卖场的布置,装修阶段,开业筹备阶段,.月1日 试营业 .月1日 正式营业,第五部分-阶段成果,Sunhome 品牌导刊 招商手册,一、Sunhome 品牌导刊,1,2,二、招商手册,T H E E N D T H A N K Y O U !,