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1、,杭州下沙项目可研报告,投资发展中心 2010年7月12日,城市地图 地图上应标注以下内容： 项目所在位置 城市核心商圈位置 项目距核心商圈的直线距离 城市主要地标建筑位置（如市政府、汽车站、火车站等） 城市发展方向,城市概况,杭州下沙，三大副城市中心，浙江省主要研发制造基地，国家级经济技术开发区，省级高校园区，未来居住新城。 1、目前有1000余家企业，世界500强外资企业32家，外资558家，主要产业电子信息，生物医药，机械制造，食品饮料，工作总产值约1200亿；在职员工约12万人； 2、 园区内高校14所，学生近18万人，为浙江省最大规模高教园区。,结论：城市等级、区域选址符合项目选址标
2、准，人口不符合选址标准。,城市交通规划,城市地图 地图上应标注以下内容： 项目所在位置 城市各轨道交通线路规划图 城市现有各主要干道,城市路网交通： 省级路网： 绕城高速： 接驳杭甬高速的下沙高速路，已通车。 沪杭高速：杭州至上海下沙路段。 市级路网： 地铁1号线：杭州市中心至下沙；2012通车。 BRT1:下沙至武林门广场，已开通。 德胜路高速：下沙至杭州市区快速路：2012年开通； 沿江高速：下沙至杭州六和塔区域，2011年内通车。 区级路网： 市政大道：下沙路，九沙大道等，现已通车。,资料来源：杭州经济技术开发区投资指南； 杭州市规划局。,下沙区域内网路发达，现在内有多级道路设施，BRT
3、至杭州市区约35分钟；2012年后，至杭州市区车程约20分钟。,绕城高速,规划通往杭州市区快速路,地铁1号线,BRT1,意向地块,结论：选址项目位于城市主干道交汇口，符合项目选址标准。,新区管委会,下沙西站,下沙站,下沙东站,城市商业概况,城市地图 地图上应标注以下内容： 项目所在位置 现有意向各城市综合体位置 现有意向各类百货的位置 现有意向各大型超市的位置 现有和意向项目请用不同颜色标注,未来商业体量估算：主商圈商业体量：30万；4号大街次级商圈体量：40万，滨江商圈商业体量：50万。,数据来源：,8,7,11,3,2,1,5,6,4,9,区主商圈,区次主商圈,结论：目前下沙商业处于刚起步
4、阶段，商业设施无法满足消费者需求；区域三级商圈建设开始启动，项目地块作为城市综合体的发展机会巨大。,4号大街,物美超市,项 目,下沙商贸城,商圈现状实景图,4号大街,城市房地产市场概况,数据来源：2010年杭州国家经济技术开发区统计年鉴,结论： 2007年至2009年，随着杭州国家经济技术开发区招商引资步伐扩大，作为开发区配套,下沙房地产业开发力度较大，整体市场供应大于需求，结合08，09年供求分析，2010年商品房市场供应量预计将达到200万。,近年下沙房地产概况表,酒店业概况,城市地图 地图上应标注以下内容： 项目所在位置 现有意向各星级酒店位置 现有和意向酒店请用不同颜色标注,数据来源：
5、杭州酒店网； 备注：希尔顿逸林酒店体量近4万，估计其房间数为350间。,结论： 目前下沙酒店入住率较高，平均入住率80%以上，酒店市场潜力巨大。,3公里商圈人口,城市地图 地图上应标注以下内容： 项目所在位置 项目1.5公里商圈范围 项目3.0公里商圈范围,数据来源：杭州经济技术开发区2009年统计年鉴。,迎宾大道以北，1号大街以东为目前下沙主要居住区，当地居民主要居住在4号大街两侧。 高教园区主要分布在下沙东面和北面。,3km,1.5km,结论： 选址项目1.5公里、3公里商圈人口不足，与选址标准有差距。,地块周边房价,城市地图 地图上应标注以下内容： 项目所在位置 项目5公里范围在售项目的
6、位置,数据来源：实地调研,龙湖项目,万亚广场,IBC国际公寓,目前下沙在售楼盘公寓均价15000-17000元/，商铺（1层底商）35000-40000元/。成交版块主要集中在沿江版块和城市副中心版块，80%为投资性消费。,九阳项目,合达城,合达自由港,结论： 项目周边的住宅价格，符合选址标准。,地块周边地价,城市地图 地图上应标注以下内容： 项目所在位置 项目5公里范围成交项目的位置,数据来源：杭州国土资源网站，搜房网媒体2009年下沙区域统计分析,数据来源：,2,1,3,4,区主商圈,区次主商圈,目前，下沙中心区的商业地价约3800-4500元/，住宅用地地价约7000-8000元/。,结
7、论： 项目周边的地价较高，商业用地突破4400元/，本项目地价控制在4000元/。,商圈竞争情况,5公里商圈地图 地图上应标注以下内容： 项目所在位置 项目5公里范围现有竞争者位置 项目5公里范围潜在竞争者位置 注意现有和潜在竞争者请用不同颜色标注 竞争者应包含综合体、百货、超市等,数据来源：现场调研。,城市地图 地图上应标注以下内容： 项目所在位置 现有意向各城市综合体位置 现有意向各类百货的位置 现有意向各大型超市的位置 现有和意向项目请用不同颜色标注,现存超市竞争者主要为物美超市，未来竞争项目为龙湖，万亚广场，深国投项目，合达城商业项目，盛都中心项目。,4,5,1,3,2,区主商圈,区次
8、主商圈,6,结论： 选址项目3公里商圈范围超市，百货，以及娱乐类市场潜力较大。,地块交通情况,地块红线图或宗地图 地图上应标注以下内容： 项目所在位置,数据来源：现场调研。,地块四面临路，道路通畅，临近1号大街，下沙大道等交通主干道，至市区及开发区及其便达。,结论： 项目四面临路，且其中两条为主干道，交通条件符合选址标准。,地块概况,地块google地球实景图 地图上应标注以下内容： 地块四周的各边边长 地块四周道路,地块政府报价 单位地价：无 楼面地价：无 总地价：无,数据来源：预估,地块google地球实景图 地图上应标注以下内容： 地块四周的各边边长 地块四周道路,地块鸟瞰,460米,3
9、60米,350米,530米,地块东北侧实景,实景说明： 地块东北面为大型居住区，和传统商业街。 地块正北侧为尚未拆迁的厂房。,东侧-,南侧,西侧,北侧,地块西北侧实景,实景说明： 地块西、西北面为大型居住区， 地块北侧为下沙商贸城。,东侧,南侧,北侧,西侧,地块西南侧实景,实景说明： 西侧为大规模住宅项目； 地块南侧为厂房。,南侧,西侧,东侧,北侧,地块东南侧实景,实景说明： 东侧为大规模住宅项目； 地块南侧为厂房和居住区。,南侧,西侧,东侧,北侧,地块总结,地块周边环境评价： 优势： 1、项目地块东面，西面，北面都为大型居住区，居住氛围成熟； 2、18万庞大学生客群，提供了较大的消费基础；
10、3、经济技术开发区大量管理人员客群，为中高消费提供了基础； 4、项目紧邻四号大街，已具备一定商业氛围，有利于项目后期开展。 机会： 1、区域商业配套较少，大型商业项目发展空间较大； 2、下沙新城的规划，地铁1号施工，为未来人口导入提供硬件支撑。 劣势： 1、项目南面为开发区厂区区域，为项目的一非利因素； 2、地块北面的为下沙商贸城和尚未拆迁的两个工厂，影响整个项目形象，工厂的搬迁进度也将影响项目开发进程； 3、地块内部两工厂拆迁进度影响地块取得的进程； 4、地块南面有一栋住宅楼和开发区展示中心，不予拆迁，不利于项目在下沙大道沿街面形象的营造。 威胁： 紧邻下沙主商圈未来30万的商业体量，对项目
11、威胁较大。,地块选址条件评价： 1、目前开发区商品房市场启动时间较短，周边商圈人口与选址标准有一定差距； 2、预测政府关于地块的价格会较高，与意向土地价格有一定的差距； 3、其他基本符合标准店选址条件。,关于地块下一步应重点落实的问题：,地块总结,1、地块取得是否为净地，地块拆迁进度， 2、政府方面对地块初步规划，及商住相应的指标，需进一步落实； 3、明确地块初步价格。,定位依据： 购物中心： 区域内可以做大型商业配套的地块较少，市场未来消费力较大，此建议规划建面为11.88万的标准店，塑造区域商业航母； 五星级酒店： 当地拥有较大商务客群，且缺少高端酒店，建议规划3万五星级酒店； 住宅： 住
12、宅体量较大，建议分组团，多风格开发，以适应市场不同需求； 酒店式公寓： 区域酒店式公寓供应量较大，建议从层高，面积，装修风格等方面多元化去规划设计产品。,产品初步定位,产品初步定位,460米,360米,350米,530米,2.5F,2 F,2 F,2 F,2 F,2 F,产品分布图,产品配比建议：,产品初步定位,城市广场主力店/次主力店业态建议：,城市广场剖面示意,产品初步定位,土地成本：32.96亿元，地价1066.7万元/亩 建造成本： 营销管理成本：3.01亿元 各项税费（含营业税、土地增值税、所得税、契税）：29.9亿元,项目投入测算,财务测算,总结：项目总成本为92.78亿.,项目收入测算,结论： 项目净现金流 项目总收入- 项目总投入=12亿,财务测算,项目现金流量表,项目总建筑面积80万平米（不含地下建筑面积），其中销售面积 65.12万平米，持有面积 14.88万平米； 在持有面积中城市广场 11.88万平米，酒店面积3万平米，持有物业估值合计约为 15亿元（不含地下）。,财务测算,项目敏感性分析,备注：以上投资回包含持有物业的市场估值。,结论： 设定项目实际开发周期为4个自然年，并且以净地性质开发，且超市可进驻，项目整体可行。,财务测算,