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1、博洛尼别墅品牌推广方案,别墅推广合作的契机,别墅推广方案,别墅推广活动概述,06-08年部分活动简介,钛马赫简介,别墅推广合作的契机,1、别墅项目价格较昂贵，我们希望通过各类推广活动与开发商共同 动楼盘销售，增加亮点和利益点。 2、别墅市场对高端品牌的认可度较高。 3、别墅项目开发商与高端品牌的强强联合，可以充分稳固自己的高端 形象。满足别墅业主对于高品质，高服务的需求。,1、2005-2007 Boloni品牌在房地产行业的楼盘覆盖率为80%，Boloni在该领域不断创造新的推广模式，处于行业时尚最前言。 2、Boloni高端的产品定位，整体家装引进德国钛马赫施工工艺、整体厨房、整体卫浴、内
2、门、衣帽间、主材、沙发布艺、家具配饰等一站式VIP服务，亲临体验8000平米16间宅风格样板间，不断推出新的概念，带动行业时尚潮流。 3、Boloni国际品牌的推广理念，别墅推广活动的不断推陈出新，时尚的概念策划方案，国际品牌的活动操作水准，平均每月2-3 场小型活动，每季1-2场大型活动。 4、Boloni注重细节体现，活动主题新颖、吸引力强，对活动质 量要求精益求精，以达到双方双赢的目的。,博洛尼别墅推广活动概述,阿凯笛亚庄园、瀛海名居、龙熙顺景、水青庭、提香草堂、卓锦万代、丽嘉花园、晴翠园、珠江壹千栋、北京国际花园、水郡长安、易郡、西钓鱼台嘉园、亚澜湾、原生墅、大溪地、北京洋房、温哥华森
3、林、北一街8号、中体奥林匹克花园、中海安德鲁斯、珠江国际城、新新小镇、香江别墅,曾经合作过的部分别墅项目,部分楼盘推广,融科橄榄城收房活动,活动主题：阿凯笛亚庄园意大利风情周 参加人员：融科橄榄城二期业主 活动形式：收房赠礼、设计师现场咨询 活动时间：2007年12月20日31日 活动地点：融科橄榄城收房现场 到场人数: 400户,部分别墅推广,阿凯笛亚庄园业主活动,活动主题：阿凯笛亚庄园意大利风情周 参加人员：阿凯笛亚别墅业主及准业主 活动形式：户型设计讲座、样板间参观、商品竞价、设计师现场咨询、意大利风情展、意大利美食 活动时间：2007年9月22日 活动地点：阿凯笛亚售楼处 到场人数:
4、120人左右 活动效果: 开发商对于活动的认可度很高，业主对于活动很满意。,部分别墅推广,阿凯笛亚庄园收房活动,活动主题：阿凯笛亚庄园意大利风情周 参加人员：阿凯笛亚别墅业主 活动形式：收房赠礼、样板间参观、设计师现场咨询 活动时间：2008年1月1日15日 活动地点：阿凯笛亚售楼处 到场人数: 100人左右,部分别墅推广,龙熙顺景业主活动,活动主题：嶺上宜居回归庭院 参加人员：龙熙顺景别墅业主 活动形式：庭院设计讲座、样板间户型设计讲座、商品竞价、设计师现场咨询、“宜居”展、意大利美食 活动时间：2007年4月7日 活动地点：龙熙顺景售楼处 到场人数: 60人左右 活动效果: 开发商对于活动
5、的认可度很高，业主对于活动很满意。,部分别墅推广,水青庭业主活动,活动主题：别墅宜居 阳春新赞 参加人员：水青庭别墅业主 活动形式：户型设计讲座、魔术表演、下午茶、商品竞价、设计师现场咨询、“宜居”展 活动时间：2007年3月25日 活动地点：水青庭售楼处 到场人数: 40人左右 活动效果: 现场反应热烈，业主感谢博洛尼提供了家装讲座和咨询。,部分别墅推广,卓锦万代业主活动,活动主题：卓锦名门 参加人员：卓锦万代的业主 活动形式：户型讲解、宝通风水讲座、意大利自助餐、抽奖 活动时间：2006年11月11日 活动地点：卓锦万代售楼处 到场人数: 100人左右 活动效果: 现场反应热烈，业主感谢博
6、洛尼提供了家装讲座和咨询。并且希望以后能多举办类似的活动。,部分别墅推广,北京洋房业主活动,活动主题：洋房暖心风水饰家 参加人员：北京洋房的业主 活动形式：宝通风水、鸡尾酒、拉丁表演、商品价格竞猜 活动时间：2006年9月24日 活动地点：北京洋房售楼处 到场人数: 250人左右 活动效果: 现场反应热烈，业主希望再次举办类似活动。,部分别墅推广,西钓鱼台业主活动,活动主题：洋房暖心风水饰家 参加人员：西钓鱼台的业主 活动形式：赞助 活动时间：2006年8月26日 活动地点：西钓楼盘 到场人数: 500人左右 活动效果: 是一次很成功的品牌推广活动，到场业主、嘉宾对博洛尼品牌印象尤为深刻。,部
7、分别墅推广,温哥华森林业主活动,活动主题：走进森林.品味华彩 参加人员：温哥华森林业主 活动形式：户型讲解、鸡尾酒、拉丁表演 活动时间：2006年9月16日 活动地点：温哥华森林售楼处 到场人数: 50人左右 活动效果: 后期与开发商合作达成默契，现场咨询效果好,部分别墅推广,运河岸上的院子业主活动,活动主题：赏名宅驾豪车话美居 参加人员：运河岸上的院子的业主 活动形式：奔驰新款试驾 活动时间：2006年7月1日 活动地点：奔驰旗舰店 到场人数: 60人 活动效果:业主们参与了一次高端的聚会，给大家提供了一个轻松的交流的机会和舒适环境,部分别墅推广活动,香江别墅业主活动,活动主题：美丽庭院 风
8、情家居感受意大利装修设计主题沙龙 参加人员：香江别墅的业主 活动形式：端午品粽子，放风筝 活动时间：2006年6月3日 活动地点：香江别墅小区内 到场人数: 60人 活动效果:体现了开发商的人性化服务，为要装修的业主提供了良好的咨询机会,部分别墅推广活动,北京国际花园业主活动,活动主题：北京国际花园采摘节 参加人员：北京国际花园的业主 活动形式：路虎试驾 樱桃采摘 活动时间：2006年5月27日 活动地点：昌平樱桃采摘区 到场人数: 500人 活动效果:现场气氛热烈，业主们度过了一个愉快的周末,部分别墅推广活动,富贵园业主活动,活动主题：国色睿智倾城 富贵园首届意大利家居文化体验 参加人员：富
9、贵园的业主 活动形式：欣赏拉丁舞 品西式茶歇 活动时间：2006年4月22日 活动地点：富贵园售楼处 到场人数: 约60人 活动效果：业主十分满意，直到活动结束，业主仍然在向设计师进行家装咨询,部分别墅推广活动,提香草堂业主活动,活动主题：提香草堂高尔夫春季之旅 参加人员：提香草堂业主及部分准业主 活动形式：高尔夫球技培训 活动时间：2006年4月15日 活动地点：提香高尔夫会所 到场人数：48人 活动效果：体现了别墅活动的高端档次，业主们评价很高,部分别墅推广活动,新新小镇业主活动,活动主题：意大利美食及家居文化赏析 参会人员：新新小镇业主 活动形式：意大利美食 活动时间：2006年4月15
10、日 活动地点：Boloni体验馆 到场人数：约80户 客户评价人：对开发商安排的活动十分感兴趣，体现了开发商以业主为本的理念,部分别墅推广活动,朱雀门业主活动,活动主题：笑盈朱雀门 参会人员：朱雀门业主 活动形式：辞旧迎新 欢度新年 活动时间：2006年1月20日 活动地点：隆博广场 参会人数：250人 活动效果：现场制作的朱雀门的户型设计手册受到了业主的关注，楼盘与户型效果图相结合的方式更有利了开发商的销售。,其他部分公关活动,首届宜居别墅室内设计咨询会 参加人员：北京各别墅项目业主 到场人数：100户 活动效果评价： 首届宜居别墅室内设计咨询会非常成功,参会业主感谢博洛尼提出宜 居这个概念
11、，现场有很多业主针对自己的别墅向设计师进行咨询， 会后各大媒体作了全方位报道。,其他部分公关活动,第二届别墅宜居室内设计咨询会 参加人员：北京各别墅项目业主 到场人数：174户 活动效果评价： 在首届宜居别墅室内设计咨询会的基础上，第二届增加了四场讲座， 德国、日本、中国著名设计师为别墅业主带来了耳目一新的感觉。业 主反响强烈。,钛马赫别墅装修品牌介绍,The Brand of Tellmach Villa Decoration,博洛尼是意大利专业家居品牌，来自意大利时尚产业链腹地Brescia，2005年将钛马赫先进的施工工艺及标准全面导入中国装修施工市场，并与钛马赫公司合作成立钛马赫（中国
12、）技术中心 。,2006年与德国钛马赫（Jun-Bau Tellmach）建筑装饰公司达成更深层技术共享和支持协议，并引进德国、日本、意大利设计师，成立钛马赫别墅设计工作室。,德国钛马赫（Jun-Bau Tellmach）建筑装饰公司，扎根于德国奥斯那布卢克（Osnabrck），是德国建筑同业互助协会（BG）和德国手工业行会(HWK)成员。,德国籍著名工程师史蒂芬吉斯Steffen Gies担任钛马赫总经理兼首席工程师, 凭借严谨态度与多年生产及现场施工经验，实现全面系统的施工管理。,结束语,真诚的希望与贵公司合作达到双赢的目的 希望通过我们的推广活动，给您带来更好的宣传效果，为您在业主心目中
13、树立更好的形象 通过强强联合，共同打造高端品牌形象,The End,如何进行房地产市场分析,学习内容,理论部分,案例学习,为什么要进行房地产市场分析？,房地产市场分析的思路、步骤和方法,什么是房地产市场分析？,慈溪银泰地产项目市场研究及定位报告,市场,为什么要进行房地产市场分析？,开发商,建筑师,消费者,1。评估项目所处的市场环境 2。寻找项目潜在的市场机会，挖掘需求尚未被满足的市场 3。制定项目的发展方向和市场定位 4。推荐最具竞争力的产品建议 5。评估项目目标实现的可能性。,市场分析是对市场调研搜集到的信息进行整合与提炼的过程，市场分析的结论是进行决策的基础。,开发商是追逐利润的，建筑师是
14、唯美主义的，市场分析是连接开发商、建筑师和消费者的桥梁，房地产市场分析是基于对市场的理性判断,具体起到 哪些作用呢？,什么是房地产市场分析？,概念，即指：针对某种特定物业研究市场的供需关系。,需求方：物业的购买者或租赁者 供应方：市场中的各竞争物业（包括住宅、公寓、写字楼、商业、酒店等）,市场分析不是简单的罗列市场数据，而是必须基于数据进行分析！,房地产市场分析的思路、步骤和方法 1。思路,三个层次 区域市场、专业物业市场、项目市场 两个方面 供给、需求 三个时段 过去、现在、未来,区域 市场分析,专业 市场分析,项目 市场分析,广州经济环境和房地产市场,广州住宅市场,项目所在地市场,例如：,
15、区域房地产发展处于何种阶段？,项目市场处于何种竞争格局？,竞争供给分析,客户需求分析,竞争供给分析,客户需求分析,竞争楼盘分析,客户需求分析,房地产市场分析的思路、步骤和方法 2。步骤,第一步：市场区域界定 这里所指的区域是中观房地产市场分析的基本单位，具有完整的房地产市场特征的范围，一般以行政区划来划分。 第二步：区域经济环境和市场分析 考察整个区域经济环境，判断区域房地产市场处于何种发展阶段，找到影响房地产市场变化的主要因素，对区域房地产发展前景进行预测。 第三步：专业市场分析 按物业类型进行市场细分，对各专业市场的供给和需求进行对比预测，从而揭示各专业市场的需求潜力及分布状况。 第四步：
16、项目市场分析 根据对竞争对手及消费者的分析找到项目的机会点、预估项目的市场占有率。,房地产市场分析的思路、步骤和方法 3。方法,第二步 区域经济环境和市场分析,区域经济环境分析,区域房地产市场分析,（一）基本内容,+,对当地经济环境中决定所有类型房地产供给和需求的基本因素进行分析，对过去变化趋势进行判断，预测未来的发展前景。,房地产市场分析的思路、步骤和方法 3。方法,第二步 区域经济环境和市场分析,（二）基本资料的获得,区域经济环境分析 1、总量指标 GDP、人口、人均GDP、固定资产投资、新批三资企业人数、接待入境旅游人数 2、结构指标：产业结构及布局、就业人口结构 3、水平指标：人均收入
17、水平、消费水平、人均居住面积、住宅消费支出水平 4、城市经济发展计划、产业规划、城市总体规划 区域房地产市场分析 1、投资：开发投资额 2、土地开发：土地开发投资、开发面积、土地出让金 3、商品房开发：施工面积、竣工面积、年开发量 4、销售：销售额、销售面积、价格、空置量、吸纳量 5、房地产景气指数、价格指数,数据来源 各地方统计年鉴、统计公报、经济发展月报、地方经济信息网、地方政府网站、中房指数、国房指数、地方房地产年鉴 土地、规划部门的政府官员访谈 规划、房地产等专业人士访谈,房地产市场分析的思路、步骤和方法 3。方法,第二步 区域经济环境和市场分析,（三）能够反映区域房地产市场发展状况的
18、指标,人均GDP与房地产发展关系,GDP增速与房地产发展关系,房地产市场分析的思路、步骤和方法 3。方法,房地产市场预警预报指标体系,第二步 区域经济环境和市场分析,（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标,房地产市场分析的思路、步骤和方法 3。方法,第二步 区域经济环境和市场分析,（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标,恩格尔系数与住房支出比重的国际衡量标准,恩格尔系数食物支出金额/总支出金额,与国际上其他国家相比，在相同的收入水平下，我国城市居民的住房支出占总消费支出的比重仍然偏低,2008年我国各主要城市的恩格尔系数,房地产市场分析的思路、步骤和方法 3。方法,第三步 专业市场分析
19、（住宅）,1、住宅类土地供应情况、成交情况、成交价格 2、住宅商品房供给总量、供给结构分析（按面积进行划分） 3、住宅商品房成交结构、产品特点分析 4、住宅商品房成交价格分析 5、专业房地产市场总结,房地产市场分析的思路、步骤和方法 3。方法,第四步 项目市场分析 （微观层面）,对每一个可能影响项目竞争性能的特征一一进行分析和评价。 地块特征：土地使用权年限、规划条件、建筑标准、地块面积、形状、高度 周围环境：自然景观、人文环境 关联性：通达性、可视性,项目自身资源条件分析(swot分析),竞争对手分析,目标客户分析,现有、潜在竞争项目的竞争特点、功能和优劣势、市场反应,目标客户的数量、客户类
20、型、收入水平、家庭结构、消费偏好、生活方式、心理特征、行为模式,找出项目的目标客户 目标客户的置业需求和偏好 找出项目面对竞争市场的机会点,最终目标,S,T,O,W,内部因素,外部因素,SWOT分析,SWOT工具（项目+环境+竞争）,SWOT分析的价值要素,S/W（优势/劣势） 的价值要素 地段要素 环境要素 地块要素 项目要素,具体地说，针对一个地块的价值要素包括： 地段要素地段/片区认知度/周边配套（商业/教育）/交通等（可总结为便利性/成熟度/知名度） 环境要素自然环境/四至景观/社会人文环境（噪音）等（可判定资源的程度：稀缺、良好还是匮乏） 地块要素地形地貌/规模/技术经济指标等（可判
21、断产品的可发挥空间） 项目要素目标/开发商品牌/可利用资源等,O/T（机会/威胁）的价值要素 宏观要素经济形势（宏观政策）/重大城市变革 中观要素行业形势（一、二、三级市场）/城市规划（交通、市政配套、开发重点、热点等） 微观要素市场竞争（片区、楼盘、户型）/客户流向,观点的判定很重要，它是我们作出策略方向的基础。 在分析的过程中，我们强调尽可能多地去考虑优势和机会，尤其是必须抓住核心优势和大机会这是我们“挖掘物业价值”的要旨所在。,SWOT分析,我们的战略,发挥优势，抢占机会,利用机会，克服劣势,减少劣势，避免威胁,发挥优势，转化威胁,优势 S,机会 O,威胁 T,劣势 W,进行房地产市场分
22、析时常犯的错误,1。大环境看好，项目的小环境就一定不错 2。过分倚重宏观资料来论证项目，只关注外围共性，忽视项目差异性 3。 过于偏重对“二手资料”的应用 4。以前什么卖得好，现在就做什么 5。别人做什么卖得好，我们做也会卖得好,房地产市场是变化的，因此市场分析应贯穿于整个项目开发过程，根据市场的变化及时调整战略。,地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！,补充几点市场分析方法的建议：,市场分析多用数据说话，用图表说话事实胜于雄辩！ 数据的整理可用excel表格统计（尤其是区域类繁杂项目），便于整理分析； 基于事实的分析要提出结论性的建议和观点，或是提出问题、或是判断趋势、或是找到答案等。,EXCEL表格示例1,EXCEL表格示例2,学习内容,理论部分,案例学习,