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1、淮安清河项目淮安清河项目可研报告可研报告 商业地产研究院市场部 2010 年4 月 7 日 城市概况 2009年市区主要经济技术指标 户籍人口（2008年） 市区274.5万，清 河区23万 城镇居民人均可支配收入15646 城镇居民人均消费力支出10642 社会消费品零售总额399.9亿 城市三产业结构15.2:48.3:36.5 项目所在区的主导产业 6大支柱产业基础 上，大力推动餐 饮、旅游、婚庆、 动漫、文化创意产 业 项目所在区在市区的级别 市内四区之一，淮 安行政中心所在区 ，项目所在为核心 区域东扩新区 结论： 选址城市、选址区域符合项目选 址条件 数据来源：淮安统计年鉴、统计公
2、报 区位 至市中心7 至行政中心7.6 至火车南站3 至万达5 市中心市中心 清河新区清河新区 宝龙意向地块 水渡口商务区水渡口商务区 万达广场 经经 济济 开开 发发 区区 城市规模：近期到2015年中心城区城市人 口150万人; 城市发展方向：中、远期城市跨京沪高速公 路向东发展，跨淮盐高速公路向南延伸。 七星公园七星公园 白鹭湖山庄白鹭湖山庄 古黄河湿地公园古黄河湿地公园 长荣大剧院长荣大剧院 清河美食城清河美食城 红星美凯龙红星美凯龙 区域现状 工工 业业 区区居居 住住 区区 旅旅 游游 区区 目前区域已落成大量生态文化配套设施,生态景观资源丰富,但 区域整体居住氛围淡薄,对于传统商
3、业发展不利,需要在定位时 考虑对区域外客户的吸引导入。 结论： 区域传统商业开发基础薄弱，需 要规划鲜明主题商业以吸引外部 客户导入 淮师附小淮师附小 汽车博览城汽车博览城 市一院分院市一院分院 奥特莱斯奥特莱斯 淮扬菜文化馆淮扬菜文化馆 教堂教堂 生生 态态 居居 住住 区区 宝龙意向地块 动漫园区（规划动漫园区（规划 ） 开元酒店开元酒店 红喜会馆红喜会馆 地块概况 地块位置 湖滨路以东、英才路以西，与广州 路、果林街、曦园街相交，南、北至 用地界线，由四块地组成 用地性质商业 用地面积113,333平方米，合170亩 建筑面积226,667平方米 商住比例100%商业用地 容积率不高于2
4、 绿化率待定 建筑密度待定 超市进驻意向待定 其它限制条件 酒店式公寓建筑面积不超过地上总建 筑面积的25%，商业部分建成后自行 经营和管理的建筑面积不低于总商业 建筑面积的50% 地块政府报价 单位地价：50万/亩 楼面地价：375元/平方米 总地价：8,500万元 数据来源：拓展部及投资协议书 结论： 地块形状较狭长，在建筑布局上 将产生较大限制 1218m1218m 100m100m 城市交通规划 结论： 地块临水渡口大道有效连通市区, 但广州路对地块商业割裂作用明显 资料来源：淮安城市规划局 淮安城市道路及交通 道路/轨轨道名 称 现现状 水渡口大道主干路,通车 广州路主干路,通车 飞
5、飞洲路主干路,通车 宁连连高速高速路,通车 地铁铁1号线线 规划中,最近站点 距地块2公里 地铁铁2号线线规划中 地铁铁3号线线 规划中,最近站点 距地块3公里 宝龙意向地块 M2M2 M1M1 M3M3 宁连高速宁连高速 水渡口大道水渡口大道( ( 通往市区通往市区) ) 广州路广州路 飞洲路飞洲路 万达广场万达广场 （乐购）（乐购） 清江商场清江商场 农工商超市农工商超市 奥特莱斯奥特莱斯 宜家家居宜家家居 大长江国际大长江国际 家居广场家居广场 博德五金建博德五金建 材家居广场材家居广场 卜蜂莲花卜蜂莲花 红星美凯龙红星美凯龙 浩源汽车浩源汽车 博览园博览园 魅力东方魅力东方 商业城商业
6、城 联盛国际广场联盛国际广场 ( (世纪联华世纪联华) ) 乐天玛特乐天玛特 宝龙意向地块 沃尔玛沃尔玛 金鹰国际金鹰国际 雨润大厦雨润大厦 苏宁大厦苏宁大厦 中央新亚中央新亚 华润苏果华润苏果 淮海路商淮海路商圈圈 乐天玛特乐天玛特 泓康兴旺角泓康兴旺角 东城富景东城富景 第一街第一街 城市商业概况 结论： 目前淮安市中高端商业集中在传统淮海路商圈, 围绕开发区打造的东部区域未来有多个项目上 市,本项目周边则聚集专业类市场为主的商业。 常客隆常客隆 家乐福家乐福/ /大润发大润发 城市商业概况-附表 各主要商业网点概况 综合体名称建筑 规模 开业与否 中央新亚 182010 万达广场7820
7、11 联盛国际广场11在建 雨润中央新天地52在建 苏宁大厦4在建 喜来登商业广场25未动工 百货名称建筑 规模 开业与否 金鹰国际 4.92008 清江商场 2.51982 商业街区名称建筑 规模 开业与否 泓康兴旺角16.9 魅力东方商业城17(商业3.8) 在建 东城富景第一街5.8 在建 数据来源：市场调研及政府资料 各主要商业网点概况 大型超市名称建筑 规模 开业与否 乐天马特（淮海东路店）2.57 2002 农工商超市 2003 易初莲花2.5 2004 乐天马特（解放东路店）2.1 2007 华润苏果1.4 2009 沃尔玛1.2 2009 常客隆2 2010 世纪联华(联盛店)
8、1.5 否 家乐福/大润发2.6 否 大型专业市场名称建筑 规模 开业与否 宜家家居2.5 2009 红星美凯龙20 2011 奥特莱斯3.6 今年9月 大长江国际家居广场15 在建 博德五金建材家居广场20 一期开业 城市酒店概况 星级酒店概况 酒店名称酒店级别 客房 规模 开业时 间 淮安迎宾馆四星2321956 淮安宾馆四星1861999 月季花园酒店四星1342001 金蝶苑宾馆四星/2006 鼎立国际大酒店准五3382009 国信大酒店准五2762010 白鹭湖庄园政府接待67/ 开元大酒店准五/2011 皇冠假日酒店五星300未开业 喜来登酒店五星/未开业 雨润大厦酒店五星/未开业
9、 数据来源：酒店网站及淮安旅游局 淮安迎宾馆淮安迎宾馆 结论： 淮安现有高星级酒店档次和规模均较 低，主要分布在开发区和清河区，未 来将有国际五星级酒店入驻。 白鹭湖庄园白鹭湖庄园 开元大酒店开元大酒店 国信大酒店国信大酒店 鼎立国际大酒店鼎立国际大酒店 金碟苑宾馆金碟苑宾馆 月季花园大酒店月季花园大酒店 淮安宾馆淮安宾馆 皇冠假日酒店皇冠假日酒店 喜来登酒店喜来登酒店 雨润大厦酒店雨润大厦酒店 3公里商圈人口 3 3公里公里 1.51.5公里公里 宝龙意向地块 1.5公里商圈人口 户籍人口0.5万 包含的街道办数量/列表1 白鹭湖街道办0.5 3.0公里商圈人口 户籍人口2.2 万 包含的街
10、道办数量/列表 (除1.5公里内已列街道) 2 水渡口街道办2.4（7.4平方公里） 钵池乡3.4（12平方公里） 结论： 选址项目商圈人口稀少，难以支撑 大规模的传统商业业态，需要考虑 吸引外部消费人口 万达广场万达广场 魅力东方商业城魅力东方商业城 宝龙意向地块 泓康兴旺角泓康兴旺角 东城富景第一街东城富景第一街 地块周边房价 丰惠广场丰惠广场 融侨华府融侨华府 茂华国际汇茂华国际汇 5公里范围内房价 项目名称建筑类型市调均价备注 万达广场 公寓580070年产权 商铺 16000- 25000 一带二 丰惠广场写字楼880015层价格 融侨华府住宅5500高层 茂华国际汇住宅5800最边
11、角位置 魅力东方商业街9000 一带二沿街 ，前三年包 租7%回报率 东城富景 商业街7300带5年租约 酒店公寓3200毛坯 泓康兴旺角商业街 13500一带二沿街 8500一带二内街 酒店公寓3700简装 结论： 选址项目房价符合选址标准 数据来源：市场调研 地块周边地价 结论： 选址项目地价符合选址标准 地块政府报价 单位地价：50万/亩 楼面地价：375元/平方米 总地价：8500万元 宝龙意向地块 万达地块万达地块 泓辉地块泓辉地块 融侨地块融侨地块 亿丰地块亿丰地块 浩源地块浩源地块 大长江地块大长江地块 博德地块博德地块 3 3公里公里 1 1 2 2 3 3 1 1 2 2 1
12、 12 2 3 3 1 12 2 明发地块明发地块 2 2 1 1 地块周边地价 5公里范围内成交地价 地块名称用地性质 面积 容积率 成交单价成交楼板价成交时间 博德地块1商业 60.17 2146 1,097 2010.11.2 博德地块2商业、居住 89.04 1.2100 1,247 2010.2.9 博德地块3商业 101.46 1.295 1,1832009.9.28 明发地块1商业 100.00 2.5169 1,013 2010.11.2 明发地块2住宅 77.02 31306492010.2.9 大长江地块商业 129.09 1.8130 1,085 2010.3.16 亿丰
13、地块1商业 90.33 1.8143 1,188 2010.3.16 亿丰地块2商业、居住 134.62 3171 8542009.12.08 弘辉地块商业、金融业、办公、居住 281.28 3266 1,331 2010.3.16 浩源地块商业 92.00 2137 1,026 2010.2.9 融侨地块 商业、居住 186.98 3.5222 954 2010.3.16 商业、居住 162.73 2.5193 1,156 商业、居住 146.49 3.5206 882 万达地块 商业金融、酒店、办公、居住 199.51 3.8 1101,6512007.11.6 居住 71.86 2.7
14、地块交通情况 结论： 地块与三条道路相交分割为相对 独立的四部分,对于商业氛围的 延续有影响. 地块周边公交情况 有无 公交站点 公交线路数量 西无/ 东有1 环湖路-广州路无/ 广州路-果林街无/ 果林街-曦园街有1 曦园街-英才街无/ 数据来源：市场调研 地块周边道路情况 有无 隔离带 道路级别/宽度 环湖路无双向2 车道 广州路有双向4车道40米 果林街无在建15-20米 曦园街无双向4车道25米 英才街无断头路18米 环环 湖湖 路路 广广 州州 路路 果果 林林 街街 曦曦 园园 街街 英英 才才 街街 地块西侧实景 实景说明： 地块西侧接白鹭湖公园 及奥特莱斯,不远处为红 喜会馆和
15、教堂,自然环境 优美,集中大量文化配套 设施,可引申打造婚庆民 俗文化类主题商业。 南向实景东向实景 西向实景北向实景 地块广州路实景 实景说明： 广州路为双向四车道道路， 路幅较宽，且中间有绿化隔 离带，对于两段商业氛围衔 接有所影响，可考虑道路两 侧规划面对不同消费群体的 商业。 南向实景东向实景 西向实景北向实景 地块果林街实景 实景说明： 目前果林街尚在修建，红线 规划15米，未来两侧均为底 密度住宅 南向实景东向实景 西向实景北向实景 地块曦园街实景 实景说明： 曦园街已通车，双向四车道 ，路幅25米，对于本项目商 业连贯性同样有所影响，应 尽量在道路两侧布局不同功 能区域；另外，路
16、口东南角 规划的动漫园区内规划有步 行街和酒店式公寓将与本项 目产生一定的竞争。 南向实景东向实景 西向实景北向实景 地块东侧实景 实景说明： 地块东侧英才街目前尚未 贯通，周边集中文体中 心、学校、医院等配套设 施。 南向实景东向实景 西向实景北向实景 地块总结 地块周边环境评价： n 地块周边已有大量建成的文化商业配套设施，自然景观优良； n 地块南北两侧规划以低密度居住区为主，目前处于初期建设阶段，开发集中在地块西南 和西北方位； n 地块东南方位集中区域生活医疗及文体配套设施，规划待建动漫园区； 地块选址条件评价： n 地块形状狭长，且被多条道路隔断，在商业氛围延续及规划设计上有较大影
17、响； n 地块周边现有人口稀少，居住氛围淡薄，不利于发展传统商业； n 项目交通通达性具有一定优势，水渡口大道西通市区南联机场，宁连高速是市级连通的 重要通道； n 淮安市开发区在本项目3公里范围内，其带来的商务客源将对项目产生一定支持作用； 地块综合评价： 若地块能够通过独特的商业业态规划来吸引区域外消费客群，则项目具备打造大 型商业综合体的条件。 关于地块下一步应重点落实的问题： n 项目是否能够规划loft公寓产品； n 地块内规划7.5万方集中商业是否可行； n 项目整体商业业态规划。 地块初步定位 定位依据：地块所处区域居住氛围较弱，商业以区域外导入消费为主，宜借 助周边人文景观资源
18、及动漫产业规划等元素打造主题类特色综合商业；同时 依托临近开发区的优势适量发展商务配套类物业产品。 主题定位：淮安市首席文化商业地标,新区大型城市商业综合体。 建筑风格建议：现代简约风格为主。 产品配比建议： 产品类型 建筑面积（万 ） 面积占比备注 持有商业7.533% 商业街522% 1带2，一层层高5.4米，二层4.5米； 主力面积100-200平米 酒店式公寓3.6716%主力面积45平米,精装修 Loft公寓5.524%主力面积50平米，毛坯，层高4.5米 商务酒店14% 其他-车位4.5/ 合 计22.67100%地上面积 现金流量分析 201120122013 土地款 3季度付0
19、.8756亿元 （土地款付清） 工程款（9,000）（62,762）（16,443） 其他费用（941）（3,001）（941） 销售回款 79,619 （ 1季度开始回款） 32,239 税费（9,009）（21,204） 投入产出 平衡点 计银行融资4季度起平衡 不计银行融资4季度起平衡 净现金流量（18,697）19,847（22,626） 净现金流量合计-2.15 亿元 持有物业集中商业： 7.5 万平米，酒店： 1 万平米 u土地款：土地出让金 + 契税； u工程款：前期费用 + + 建安成本 + 装修费用 + 市政大配套 + 园林景观及室外工程 ； u其他费用：营销费用 + 管理费
20、用 + 财务费用； u销售回款：各类物业的销售收入回款； u税费：营业税及附加 + 土地增值税 + 企业所得税； 利润率分析 合计 营业收入11.19 亿元 营业成本7.86 亿元 利润总额3.33 亿元 净利润2.49 亿元 净利润率22% u营业收入：各类物业销售毛收入； u营业成本：前期费用+建安成本+装修费用+市政大配套+园林景观及室外工程+期间费用+税费； u利润总额：营业收入 - 营业成本； u净利润：利润总额 所得税； u净利润率：净利润 / 营业收入 敏感性分析 地价增30% （ 万元/亩） 地价增50% （ 万元/亩） 地价增80% （ 万元/亩） 地价增100% （ 万元/
21、亩） 地价增150% （ 万元/亩） 备注 利润总额 32,510 32,006 31,251 30,747 29,489 净利润 24,382 24,005 23,438 23,061 22,116 净利润率22%21%21%21%20% 投资回报率 u持有物业估值：8.5 亿元（持有集中商业： 7.5 万平米，酒店：1 万平米）; u自有资金投入：实际支付的土地出让金及契税、前期费用、工程款等； u自有资金投资回报率（未考虑估值）：净现金/自有资金投入； u自有资金投资回报率（考虑估值）：（净现金+持有物业估值）/自有资金投入； u总投资回报率：净现金/总投资； 自有资金投入2.8641
22、亿元 自有资金投资回报率（未考虑持有物业估值）-75% 自有资金投资回报率（考虑持有物业估值）222% 项目总投资 10.3122亿元 银行贷款1.5亿元 总投资回报率（未考虑持有物业估值）-21% 总投资回报率（考虑持有物业估值）62% 自有资金回报率 总投资回报率 报告补充说明 u本报告中项目基础资料及城市基础数据由投资发展中心提供； u本报告中项目定位以及产品配比由各相关中心及部门共同协调完成； u本报告中商圈分析、项目商业部分的业态定位由商业集团提供； u本报告中销售型物业的分析与定位由营销管理中心提供； u本报告中酒店的分析与定位由酒店开发中心提供； u本报告中项目成本分析由成本管理
23、中心提供； u本报告中项目测算、可行性评估、敏感性分析由各相关中心及部门共 同研讨完成。 项目成本测算 l土地成本：0.8501亿元 l建造成本： l营销管理成本：0.4883 亿元 l各项税费（含营业税、土地增值税、所得税、契税）：3.0468亿元 产品类型 建筑面积（ 万） 建造单价（ 元/） 建造总价（亿元） 持有商业7.53,210 24,075 商业街53,010 15,050 酒店式公寓3.673,410 12,515 Loft公寓5.53,41018,755 商务酒店14,3104,310 其他-车位4.53,00013,500 合 计22.67/88,205 总结： 项目总投资
24、需 10.3 亿元，另有税费3.05亿元。 项目收入测算 产品类型建筑面积 （万） 销售率 销售单价 （万元/ ） 销售额（亿元） 持有商业7.5 / 商业街5 100%1.246.18 酒店式公寓3.67 100%0.521.89 Loft公寓5.5 100%0.573.12 商务酒店1 / 其他-车位4.5 / 合 计22.67/11.19 项目净现金流 项目总收入- 项目总投入= -2.15 亿元 地块可研 时间节点合计第一年第二年第三年 支付工程款情况(88,205)（9,000）（62,762）（16,443） 支付土地款情况(8,756)（8,756）/ 支付其他费用情况(4,88
25、3)（941）（3,001）（941） 银行融资情况15,000 /15,000/ 销售回款情况111,858 79,61932,239/ 支付营业税及附加(6,225)/（4,431）（1,794） 支付土地增值税(15,672)/（1,592）（14,079） 支付企业所得税(8,316)/（2,986）（5,331） 支付银行贷款本息(16,277)/（162,77） 当期资金盈余情况（21,477）（18,697）19,847（22,626） 累计资金盈余情况/（18,697）1,149（21,477） 项目现金流量表 u项目总建筑面积 22.67万平米（不含地下建筑面积），其中销售面
26、积 14.17 万平米，持有面积 8.5 万平米 ； u在持有面积中集中商业 7.5 万平米，酒店面积 1 万平米，持有物业估值合计约为 8.5 亿元。 u项目总投资约 10.3 亿元，其中前期启动资金 2.86 亿元。在不考虑持有物业估值价值的情况下，项目净现金 流为 -2.15 亿元。 u在考虑持有物业估值的情况下，项目投资回报率为 62 %，年投资回报率为 25 %（开发周期2.5年）。 地块可研 项目敏感性分析 地价 增加20% 地价 增加40% 成本 降低10% 成本 增加10% 售价 降低10% 售价 增加10% 项目总投资 104,873 106,624 94,037 112,207 102,898 103,345 项目总收入 111,858 111,858 111,858 111,858 100,672 123,044 净现金流(22,511) (23,545) (12,391)(30,562)(26,161)(16,792) 投资回报率60%58%77%49%57%66% 年投资回报率24%23%31%19%23%26% 备注：以上投资回报含持有物业的市场估值 结论 项目持有物业比例近40%，大大增加了项目资金沉淀，因而较难实现 资金平衡。