《2019年太原市榆次上东庭院Ⅱ年全年总结40p--年全年计划.ppt》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2019年太原市榆次上东庭院Ⅱ年全年总结40p--年全年计划.ppt（40页珍藏版）》请在三一文库上搜索。
1、上东庭院项目组 2011年1月12日,2010年全年工作总结,2011年全年工作计划,目 录,第一部分 2010年市场小结,2010年，房地产市场的主旋律是调控，纵观全年，调控声音不断，调控政策频频出台，调控力度之大前所未有。在政策的打压下，各地房地产市场或多或少都受到一定程度的影响。 在调控政策影响下，10年楼市起伏跌宕，到2009年2月份开始全国掌声一片，一直持续到2010年，2010年市场经历了1、2月份相对来说是淡季，3、4月份达到了涨幅的最高潮，几乎所有的公司都是在那个阶段取得最好业绩的阶段。经过了4月份的调控，5月份创造了一个低谷，成交量骤降50%以上。到了6月份相应的调整，从7月
2、份下旬开始，我们又经历了7、8、9快速的上升。之后又迎来了九二九的政策，11、12月份持续了相对平稳的状态，并没有出现大的变化。,2010全国楼市成交数据分析,中国指数研究院1月6日发布的报告显示，2010年全年监测的30个主要城市中，一线城市楼市总体成交量相比2009年下降40%；二线城市楼市总体成交量同比下跌21%。 造成如此差距，主要集中于新政出台后的4个月，5-8月，单月同比跌幅在50%-80%之间。9月成交量大幅回升，接近同期水平，二次调控使10月成交量环比下跌27%，10-12月单月同比跌幅在10%-35%之间，相比4月17日新政，二次调控对楼市成交情况的影响较为缓和。 12月10
3、日，国家统计局公布了111月全国房地产市场运行情况。数据显示，11月份全国70个大中城市房价同比上涨7.7%，环比上涨0.3%。,1 央企豪赌与退市 3月初的北京，主业并非房地产业的众多央企不断斥巨资入市拿地。3月17日，中国兵器装备集团以17.6亿元拍得海淀区东升乡居住、商业项目地块，此前入市拿地的央企还包括中国电子、中国烟草等一大批不以房地产开发为主业的企业。财大气粗的央企一掷万金，不断刷新着北京新地王的纪录。3月19日，国资委召开部分中央企业会议，16家以房地产为主业和78家不以房地产为主业的中央企业主要负责人参加会议。会议要求，78家不以房地产为主业的中央企业，要加快结构调整步伐，15
4、个工作日内制订有序退出的方案。 很快，中远集团披露将在半年内退出远洋地产8%股权，成为首先宣布退出房地产行业的央企。 但一个尴尬的事实是，截至年底仅有中远集团、中国航天、中石化、中石油等7家央企挂牌转让不足20家地产子公司的股权，余下71家央企至今未见退出迹象。 2 新国十条 4月14日，国务院常务会议表示要坚决遏制住房价格过快上涨。4月17日，国务院发出关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知，被业界称为“新国十条”。“新国十条”连续打出了一系列政策组合拳实行更为严格的差别化住房信贷政策，对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于3成；对贷款购买第二套住房的家
5、庭，首付款比例提高到5成，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，在房价过高、上涨过快或房源紧张地区可暂停发放贷款。,2010全国楼市关键词,3 三套房停贷 4月17日，国务院发出通知，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。9月29日，央行再发通知，各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；11月13日，中国住房和城乡建设部、财政部、人民银行、银监会等四部委再次发出通知，全面叫停第三套住房公积金贷款，并将第二套住房公积金个人住房贷款首付提
6、至五成。 4 保障房 4月13日，住建部召开会议称，加快保障性住房建设，其中公共租赁住房建设是下一阶段工作的重点。今年保障性安居工程建设目标是：建设保障性住房300万套，各类棚户区改造住房280万套，扩大农村危房改造试点范围。5月4日，住建部、民政部、财政部，三部委联合下发关于加强廉租住房管理有关问题的通知。各地区要通过新建、改建、购置、租赁等方式多渠道筹集廉租住房房源。6月12日，住建部等七部门联合发文，倡导大力发展公租房，解决“夹心层”住房问题。6月18日，七部委发布关于做好住房保障规划编制的通知，力争到2010年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题。 5 物业税 5月25
7、日，国务院批转发展改革委关于2009年深化经济体制改革工作意见的通知公布，其中“开征物业税”再次纳入。近年来，国务院每年转发的该文件均提到物业税。意见明确提出，今年研究开征物业税，该项工作将由财政部、国税总局、发改委、住房和城乡建设部共同负责。市场分析认为，国家逐步推进物业税改革的目的主要在于抑制房地产市场中的投机、投资需求，遏制房价过快上涨，这对市场中投机性等需求打击压力很大，也将对投资、投机者的心理产生很大影响，并将影响楼市预期。,6 严打开发商囤地 8月2日，国土部将一份涉及1457宗闲置土地的统计表交予银监会，银监会将根据这份“黑名单”做一次全面的风险排查，其中80%可能被收回。 9月
8、26日，国土资源部、住房和城乡建设部联合下发关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知，要求贯彻落实“国十条”确定的工作任务，进一步加强房地产用地和建设的管理调控，积极促进房地产市场继续向好发展。通知明确规定，对企业因自身原因导致土地闲置一年以上的，将禁止企业及其控股股东参与土地竞买。各类住房建设项目应当在划拨决定书和出让合同中约定土地交付之日起一年内开工建设，自开工之日起3年内竣工。 7 新国五条 为进一步贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知精神，9月29日，五部委分别出台措施巩固房地产市场调控成果，促进房地产市场健康发展，即“新国五条”，被业内冠以“二次调控”的名号。其措
9、施主要包括：暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；贷款购买首套商品住房的首付款不得低于30%；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。 8 限购令 9月29日二次调控的出台，使得限购令成为各地细则制定的第一准则。9月30日，深圳紧急出台楼市限购令，随后，厦门、上海、宁波、杭州等十余个城市相继出台包含限购令在内的多项实施细则，加上早已开始限购的北京，房地产市场的第二轮调控在各地全面展开。 9 加息 自10月20日起，央行上调金融机构人民币存贷款基准利率0.25个百分点。根据加息方案，金融机构一年期存款基准利率上调0.25个百分点，由现行的2.25%提高到
10、2.50%；一年期贷款基准利率上调0.25个百分点，由现行的5.31%提高到5.56%；除活期存款利率未调整外，其它各档次存贷款基准利率均相应调整。公积金购房贷款利率也随之上调。 这是央行时隔3年后的首度加息，最近一次加息是在2007年12月。3年之后重启加息意在控制通货膨胀，但对于贷款购房者来说，利息支出的增加无疑会加重购房成本。,榆次房地产市场简析,整体均价：2010年全国房地产一直处在政策调控的阴影下生存，可在三线城市的楼市价格确依然坚挺。 随着太原城市扩展“南移西进，北展东扩”的口号，在今年楼市上体现得淋淋尽致。榆次今年的楼市价格明显上扬。2009年榆次房地产市场整体均价在2850元/
11、，而2010年年初整体成交均价从2950元/，直线上升至今年年底已达到3350元/左右。,市场项目竞争分析：2010年初开始，榆次整体市场从近十余个项目惭惭趋向于稳定的几 家较大规模的楼盘在售：如书林世家、金潞苑、银海心悦、龙湖国际、上东庭院等；而今年以“领秀铭筑”为代表的新楼盘相继年底开盘，销售较好。 其各楼盘均分布榆次各地段，并以不同主题进行分割有限客源；如以学区为主打社区，以榆次北部新城为主推，以大社区为主题，以成熟市政配套吸引眼球等等，让榆次楼市接近白热化竞争状态；而今年榆次楼市整体市场销售状况好于09年，各家楼盘开盘当天均能达到50-80%的销售率，近三年来史无前历。,建筑形式：从今
12、年开始，榆次市场新开盘均以“18F以上高层”为主要建筑形式，小高层则逐渐稀少，多层更是稀缺之物；尤其是上东庭院二期，该项目多层个别房源在今年成交均价已达3400元/，可称为榆次楼市多层稀缺珍藏版！另，榆次楼市小高层代表项目“上东庭院二、书林世家”等；高层代表项目“龙湖国际、领秀铭筑”等。,户型面积：在2010年新增的各项目中，户型面积均已达到目标客户的需求；以中、小户型为主，面积在70105之间的二居，总价在3035万之间销售速度为最快；其次，户型面积在110120之间的小三居为主力户型产品，总价在3842万之间，销售速度相对较快；而户型布局则成为阻碍快速销售的最大问题；最后，以面积在1211
13、35之间的三居，总价在4245万左右为主，其销售速度制约主要以户型布局，周边配套等多种因素为主。在今年与去年相比，目标客群购买面积已从小三居开始降为二居，同时也是受价格控制因素，面积小、总价低且单位较高。,第二部分 2010年营销工作总结,一、本案销售情况分析,（一）2010年销售汇总表,截止时间：2010年12月31日,库存情况：,四栋小高层电梯洋房10121314楼存量房： 共计5套 面积 666.25平米,三栋多层洋房8911楼库存： 可售：3套，347.68平米 回迁：30套， 3406.23平米,以上数据截止时间2010年12月31日,（二）销售面积及总价区间去化速度的分析,分析,1
14、、面积和成交总价区间均未分多层和小高层；但今年销售主力为小高层，而小高层二室面积为101102，其去化速度最快，其成交单价则在3200元/； 2、客户还是对小三居，能满足日常生活起居的户型接受较多；其次，因价格因素，三居127和134的户型单价稍低于小三居，而总价相对于小三居持平；最后，以小高层中楼层较高，面积较大，单价较高的房源消化速度稍微缓慢； 3、小三居成交均价为3180元/；而三室二卫成交均价则在3015元/。,（三）成交客户的分析,截止时间：2010年12月31日,从上表得出本案 成交客户的分析,客户年龄：客户群体集中于2540岁 ； 客户区域：据表一中得出70%来自榆次；省城太原占
15、5%，比去年提高1%；晋中市周边地区占19%，去年提高6%； 客户需求：二居80102最多；其次小三居110左右；最后三居130左右，对户型布局挑剔。,客户职业：据表二中得出，个体和职工各占31%；其次为专业人士占15.6%；公务员占9.5%；事业单位占6.4%； 购买目的：自住为主，投资客少，与政策调控相关； 承受价格：总价在28万40万之间是客户较能接受的价格，45万以上则稍有吃力。,注关因素：最关注是价格，其次为地段、户型、市政配套、附近学区等等； 认知途径：据表三中得出，朋友介绍是今年销售最高的媒介，占30%；其次是短信媒介，占16%；第三是老客户加买和老带新，占15.6%,（四）20
16、10年按揭情况汇总,截止时间：2010年12月31日,截止时间：2010年12月31日,表二,（五）2010年计划与实际任务各月对比明细,二、2010年度项目推广分析,1、媒体费用分析,月度推广费用柱状图（单位：元）,全年度各项推广费用比例图,2、2010年来电来访媒体分析,截止时间：2010年12月31日,媒体来电来访图示：,媒体分析： 全年广告费用总计1918676元，占总销额的1.35%左右。 其中推广费用最高为9月份。新国十条后，9月份全国楼市迎来一个高潮，本案抓住这一契机，在9月份突然加大推广力度，并出台相应优惠政策，取得较好成效，本月成交70套，成交金额2822万元。 在所有媒体推
17、广中，短信所占比例最大为43%，DM单制作类占19%，户外占14%，报广占10%。 从来电量看，效果较好的媒体为短信来电2418通，约占全年来电量的58%，其次是DM单制作类394通，工地363通，户外332通。 从来访量看，路过的413通，约占全年来访量的23%；朋友介绍402通，约占22.6%；工地来访291通，短信289通，DM单255通 所有媒体中，短信是一种性价比最高的媒体手段，覆盖率光，来电率高；DM单作为辅助推广手段，在9、10、11月份大量集中投放，起到很好的效果；另户外及工地围挡推广效果也不错。,3、本案推广主题分析,第三部分 2010年其它工作总结,一、本项目部内勤工作情况
18、汇总,（一）销售内勤工作统计,截止时间：2010年12月29日,（二）销售客服工作统计,销售合同移交及领取数量,老带新积分统计,截止时间：2010年12月31日,截止时间：2010年12月31日,亲情服务统计,截止时间：2010年12月31日,二、本项目部与各部门协调沟通情况,三、本项目部人员调整情况,壹,贰,叁,案场人员调整,今年5月调二名销售人员进案场； 今年8月案场二名销售人员离职。,新人培训：今年4月直销二名、5月案场二名做销讲、市调、实战对练等培训； 在职培训：对今年各阶段销售政策进行不定期实战对练培训。,今年4月调二名太谷销售进案场做太原直销组； 今年9月太谷二名销售进上东案场；
19、今年11月太谷二人又借调到君豪项目组。,人员培训,直销人员调整,2010年全年工作总结,2011年全年工作计划,目 录,一、分析项目库存情况,截止时间：2010年12月29日,二、2011年本案销售指标,（一）2011年销售任务分解,（二）2010年未回款在2011年回款计划,（一）车位价格,备注：上东二期地上车位未定，另行提报销售方案,三、车位销售策略,（二）车位销售需要支持的条件,因素,地下车位：在销售上东二期房源，配合地下车位销售的政策，促进了一大部分地下车位的快速销售；同时，地下车位管理也相对地上车位要完善，因此，在2010年地下车位销售较好，存量不多； 地上车位：现上东庭院一期项目早
20、已入住，小区内地上乱停车现象非常严重，加之业主委员会不让装车位锁，导致地上车位销售无法管理，并严重影响销售。因此，为使地上车位能顺利销售，尽快回款的目的，希望公司给予相关条件支持，才能进行下一步的“车位销售策略”。,需支持条件,建立地上、地下“智能化车位管理系”，明示“停车场管理规定”，实行车辆出入登记、刷卡监控管理制度； 对地上车位进行划分管理：将地上车位销控一部分做为 “只租不售”，将租金提高，促进销售； 对外来车辆采用“按小时计费”方式； 建议我公司相关部门可以向交警大队或相关机关要求配合对小区门前乱停车进行抄罚处理，以强迫业主在小区内停放车辆，以便按小区内停车管理进行强制管理。,前提条
21、件,做好业主委员会对车位管理的思想工作，以物权法为依据，国家法规为原则，必须将地上车位进行统一管理。,（三）车位销售策略-销售策略,（四）车位销售策略-时间节点安排,时至岁末年初，本项目部今年销售任务未能依计划如期完成，做为本项目部管理者，有不可推卸的责任。同时，总结一下今年本项目部工作中不足并提出改进的方式，为以后工作积累更多经验。 1、团队管理：没有规矩不成方圆。管理是一种投入，不断完善各种管理制度和方法，并真正贯彻到行动中去；如在思想建设上，今年销售压力较大的环境下，销售人员思想起伏很大。因此，做为销售管理人员应该在思想上传递积极向上、乐观、不消沉的一种状态；其次，销售团队合作意识仍有待提高，这方面做为管理者也是没有能更好的帮助销售人员及时调整心态； 2、营销策略的制定：经验固然重要，但它并不是成功的必然。今年在毕总和陈总的带领下，本人也学习到了不少的实战策略经验； 3、在工作上会有些粗心马虎，审查合同等文件较不细心；另对销售人员统一说词，没有严格的把控，导致有口误现象，在经过领导批评下，本案部对此做出深刻反省检讨，接受批评及时改证错误。 以上是2010年上东庭院项目部的工作总结和2011年工作计划，在此感谢各位领导一年来的提点、帮助！,结 束 语,