慧通行2009三亚时代海岸招商策略报告.ppt

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1、1,慧通行鸿洲项目组-2009年7月,三亚时代海岸 招商策略报告,谨呈：鸿洲集团,2,项目梳理：,1,2,3,之前交付产品,项目工作成果,下一步工作计划,商业可行性研究 商业发展建议 商业核心价值 案例研究 商家对本项目的进驻意向 商业详规建议 商业价值评估,本项目历经2年的时间，现已进入一期商业的招商阶段。 到目前为止，所有的主力店、次主力店慧通行在经过2年的时间与多个商家洽谈，目前已缩小范围，进入与商家进行租赁条件的洽谈阶段,慧通行现就项目整体商业制定出项目的定位，案名、业态规划等 初步制定出一期商业招商初步时间安排及租赁条件，以供日后在执行方案中做出正确的方向。,3,1,2,3,4,第一

2、部分：三亚城市经济及商业分析,第二部分：项目定位 A:产品定位 B:商业整体业态规划 C:一期商业业态规划,第三部分：招商执行计划 A、招商整体思路 B: 租金价格策略 C: 招商时间安排 D: 招商推广策略,第四部分：经营策略,目录,4,第一部分：三亚城市经济及商业分析,5,资料来源：海南统计公报,生产总值,增长率,生产总值及增长率,2002年,41.99,2003年,2004年,2005年,2006年,2007年,2008年,57.86,68.34,102.34,47.88,122.32,144.31,11.0,11.5,14.6,13.1,14.7,22.1,16.8,2008年三亚受金

3、融经济危机的影响，经济发展速度有所放缓，但整体经济总量仍然保持快速提升。,6,三亚社会消费品零售总额占地区生产总值比重为25.3%，低于其它旅游城市，但消费品零售额增长率相对其他旅游城市增长较快，消费品市场逐年增长。,三亚与其他城市社会消费品零售总额占比对比亿元，2008年,地区生产总值,社会消费品零售总额,38.77,144.31,101.15,1560.27,1780.35,占比,26.8%,31.30%,26.8%,27%,25.3%,三亚市与其他城市社会消费品零售总额增长对比%2008年,三亚,丽江,厦门,威海,桂林,26.5%,16.7%,23.2%,15.7%,23.7%,资料来源

4、：各城市统计年鉴，统计公报,883.02,31.67,418.92,483.62,227.89,7,其中批发零售贸易业和餐饮业均保持了较高增长率，未来零售、餐饮市场有较大发展空间,三亚市批发零售贸易业增长情况 2004-2008，亿元,三亚市餐饮业增长情况 2004-2008，亿元,2004年,2005年,2006年,2010年,2011年,14.7,14.83,7.65,9.45,资料来源：海南市统计年鉴、三亚市统计年鉴,4.2,30,11.25,2007年,2008年,16.49,2004年,2005年,2006年,2010年,2011年,2007年,2008年,12.12,20.62,2

5、5.15,17.23,21.5,26.8,8,三亚商业面临的机遇 1)城市发展机遇：1998年主城区常住人口12.5万人，20lO年主城区实际居住人口35万人，常住人口的不断增加，即给商业提出新的要求，也给商业带来新的机遇。 2）扩大开放的机遇：三亚定位于国际冰海旅游城市，将带动更多的境外商业、旅游人员进入，旅游人口的不断增加成为三亚商业扩大市场需求的重要推动力。 3）消费升级机遇：按照20%的复合的增长率，预计2011年三亚人均生产总值将突破5000美元，达到中等发达国家水平，中产阶层将大量出现，为商业提供更大的市场空间。,三亚商业面临的挑战 1）从规模与质量上看：三亚目前的主要商业网点多集

6、中在传统商业街道，商业面积已经超过20万，主城区人均商业面积已超过了1平方米，远高于省会海口和国内其他城市。 2）从创新能力上：三亚现有的商业网点中，经营结构品种单一，“千店一面”的现象普遍存在虽然如此，因为重复建设、盲目投资、网点布局不合理、业态结构不合理、功能雷同等原因，导致多个商业经营上存在问题。,三亚商业分析,9,第二部分：项目定位 A、产品定位 B、商业整体业态规划 C、一期商业业态规划,10,A:产品定位,11,滨海风情依托中国唯一拥有热带风情的城市，三亚的发源地水居巷，百年的渔港，美丽的鹿回头传说组成了项目鲜明的主题滨海风情购物区。 国际环拥数座五星级酒店，时尚的购物场所，对追求

7、品位的消费者的吸引力是巨大的，同时也能体现出整个购物中心的形象与档次。 体验在娱乐化方面通过各种诸如生态、高科技等手段，在建筑外观和内部景观等方面打造出视觉效果俱佳的心身愉悦的购物中心，将会提升本项目的市场竞争力；同时商业业态方面，提高娱乐化消费比例；,项目形象定位,缔造滨海商业巨作，规模成就王者气质,海南首个体验式国际滨海风情商业街区,12,项目主题定位：,本项目地处国际滨海旅游城市，拥有山海河城一世无双资源条件，要扩大吸引消费客群，必须以旅游结合商业作为项目的突破口；,本项目以“海”文化为主题,释义： 打破传统的商业概念：本商业着力营造全新的生活方式，在这里，购物、休闲、餐饮、旅游都成为一

8、种生活的体验和文化的感召，实现了商业主题与商业功能的整合： 营造独特的消费环境：在三亚人们的消费行为已不仅是为了购物而购物，而更注重在购物过程中得到一种压力的释放与一种愉快的心情，我们要强调的是创造一种契合目标消费心理的舒适的商业空间。 打破常规的消费行为：现代情景主题卖的是好感觉、好心情、由于情景主题更具有丰富的文化内涵，更具有情趣性和时代性，能够在更大范围内满足人们多元素需要，情景主题是现代化商业的人流保障，是兴旺的重要因素。,结合本项目的核心资源，历史、百年渔港，使本项目形成一个购物多元化、个性化、情感化的主题故事商业街；,13,三亚渔人码头,她就是,项目案名建议一：,三亚时代海岸天生丽

9、质，拥有山海鹿回头、繁华渔港、一公里的海岸线以及百年的历史这些不可再生的资源条件。 拥有这样的资源条件，她是，滨海渔港区旅游商业，本项目的建成必将成为海南的象征，成为与旧金山渔人码头同样的世界级的商业街区。,凭借那个美丽的传说，鹿回头成为了游客必去的地方。项目的开发就是要给客户讲述一个故事，一个和自身资源条件紧密结合的故事，让它成为大多数游客到这里的理由。,14,项目案名建议二：,鸿洲 - 南国天街 -时尚新地标、购物新概念,南国-“国” 是指一个领域、一个区域，南国意指了本项目所处的地域，增加了项目的认知性、地域性、体现项目在南方的整体形象 天街-天上的市街，这里不仅是购物的天堂，而且是你休

10、闲的好去处，这里不仅风景优美，而且买卖兴隆，走进天街无论购物还是观景，都是十分惬意。,15,项目案名建议三：,时代海岸国际都会,时代海岸-“时代海岸”在海南已经有一定知名度以“时代海岸”作为项目案名的前缀，增加项目的认知度。 国际都会-表明本项目的商业地位，这里是品牌云集的地方，这里是满足城市精英的消费需求,项目案名建议四：,三亚-鸿洲假日广场,鸿洲-借用本项目已经有的公司品牌度，来增加项目在海南的认知度。 假日广场-项目所处的地区定位国际旅游城市，项目的案名与本项目定位形成交汇、互补，整体引申为独特的商业街区，充分显现本项目独有的风格,16,B:商业整体业态规划,17,城市商业一楼,根据大卖

11、场的要求，一楼3000平方米作为主力店的门面，部分作为特色店,靠近主力店，作为次主力店规划为数码港，商家需求面积在（3000）左右 拟招商家：国美、苏宁、顺电等,处于商业的末端，因此规划为商业目的性消费的业态，中间规划为美发沙龙、美甲等店，以提高商业价值。,18,靠近建港路住宅裙楼商业规划为社区配套：便利店、美容美发、药店面包店、银行、柯达、干洗店、书店、中介公司、烟茶酒、通讯服务等以满足社区需要 拟招商家：小白兔、心语面包、71便利店、柯达、工商银行、中国移动、欧莱雅美发、嘟嘟文具等,城市商业一楼、二楼及三楼规划为社区商业及书城等定向消费的业态,二楼规划为书店、音像店、生活家居馆等 三楼规划

12、为健身会所、纤体等,19,规划原则：这里是商业的主入口，靠近主力店及人气中心，因此因此规划为百货或者品牌店。,城市商业一、二、三楼规划为百货或者品牌店,方案一规划为百货 拟招商家：生生、广百。友谊,方案二规划为品牌店 一楼规划为海神号名店街 拟招商家： 星巴克、肯德基、麦当劳、illy咖啡、 H&M、G2000、ONIY服饰、欧时力、 V eromoda、屈臣氏、时间廊等品牌专卖店、 二楼规划为魅力时尚馆 拟招商家 淑女屋、ELLE SPORT 、ELLE SPORT、OTT、ILC、JESSICA、安莉芳、古今、声雨竹、 三楼规划为；活力运动馆 拟招商家： 七匹狼、三叶草、鳄鱼恤、ISO、L

13、EVIS、小魔鱼、天线宝宝、美居廊,20,主力店的位置设置在写字楼及住宅的下面，面积在2万平方米。一楼为3000平方米，二楼及三楼各1万平方米，一楼主力店部分临街商铺规划为品牌店及一些休闲餐饮 拟招商家名单：家乐福，华润万家、沃尔玛、大润发,城市商业二楼及三楼规划为大型主力店,21,1,2,4,旅游商业业态分布,休闲娱乐区,休闲购物区,休闲娱乐餐饮区,3,休闲购物餐饮区,22,1号区一楼及二楼,这里中间距离比较宽，可以作为游憩广场，营造商业气氛，也可以做休闲的地方，规划为咖啡厅、西餐等休闲餐饮及零售店的业态。 拟招商家：名典咖啡、雨花西餐厅、老树咖啡,靠近商业最里面，规划为影院及溜冰场作为人气

14、中心，已达到有效的引导人流。,23,2号区一楼及3号区一楼,一楼商铺价值相对较高，划成小铺出租可以提高租金，提高商业价值 因此规划为化妆品、服装、工艺品、皮具、鞋、钟表、眼镜、土特产、礼品、童装、海南特产、首饰、黎族服饰、东南亚进口工艺品、海南工艺品、海南珍珠、贝壳、特色店、精品店、旅游纪念品、海南干果、海南海鲜干货等等。,24,二楼对人流吸引力弱，规划为国际生活艺术馆如：工艺品、海南精品装饰、精品家居、游戏中心、小型美容院等 拟招商家：海南忧派、海南山久广美、海南柏佳艺术、海南黄花梨等,2号区二楼及3号区二楼,25,4号区,规划原则：酒店公寓裙楼商业充分利用海景资源，既可以使商铺价值最大化，

15、又和酒吧街休闲娱乐相互呼应，因此规划为休闲娱乐餐饮区。,26,C:商业一期业态规划,27,一期商业主要规划为餐饮、休闲娱乐业态 以3万平方米的商业计算： 餐饮为71%左右，休闲娱乐为为27%左右，其他小型店铺为2%,一期商业业态组合说明,28,餐饮休闲娱乐面积及比例,29,商业业态布置原则,1、靠近源点广场的商业目前是人流的末端，商业价值较低，因此规划为大型酒楼作为主力店，以起到引导人流的作用。 2、二楼及三楼是商业价值最低的，因此规划为大型商家及娱乐业态布置在高楼层，减低商业的风险，使商业价值最大化。 3、小店铺租金高，面积需求的小，因此布置在中间或者一层商业，实现商业价值最大化。 4、品牌

16、店布置在主入口及一层昭示性好的位置，以提高整个商业的知名度及品牌度。,30,一楼商业业态规划,海鲜 酒楼 347平米,水果捞,海鲜 酒楼,咖啡103 平米,日本料理,民间特色餐饮950平米,KFC 350平米,快速 餐饮 438平米,休闲餐饮201平方米,哈根达斯,寿司店344平方米,必胜客 430平方米,烧烤316平方米,韩国料理 635平米,火锅店811平米,烧烤 360平米,海南菜461平米,一楼商业价值是最高的，因此规划为特色店及品牌店既可以提高商业价值，又可以提升商业品牌度。,31,二楼商业业态规划,海鲜酒楼 1177平方米,中式酒楼 1327平方米,海鲜酒楼 1792平方米,118

17、3平方米,KTV 737平方米,牛扒 西餐,二楼的商业价值相对会弱些，因此规划为大型酒楼及目的性消费以提高商业的价值，也起到导向人流的作用。,32,三楼商业业态规划,三楼商业价值较低，因此规划为业态规划目的性消费，承受租金低的业态，使商业价值最大化,茶艺、书吧650平方米,海鲜 酒楼876 平方米,海鲜酒楼680平方米,休闲中心 （桑拿、足浴） 2894平方米,KTV887平方米,33,第三部分：招商执行计划 A、招商整体思路 B: 租金价格策略 C: 招商时间安排 D: 招商推广策略,34,A、招商整体思路,35,一:招商原则;,树立品牌、统一规划、统一招商、统一管理、局部带动整体,遵循1）

18、主力店铺商家2）次主力店商家3）品牌店4）中小商铺的招商顺序，逐步推进招商机会与进度，并根据规划的商业区域进行目的明确的主题招商，同时兼顾开发商上规划的业态进行招商,36,二:招商策略;,招商思路：拓展外围客户+巩固内围客户,招商思路：通过了解及实地感受项目扩大外围的对话 通过宣传及参与性活动巩固内维客户,高品质的招商方式： 1、召开项目记者招待会的新闻炒作之后，举办有品位“酒店展销会” 2、与政府联合举办项目推介洽谈会、临近城市地区商会 3、媒体推广：整合推广,体验式的招商方式： 1、现场招商活动+媒体广告+硬广+软文 2、品牌商家签约仪式“借助品牌商家的效应”带动其他商家进驻信心 3、商场

19、包装让商家感受到项目的商业氛围 4、各类餐饮休闲娱乐活动如”美食节”“啤酒节”增加商业的知名度，感受商业人气,37,三:招商方式;,1、项目招商发布会,2、项目推介洽谈会,3、大型零售连锁会议,4、登门拜访,6、电话联系,10、慧通行商家资源,7、行业内协政府机构,8、临近城市地区商会,5、整合推广,9、现场面对面沟通,38,B: 租金价格策略,39,类似市场及周边市场租金水平,项目租赁条件建议,租赁条件建议参考依据,同类业态所能承受的租金水平,商铺整体费用与同类项目对比情况,长期发展与稳定经营,项目租金范围的确立准确与否基于准确的市场定位，同时又遵循市场规则，对于一个新项目其租金定位参考依据

20、主要为：,40,三亚商场案例分析,各行业所能承受租金条,目标商场样本,经营规模 每层商户组合 每层商场平面布局 招商条件 各业态商户租赁成交条件,三亚商业市场租金水平情况：,三亚主要百货商场、主要商业街、餐饮街等同类型的市调来看，百货类主要以扣点形式出租而其他以铺位形式对外出租的采取纯租金形式，百货较多经营状况不佳，整体业态模糊不清。,41,42,43,44,45,46,47,1.解放路步行街: （固定租金） 一楼:150元/平方米.月(公摊率30%左右，不安装空调)、二楼:110元/平方米.月、三楼:70元/平方米.月(无公摊面积，包安装中央空调)、花车租金：1.2-1.5万/月/个 2.建

21、港路：30-80元/（快餐、个体杂货店、茶馆、大排档、药房） 3.榆亚路：60-100元/（中餐、西餐咖啡、KTV） 4.解放路：90-250元/（大型百货商场、超市、银行、家电、通讯类、快餐、建材店） 5.红旗路：60-120元/（服饰、超市、家电、烟酒茶、个体日杂店） 6.新建街：30-100元/（服饰、个体杂货店、小型饭店、美容美发、通讯类） 7.胜利路：50-70元/（银行、美容美发、休闲中心、建材市场等） 8.三亚河东路商品街：30-50元/（餐饮、汽配、药房、杂货店） 9.三亚河西路：80-120元/（中、高档餐饮、西餐、酒吧、酒店及休闲娱乐） 10.河东路，碧海国际（二、三楼20

22、00多平米，整租，55元/米，可商谈价格) 11、山水云天：一层278平米，1.3万/月，46元/平米,主要街道调研：,48,小结：,1、三亚主要商业基本上集中在解放路，商业业态较为丰富，档次较高，临街商铺租金均价一般在120150元/月，二楼租金一般在均价75-110元/月，三楼租金均价一般在45-70元/月。 2、河东商品街主要是以餐饮、杂货店及五金为主。街道的商业分布杂乱，档次较低，针对的消费群体主要是本地居民，临街租金水平在30-50元/平米不等 3、旅游区商业以夏日百货，亚龙湾百花谷为代表，夏日百货附近租金一楼150/月左右，二楼租金为100为/月左右，百花谷租金均价在75元/月左右

23、,49,同类业态所能承受的租金水平,50,对照行业租金及以上各区域租金调研情况来看，行业租金承受能力处于现出租项目定租范围之内且比较吻合，由此可见市场通过行业检验调整后现在所体现的租金水平相对比较真实，也不容作大范围调整，可作为我项目参考的一个真实依据，建议我项目对此市场依据不可偏移太多。,小结：,51,租金价格建议,本次价格参照项目比较分析,项目以上述四个项目为参考进行类比，通过分值计算本项目租金。租金主要从以下几方面考虑： 区域发展潜力；商业规模；人流量；主力店；区域消费力；交通易达性；辐射范围；发展商品牌；商业成熟度、商家品牌、业态规划,52,权重比值K：指以本项目总计作为基准，与各区域

24、间的比值。 整体均价P：P=(C*K*I)； 按照市场比较法测算项目一楼租金价格约为113元/。,租金价格建议,53,综合市场三亚商场及商家能承受的范围作比较比较法，从贴近租赁市场的角度出发；,一楼整体租金均价初步判断 113元/,市场综合比较后初步价格判断,租金价格建议（1F）,54,按照商业价值规律判断,按照商业物业的价值一般规律，二层商铺的商业价值约为一层街铺商业价值的50-60%。本项目二层大部分为大商家，承受租金的能力相对会弱些，因此适合取其值55%。 按照商业价值规律判断，则项目二层租金价格为： 113*55%=63元/。,租金价格建议（2F）,55,按照商业价值规律判断,按照商业

25、物业的价值一般规律，三层商铺的商业价值约为一层街铺商业价值的30-40%。本项目三层大部分为大商家，承受租金的能力相对会弱些，因此适合取其值30%。 按照商业价值规律判断，则项目三层租金价格为： 113*30%=34元/。,租金价格建议（3F）,56,商铺基本租赁条件建议,57,租金收益预算,本项目商业总体租金按照正常运营收益每年约为25028820元。,58,C: 招商时间安排,59,完全招商45%,2009.8-.12,2010.1-4.,招商准备期品牌招商,全面招商,筹备期初步推广,2010.8-10.,2010.12,完全招商70% 同时准备开业,时间节点安排,一期商业招商时间节点建议

26、,交付使用及试业开幕,正式营运调整期,2010.5-7.,完全招商60%,全面推广,招商进度将根据项目工程进度进行相应调整,60,第一阶段：筹备期初步推广（ 2009.8-12）,主要工作：招商准备及招商推广 品牌商家及部分商家招商 招商目标：品牌商家招商58家，占商业面积的15%-20%左右 主要工作内容： 1）制定招商工作计划、商场整体形象及装修风格、筹备法律文件、工程图纸、制定招商整合推广方案、阶段推广主题、招商中心包装，现场包装、招商宣传推广工具、商铺价格区间，招商人员培训进场、商场经营管理介入。 2）为了树立项目整体形象，增加商业认知度，新闻媒体、户外广告是此阶段的重头戏，广告既可以

27、传递一期招商信息又吸引餐饮娱乐客户的关注，为正式招商奠定基础。 3）与品牌商家及主力商家洽谈，在全面招商的最早阶段便能落实此批牵头租户有助于提高购物中心的号召了及其他商户入场的信心。,61,第一阶段：招商准备具体工作计划,62,第一阶段：招商推广具体工作计划,63,第一阶段;品牌商家及部分商家招商工作计划,64,第二阶段：全面招商（ 2010.1-4月）,主要工作：联系客户 现场参观洽谈 举办品牌商家签约新闻发布会、制造人潮、建立信心 招商目标：完全招商45% 主要工作内容： 1）全面跟进客户，根据各商户的性质来确定其进驻的位置，改进及更新招商数据、继续跟进牵头商户，此外在检讨之前的推广反应及

28、调整后，对推广策略及租赁条件做出适当的调整，以适应商家及市场需求 2）这个阶段以大量的广告及活动制造人潮、建立信心、促进招商，这个阶段不只考虑宣传商场的形象，还加插已经落实的商户标志，以增加其他商户的进驻信心 3）安排足够人手陪同商家实地考察，并未商家做出详细的解释及分析，以促进商家成交，同时努力开拓挖掘新进市场的优质客户，不断地提高购物中心的品牌实力,65,第三阶段：全面招商落实商户进驻商场 （ 2010.5-7 ）,主要工作：执行商务谈判 落实意向商家签订合同 举办招商活动、继续全面招商工作， 招商目标：完全招商60% 主要工作内容： 1）继续全面跟进工作，到此为止，位置好的铺位基本上出租

29、完毕，招商人员努力把剩余商铺租出去，完成招商任务。 2)制定阶段媒体推广及活动计划，举办招商活动及少量的广告，以促进招商工作的全面完成 3）租赁条款及租约均需落实，完成整个签约程序。,66,第四阶段：交付使用及试业开幕（2010.8-10）,主要工作：协助商户装修 协助开发商准备开业工作 招商目标：完全招商70%，同时准备开业 主要工作内容： 1）继续全面跟进工作，把剩余商铺租出去， 2）进行全面跟进工作，包括视察场地、配合商户进场装修、签约等过程 3）协助公关、开发商筹备开业活动及商场开业前指导,67,第五阶段：正式营运调整期（2010.12）,主要工作内容： 正式开业后需要有一段商家与本项

30、目的相互适应与调整期，经营管理团队也要利用这段时间透过商场数据（如营业额）顾客类型等等分析，更进一步了解每一商家的情况，将每一商家的优劣分析后作出经营调整策略，利用商家优势可举办联合促销或者其他大型活动，发现商家劣势也可在第一时间提交修正商家经营建议，经过这段时间的磨合后，购物中心才能调整出做正确的经营风格及经营方向,68,招商筹备,客户拜访,招商阶段一,招商阶段二,项目策划论证,人员安排,培训,提交招商执行方案,设计招商手册,摸底,信息反馈,筛选,看现场,主动推介,意向洽谈,招商员驻场,联系客户,预约,跟进,洽谈,结束招商,商户进场二次装修,开业,签正式租赁合同,交纳押金,建档,提交装修方案

31、,商户进场装修,物业工程汇审,评估,总结,开业活动,联系客户,招商阶段三,筛选客户,定铺,签入驻意向书,交定金,招商执行步骤,69,招商流程表,70,拟招品牌商家名单,71,D: 招商推广策略,72,时代海岸商业核心价值提炼：,项 目 核 心 竞 争 力,项目外围价值,项目商业价值,项目产品价值,政府支持价值,城市发展价值,区域发展价值,核心商圈价值,市场唯一性价值,项目规模价值,项目形象价值,品牌商家价值,项目经营概念,73,（主场展示攻略）,（外围展示攻略）,招商总攻略索引,推广攻略,展示攻略,09年招商策略,74,制造准开业状态，弥补现场氛围的不足,全程引导，一路攻克客户的内心屏障,网罗

32、项目周边路段的人流、车流,围版、,楼体广告,路旗,包装目的,包装对象,外围展示攻略-户外广告,树立项目的整体形象及商业氛围，增加商家的认知度，项目包装的核心思想在于使项目对外推广的形象与项目实际的形象有一定的切合度，通过对各核心截点进行包装布阵，制造热烈商业氛围，增加商家的信心,75,本项目楼体有良好的对外展示效果，建议在项目的四面均悬挂楼体广告，充分利用楼体对外的昭示性，传播项目销售信息。,楼体包装示意,户外广告楼体条幅,体验时尚 消费新模式,开启三亚 商业新时代,三亚商业航母 隆重招商,76,将目前商业围板内容更换成商铺招商信息及效果图，向人车流展示商业未来的繁华街景。,围版包装示意,户外

33、广告围版,77,目前建港路、榆亚大道等路段建议设有项目灯杆旗，发布成商铺招商信息，网罗经过项目周边的人车流。,路旗包装示意,户外广告路旗,解放路,榆亚路,建港路,选择范围： 建港路、解放路、榆亚路 三亚湾路,三亚湾路,78,包装区域 休闲广场，由于商业处在海边，而且商业一期主要是餐饮娱乐为主，建议包装靠近海边的商业广场，营造休闲氛围。 建议商业包装成情景商铺，体现街区感，既可以增加商业氛围，又可以起到发布招商信息的作用 建议在主要路口干道转角处设置醒目的商业区指示说明牌 包装建议 根据业态针对项目各栋楼街铺进行包装，选择与项目商业定位相吻合的图片，如特色餐饮美食、服饰精品、美容SPA等形象较好

34、的图片。,商业一期开始招商时，为了更好树立商业整体形象，营造良好商业氛围，增加商家进驻信心，避免现场出现冷清的场面，建议项目铺位进行商业情景包装。,主场展示攻略-现场包装,79,现场包装休闲广场,休闲广场包装示意,80,情景街铺包装示意,现场包装情景街铺,81,商业区导示-（LOGO),在招商中心门口、主要街区路段各树立一块招商导示牌。主要包括的要素有：项目LOGO及名称，主色，方向标示，招商电话等,现场导示牌图例,82,现场包装招商中心,。,招商中心的是客户从进入项目的第一印象到离开，我们给客户看什么，带回去什么记忆，这里有什么，开发商给目标客户提供什么机会，是我们思考的问题,1、包装主题：

35、体验式国际滨海购物中心 这个卖场不单单是指“招商中心”。而日是指 “大卖场”，招商中心的风格与项目建筑形体保持一致，并利用现场展板、易拉宝、模型充分展示项目定位和推广主题。在气氛营造上应该充分表现未来经营及项目的巨大升值空间。 2、招商中心的装修风格建议 外观上：可将招商中心的广场处，设置露天吧台，休闲座椅等，以营造休闲餐饮的氛围。 内部设计上：为增加招商中心的商业气氛，其内部装修可以增加一些名牌的标识与常见的商业信息，如“麦当劳”、“G2000巨减狂潮”、“ON SALE”“肯德基”“APPLE”等,83,（主场展示攻略）,（外围展示攻略）,招商总攻略索引,推广攻略,展示攻略,09年招商策略

36、,84,常规招商推广渠道分析,85,第一阶段：2009年9月10月,第一阶段;迅速扩大项目信息覆盖面与市场影响力，奠定项目形象主要以户外广告及报纸宣传的形式，进行项目的预热及树立项目的整体形象，奠定项目认知度！,第二阶段;项目起势、提高项目较高的市场知名度与影响力！ 主要以报纸，新闻发布会，品牌商家签约仪式树立项目较高的市场知名度与影响力！ 招商方式以立体化、铺面式推广组合进行。,根据项目情况，分两个阶段制定推广策略,第二阶段：2009年11月12月,86,主要媒介：报纸 投放主体：海南特区报、南国都市报 投放形式：整版或1/2版硬广 版面：封面/B叠封面版 /地产封面版 投放频率：前期招商及

37、全面招商阶段每周投放1-2次。 次选主体：海南日报、三亚晨报 投放形式：整版或1/2版硬广 版面：封面版/ 9版报眼 投放频率：关键节点投放，如新闻发布会、,报纸广告,87,其他广告表现-（标识),在各街铺路口或转角设置有欧洲风味的街标，注明各街道名称，以及项目的LOGO、名称、建成时间等要素。这无疑成了另一道风景,88,其他广告表现-（招牌类),采用招牌是为了加强商业街的表现风格。建议采用铁艺的独特造型来表现现代感，同时，做好灯光的处理，保证店面形象的品质感、通透性,89,全程预算： 项目租金年收入为0.25亿元左右； 依据项目常规推广情况，项目推广费用比例应为1-3%。现以1.5%比例计算

38、，项目总推广费用为375万元。 分配原则：商业项目招商推广周期长，为了确立项目地位，树立商业项目整体形 象，项目的前期推广非常重要，因此投入比例应适当加大； 项目的后期招商主要依靠前期资源的积累以及商业的认知度，推广费用 逐年递减。,媒体推广费用估算,90,项目推广预算（即：375元）按招商的进度分配： 2009年912月推广预算比例： 35% 即：131万元 2010年1-3月推广预算比例： 30% 即：112万元 2010年4-7月推广预算比例： 20% 即：75万元 2010年8-10月推广预算比例： 15% 即：56万元,媒体推广费用比例估算,91,推广费用营销预算建议表,92,第四部

39、分：经营策略,93,时代海岸商业整体经营战略：,时代海岸商业整体经营应掌握三大关键 1、客群 A)客群归纳为：本地消费群体、商务旅游消费群体 B)萌芽期招揽的客群从人口最多、最容易影响的休闲消费群体入手，用休闲娱乐目标的消费收入，进而影响其他人士。 C)本项目处在三亚核心商圈，以满足三亚游客及本地消费群体为基础，以三亚为核心向外拓展 2、时间 2010年一期商业开业-2012年为起步点2014年为冲刺点2016年为成熟点 3、格局 高视角自我定位高视角宣传手段高视角地产增值目标高视角的永久经营,94,时代海岸商业经营策略：,商业经营是至为艰巨的一种工作，因为他的经营落实在商业的每一个角落，是使

40、进入该商场的每一个游客、商家、商家的雇佣者及花钱就是老大的消费者都会感受到整个商场的气质。 A：观念决定视觉： 一般商场都知道要经营外表包装，我们不但要从外表进行包装，还要懂得从内在下手 B:格局决定成败 1）高视角自我定位：本项目是国内外客户接触三亚的窗口 2）高视角宣传手段：以国际知名度带动国内知名度 3）高视角地产增值目标：使商家、消费者、投资商、开发商四赢 C:品牌气质经营：我们不但可以在本项目看到三亚，更可以从本项目看到中国 D:文化气质经营;在这里不但可以体验到地道的海南文化，还可以让来自各国的风格小店，在此 扬名国际,95,制定经营管理策略：,购物中心内的商铺是有计划的聚集，管理

41、者在运营上要采取：统一招商管理、统一营销、统一服务监督、统一物管。,A:统一招商管理:品牌审核及完善的租约管理。 B:统一营销管理：维护、提高经营者的共同利益 C:统一服务监督：有利于经营者间的协调、合作 D:统一物业管里:有助于建筑空间的维护保养,96,经营管理执行策略：,商业地产发展到现阶段，统一管理已经成为了国内外购物中心唯一的经营理念，而统一管理最主要方式是统一经营权，主要在以下几个方面表现 1、商场开业前营运管理组织架构设置 2、商场开业前后成本核算 3、商场开业前后收入及价值分析 4、商场开业前后供求统计 5、商场开业前后市场促销计划 6、商场开业前后零售商户管理 7、商场开业前后消费情报统计,97,97,报告结束 谢谢！ The end! Thanks,购物中心持续繁荣的推动者,