《邓州项目调研报》PPT课件.ppt

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1、,邓州市农产品物流项目 前期定位调研报告,雨润农产品集团 前期开发部 2013.10.16,前 言 调研目的： 研判邓州市农产品物流项目发展可行性，并对项目业态定位及布局进行初步研判。 调研时间：2013年 10月10日 10月16日 调研方法：实地调研、深度访谈、二手资料 调研人员：刘永超,核心问题提炼：,问题一：邓州资源禀赋及城市特征能否支撑农产品物流项目发展？ 问题二：新项目建成后，能否实现新老市场有序对接和转移？ 问题三：项目产品如何规划布局？包含哪些业态？ 问题四：项目能否资金平衡，为后续持续运营发展良好基础？ 问题五：如何保障新老市场有序交替？ 关键词：“零负债”“新老市场有序交替

2、”,索 引,1,2,3,4,5,项目区位特征及调研结论 邓州区域市场发展环境及城市特征 邓州农产品物流及房地产竞争市场研究 项目地块及周边配套研究 邓州项目定位及投入产出测算 邓州项目下步工作建议,6,项目区位特征及调研结论,第一部分：,1,邓州区域市场发展环境 及城市特征,第二部分：,2,邓州是国务院确定的丹江口库区中心城市、是全球华裔“邓姓”发源地、医圣张仲景故里、千古名篇岳阳楼记诞生地、老一辈无产阶级革命家习仲勋祖居地；是南水北调中线工程渠首市、丹江口水库库区市、国家粮食核心主产区，是中原天府，丹水明珠。,邓州发展环境及城市特征,邓州印象,1988年撤县建市， 2011年被确定为省直管试

3、点县（市）。,区域位置：邓州地处南阳盆地中南部，位于河南省西南部，豫、鄂两省交界部位。 辖区范围：邓州市辖3个办事处、13个镇、11个乡、1个开发区。 面积人口：邓州总面积2369平方公里，中心城区人口42万人邓州市户籍总人口数是175万人。 区域交通：距南阳、襄樊、老河口机场均在60公里以内，焦枝铁路、二广高速公路、207国道和三条省道穿境而过。 农业资源：农业是邓州市的基础产业，邓州市有耕地240万亩，盛产辣椒、小麦，素有“粮仓”之称。,邓州市区位图,邓州区位优势明显。地处中原腹地，位于武汉、西安、郑州大三角和南阳、襄樊、十堰小三角中心部位，是承南启北、连结东西的轴心。邓州物产丰富，人口众

4、多，具有发展农产品物流的基础条件。,邓州市区位特征,河南省,南阳市,邓州发展环境及城市特征,邓州市经济发展走势,与几个已考察县域经济体而言，邓州经济总量较大。近年来，GDP增长平稳，增幅多在两位数以上。,邓州、汝州、灌南、遂平、丰县、盱眙项目经济总量对比,邓州市逐年GDP增长走势图,邓州发展环境及城市特征,邓州市经济规模,2012年邓州市 主要经济简述,2012年邓州市主要农产品产量,邓州市农产品资源丰富，是国家商品粮储备基地。市区人口42万，对农产品需求量较大。,邓州发展环境及城市特征,邓州市城市发展方向,邓州市总体发展规划 对城市人口及用地规模的指引：规划预测邓州市2020中心城区总人口为

5、50万人，建成区建设用地面积50平方公里。 对城市发展方向的指引：城市主要发展方向为向东发展，向北和向南作为次要发展方向，城市向西只作为调整发展用地。在城市南部根据现状产业布局配套发展相应工业和仓储物流；城东新区组团规划以教育科研、医疗卫生、商业服务为主要内容，配套建设南部工业、仓储物流产业。湍北组团是以行政办公、现代服务业为主要功能的综合组团片区。 邓州市重点产业群发展导向 对城市性质的指引：邓州中心城区为南阳市域南部经济区的中心城市，发展以农产品加工、食品、纺织、机电为主的豫鄂边界地区的工贸城市。 对主导产业的指引：大力发展粮食加工、油料加工、畜产品加工、蔬菜加工、林产品加工、棉纺加工、饲

6、料加工、饮品加工、酒类加工、机械装备制造业等核心和优势产业，积极发展高新技术产业。,邓州发展环境及城市特征,邓州市政府为了促进整体经济均衡发展，对各个不同重点产业结构区出台了相应的一些优惠扶持政策，具体如下：,邓州市投资政策,邓州发展环境及城市特征,资料来源：河南省邓州市人民政府、江苏雨润农产品集团有限公司雨润农副产品交易中心合作协议书,邓州农产品物流 及房地产竞争市场研究,第三部分：,3,现有农批市场分布,南桥店水果批发市场、新丰农贸市场、邓州市农贸大市场是最大的三个农产品相关的专业市场。,邓州市农贸大市场,南桥店水果批发市场,新丰农贸市场,项目所在地,邓州农产品物流竞争市场,邓州最大的水果

7、批发市场： 南桥店水果批发市场 邓州最大的蔬菜批发市场： 新丰农贸市场 邓州最大的农资市场： 邓州市农贸大市场,南桥店水果批发市场,邓州农产品物流竞争市场,南桥店水果批发市场位于邓州市文化路东，归属花洲街道办，占地约54亩，共四排门面房，约86间，50余家商户。,市场背景： 市场房屋归个人所有，一拖一两层结构为主，多自建有遮雨棚扩大经营面积。 经营模式： “租金进门费” 租金每个门面根据市口不同在1000-2000元/间年。进门费根据车辆大小不同收费标准不同，8吨车辆进门费500元/次（含装卸费）。每日进出车辆约10辆。,新丰农贸市场,新丰农贸市场位于邓州人民路，占地约78亩，批零兼营；其中，

8、蔬菜批发业态分布在长800米，宽50米的街道两侧，为自发形成的市场，约有商户60余家。,邓州农产品物流竞争市场,市场背景： 市场房屋归个人所有，为农户自发建设房屋，无统一管理和收费行为。 经营模式： “租金” 蔬菜批发业态仅仅收取租金，三间房约80平米，一年租金在5万元左右。,干杂调料交易区,冻品肉类交易区,蔬菜批发交易区,邓州市农贸大市场,邓州市农贸大市场位于邓州市火车站附近，占地约35亩，主要由沿街约40余家门面组成。经营业态涵盖粮油、化肥、种子、农药及部分物流等。,邓州农产品物流竞争市场,市场背景： 市场依托老化肥厂而建，曾一度是邓州市农资的主要集散地，但随着化肥厂的衰落而逐渐演变为一个

9、涵盖粮油、化肥、种子、农药及部分物流等杂业态的混合型市场。 经营模式： “租金” 市场以收取租金为主，每个门面租金2万5万不等。,农产品物流市场规模综合评估,邓州农产品物流竞争市场,邓州市作为42万人口的县级市，农产品物流市场初具规模。但市场管理方缺失，呈现无序经营状态，既无法形成规模优势，成为地方农产品走出去的平台，也无法追溯农产品来源，确保食品安全。,三大市场业态综合分析表,农产品物流市场开发思路初探,邓州农产品物流竞争市场,关键词：整顿开发转移提升,邓州市房地产成交规模,邓州市全年商品房成交规模在35万平米左右，由于市区人口基数较大，商品房需求相对旺盛。,邓州市房地产市场规模,邓州房地产

10、竞争市场,项目周边楼盘市场表现,邓州房地产竞争市场,财富书香人家,财富书香人家,凰马国际,香溪美地,新御花园,盛世美景天成,财富名家,和谐大厦,名仕公馆,售罄楼盘,在售楼盘,待售楼盘,邓州项目周边楼盘分布图,本案,目前，项目周边在售项目有财富书香人家、皇马国际，由于教育、医疗配套优势明显，区域内楼盘具有较强的市场支撑。,项目周边楼盘市场表现,邓州房地产竞争市场,皇马国际：邓州首席综合街区，距离本案500米，目前市场价4200元/平米。,项目地址：邓州城区北京大道邓州市北京大道与团结路交叉口东北角 开发商：河南东锋房地产开发有限公司 建筑面积： 260000 平米 项目定位：皇马国际由1个精品M

11、ALL，1条商业步行街，10栋高层住宅，1栋SOHO，1栋酒店公寓组成，打造邓州首席综合街区。 市场表现：目前只有20层以上在售，报价4200元/平米。商业街报价20000元/平米，单铺60平米。,项目周边楼盘市场表现,邓州房地产竞争市场,书香人家：邓州首席Art DECO风格教育核心居住区，距离本案600米，目前市场价在4100元/平米。,项目地址：邓州市北京大道与南阁路交叉口（邓州市一高中南侧） 开发商：南阳财富置业有限公司 建筑面积： 110725 平米 项目定位：由9栋Art DECO新装饰主义风格的高层、小高层建筑组成，整体定位为“邓州首席Art DECO风格教育核心居住区”。 市场

12、表现：目前最后一栋待建待售，上期售价3800-4500元/平米。,项目商住物业预期市场表现,邓州房地产竞争市场,市场价格推导：,邓州项目地块 及周边配套研究,第四部分：,4,邓州主城,地块环境分析,地块四至： 北：迎宾大道（双向六车道） 南：南阁路（双向六车道） 西：平安大道（规划道路） 东：东扶路（规划道路） 其中，迎宾大道西起邓州市火车站，东行15KM通过桑庄镇出入口与二广高速相连。 截至2013年10月，南阁路仅仅从北京大道修通至项目地，是地块南侧与外部联系的主通道。,邓州项目地块及周边配套,东 一 环,团结大道（迎宾大道）,南阁路,本 案,北 京 大 道,项目地块周边道路情况：,地块周

13、边配套,邓州项目地块及周边配套,项目地块周边配套情况：,本 案,邓州第一高级中学,邓州幼师附属幼儿园,邓州市中心医院,邓州市公安局,邓州市二高,项目位于城东新区，是邓州市发展主轴方向，相关配套如下： 教育配套： 邓州第一高级中学 邓州第二高级中学 邓州幼师附属幼儿园 医疗配套： 邓州市中心医院,地块实景,邓州项目地块及周边配套,项目地块实景图：,地块平整，上有部分拆迁物,地块经济指标,邓州项目地块及周边配套,项目地块规模：总净面积118294.49平米（177.44亩） 商业/商住比例为6：4,迎宾大道,南阁路,地块一,地块二,地块三,地块四,地块一： 面积：34171.66平米（51.26亩

14、） 地块长度：约160米 地块宽度：约120米 地块三： 面积：33889.16平米 （50.83亩） 地块长度：约160米 地块宽度：约128米,地块二： 面积：25194.22平米（37.79亩） 地块长度：约120米 地块宽度：约100米 地块四： 面积：25039.45平米 （37.56亩） 地块长度：约120米 地块宽度：约110米,地块周边规划,邓州项目地块及周边配套,项目地块周边规划：,农副产品交易中心,建材城,汽贸城,本案,邓州项目定位 及投入产出测算,第五部分：,5,地块SWOT分析,邓州项目定位及投入产出测算,项目发展策略：扩大项目优势，抢抓发展机遇,S（优势） 1、项目位

15、于邓州市东向发展主轴；距离老城商业街不足4km。42万人口的邓州为农产品物流提供了较好的消费基础。 2、项目周边教育、医疗配套完善； 3、项目交通便利，迎宾大道直达二广高速； 4、项目周边楼盘云集，具有较好的外部环境和基础设施；,W（劣势） 1、地块上方有一定拆迁物； 2、地块规模偏小，且被规划路网切割较为零碎； 3、邓州经济基础较为薄弱；,O（机会） 1、邓州市南桥店水果批发市场及新丰农贸市场批发业态设施落后，交易场地简陋，面临整合外迁； 2、邓州市房地产处于黄金发展期，尤其是商业物业市场表现良好，为项目实现“另负债”可持续运营提供了条件。,T（威胁） 1、包括供销总社等单位伺机以开发农产品

16、物流名义进入邓州； 2、协议的软约束； 3、区域政府办事效率及服务意识；,发展策略： 优势机会,项目整体定位,邓州项目定位及投入产出测算,项目整体定位：,【中国邓州】区域内唯一的大型现代化 农副产品集散地,关键词：唯一性 排他性 现代性 阐释： 项目建成后，将成为邓州唯一果蔬、水产、干杂及副食批发交易中心，其他市区及乡镇农贸市场作为项目的下游市场，成为市场农副产品的承接地。,【中国邓州】规模最大、品类最全、功能最完善的大型农副产品集散地,项目产品定位,邓州项目定位及投入产出测算,【中国邓州】集果蔬交易区、食品城、冷库及相关市场配套于一体的大型农副产品交易中心,项目产品定位：,关键词：综合型 农

17、副产品 阐释： 项目包括果蔬交易大棚、食品城、冷库及相关配套，为市场提供检验检测、电子结算、电子商务及行政管理服务，具备建立产品可追溯体系的软硬件条件，确保未来市场交易的食品安全。,项目经济指标,邓州项目定位及投入产出测算,项目经济指标：,项目总用地指标,项目建筑体量推算,项目平面布局,邓州项目定位及投入产出测算,项目平面布局：,配套住宅,副食、糖烟酒、土特产交易区,精品果蔬交易区,水果交易区,冷库及冻品、肉类、 水产交易区,蔬菜交易区,干杂、调料及粮油交易区,朝一高、主城方向,朝二广高速方向,项目经济测算,邓州项目定位及投入产出测算,项目建筑形态及具体指标：,项目经济测算,邓州项目定位及投入

18、产出测算,项目销售收入： 可售部分销售收入8.35亿元；自持部分预计年经营收入1214万元。,项目经济测算,邓州项目定位及投入产出测算,项目建设成本： 项目总建设成本3.40亿元；其中可售部分建设成本2.77亿元，自持部分建设成本0.64亿元。,项目经济测算,邓州项目定位及投入产出测算,项目可售物业利润表： 项目可售物业部分净利润2.16亿元。,项目经济测算,邓州项目定位及投入产出测算,项目综合效益评估： 项目开发周期完成，总销售收入8.35亿元，总投入6.82亿元，可获得1.53亿元的净收益，另外自持2.67万平米的物业（果蔬大棚及冷库）。,邓州项目下步工作建议,第六部分：,6,工作建议,邓州项目下步工作建议,Thanks a Lot!,