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1、1 越秀越秀 星汇城星汇城 精装修研究精装修研究 出品机构：出品机构：CRICCRIC克而瑞克而瑞 2012年10月 2 报告目的 报告目的 根据当前市场情况，研究本案二期公寓走精装修 成品线路的可行性，以及可行的执行方法。 3 PART 1 二期精装修可行性探究 4 岸上蓝山 乐山红叶 新明半岛 金岸提香 新西湖小镇 庭院深深 竹海水润 西溪山庄 闲湖城 温莎郡 复地上城 青枫墅园 新湖果岭 同城印象 西花庭 海派风范 泊悦府 丽景山 竞品分布 圆乡名筑 西西海小海 在售项目 南 湖 西西湖 8KM 本案 7583元/方 7715元/方 恒厚阳光 城 6813元/方 8488元/方 7702
2、元/方 8946元/方 8588元/方 杭州城西区域竞品当前整体均价分布在6800-9000元左右，区域在售项目数量较多，产品均以低总 价为诉求主打刚需客群，当前城西竞品范围内无精装公寓项目。 5 9,317 8,177 6,500 6,000 5,500 5,000 4,500 4,000 1,600 1,400 1,200 1,000 800 600 400 200 0 九月八月七月 1,373 7,500 8,000 8,500 9,000 9,500 10,000 7,000 1,350 六月五月四月三月二月一月 成交均价 成交套数 供应套数 整体来看，城西区域成交起自三月份跟随大市场
3、的以价换量，现阶段随着价格反弹企稳区域成交 量开始减缓，预计后期价格走势以稳为主。 3-10月城西板块竞品成交量价走势 *城西板块为：老余杭、中泰、闲林、仓前五常区域 整体走势 6 14% 7% 76% 1% 791 145方+ 80-90方 90-120方 120-145方 22% 859841 100% 十月九月八月七月六月五月 80方以下 24% 52% 四月三月 21% 26% 48% 3% 1,066 2% 2%2% 25% 14% 57% 2% 849 2%2%2% 21% 17% 55% 2% 736 4% 3% 0% 17% 24% 55% 2% 16% 26% 55% 0%
4、1,038 24% 19% 53% 2% 1,373 3-10月城西板块竞品面积段成交占比走势 从近期市场成交走势来看，城西区域成交面积段逐步分化，主力面积段集中在80-90方，次主力 为120-145方改善型，本案后期产品在城西市场将面临长期的市场竞争。 结构分析 7 1% 1% 736 十月 1% 1,066 30% 31% 17% 2% 0% 849 25% 23% 14% 7% 13% 8% 841 100% 九月八月七月六月五月 70-80万 60-70万 50-60万 50万以下 12% 5% 3% 34% 1% 0% 38% 23% 17% 15% 21% 1% 1% 1,373
5、 18% 28% 10% 31% 2% 2% 2% 17% 16% 9% 28% 1% 1% 1,038 18% 25% 三月四月 120万以上 90-120万 80-90万 10% 12% 3% 811 12% 19% 4% 859 从总价结构来看，杭州竞品区域购房总价至七月后期不断提升，80万元以下产品由五月份73%滑 落至29%，低总价房源稀缺性开始凸显。 3-10月城西板块竞品总价段成交占比走势 结构分析 8 单位：方 单位：元/方 60-70 10% 19% 9% 50万以下 29% 70-80 50-60 13% 80-90 90-120 13% 120+ 总价段套数 50万以下7
6、69 50-60万503 60-70万354 70-80万234 80-90万190 90-120万264 120万+348 1-9月临安商品房总价段占比 从临安市场来看，整体市场走势受本案的入市波动影响较大， 市场整体均价水平为6500元左右 ，主力总价段为50万元以下，次主力为50-60万。 临安市场 9 +6% 10月份9月份 5,052 8月份 5,052 7月份 4,917 均价套数 按照本案价格走势来看，二期产品上市期间整体均价将达到6000元左右水准，主力产品总价水平 维持80万以内。 价格预期 按价格推算，本案两房 、三房上市总价集中在 80万元以下！ 维持优势OR精装修？ 1
7、0 本案城西区域 随着本岸后期价格的稳步上涨，本案与余杭区域整体项目价差空间处于逐步缩小阶段，由于城西 区域在售项目较多价格地板稳固，本案精装后面临超出杭州城西价格水准界限风险。 精装修标准：1000-2000左右，届时 本案均价水平接近7000-8000元左右 ，三房总价水平为80-100万左右， 为城西区域三房主要总价去化空间 。 当前价格 世茂西西湖 金岸提香 恒厚阳光城 西花庭 精装修标准 1000-2000 海派风范 新湖果岭 西溪海 二期涨幅 总价测试 11 小结： 杭州城西区域市场当前量降价稳，后期价格水平预计维持平稳为主； 城西板块竞争区域范围内在售项目多，产品同质化竞争激烈；
8、 城西区域购房压力不断提升，80万元总价以下房源随着区域价格企稳后逐步锐减； 临安市场整体成交去化以80万以下刚需房源为主，高总价房源市场份额较少； 市场以刚需为主力，低总价房源后期将面临更优的竞争条件，大市场环境之下不建议本案实施精 装修方案。 12 PART 2 装修方案及建议 在本案一期去化表现优异的情况下，考虑部分装修能对本案的品质及后期的形象起到一定的提升 作用，再此情况下对该方案进行细化分析 13 方案市场预期接受度对比 方案一：毛胚销售方案二：全面装修 市场接受度 客群数量 对项目今后去化 市场接受度高市场接受度低 客群基数较大 增强对新杭州客群吸引 保持投资客群门槛 总价门栏升
9、高， 客群基数减小，刚需 客群及部分投资客群 入市受阻 依据市场及销售情况：在考虑加入装修元素的情况下，全面精装风险较大，建议为部分装修！ 项目品质提升，但去 化减缓，后期抗风险 能力降低 抗风险能力强，后期价 格空间灵活控制，较容 易完成销售指标 不建议 方案三：部分装修 市场接受一般 客群数量变动不大， 但改善型客群的承价 能力有所提升 对项目品质起到提升 作用，有利于项目形 象塑造 方案对比 14 客户分析 一 期 客 户 投资 自住 改善：科技园区高管、 临安市区客户 本案广告、品牌受众，看 好区域未来发展及升值 潜力 客群描述客群诉求 其他 刚刚需：青山镇本地客群 为主、周边科技园区
10、职 工、部分临安市区客户 及城西客户 购房目的不明确，带有 保值心态本地客群 低总价、升值空间 低总价、生活配套 居住环境、小区品 质、生活配套 精装接受度 对应房型 两房为主 两房为主 三房、四房为 主 从一期产品及客户情况分析来看，自住型客户对精装修的接受度更高，建议本案装修侧重三房、 四房产品为主力楼栋。 15 写字楼 商业 酒店 产品分析 二期产品景观资源相对一期有所提升，户型以三房为主力户型，2房户型占据居于次席，7、8、9 三栋整体资源相对较优，具备精装修的初步条件，建议八号、九号两栋做精装修占总房源31% B5 B6 B7 B9B8 B2区产品占比统计 房型2房3房4房 占比38
11、.89%55.56%5.56% B2区楼栋信息统计 楼栋5#6#7#8#9# 单元户 数 88929 16 装修标准：1000-1500元/平米 装修标准：2000元/平米 装修标准： 5000-7000元/平米 装修标准： 4000元/平米 七贤郡 装修标准： 3000-5000元/平米 市场分布 装修标准： 1700-3500元/平米 从分布地段上来看，杭州州精装修房基本分布在城市的核心地带为主 装修：1500元/平米 17 市场精装修产品风格变化趋势 九树，金色海岸，西湖八号公馆 年之前 以红木等深色沉稳色 调为主流的装修风格 逐渐偏向暖黄、金黄等传 统意识的豪华的色调色 开始偏向于明亮
12、、舒适， 讲求质感和人性化的装修 随着时代的变迁，主流装修风格也随之发生着变化 之于杭州有之前相对沉稳的，深色的色调在向明亮的温馨的色调转变 梧桐公寓，新绿园 蝶园、诚园 2008-今 市场演变 18 杭州精装修市场总结： 1、从分布地段上来看，杭州州精装修房基本分布在城市的核心地带为主（申花、桥 西、武林、西溪）； 2、目前杭州装修以全精装修为主，讲究品牌、面子，处理基调均以华丽为主，一般 选择了天然石材地面、大理石墙面，区别于普通住宅； 3、杭州市场精装修由早期的高端产品主导的豪华路线逐步走向人性化、品质化，装 修风格由深色调转向明亮； 4、杭州刚需项目装修较少，但高性价比、注重实用性的装
13、项目近期获得市场高度认 可； 19 装修形势精装修简装 操作方式 所有功能区的固定面都进行了铺装或粉刷，室内储藏橱（柜 ）；厨、厕的墙和地面进行了精心的处理；卧室、客厅做 过吊顶；安装了灯具等。 简单的装修，客厅和卧室的地面、墙面、顶面没做面层；厨 房、卫生间的地面、墙面和顶棚做了面层；卫生间有中档的 卫生设备；厨房有料理台、洗涤盆和水嘴；有简单的灯具； 没有阳台封窗。 优势分析所见及所得，为购房者省心省力，利于整体品质的提升总价增幅较小，存在改动空间 劣势分析 风格产品定型，拒绝了部分客户，对开发商售后服务能力要 求较高 对品质空间提升不大 客户反馈 客户可以了解装修的价值，但无选择设计风格
14、、材料品牌的 余地 对资金实力偏弱的刚需有吸引力，但客户面提升有限 市场表现市场主流装修方向市场空间不明确 在考虑部分装修的前提下，本案建议装修房源以全装修为主，有利于提升项目形象。 方案对比 20 方案示意 装修成品房良渚文化村七贤郡，装修标准无报价（预计1500-2000） 效果：开盘均价10000元/方，240多套房日光！ 21 风格示意：简单、明亮的色调，注重居住体验营造 方案示意 22 人性化细节 摩恩水槽，大容量、双芯，收纳更多蔬菜碗碟， 轻松隔绝杂物和排水 海尔一体化台盆，盆与台面“合体”，洗漱方便 ，易于打理 橱柜底部照明设计、太阳能系统等 装修品牌：偏重于高性价比知名家居品牌
15、，方太、摩恩、乐家、海尔等，辅以万科在精 装修上的成熟经验，获得刚需客群的高度认可 方案示意 23 书房示意图餐厅示意图厨房细节图 细节营造：讲究实用、人性化，灯光营造体验居家氛围感 方案示意 24 方案示意 启示： 注重细部处理、 空间打造利用 深得消费者认可 ！ 25 PART 3 装修交付标准及费用成本 26 空间探测 二期毛胚价格 1000-2000精装修空间 城西项目价格 临安重点项目价格 鉴于本案的地理位置，本案精装修房源价格不宜超过临安市区中心楼盘价格及城西区域 在售项目价格，建议本案精装修标准控制在1000-1500左右。 汇锦华庭、玉兰花园 27 装修品牌参考 厨房厨房汉森、nobilia、德国leicht、国产美时、 国产法瑞、国产欧琳 煤气灶西门子 台板三星 吊顶乳胶漆 地砖/ 台盆科勒 五金、水龙头TOTO 卫生间洁具Duravit、TOTO、科勒 浴霸奥普 热水器林内 座便器TOTO 地砖/ 卧室衣柜/ 地板实木复合地板 室内门木饰面防火防盗门 其他开关奥普 空调大金、美的 品牌参考