【商业地产-PPT】首创置业房地产公司介绍及北京天津项目案例分析-2008年-73PPT.ppt

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1、首创置业简介 北京天津项目案例分析,2008年12月24日 zdh,目 录 第一章 首创置业简介 第二章 首创置业近期动态 第三章 首创置业区域和项目简介 天津项目简介 北京项目简介,第一章 首创置业简介,首创集团是北京市所属的主要从事公用事业和基础设施建设的大型国有集团公司。公司以基础设施、房地产、投行并购业务为三大核心主业。在全国水务和地产领域拥有领先的市场地位和较高的品牌知名度。 集团旗下的首创股份是全国最大的水务企业，集团旗下的首创置业多次被评为中国地产行业十大品牌之一，是国内中高档物业和低密度住宅知名的地产开发商。此外，首创集团还参与投资了北京地铁四号线、地铁五号线、城市轨道交通等基

2、础设施建设。 据粗略统计，首创集团自1994年成立以来，累计投资于京津地区的基础设施和经济社会发展资金已逾500亿元。截止2007年底，首创集团总资产已达750亿元，净资产157亿元。 经过多年的产业积累及专业化运营管理水平的提升，首创集团核心业务呈现出良好的发展势头，2007年全年实现销售收入110.7亿元，实现利润总额27.1亿元，实现税后利润18.2亿元，综合实力居北京市属企业前列，连续多年跻身全国500强企业。,首创集团简介,首创置业企业简介,首创置业股份有限公司（简称“首创置业 ”），乃中国大型地产综合营运商，香港联交所上市公司（股票代码：HK2868），综合实力位居中国地产业前列。

3、 首创置业与中国房地产业一同成长，始终致力于投资开发中高档住宅及商务地产，并长期持有部分优质商用物业。2005年以来，集团以北京为基地，正逐步形成以环渤海经济圈为核心，以其它区域中心城市为推动的全国布局；正逐步形成并完善“城市低密度人文社区”、“都市高密度复合社区”、“都市国际化高档社区”三条标准化系列产品线；并凭借丰富开发经验、规模经营优势、卓越整合能力及强大营销网络，不断推出精品物业，引领行业先风。,首创集团管理层,首创集团管理层,首创集团管理层,首创置业总裁唐军,首创置业管理层,首创集团组织架构,首创置业管理层（董事）,首创置业管理层（非执行董事）,首创置业管理层（非执行董事）,首创集团

4、发展历程,首创集团发展历程,首创置业全国布局概要,注：目前，首创置业已经形成以北京为中心的环渤海开发片区，以南京为中心的长三角开发片区，以成都为中心的西南开发片区。尚未进入华南及上海区域。,首创置业土地储备,注：从相对数值来讲，首创置业的土地储备不及中海、华润等公司，与复地相当。但新增土地量占总土地量的比值 却比中海和合生创展都高，仅次于华润，说明首创置业对于地产开发的步伐并未落后。,首创置业土地储备,注：2007年，首创置业在北京的土地储备占总储备的35%，但2008年随着重庆和西安市场的开拓，北京所占的比例降至14%。2008年天津的土地以21%的占比位于各城市之首，除重庆、西安新增土地外

5、，2008年土地储备占比增加的城市还有成都。,首创置业土地储备,注：首创置业所储备土地以住宅为主，比例高达90%左右，2008年有上升的趋势，酒店性质的土地占比从2007年的3.3%下降到2008年的1%。 首创置业现有的土地储备足以满足集团未来三至四年的发展需要。未来，集团将根据“以中高档住宅为核心业务，以住宅 + 商业为业务模式”的发展战略持续补充优质的土地储备。,首创置业企业业绩,注：自2004年以来，首创置业每股赢利水平基本持平，同时，公司总资产不断增加，负债率基本稳定，维持在68%左右。,企业业绩比较,中海：2008年上半年，内地地产物业合同销售总额港币150.1亿元，同比增长78.

6、5%；销售楼面面积145.5万平方米，同比增长57.3%，销售金额和面积两方面都再次刷新记录。 万科：2008年上半年，实现销售面积265.8万平方米，销售金额241.3亿元，分别比2007年同期增长15%和38.1%。 保利：2008年上半年，实现销售面积131.4万平方米，同比增长39.42%，实现销售认购金额106.99亿元，同比增长34.53%。 首创：2008年上半年，首创置业实现销售面积13万，同比2007年的32.6万下降60%，总销金额17.32亿元，较2007年的33.2亿元下降48%。,当前市值,首创置业当前市值：亿港元,首创置业股票一年走势图。2007年12月1日-200

7、8年12月1日。,首创置业荣誉成就,首创置业荣誉成就,首创置业产品模式,实行中高端产品战略，住宅为主，多种业态兼顾。正逐步形成并完善“城市低密度人文社区”、“都市高密度复合社区”、“都市国际化高档社区”三条标准化系列产品线。 目前， “都市高密度复合社区” 以A-Z Town为代表， “都市国际化高档社区”以阳光上东为代表， “城市低密度人文社区”以天津宝翠花都为代表。,首创置业代表楼盘,北京 A-Z Town首创爱这城,北京国际中心,天津首创国际城,沈阳首创国际城,无锡 首创隽府,成都 A-Z Town首创爱这城,天津A-Z TOWN,北京 缘溪堂,西安 首创国际城,首创置业发展战略,出售型

8、物业为主，持有型物业为辅。住宅全部出售，对地段较好的非住宅物业持有，目前持有的物业均在北京：广安门政府商务区的北京中环假日酒店（四星级）、北京金融街洲际酒店（五星级）及阳光大厦。 走高端化路线：凭借丰富开发经验、规模经营优势、卓越整合能力及强大营销网络，不断推出精品物业，引领行业先风。 在营销推动上，首创置业的营销网络系统较强大，即由多个项目积累并分享的内部客户资源系统较强大。由于首创在同一个城市一般有多个项目同时在售，尤其在北京和天津地区，往往把客户资源集中起来，比如商务客户资源调配给写字楼、商业项目，高端收入客户资源调配给别墅项目，很好地实现了内部资源的最优化利用。与其他只有单个项目的公司

9、相比，首创置业客户资源的利用效率更高。 进入成都、天津、沈阳、西安等城市，加紧全国扩张战略部署，即3（X+Y）扩张战略。“3”是指锁定环渤海区域、长三角区域、中西南区域三大主流区域市场，“X”是指在区域市场全面启动的中心据点城市，“Y”则是指板块据点城市为中心向周边城市辐射，并取得重要战果。 截至2007年10月，“环渤海区域”的天津、沈阳集合了7个项目，总建筑面积约350万平方米，“中西南区域”成都、西安集合了5个项目，总建筑面积328万平方米。 目前，首创置业仍以北京为大本营北京，除北京外，“环渤海区域”和“中西南区域”也正在形成公司的基地市场。 伴随着首创置业全国扩张战略的快速挺进，首创

10、置业在北京优势市场的核心战略布局将转向高端化趋势。 从首创置业获地块来看，分别位于诸如西安经济开发区、天津滨海开发区、西青经济技术开发区等各个区域市场中的国家级、省级以上的经济开发区或城市新兴开发热点区域。,第二章 首创置业近期动态,首创置业近期营销动态,1、营销策略 在成交萎缩，价格普降的大市下，首创置业在各地区采取不同的应对策略。在天津、沈阳等自住型需求较明显的城市，采取“高调推广、加快去化”的策略；在北京、无锡等房价下降较普遍的城市采取“推广逐步减少、售价按兵不动”的“休养生息”策略。 2、销售业绩 近期，全国楼市进入严重的观望期，各地销量持续下挫，价格向理性回归，幅度明显。在楼市持续低

11、迷了多月后，首创置业全国多个楼盘积极应对，在天津沈阳取得不俗成绩。,首创置业近6个月（6-12月份）各区域主要项目营销动态：,首创置业近期赢利动态,首创置业采用“住宅开发投资物业持有”的商业模式，目前利润主要有物业销售和物业出租两部分组成。 收入及经营业绩： 2008年上半年，集团的营业额约为人民币353,526,000元上升约601%，营业额上升主要是由于本集团开发的北京缘溪堂项目、北京A-Z Town项目、天津宝翠花都项目等项目销售入住状況良好，营业额较二零零七年上半年大幅上升。 2008年上半年，集团的酒店业务营业额为人民币124，475，000元（二零零七年：人民币115,084,00

12、0元），较上年同期上升8%，主要由于本集团持有的金融街洲际酒店和中环假日酒店出租率及房价较上年均有提高。,首创置业近期土地储备动态,注：2008年上半年，太原长风项目由于政府规划的改变，首创置业放弃投资拿地；苏州阳澄湖项目及协商后也撤资推出。 截至二零零八年六月三十日止，首创拥有的土地储备可建楼面面积约为952万，从区域分布来看，北京占14%，天津占21%，沈阳占16%，成都占18%，重庆占10%，西安占16%，无锡占5%。从土地类型分析，约91%为住宅用地，6%为商业用地，2%为写字楼用地，1%为酒店用地，现有的土地储备可满足3-4年的开发。 首创置业2007年1至8月收入囊中的天津滨海新区

13、项目、成都成华区胜利村项目、沈阳沈营路项目、成都川师大项目、成都北泉路项目，首创置业2007年在异地市场共增加了9个项目，新增土地储备超过507万平方米。,首创置业近期合作动态,曾与国际国内多家公司进行合作，如新加坡政府投资公司、长江实业、六洲酒店集团、汇丰银行、普华永道等。 现与新加坡政府投资公司仍有合作，与六洲酒店集团共同持有北京金融街洲际酒店（五星级）。,2008年6月，首创置业董事会决议不派发截至二零零八年六月三十日止六个月期间的中期股息。 近期无发行债券的计划。,首创置业近期融资动态,第三章 首创置业区域和项目简介,1 首创置业北京项目简介,此为2006年的统计， 目前在售项目共6个

14、； 持有型物业3个； 已售项目11个。,首创置业北京项目一览（已售/部分）,首创置业北京项目展示（已售/部分）,主语城效果图,雪梨澳乡实景图,阳光丽景实景图,中环广场实景图,金融街一号实景图,第三置业效果图,北京国际金融中心效果图,首创置业北京项目展示（已售/部分）,首创置业北京项目一览（在售）,【占地面积】1.8万平方米 【建筑面积】15万平方米 【容 积 率】6.6 【物 业 费】6.8元/平方米/月 【类 型】普通住宅 【建筑类型】板楼,高层 【项目位置】海淀区 玉渊潭南路北，中华世纪坛西侧 【交通位置】二、三环之间 【总地价】 【楼板价】,【开盘时间】2008年5月10日 【销售状态】

15、二期（3号楼） 【均 价】报价35000元/平方米左右 【销 售 率】60%，存量约6万 【项目简介】社区由3栋22层高层板楼共300套,两梯一户。3号楼户型面积为385-550平米，精装修，装修 标准为5000元/平米。容积率2.86，物业费6.8元/平米/月，最晚2008年年底前入住。,首创置业北京在售项目缘溪堂,注：缘溪堂项目则由首创置业占55权益，GICRE（新加坡政府产业投资有限公司）占其余45权益。,首创置业北京在售项目缘溪堂,缘溪堂鸟瞰图,首创置业北京在售项目缘溪堂,缘溪堂北眺62公顷玉渊潭公园；东侧守望中华世纪坛；南向比肩中央电视台、军事博物馆。,首创置业北京在售项目缘溪堂,缘

16、溪堂外观图,建筑由高贵故宫红质感外立面配以玻璃幕墙及铜色金属装饰条组合而成的现代幕墙，三栋独立纯板建筑均为22层，21、22层则是为顶级人士量身定做的Penthouse豪华户型产品。 首层专门设计层高7.2米的通透大堂，并设有会议室、休憩室等功能，给客户提供休闲和商务交往的空间。,首创置业北京在售项目缘溪堂,缘溪堂U四室两厅五卫一厨户型,缘溪堂L三室两厅三卫一厨户型,缘溪堂K四室两厅两卫一厨户型,缘溪堂H三室两厅四卫一厨414.19平方米户型,首创置业北京在售项目缘溪堂,缘溪堂L三室两厅五卫310.06平方米户型,首创置业北京在售项目缘溪堂,首创置业北京在售项目缘溪堂,首创置业北京在售项目缘溪

17、堂,【占地面积】8.7万平方米 【建筑面积】45万平方米 【容 积 率】5.5 【类 型】公寓 【建筑类型】塔楼，高层 【项目位置】朝阳区 东三环京广桥东北角 【交通位置】二、三环之间 地铁10号线,【开盘时间】写字楼部分2006年6月9日已开盘。公寓部分未开盘。 【销售状态】拟推售公寓 【均 价】报价写字楼均价20000元/平方米；商业均价35000元/平方米 【销 售 率】23%，存量约35万 【项目简介】项目占地8.7公顷，是整合17万平米5A级写字楼、7万平米商业广场、11万平米豪华公寓、10万平米地下空间的45万平米大型建筑集群。,首创置业北京在售项目北京国际中心,首创置业北京在售项

18、目北京国际中心,首创置业北京在售项目北京国际中心,北京国际中心鸟瞰图,北京国际中心A座3号楼楼座效果图,首创置业北京在售项目北京国际中心,北京国际中心标准层平面户型,首创置业北京在售项目北京国际中心,首创置业北京在售项目北京国际中心,首创置业北京在售项目北京国际中心,首创置业北京在售项目北京国际中心,首创置业北京在售项目北京国际中心,北京国际中心外观实景,首创置业北京在售项目北京国际中心,北京国际中心大堂实景,北京国际中心电梯实景,首创置业北京在售项目北京国际中心,2 首创置业天津项目简介,首创置业天津项目一览（待售）,数据来源：第一财经日报2007年11月30日,首创置业天津项目一览（在售）

19、,【占地面积】33万平方米 【建筑面积】47万平方米 【容 积 率】1.42 【物 业 费】0.9元-1.48元/平米月 【类 型】普通住宅、花园洋房 【建筑类型】框架小高层,框架多层 【项目位置】北辰区 瑞景居住区龙泉道与辰达路交口 【总地价】7.4亿元 【楼板价】1575元/,【开盘时间】一期2006.6.28，二期2007.03.27，三期2008.4.18，四期2008.6.7 【销售状态】 【均 价】报价7300元/平方米左右 【销 售 率】 【项目简介】项目占地33万平方米，总建筑面积约47万平方米，其中一期开发约10万平方米，建筑形式为6层的多层洋房及10-11层的板式小高层，绿

20、化率为46%，容积率仅为1.42，居住尺度宽松舒适，其中多层洋房部分于2006年底入住，板式小高层部分于2007年年中入住。,首创置业天津在售项目宝翠花都,注：宝翠花都由首创置业与不动产投资机构GIC共同投资。,首创置业天津在售项目宝翠花都,首创置业天津在售项目宝翠花都,首创宝翠花都 沃克小镇效果图,首创置业天津在售项目宝翠花都,宝翠花都外观图,首创置业天津在售项目宝翠花都,宝翠花都外观图,宝翠花都实景图,首创置业天津在售项目宝翠花都,宝翠花都三期沃克小镇四室两厅三卫240平米T2户型户型,宝翠花都三期沃克小镇四室两厅三卫190平米T1户型户型,首创置业天津在售项目宝翠花都,宝翠花都三期沃克小

21、镇三室两厅两卫171平米J3户型户型,宝翠花都三期沃克小镇两室两厅两卫99平米H5户型户型,首创置业天津在售项目宝翠花都,首创置业天津在售项目宝翠花都,THE EDN,2008年12月24日,集中式商业销售模式,案例研究,我们将通过商业的价值链和利益传导方式来界定销售模式。 产权返租模式 店中店销售模式 基金整售模式 项目信托启动方式介绍 案例选取标准： 项目总体规模超过5万平米 商业具备一定的规模，形成集中的商业核心区 商业以全部销售为目标,产权返租模式,1,操作方式客户购买时即与开发商签订租约，将所购房产返租给开发商，租约期内由开发商将房产转租经营，租期两年到十几年不等。发展商一次性返数年

22、租金降低首付；同时返租期内，业主定时从发展商处得到定额租金回报。通常这种返租回报模式会附带“回购”条款。 典型案例曼哈购物广场、常兴天虹商场、保利友谊城、金晖商城、大中华太古广场、沃尔玛鸿洲店,产权返租模式下的价值链模型和利益传导模型：,解决了高价销售与提前消化的矛盾，但激化全部销售和持续经营的矛盾。,建设部房地产销售管理办法规定：2001年月日后，不得以返本销售和售后包租的方式出售未竣工的房屋。,案例：常兴天虹商场,楼层：15层。 主力店：天虹 发展商年租金回报率变化：4.8%6%2.8%（低于三年期国债3.37%） 与天虹租约：15年 年租金增长率：2% 现状：在售，分期或一次性付款,资料

23、来源：国土局网站销售公示。,发展商保留1层高租金楼层，通过1层租金弥补回报率，可维持4.8%左右。 现通过主力店提供回报，投资回报率2.8%，低于三年期国债利率。 销售状况不佳。销售率约占推出部分的47%。 此项目现仍返租，但已经不能作按揭。,店中店销售模式,2,操作方式发展商将商业划分为可经营的小铺位，然后按铺位出售给投资者或使用者，同时购买人必须同时签署物业使用协议，承诺服从商业的统一经营和管理约束。 典型案例赛格电子市场,缓解了全部销售与持续经营的矛盾，但无法解决高价销售与提前消化之间的矛盾,案例：赛格电子市场,简介：依托华强北电子产业形成的电子产品交易市场，营业面积约3万平方米，共7层

24、，租户约1500家。 铺位形式：专柜及铺位 主要业态构成：电子元器件、电脑配件、电脑网路器材、通信器材 现状：47层出租，13层在经营情况稳定后出售给大客户,基金整售模式,3,操作方式基金/大客户直接收购商场，然后租给大型商业，获取投资收益。 典型案例嘉德置地的“中国商业地产基金”计划。,整售的适用条件,1、已投入使用并收益稳定的商业 2、目前在国内对于那些还没有经营成熟，但是招商租约已经签订、主打的品牌商户已经签订租约的项目，基金也有信心购买 3、对于散售的商业，基金购买的兴趣不大，但是如果开发商几年后可以回购，达到国外基金的租金回报率要求的，基金也会考虑购买 4、租约年限的基本要求是该商场

25、大的租户租期5年以上，小的租户租期2年以上。 5、新加坡来的基金主要是要求项目的稳定经营，对租金回报率的要求较低一般在6左右就可以了，而欧美的基金要求租金回报率一般在10以上。,来源：亚信行总经理萧福泰访谈,解决了持续经营和销售之间的矛盾，但很难达到价格和快速回笼资金的目标。,嘉德置地的“中国商业地产基金”计划,2004年底，嘉德置地开始大规模的商业地产项目的收购。嘉德置地的策略是与沃尔玛三大中国合资企业之一深圳国际信托投资结成战略同盟，最终涉及的购物中心将达到28家，然后把这些项目打包成“中国商业地产基金”计划在新加坡上市。进展情况： 2004年12月23日，与深国投合作，以9.98亿元人民

26、币收购了6家商场，嘉德占股份51%，深国投占股份49%； 2005年1月4日，嘉德斥资17.46亿元人民币100%收购了北京华联旗下的安贞华联商厦和望景华联商厦； 月底，凯德置地以.亿元拿下北京东直门.万平方米的综合用地地块； 月初，凯德置地又以.亿元买下中环世贸中心、两栋甲级写字楼。,项目信托方式,房地产项目信托是一种新的融资方式。在已实现的几个房地产项目信托个案中，出现了金融和房地产销售结合的趋势。例如：北京苹果社区、深圳万科十七英里、深圳百仕达.红树西岸。,信托的适用条件,一、新型房地产信托产品将楼盘销售和信托结合在一起，在信托产品的设计中加入购房优惠权和优先购买权； 二、信托适用于有融

27、资需求的发展商，严格来说，和楼盘销售相结合的信托是一种项目启动模式； 三、目前政策规定信托份额最大不得超过200份，且必须通过银监会审批； 四、银监会出台的信托投资公司房地产信托业务管理暂行办法（征求意见稿）提出对部分管理规范、经营水平高的信托投资公司开展房地产业务给予放松200份限制的政策优惠。,项目信托可以同时达成发展商融资和营销蓄客的目的，在可能的情况下，我们建议采用信托模式进行启动，但是信托审批严格，且在商业领域内没有先例，审批难度无法预测。,案例1万科十七英里,2004年6月9日，深圳万科与新华信托达成总 额1.9995亿元、为期2年、年利率为4%的贷款协议，用于深圳十七英里项目的开

28、发。 该贷款资金由新华信托发行“新华信托万科十七英里项目集合资金信托计划”的方式筹集。 信托计划的投资者在购买该产品的同时，不仅享有通常意义的投资收益，还可以获得对该房产的优先购买权和购房价格的高折扣率。,案例2百仕达.红树西岸,2004年10月10日，百仕达与知名信托公司新华信托合作的红树西岸信托计划（ 2年期）开始发行，计划发行信托200份，每份80万元，这200名买家还能获得7.5折的购房优惠。 客户投资80万元购买信托产品，除了获得年2.8%的固定回报外，还能享受到高达7.5折的购房优惠。（折后价不低于1.5万元/平方米） 信托投资权益与购房优惠权益可以灵活转让，客户可以将两个权益一起

29、或单独转让，也可以只保留信托权益，购房优惠则过渡给受让人。,四种模式的对比,注：大客户的整体购买属于个案，在此不做分析。,营销模式和目标的关系,集中式商业销售模式,案例研究,我们将通过商业的价值链和利益传导方式来界定销售模式。 产权返租模式 店中店销售模式 基金整售模式 项目信托启动方式介绍 案例选取标准： 项目总体规模超过5万平米 商业具备一定的规模，形成集中的商业核心区 商业以全部销售为目标,产权返租模式,1,操作方式客户购买时即与开发商签订租约，将所购房产返租给开发商，租约期内由开发商将房产转租经营，租期两年到十几年不等。发展商一次性返数年租金降低首付；同时返租期内，业主定时从发展商处得

30、到定额租金回报。通常这种返租回报模式会附带“回购”条款。 典型案例曼哈购物广场、常兴天虹商场、保利友谊城、金晖商城、大中华太古广场、沃尔玛鸿洲店,产权返租模式下的价值链模型和利益传导模型：,解决了高价销售与提前消化的矛盾，但激化全部销售和持续经营的矛盾。,建设部房地产销售管理办法规定：2001年月日后，不得以返本销售和售后包租的方式出售未竣工的房屋。,案例：常兴天虹商场,楼层：15层。 主力店：天虹 发展商年租金回报率变化：4.8%6%2.8%（低于三年期国债3.37%） 与天虹租约：15年 年租金增长率：2% 现状：在售，分期或一次性付款,资料来源：国土局网站销售公示。,发展商保留1层高租金

31、楼层，通过1层租金弥补回报率，可维持4.8%左右。 现通过主力店提供回报，投资回报率2.8%，低于三年期国债利率。 销售状况不佳。销售率约占推出部分的47%。 此项目现仍返租，但已经不能作按揭。,店中店销售模式,2,操作方式发展商将商业划分为可经营的小铺位，然后按铺位出售给投资者或使用者，同时购买人必须同时签署物业使用协议，承诺服从商业的统一经营和管理约束。 典型案例赛格电子市场,缓解了全部销售与持续经营的矛盾，但无法解决高价销售与提前消化之间的矛盾,案例：赛格电子市场,简介：依托华强北电子产业形成的电子产品交易市场，营业面积约3万平方米，共7层，租户约1500家。 铺位形式：专柜及铺位 主要

32、业态构成：电子元器件、电脑配件、电脑网路器材、通信器材 现状：47层出租，13层在经营情况稳定后出售给大客户,基金整售模式,3,操作方式基金/大客户直接收购商场，然后租给大型商业，获取投资收益。 典型案例嘉德置地的“中国商业地产基金”计划。,整售的适用条件,1、已投入使用并收益稳定的商业 2、目前在国内对于那些还没有经营成熟，但是招商租约已经签订、主打的品牌商户已经签订租约的项目，基金也有信心购买 3、对于散售的商业，基金购买的兴趣不大，但是如果开发商几年后可以回购，达到国外基金的租金回报率要求的，基金也会考虑购买 4、租约年限的基本要求是该商场大的租户租期5年以上，小的租户租期2年以上。 5

33、、新加坡来的基金主要是要求项目的稳定经营，对租金回报率的要求较低一般在6左右就可以了，而欧美的基金要求租金回报率一般在10以上。,来源：亚信行总经理萧福泰访谈,解决了持续经营和销售之间的矛盾，但很难达到价格和快速回笼资金的目标。,嘉德置地的“中国商业地产基金”计划,2004年底，嘉德置地开始大规模的商业地产项目的收购。嘉德置地的策略是与沃尔玛三大中国合资企业之一深圳国际信托投资结成战略同盟，最终涉及的购物中心将达到28家，然后把这些项目打包成“中国商业地产基金”计划在新加坡上市。进展情况： 2004年12月23日，与深国投合作，以9.98亿元人民币收购了6家商场，嘉德占股份51%，深国投占股份

34、49%； 2005年1月4日，嘉德斥资17.46亿元人民币100%收购了北京华联旗下的安贞华联商厦和望景华联商厦； 月底，凯德置地以.亿元拿下北京东直门.万平方米的综合用地地块； 月初，凯德置地又以.亿元买下中环世贸中心、两栋甲级写字楼。,项目信托方式,房地产项目信托是一种新的融资方式。在已实现的几个房地产项目信托个案中，出现了金融和房地产销售结合的趋势。例如：北京苹果社区、深圳万科十七英里、深圳百仕达.红树西岸。,信托的适用条件,一、新型房地产信托产品将楼盘销售和信托结合在一起，在信托产品的设计中加入购房优惠权和优先购买权； 二、信托适用于有融资需求的发展商，严格来说，和楼盘销售相结合的信托

35、是一种项目启动模式； 三、目前政策规定信托份额最大不得超过200份，且必须通过银监会审批； 四、银监会出台的信托投资公司房地产信托业务管理暂行办法（征求意见稿）提出对部分管理规范、经营水平高的信托投资公司开展房地产业务给予放松200份限制的政策优惠。,项目信托可以同时达成发展商融资和营销蓄客的目的，在可能的情况下，我们建议采用信托模式进行启动，但是信托审批严格，且在商业领域内没有先例，审批难度无法预测。,案例1万科十七英里,2004年6月9日，深圳万科与新华信托达成总 额1.9995亿元、为期2年、年利率为4%的贷款协议，用于深圳十七英里项目的开发。 该贷款资金由新华信托发行“新华信托万科十七

36、英里项目集合资金信托计划”的方式筹集。 信托计划的投资者在购买该产品的同时，不仅享有通常意义的投资收益，还可以获得对该房产的优先购买权和购房价格的高折扣率。,案例2百仕达.红树西岸,2004年10月10日，百仕达与知名信托公司新华信托合作的红树西岸信托计划（ 2年期）开始发行，计划发行信托200份，每份80万元，这200名买家还能获得7.5折的购房优惠。 客户投资80万元购买信托产品，除了获得年2.8%的固定回报外，还能享受到高达7.5折的购房优惠。（折后价不低于1.5万元/平方米） 信托投资权益与购房优惠权益可以灵活转让，客户可以将两个权益一起或单独转让，也可以只保留信托权益，购房优惠则过渡给受让人。,四种模式的对比,注：大客户的整体购买属于个案，在此不做分析。,营销模式和目标的关系,