2019年太原机车厂项目定位深化研究102p.ppt

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1、偉 業 顧 問 2010 B.A.Conulting.,太原机车厂项目定位深化研究,致：北车集团,第 1 页,一次沟通结论回顾,本项目居住地块物业发展方向,住宅类物业,宏观市场： 太原市住宅土地市场供应及面积供应逐年呈现稳步小幅增长态势； 太原住宅市场呈现明显求大于供的发展态势； 从逐年供应套数统计来看，商品住宅供应套数增速略高于政策保障性住房 区域市场： 区域规划发展以居住配套功能为一体的主城定位 伴随区域内万达、富力城、恒大名都等“明星”项目的相继面市，区域房价得到快速拉升！ 未来两年潜在市场： 新增供应集中于南部地区，本区域竞争较小,住宅市场价量齐升供不应求， 住宅物业发展空间巨大，本案

2、应以高品质住宅作为核心驱动物业,公寓可根据商业消化情况酌情考虑,超高层住宅风险大，不建议开发,市场以高层为主，高容积率可接受,不宜降低密度，开发中低密产品,第 2 页,一次沟通结论回顾,本项目公建地块物业发展方向,酒店类物业,商业类物业,办公类物业,市场发展现状： 经营表现呈哑铃状，五星级酒店客房供不应求； 高端酒店对区域及价格抗性小，客户看中品质及特色； 市场发展潜力大，高档酒店品牌看好，争相进驻太原,市场发展现状： 未来北部人口规划80万，为商业提供巨大发展空间 发展机会较大，本项目商业可结合区域商业基础，填补市场空白,本项目商业物业发展机会： 本项目可延续区域餐饮业态发展基础，结合太原一

3、站式消费缺失，打造集“吃、住、行、游、购、娱”于一体的一站式消费基地,本项目酒店物业发展机会： 本项目宜定位高端五星级酒店，作为项目形象标杆，体现档次特色，吸引国际品牌进驻,市场发展现状： 写字楼供给，整体供应量较大 写字楼需求，供过于求，各写字楼经营状况不佳 距离商圈较远，商业氛围弱，开发大规模写字楼存在较大风险,本项目办公物业发展机会： 本项目办公物业发展前景看淡，若以消化公建面积为目的，可适当配置公寓类产品，但仍须严格控制体量,第 3 页,以酒店树立项目标志性，确立高端档次 以商业、配套作为项目亮点，增加附加值 以住宅作为核心驱动物业的城市华宅,、,初步定位方向,第 4 页,物业发展原则

4、,1、城市华宅：基于项目住宅部分作为项目的核心物业定位，项目规划需要优先保证住宅品质，同时通过会所、学校、幼儿园提升居住价值，并在规划、建筑、园林、户型等方面形成产品创新； 2、特色主题商业：商业档次形成升级，延续区域餐饮、休闲娱乐的发展基础，强调业态多元化、功能创新化，成为吃喝玩乐一站式商业中心； 3、七星酒店：充分利用限高指标，挖掘酒店物业的标志性与形象性，并引入酒店式管理服务，提升项目整体的形象及价值,初步定位方向,第 5 页,各物业支撑关系,初步定位方向,以满足区域高端居住功能为核心 考虑城市发展及产业带动的高端酒店需求 结合区域发展的消费需求及现有商业升级，对商业进行业态业种及档次功

5、能的提升 形成集居住、休闲、娱乐、文化、商务功能于一身的区域中心,服务 公寓,七星级 酒店,居住 核心物业,形象 价值拉升,商业 配套支撑,高尚人居 社区,复合型大盘业态构成及相互支撑关系,三大功能 四大业态,第 6 页,确定酒店物业规模，明确发展方向 确定商业物业规模，合理商业布局 确定住宅建筑形式，明确户型面积及配比 形成三种假设方案，调整项目控规指标,深化研究问题,第 7 页,一、商业物业定位深化,第 8 页,确定商业物业规模,二、本案外向型商业规模推倒,一、商业辐射范围的研判,第 9 页,邻里型商业：仅满足组团居民消费,社区型商业：满足社区内部或1-1.5公里范围内,城市型商业：辐射范

6、围覆盖整个城市,街区型商业：服务半径在1.5-2公里范围内,区域型商业：服务半径在2-5公里范围内,项目商业定位及服务半径,本项目定位区域型商业，服务范围在2-5km之间； 本项目商业将重点覆盖杏花岭区及辐射至周边尖草坪及部分迎泽区域,第 10 页,项目商业市场辐射区域界定,辐射半径：2km之内 辐射区域：杏花岭区及尖草坪区部分区域,辐射半径：2-5km之内 辐射区域：迎泽区及尖草坪区南部区域,核心商圈,次级商圈,根据区域型商业服务半径范围，我们对于区域商业市场进行划分： 中心辐射区域(半径2km之内): 本项目商业重点服务范围 次中心辐射区域(半径2-5km): 本项目商业可辐射最大区域范畴

7、,第 11 页,项目区域型商业面积推导体系,商圈范围设定,第 12 页,商圈购买力推算潜在购买力,核心商圈： 520000（人） 10699（元） 55.6 （亿元） 次级商圈： 208000（人） 10699 （元） 22.3（亿元） 合计： 55.6（亿元） 22.3（亿元） 77.9（亿元）,商圈购买力推算目标吸引购买力,核心商圈： 55.6 （亿元） 31（） 17.23 （亿元） 次级商圈： 22.3（亿元） 8（） 1.78（亿元） 合计： 17.23（亿元） 1.78（亿元） 19.01（亿元）,商圈内平均吸引率 项目商圈范围总体目标吸引购买力（元）项目商圈范围内总体潜在购买力（

8、元）100 19.01（亿元） 77.9（亿元） 100 24.4%,商圈购买力&吸引力数值推算,商圈吸引率比值推算,项目区域型商业面积推导体系,第 13 页,项目商业体量测算,通过体系研究及推导，得出本项目区域型商业规模支撑5.5-6.5万平米！,项目区域型商业面积推导体系,第 14 页,确定商业布局方式,二、各道路商业价值分析,一、四至道路商业价值评判原则,三、项目地块四至道路商业价值研判,第 15 页,项目地块四至道路商业价值研判,四至道路商业价值评判原则,北中环（规划中）,解放路,五一路（规划中）,未规划小路,评判项目 道路现状 发展规划 商业氛围 商业影响力 商业发展潜力 在本项目中

9、商业地位 评判标准 以星级划分，共五个等级，一星为弱，五星为强 评判目的 通过各项目的评分进行综合考量，方便最后对项目地块四至的道路进行对比及选取,第 16 页,项目地块四至道路商业价值研判,北中环规划建设,作为主要交通干道，北中环具有重要的形象价值，建议将酒店布置于北中环沿街,规划建设 根据太原城市规划，北中环红线线宽55米，主路双向六车道，辅路双向四车道。西起流路，东至太行路，全长9.95千米,预计于2011年至2015年间开始建设 形象价值 作为本项目周边唯一的城市级环线主路，北中环具有其他道路无法比拟的形象价值，临北中环开发超高层公建产品，不仅能体现区域的繁荣，也能为项目带来推广及宣传

10、的作用 布置建议 本项目北侧毗邻北中环，为起到城市标杆作用，应将酒店物业置于北中环沿线位置，宣传项目的同时，带动项目及区域形象的提升,北中环,第 17 页,项目地块四至道路商业价值研判,北中环,道路现状：北中环现规划中,预计于2011-2015年开始建设 商业氛围：尚未开始建设 商业影响力：尚未开始建设 发展规划：北中环将建设成城区北部一条集散市区交通的东西向快速路，具有均衡路网流量的重要功能，起到中心城交通的保护壳作用，定位为交通环线主路。全长将近10公里，西起流路，东至太行路。红线宽度设计为55米，主线拟设置双向6车道，辅路设置双向4车道 商业发展潜力：具有一定商业发展潜力，但过境交通的商

11、业发展具有很大不确定性 在本项目中商业地位：北中环建设周期较长，现状无法明确其商业发展价值，商业评级降低,道路主要功能为环线快速路，主要为过境交通，驻留性弱，商业价值一般,商业价值研判,在本项目中商业地位,北中环,总体商业价值,商业发展潜力,商业影响力,商业氛围,发展规划,道路现状,研判项目,北中环,第 18 页,项目地块四至道路商业价值研判,五一路,道路现状：五一路北起胜利街，南至五一广场，全长3.5公里，属于南北主要干道 发展规划：五一路近期内有拓宽规划，本项目用地整改完毕后五一路将开始建设，且在本项目南部五一路东有物流中心，对商业有一定带动作用，但其档次相对较低，且存在很大不确定性 商业

12、氛围：沿街有商铺，但整体商业氛围较差 商业影响力：五一路南向五一广场为断头路，整体商业不连贯 商业发展潜力：从道路级别上看，五一路与解放路类似，且项目南侧有一定规模的商业用地，规划为物流中心，未来有望形成一定的商业氛围，具有一定商业发展潜力。但由于物流中心形象较差，本案商业应在布局、档次、业态等方面规避联系。 在项目中的商业地位：具有一定商业价值，但未来发展存在很大不确定性，且处于项目腹地位置，应弱化影响,五一路规划的联通，使商业发展潜力得以提高，但具有一定不确定性,商业价值研判,在本项目中商业地位,五一路,总体商业价值,商业发展潜力,商业影响力,商业氛围,发展规划,道路现状,研判项目,五一路

13、,第 19 页,项目地块四至道路商业价值研判,解放路,基本情况,1955年始建，由于城北是太原最早解放的地区，故命名为解放路 北起十里铺，至胜利街为解放北路，至迎泽街为解放路，南达南内环为解放南路，全长11.1公里 整条路纵贯尖草坪、杏花岭、迎泽三区是太原最为重要的南北干道之一,解放路是太原最早修建的道路，也是太原最主要的南北向干道，纵贯三区，影响力大,项目位置,解放路,第 20 页,项目地块四至道路商业价值研判,解放路,道路现状,沿街商铺,沿街商铺,作为最早投入建设的主要南北干道，经过五十多年的发展，已经建设的比较完备了，而本项目西的解放北路，也是拥有比较完善的商业，本项目西侧则紧邻北京华联

14、,解放路商业发展完备，已形成相对成熟的商业氛围，对本项目商业发展有很大利好作用,北京华联,第 21 页,项目地块四至道路商业价值研判,解放路,发展规划,地铁的规划建设，将降低交通时距，增加商业吸引力，极大提升商业价值，进而促进本项目商业物业发展,2013年，途经我项目的地铁一号线将正式开工，预计2017年建设完毕，北中环站在北中环与解放路交界，距离我项目西北角约100米，便利的交通，将极大促进我项目商业发展,北中环站,本项目,第 22 页,项目地块四至道路商业价值研判,解放路,商业氛围、商业影响力、商业发展潜力,城北是老城区，商业的全面性毋须质疑。美中不足的是尽管有北京华联等当地中高端shop

15、ping mall，但整体商业水平仍属低端，商业氛围够浓，商业影响力较高，商业潜力大但难以满足中高端人士需要,解放路商业发展成熟，商业氛围浓厚，未来发展潜力巨大,沿街商铺,沿街商铺,沿街商铺,商业价值研判,在本项目中商业地位,南部小路,总体商业价值,商业发展潜力,商业影响力,商业氛围,发展规划,道路现状,研判项目,第 23 页,项目地块四至道路商业价值研判,北中环尚在规划中，预计2011年-2015年建设，过境交通导致其商业发展前景存在很大不确定性，但其规划为北部区域重要环路，道路级别决定了其良好的形象展示价值 解放路及五一路道路级别类似，五一路南侧为断头路，商业发展基础相对弱，解放路商业发展

16、相对成熟，借助轨道交通的规划和实施，未来商业发展潜力更明显,北中环形象价值最高，解放路、五一路商业价值高,在本项目中商业地位,解放路,总体商业价值,商业发展潜力,商业影响力,商业氛围,发展规划,道路现状,研判项目,北中环,五一路,用地价值对比,第 24 页,项目地块四至道路商业价值研判,解放路商业发展整体优于五一路，且五一路处于项目腹地，应尽量减少对住宅影响 建议将区域型商业集中布局在解放路以取得最大限度资源优化利用,解放路与五一路商业价值对比,解放路 vs 五一路,道路现状：本项目段道路早已建成，投入使用多年 规划发展：地铁将在解放路与北中环交界处设站 商业氛围：商业物业全面，商业氛围浓厚

17、本案联系：沿街面大，可实现商业的连续性 发展潜力：商业发展潜力高，风险低,道路现状：本项目路段尚未建成，仍在规划中 规划发展：南侧规划物流中心，但其档次、形象、 业态存在很大不确定性 商业氛围：商业物业数量少，商业氛围低 本案联系：临街面相对小，南侧无法控制 发展潜力：具有商业发展潜力，但存在很大不确定性,第 25 页,二、酒店物业定位深化,第 26 页,二、临近资源型城市高端酒店市场研究,一、太原本地酒店市场研究,三、国际高端酒店品牌&案例研读,项目酒店物业规模,第 27 页,项目酒店规划 推导思路,推导思路一,推导思路三,研究内容：太原本地酒店市场,研究目的：确定项目酒店未来发展方向,研究

18、内容：国际高端酒店品牌&案例研读,研究目的：确定项目酒店规划面积,推导思路二,研究内容：临近资源型城市高端酒店市场概览,研究目的：确立国际高端酒店连锁品牌地位,项目酒店物业规划面积研判推导思路,第 28 页,项目酒店规划 推导思路,推导思路一,推导思路三,研究内容：太原本地酒店市场,研究目的：确定项目酒店未来发展方向,研究内容：国际高端酒店品牌&案例研读,研究目的：确定项目酒店规划面积,推导思路二,研究内容：临近资源型城市高端酒店市场概览,研究目的：确立国际高端酒店连锁品牌地位,项目酒店物业规划面积研判推导思路,第 29 页,山西国贸大酒店,山西迎泽宾馆,迎泽大街,亲贤圈,三晋国际饭店,花园国

19、际大酒店,太原星级酒店主要分布在迎泽大街、亲贤街附近，其中以迎泽大街最为集中,本案,山西丽华大酒店,山西花园国际大酒店,山西晋商国际大酒店,太原典型5星级酒店分布,太原本地酒店市场,第 30 页,目前太原5星级酒店建筑体量多处在5-8万平米之间,太原典型5星级酒店体量统计,太原本地酒店市场,第 31 页,项目酒店规划 推导思路,推导思路一,推到思路三,研究内容：太原本地酒店市场,研究目的：确定项目酒店未来发展方向,研究内容：国际高端酒店品牌&案例研读,研究目的：确定项目酒店规划面积,推到思路二,研究内容：临近资源型城市高端酒店市场概览,研究目的：确立国际高端酒店连锁品牌地位,研究结论： 高档酒

20、店市场看好，发展潜力大，规模5-8万； 本项目宜定位高端五星级酒店，作为项目形象标杆 体现档次特色，吸引国际品牌进驻！（一次沟通）,项目酒店物业规划面积研判推导思路,第 32 页,项目酒店规划 推导思路,推导思路一,推导思路三,研究内容：太原本地酒店市场,研究目的：确定项目酒店未来发展方向,研究内容：国际高端酒店品牌&案例研读,研究目的：确定项目酒店规划面积,推导思路二,研究内容：临近资源型城市高端酒店市场概览,研究目的：确立国际高端酒店连锁品牌地位,项目酒店物业规划面积研判推导思路,第 33 页,临近资源型城市高端酒店市场概览,资源型城市样本甄选,他们同属北方典型资源型城市，丰富的矿产资源成

21、为其经济发展的重要支柱！,第 34 页,临近资源型城市高端酒店市场概览,包头市高端酒店市场,包头万豪国际酒店,包头香格里拉大酒店,包头神华国际大酒店,包头海德酒店,包头星级酒店建筑规模多在5-9万平米之间； 香格里拉及万豪酒店为城市树立高端形象！,第 35 页,临近资源型城市高端酒店市场概览,呼和浩特高端酒店市场,呼和浩特星级酒店建筑规模5-8万； 香格里拉及喜来登酒店占据当地酒店规模的翘楚地位！,内蒙古海亮广场大酒店,呼和浩特喜来登酒店,呼和浩特香格里拉大酒店,第 36 页,临近资源型城市高端酒店市场概览,大同市高端酒店市场,大同市目前尚无国际级品牌酒店进驻； 高端酒店市场体量多在5万平米左

22、右！,大同贵宾楼假日酒店,金地豪生大酒店,云冈建国宾馆,大同云冈国际酒店,第 37 页,项目酒店规划 推导思路,推导思路一,推导思路三,研究内容：太原本地酒店市场,研究目的：确定项目酒店未来发展方向,研究内容：国际高端酒店品牌&案例研读,研究目的：确定项目酒店规划面积,推导思路二,研究内容：临近资源型城市高端酒店市场概览,研究目的：确立国际高端酒店连锁品牌地位,项目酒店物业规划面积研判推导思路,研究结论： 各城市高端酒店存在一定差距，集中于6-8万； 国际知名（连锁）酒店品牌的进驻有效树立城 市形象并为高端酒店市场发展方向树立新标准！ 硬件规模及配套服务多占据城市翘楚地位！,第 38 页,项目

23、酒店规划 推导思路,推导思路一,推导思路三,研究内容：太原本地酒店市场,研究目的：确定项目酒店未来发展方向,研究内容：国际高端酒店品牌&案例研读,研究目的：确定项目酒店规划面积,推导思路二,研究内容：临近资源型城市高端酒店市场概览,研究目的：确立国际高端酒店连锁品牌地位,项目酒店物业规划面积研判推导思路,第 39 页,国际高端酒店品牌&案例研读,香格里拉品牌介绍,全世界范围内具有一定影响力的五星连锁酒店，是高端品牌的象征。,从1971年第一家香格里拉酒店开始，香格里拉酒店便不断向国际迈进；以香港为大本营，今日香格里拉已是亚洲区最大的豪华酒店集团，且被视为世界最佳的酒店管理集团之一，在无数公众和

24、业内的投选中，均获得一致的美誉。 全国33家，亚洲56家，全世界69家分店的大型国际五星连锁酒店，是高端品牌连锁酒店的代表。 以中国5000年商业文化的精髓印章做为标志，象征商贸饭店以商业旅客为尊，提供高级廉宜的商住服务的精神。,第 40 页,香格里拉代表城市综合比较,各个代表城市建筑规模在6-8万平米之间，配套也相对较多。,国际高端酒店品牌&案例研读,第 41 页,个案研究包头香格里拉基本信息,位于市中心，客房众多，档次规模均为城市星级酒店标杆,地理位置：民族东路与钢铁大街交汇处北 星级标准：5星 门市价格：817元起 客房套数：371套 客房面积：38平米起 开业时间：2007 建筑面积：

25、9万平米 接纳人数：700 入住率：82%,国际高端酒店品牌&案例研读,第 42 页,个案研究包头香格里拉客房,国际高端酒店品牌&案例研读,第 43 页,个案研究 包头香格里拉会议室,会议室众多，极大方便商务会议型客户。,国际高端酒店品牌&案例研读,第 44 页,个案研究 包头香格里拉配套,大型的餐饮及其他配套，是吸引高端客户的主要原因,餐厅及酒吧,康体娱乐 健身中心 市内泳池 按摩浴 蒸气浴 桑拿 按摩服务,国际高端酒店品牌&案例研读,第 45 页,喜来登品牌介绍,全世界范围内具有相当影响力的五星连锁酒店，是高端品牌的象征。,喜来登1963年来在全世界80多个国家拥有700多家酒店的经营权。

26、喜来登在选址上比较严格，主要选择有吸引力的大都市和度假村。在膳宿业与赌场业内，喜达屋集团在全球的主要市场中有着很强的品牌知名度，并在定价上处于领导地位。 喜来登是世界500强的喜达屋饭店及度假村管理集团旗下的品牌。,国际高端酒店品牌&案例研读,第 46 页,喜来登代表城市综合比较,各代表城市建筑规模平均在7万平米左右，配套附属设施齐全完备,国际高端酒店品牌&案例研读,第 47 页,个案研究上海大宁福鹏喜来登基本信息,位于市中心，客房众多，全方位品牌标准化服务,地理位置：上海市闸北区共和新路1928号 星级标准：5星 门市价格：633元起 客房套数：326套 客房面积：28平米起 开业时间：20

27、07 建筑面积：8万平米 接纳人数：600 入住率：75%,国际高端酒店品牌&案例研读,第 48 页,个案研究喜来登客房,酒店客房舒适整洁、设施先进，所有客房均提供温馨舒适、功能多样的住宿环境，并配有柔软睡床、办公桌和符合人体工学的座椅。 福朋喜来登福适之床（Four Points by Sheraton Four Comfort Bed）还配有尽享酣眠所需的一切元素，包括豪华床垫、如柔软时尚的羽绒被、超大号靠枕以及羽绒睡枕。 舒适客房、豪华客房和高级豪华客房均配有特大床或双床，提供办公及休憩所需的时尚空间（28 至 50 平米），而套房提供额外空间，包括一个宽敞的起居区（68 至 75 平米

28、）。 全套自助早餐、公共区域的免费 Wi-Fi、当地报纸和免费瓶装水，并能使用我们的健身房和室内恒温泳池。,舒适客房,豪华客房,客房设施,国际高端酒店品牌&案例研读,第 49 页,个案研究喜来登会议室,功能齐备的多类型会议空间，极大方便商务会议型客户,国际高端酒店品牌&案例研读,第 50 页,个案研究喜来登配套,大型的商务休闲配套，满足客户商旅需求,可在咖啡厅享用美味餐饮，或在大堂吧中恣意放松，同时观赏现场乐队的精彩演出。 也可在西班牙酒吧的露台上感受轻松氛围，尽情享受可口美食和清新空气所带来的独特体验。 还可前往 Touch 水疗中心体验泰式或瑞典式按摩所带来的舒适惬意，在健身房中强身健体，

29、或在室内泳池的遮阳篷下尽兴畅游、焕发活力。,国际高端酒店品牌&案例研读,第 51 页,项目酒店规划 推导思路,推导思路一,推导思路三,研究内容：太原本地酒店市场,研究目的：确定项目酒店未来发展方向,研究内容：国际高端酒店品牌&案例研读,研究目的：确定项目酒店规划面积,推导思路二,研究内容：临近资源型城市高端酒店市场概览,研究目的：确立国际高端酒店连锁品牌地位,项目酒店物业规划面积研判推导思路,研究结论： 国际级高端酒店以惊人的速度实施全球性战略扩张 他们未必占领城市的核心地段，但市场高端需求及 路网交通的便捷通达是他们选址的重要参考依据； 他们的综合体量大多在6-10万平米之间，高端&完 备的

30、商旅配套设施及品质化服务是他们吸引高端客 群的制胜法宝！,第 52 页,项目酒店物业规划面积研判结论,一线知名品牌将成为项目酒店未来共同携手的合作对象，高端酒店品牌的进驻将为项目形象及价值起到双位拔升作用！ 通过对于国内重点城市高端品牌酒店综合体量调研并结合项目自身现状规划条件可得： 本项目酒店6-8万的综合体量可满足五星级国际品牌酒店的建设要求！,第 53 页,二、本项目酒店品牌发展方向,一、本项目酒店物业发展类型,确定酒店物业发展方向,第 54 页,项目酒店合作品牌研究思路,解决问题一：项目酒店选型（度假型？会议型？商旅型？） 确定依据：对位目前高端酒店市场总体需求 研究途径：太原高端酒店

31、市场研读,解决问题二：项目酒店合作品牌方向（联手公司？品牌地位？） 确定依据：顺乎未来品牌酒店市场发展趋势 研究途径：太原高端品牌（集团式）酒店市场发展方向解析,第 55 页,项目酒店合作品牌研究思路,解决问题一：项目酒店选型（度假型？会议型？商旅型？） 确定依据：对位目前高端酒店市场总体需求 研究途径：太原高端酒店市场研读,解决问题二：项目酒店合作品牌方向（联手公司？品牌地位？） 确定依据：顺乎未来品牌酒店市场发展趋势 研究途径：太原高端品牌（集团式）酒店市场发展方向解析,第 56 页,太原高端酒店市场研读,太原高端酒店调研案例甄选,调研目的：,调研内容：,选取原则：,客源比重统计 客户构成

32、统计 企业形式统计,位于太原市区已开业的5 (准5) 星级标准酒店 与本项目具备同等规模体量（6万平米以上） 入住主力客群可涵盖全市及以上范围并在太原市具备一定品牌知名度及号召力的酒店项目,通过对于酒店入住客户本体构成情况及需求偏好等方面进行综合分析最终确定太原高端酒店市场的主力客群构成及重点关注因素。,第 57 页,客源比重统计,太原酒店市场表现明显的内向型特征，其高端酒店市场客源比重六成以上来自于本市及周边县市客户,VS,数据来源：广州市旅游局官网,太原高端酒店市场研读,第 58 页,客户构成统计（按旅居目的）,从太原高端酒店客户构成总体统计来看，近半数入住客户以会议及接待为主要目的，商旅

33、客户仅各占两成左右； 从各酒店客户构成统计来看，完备的会议配套设施和稳定的客源支撑促使花园国际酒店及丽华大酒店吸引更多的会议型团队客户！,太原高端酒店市场研读,第 59 页,酒店类型及经营形式梳理,酒店规模&经营形式：目前太原高端市场主以大中型规模酒店为主且伴随近年来太原的飞速发展，高端(集团)品牌酒店逐步涌现市场，其档次规模日趋走高！,太原高端酒店市场研读,第 60 页,市场调研结论： 客源比重：资源矿产作为城市发展经济支柱的太原市，其高端酒店市场客源比重六成以上来自于本市及省内周边县市客户； 客户构成：近半数入住客户以会议及培训为主要目的，综合型会议服务设施是高端酒店必不可少的附属配套！

34、酒店规模：目前太原高端市场主以大中型规模酒店为主且伴随近年来太原的飞速发展，高端(集团)品牌酒店逐步涌现市场，其档次规模日趋走高！,项目酒店选型结论 山西省内客户是本项目酒店的重要辐射客群，满足商务会议需求综合型高端附属配套是将我们稳定客源、立足市场地位之根本； 品牌（集团式）酒店亦伴随太原整体的成熟发展纷沓而至，他们的到来将从档次标准到体量规模为太原高端酒店市场指明新的发展方向；本项目应顺势市场发展趋势，联手国际一线酒店品牌全面树立项目高价值形象！,项目酒店选型研判,第 61 页,项目酒店合作品牌研究思路,解决问题一：项目酒店选型（商务会议型） 确定依据：对位目前高端酒店市场总体需求 研究途

35、径：太原高端酒店市场研读,解决问题二：项目酒店合作品牌方向（联手公司？品牌地位？） 确定依据：顺乎未来品牌酒店市场发展趋势 研究途径：太原高端品牌（集团式）酒店市场发展方向解析,第 62 页,太原高端品牌（集团式）酒店市场发展方向解析,太原已进驻（集团式）酒店品牌梳理,希尔顿酒店,项目地址：北大街和建设路交叉口处 建筑规模：7.5万平米 总投资额： 6亿元（人民币） 投资方：山西晋豪国际大酒店有限公司 工程进度：已封顶（预计明年投入使用）,香格里拉酒店,项目地址：小店区长风文化商务区 建筑规模：约10万平米 总投资额： 5.5亿元（人民币） 投资方：香格里拉国际饭店（太原）有限公司 工程进度：

36、规划中,太原希尔顿酒店效果图,第 63 页,太原高端品牌（集团式）酒店市场发展方向解析,太原希尔顿酒店个案解读,项目地址：北大街和建设路交叉口处 总投资额： 6亿元（人民币） 投资方：山西晋豪国际大酒店有限公司 工程进度：已封顶（预计明年投入使用） 总建筑面积约为74500m2， 地下2层（局部三层）地下高度约11m 地上37层。地上建筑高度约156m,近600套大尺度奢华客房并辅以规模化的会议空间配套全面满足会议型客户需求！,第 64 页,太原高端品牌（集团式）酒店市场发展方向解析,太原已进驻（集团式）酒店品牌市场地位,目前太原已进驻的两大高端酒店品牌均为国际酒店管理公司旗下一线商务&会议品

37、牌； 市场需求是国际酒店管理公司品牌部署的直接导向，国际一线酒店管理公司的一线商务酒店品牌亦是 本项目酒店未来合作的重要选择对象！,第 65 页,项目酒店合作品牌方向研判,项目酒店联手一线商务品牌推荐,数据来源：2009年Hotels全球知名酒店管理公司排名,依据对于太原高端品牌酒店市场研究结论，我们特别选取国际知名酒店管理集团的一线商务会议品牌作为本项目未来联手的重点合作伙伴！以高端酒店商务品牌价值全力拔升项目高端市场形象！,第 66 页,第 66 页,三、居住物业定位深化,第 67 页,二、区域住宅市场产品借鉴,一、太原住宅市场主流户型供应面积,确定居住物业户型面积及配比,第 68 页,项

38、目住宅户型面积及配比研判,研究方向一：确定市场主流供应面积 研究途径：太原住宅市场调研与解析 研究目标：明确市场主流供应及配比关系,研究方向二：审时区域市场状况 研究途径：区域住宅市场供应梳理 研究途径：确定项目市场立足地位，明确项目主力供应区间及供应面积,第 69 页,太原住宅市场调研案例甄选,调研目的：,调研内容：,选取原则：,基础信息梳理 产品类型调研 供应面积调研 客户来源调研,位于太原市（城）区在售住宅项目 与本项目体量具备相互借鉴意义， （调研项目住宅体量在30万平米以上） 调研项目应至少在区域范畴内 具备一定影响力及号召力,通过对于太原住宅市场的普遍型调研， 确定市场供应主流面积

39、及配比情况,太原住宅市场解析,第 70 页,太原住宅市场解析,调研项目基础信息梳理,目前太原住宅市场供应多为高层住宅产品，调研项目体量多集中在50-100万平米，与本项目同属城市大盘项目； 迎泽区因近年土地供应趋紧且无大面积土地入市，故区域项目体量及地段属性无直接参考意义,第 71 页,太原住宅市场解析,太原住宅市场供应产品类型调研,据调研结果，目前太原住宅市场供应产品类型2-3居占有绝对比重， 1、4居占比下降明显； 本项目所处杏花岭区，供应产品类型相对丰富，2-3居类型产品仍是住宅市场供应绝对主力！,第 72 页,太原住宅市场解析,太原住宅市场主力供应面积&客户来源统计,通过对于市场供应面

40、积进行梳理，各区域供应面积存在一定差异； 同时可以看到，市场主力供应面积仍集中在80-140平米之间的2-3居产品，同时辅以少部分140-180平米4居产品,以市场供应主力面积为导向的客户来源调研,小店作为太原重要发展新区，客群来源相对泛化，与本项目所处区域不具明显可比性； 支撑各区域项目消化的主力客群来源于区域内部， 约占七成的高比例区域内部来源构成重点消化2-4居类型产品,第 73 页,太原住宅市场解析,太原住宅市场供应情况解析,本项目规划面积及配比借鉴,太原住宅市场供应2-3居产品为市场主流； 4居产品占到一成比例，1居产品呈现稀缺供应,除小店区住宅项目客户来源相对泛化以外， 其他区域项

41、目近七成客户来源区域自身,针对于太原住宅市场区域内部客户占有比重较大的重要来源特征，本项目规划面积及产品配比应同时依据区域市场项目供应及销售状况予以最终确定！,第 74 页,研究方向一：确定市场主流供应面积 研究途径：太原住宅市场调研与解析 研究目标：明确市场主流供应及配比关系,研究方向二：审时区域市场状况 研究途径：区域住宅市场供应梳理 研究途径：确定项目市场立足地位，明确项目主力供应区间及供应面积,项目住宅户型面积及配比研判,第 75 页,区域住宅市场研读,区域住宅市场整体梳理,研读区域界定：,因本项目地处迎泽区及尖草坪区临界位置，故本项目产品规划考量范围将同时涵盖上述两个区域在售及待售重

42、点住宅项目,第 76 页,区域住宅市场研读,各类型产品供应及销售情况解析 1居产品,月均销售15套,月均销售13套,热销面积,供应面积,1居产品需求整体有限，区域中仅两项目供应1居产品，且均为小产权，客户多为地缘性回迁居民； 从供应面积来看，40-80平米1居产品，50-75平米相对热销； 结合本案特点，可结合公寓适当考虑，并考虑在市场基础上形成特点,月均销售套数统计,主力供应及热销面积统计（）,第 77 页,区域住宅市场研读,各类型产品供应及销售情况解析 2居产品,月均销售27套,月均销售18套,热销面积,供应面积,区域中所有项目均有2居产品供应； 从供应面积来看，80-100平米成为区域市

43、场供应主力且热销，与太原整体市场供应情况相同； 从销售速度来看，项目普遍月均销售达20套以上，属于市场中上水平，富力城及恒大名都项目均属区域“标杆级”项目，其2居月均销售高达60套左右，稳占区域销售霸主地位！,月均销售套数统计,主力供应及热销面积统计（）,80,95,80,90,110,100,80,105,96,88,95,85,月均销售22套,月均销售20套,月均销售65套,月均销售15套,月均销售58套,月均销售21套,第 78 页,区域住宅市场研读,各类型产品供应及销售情况解析 3居产品,月均销售33套,月均销售12套,区域中九成以上项目有3居产品供应； 从供应面积来看，区域市场3居供

44、应90-160，面积区间较大； 产品热销面积受供应区间尺度影响，呈现两极分化状100-120/130-150均为热销户型面积； 从销售速度来看，各项目月均消化情况不尽相同，但可以看到恒大及富力城的销售情况仍处于区域 最优水平，但两项目热销面积区间亦呈现分化态势！,月均销售套数统计,主力供应及热销面积统计（）,月均销售19套,月均销售52套,月均销售17套,月均销售65套,月均销售7套,热销面积,供应面积,第 79 页,区域住宅市场研读,各类型产品供应及销售情况解析 4居产品,月均销售21套,区域中共有三个项目有4居产品供应； 从供应面积来看，区域市场4居供应面积区间160-200，各项目产品热

45、销面积囊括全部面积； 从销售速度来看，各项目月均消化在20套左右，处于区域中流水平；从月均销售情况来看，万达广场与富力城项目相对其他户型产品无突出优势去化表现,月均销售套数统计,主力供应及热销面积统计（）,月均销售25套,月均销售17套,热销面积,供应面积,180,170,180,160,200,170,第 80 页,项目住宅户型面积及户型配比研判,1居产品 区域中仅两项目供应1居产品，且均为小产权项目客户来源多为地缘性回迁居民； 本案可结合公寓少量设置，住宅部分可不考虑1居户型；,2居产品 80-100平米成为区域市场供应主力且热销，与太原整体市场供应情况相同； 从销售速度来看，项目普遍月均

46、销售达20套以上，属于市场中上水平！,3居产品 从供应面积来看，区域市场3居供应90-160，面积区间较大； 产品热销面积受供应区间尺度影响，呈现两极分化状100-120/130-150均为热销户型面积； 从销售速度来看，恒大及富力城的销售情况仍处于区域最优水平，但两项目热销面积区间亦呈现分化态势！,4居产品 从供应面积来看，区域市场4居供应面积区间160-200，各项目产品热销面积囊括全部面积； 从销售速度来看，各项目月均消化在20套左右，处于区域中流水平；,区域住宅市场规划面积及配比借鉴,太原住宅市场规划面积及配比借鉴,主流产品，区域主导,主流产品，区域主导,次主流产品，比例控制,稀缺供应

47、，风险较大,第 81 页,二、住宅产品梯户比研究,一、确定住宅产品建筑形式,住宅产品建筑形式研究,第 82 页,太原参考住宅项目梳理,参考项目选取原则：,根据本项目住宅产品4.0左右规划容积率，对应选取太原住宅市场容积率标准在2.5-4.5之间住宅项目予以建筑类型参考； 参考项目应至少在所属区域内具有一定的产品特色及市场影响力,项目住宅产品建筑类型研判,通过项目调研可以明确看到，市场在售项目建筑类型多属20-30高层板楼,恒大名都,绿地长风世纪城,富力现代广场,海尔十二院城,昌盛双喜城,第 83 页,项目住宅产品建筑类型研判,太原参考住宅项目楼座及居室类型统计,通过对于参考项目主力楼型及居室类

48、型比对发现： 两梯四户多涵盖2-3居类型产品，保证部分户型通透性及整体均好性； 四居产品多在两梯两户楼型中出现，保证产品户型品质及业主私密性；,本项目楼座规划应遵循市场产品趋势： 2-3居产品不超越一梯四户标准 4居产品至少保证一梯两户标准,第 84 页,项目住宅产品建筑类型研判,重点参考项目楼座解析,太原恒大名都,典型楼座展示,1,2,3,4,1,2,3,4,1,2,3,4,1,2,3,4,两梯四户,两梯四户,楼座实景展示,第 85 页,项目住宅产品建筑类型研判,重点参考项目详解,太原富力城,典型楼座展示,1,2,1,2,3,4,楼座实景展示,两梯四户,1,2,3,4,1,2,两梯两户,第 86 页,项目住宅产品建筑类型研判,重点参考项目详解,太原富力现代广场,典型楼座展示,1,2,3,楼座实景展示,两梯三户,两梯四户,1,2,3,1,2,3,4,1,2,3,4,第 87 页,第 87 页,四、基本假设方案,第 88 页,