【广告策划-PPT】合富辉煌发展策划高级培训资料.ppt

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1、,Hopefluent Real Properties,融入才能影响,PART1 概述,“策划”缩写为“S.P”，即“strategy”和“plan”的缩写。,战略、策略,计划、规划,策 划,孙子兵法虚实篇 “策之而知得失之计” 策：策度、筹算。是指认真分析判断，明确对峙双方的优劣长短。 “我不欲战，划地而守之，敌不得与我战者，乖其所之也” 划：得当的方法。是指措施得法，可令敌方改变进攻方向,它的特点就是人们把一些很少联系在一起但存在一定内在联系的事物创造性地连接组合起来，形成一个新的事物。 策划 不是简单地对事物进行组接，而是根据已经存在的事物，并按照一定的原则和方式将他们组合连接成一个新事

2、物，超越其原有价值。,策划,成功的策划 ： 创造性地组合利用 【 信息资源专业 】,策划 是人们突破常规的思维，以创新的方式对事物进行统筹和规划。,策划是一种程序，在本质上是一种运用脑力的理性行为。 房地产发展策划：通过对发展环境理性的分析判断，为房地产 发展经营提出创新的模式和科学合理的决策 依据。,哈佛企业管理丛书编辑委员会关于“策划”的定义,PART2 房地产发展策划,与发展商签定合同,接受发展商委托，了解发展商需求和初步想法；明确委托要求，提交服务建议,消费者需求调查,信息整理及总结 明确项目发展基本思路,完成各部分结论,阶段性总结；讨论项目初步定位及开发策略设计；专家论证；与开发商进

3、一步交流,定位初步确定,深入论证、细化定位要素及报告成稿,提交报告,发展策划的工作流程,发展环境调研（经济环境和行业环境）,用地条件分析,房地产发展策划,宏观研究的方法与例证（经济与规划） 中观研究的方法与例证（房地产市场） 微观研究的方法与例证（项目） 定位研究的方法与例证 定位的落实,宏观研究的方法与例证（经济与规划）,宏观经济相关因素运行状况及规律 国内生产总值 产业特征及产业机会 固定资产投资总额 居民人均可支配收入及结构分析 宏观经济发展给项目带来的机会与威胁 城市规划研究 城市总体规划及分区规划研究 短中期政府在项目所在地及项目地块周边的市政规划 政府关于商品住宅在市政规划等方面的

4、政策法规 城市发展给项目带来的机会与威胁,例证之：V市宏观经济与规划的研究,GDP总量小，人均GDP总量大,V市国内生产总值在S省占比属于较低水平，经济总量规模不大。 2003年V市人均GDP39528元 ，是S省之冠。,资源型城市的特点。,V市第二产业占比极高。（超大国企SL企业是产业构成的主体。 受其计划经济烙印制约，V市第三产业发展滞后，占比很低。产业结构不合理。 由于资源日渐稀缺，V市正处于城市转型期，后续发展中第三产业提升的空间非常大。,特殊产业及经济模式的惯性,V市城市计划经济色彩浓郁。 以SL企业为龙头的国有经济在V市占绝对优势，非公有制经济增加值占GDP的比重较低。,SL企业的

5、生产能力、企业员工消费能力在V市举足轻重，影响深远。,2003年V市人均可支配收入为10199元，增长11.5% V市人均可支配收入仅次于B市，居S省各主要城市的第二位 V市居民具有很强的消费支付能力,居民消费潜力巨大,人均国内生产总值：第一 人均可支配收入 ：第二 人均消费性支出 ：第五,V市因为特殊产业及经济模式的惯性，居民消费力尚未完全释放，市场潜力巨大。,在消费者的构成上，以SL企业系统职工为主的国有经济职工是V市城市消费的主力军。,在消费能力上，V市在岗职工的平均工资居S省第一位，甚至远远领先于第二位的B市。这使城市具有极好的房地产消费基础。,产业结构单一 第三产业发展滞后 城市缺乏

6、新的支柱型经济 油田发展开始受限,外来人口数量不大 人口增长缓慢 人口密度偏低,市场持续消费力不足 在本地住房需求逐渐满足后，房地产发展将进入减速期。,城市规模 V市2003年年末总人口为176.81万人，同比上升0.8% 项目所在的DY区2003年年底全区总人口58.59万人，同比增加约1.9% 中心城建成区面积达到60.2平方公里。 项目开发必须充分把握当前主导产业与房地产市场共同发展的良机,V市城市现状述评,西城区,中部城区,东城区,本项目,总体规划：一城、二区、三中心,以SL企业管理办公和商业服务为主的西部公共服务设施中心,以V市政府和规划的商务中心为主的东部公共服务设施中心,以体育中

7、心、会展中心为主的中部公共服务设施中心,中心城,西城区,东城区,发展趋势：生活内聚，产业外延,东城向西发展 西城控制三面向东发展 东西城相对集中 整体融汇发展,加快东西城对接是城市发展的主要方向之一。,现阶段的发展重点：建设完善东城，改造提高西城 西城的改造提升为项目创造精品提供了机会，项目将为西城打造新形象，成为城市新名片。,中观研究的方法与例证（房地产市场）,中观研究的方法与例证（房地产市场）,中观研究之目的： 通过一系列中观研究方法对项目所在市场环境发展过程、市场格局、产品特点、需求特征进行分析与判断，以及对今后市场走势的预测，从而寻找市场缺口，为项目定位找到方向性的依据。,中观研究之模

8、块： 市场发展历程研究 市场格局分析 市场需求分析,典型个案分析 市场走势分析,不同的城市有着不同的房地产发展历程，或长或短，或复杂或简单，发展历程的研究是对一系列市场现状判断的基础。,模块1：市场发展历程研究,不同的城市有着不同的房地产发展历程，或长或短，或复杂或简单，发展历程的研究是对一系列市场现状判断的基础。,模块2：市场格局的分析,一个城市的市场格局往往受着期历史沿革、人文特征、产业结构、城市规划、土地供应、消费分层等多种复杂因素的影响，因此市场格局的研究正是对项目所在细分市场的环境与发展方向的重要判断。,市场细分基础 市场格局的分析是基于合理的市场细分。一般常用的细分标准是区域/板块

9、、档次、功能等。,下面举例来说明板块细分与档次细分，功能细分格局略,板块分析 房地产作为不动产这一特点，往往受区域历来形成的市场特征影响非常大，因此板块分析有利于发现项目市场定位的潜在空间。,例：D市居住物业板块分析（项目所在的东南板块处于怎样的竞争地位）,D市住宅板块特征： 中东板块：CBD，商务公寓聚集，高价； 东南板块：休闲渡假资源集中，开发量受地势影响而有限，公众认可度高；,中西板块：政府机关聚集，老城区，开发量小，高价； 西南板块：高校区，旧厂搬迁，供应量大，中价； 北部板块：工业组团，人口密度低，居住物业开发量小，低价。,项目所在的东南板块景观资源丰富，公众认可度高，前景理想，开发

10、空间较大。,分档次分析 从不同的档次来分析房地产市场供应情况可清淅地看到各层次竞争激烈程度与开发水平，从而找到项目可生存或可引领的市场空档。,例1：X市居住物业档次分析（项目开发当地豪宅的可能性）,例2：Q市居住物业档次分析（某郊区大盘的开发方向）,Q市的居住物业呈明显的纺锤型分布，中档楼盘供应量有限，整个城市中档的主流消费不能得到有效满足，市场有明显的中档精品楼盘的市场缺口,复合型物业的格局分析（主要针对大盘开发） 有一种流行说法“房地产开发已进入复合时代”，不完全正确，但也反应一定趋势，一些居住项目在满足居住功能外附加价值的研究就显得十分有项目重要。,例：某大型复合项目的格局分析（项目在多

11、类功能开发方向，与组合方式）,模块3：市场需求分析,市场格局的分析是针对市场供应面的研究，而市场需求分析则是直接针对购房者的分析。,分析方法： 定性研究：二手资料、过往市场表现分析、重点客户访谈 定量研究：需求人口基数分析、问卷调查,例：访谈及问卷调查（针对某市中高端客户的调查设计）,调查范围：市区为主，兼顾少量周边郊县市样本量 调查方式：预约访谈15人左右，问卷调查300样本（随机抽样，入户调查） 样本的选择： 未来两年内打算购买住宅的消费者 家庭月收入5000元以上家庭 居住区域尽量分散，每家庭完成一份样本 问卷配额：中级以上公务员/事业单位管理人员100样本、企业中高层管理/技术人员10

12、0样本，私营企业主/自由职业者100样本，访谈也涵盖以上类型,模块4：典型个案分析,典型个案主要是针对竞争对手、可借鉴的楼盘进行分析，包括借鉴这些个案的客户吸纳手段、开发模式、定位的成败、经营、配套等，从而分析项目的竞争环境、生长的难度、可突破的方位、客户的需求特征、某类功能配置的可行性。,例：G市居住大盘个案分析（主要针对本项目的定位方向与竞争环境）,模块5：市场趋势分析,前期策划针对的一般都是在未来一两年内开发、推售的项目，因此市场趋势的分析十分重要。,影响市场趋势的因素： 政策因素：宏观环境分析预测、数据增长或回落的数学分析 规划因素：市场格局的变化受区域规划的直接影响 市场竞争环境因素

13、：开发商的水平变化、土地批出状况、主要竞争对手的后续开发情况、需求变化对市场竞争的影响 市场需求因素：需求量与层次的需求、置业新需求方向、市场竞争变化引至的市场需求变化 其它因素,微观研究的方法与例证（项目）,例证之：F市H项目开发条件分析（部分）,H项目与F市商业区及居住区的联系分析,F市原规划在主干路以南设置CBD，但政府调控不力，近期实现的可能性较小；在目前的发展阶段，城市并无真正意义上的商务区； H项目毗邻城市规划中的中心商业区内，商业价值较高； 江北岸沿滨江大道东段，区域已逐步发展为高尚居住区聚集地，项目居住价值亦很高。,本项目,MAIN ROAD,F市中心商务区规划,临近某历史文物

14、保护街区，区域内传统建筑保留完好，文化底蕴深厚，是项目开发可借势之处。,某巷,小江西会馆,街巷中的旧墙,某巷内街,H项目地块开发条件分析,H项目地块开发条件分析,项目用地为不规整的矩形，临A街长边约292米，临B街短边约177米，地势平缓，最大高差在1米以内。主要标高集中在67.50米（黄海高程），相对应江面标高约在59.50米左右，高差约8.0米。 基地现状主要为空地及废弃居住建筑。项目拆迁难度较小，拆迁工作计划在2004年12月完成。,市政配套设施,市政配套设施齐全,H项目,生活配套设施,生活便利,从政府层面和自身条件看，项目可利用资源丰富,可利用的其它资源： 景观、商业人流等,H项目可利

15、用相关资源分析图示,定位研究的方法与例证,项目SWOT分析 项目发展策略 项目市场定位（整体发展主题、功能定位） 住宅物业定位 住宅物业发展主题 目标客户群定位 产品定位 定价建议,定位研究的常规思路,定位研究思维树状图,项目市场定位坐标系,项目发展策略雷达图,例证之：F项目SWOT分析及核心问题演进,S优势,W劣势,O威胁,T机会,本项目核心问题： 如何实现整体项目价值最大化 如何协调项目大规模与有限需求关系 如何利用与提升区域商业的传统形象 如何协调商业与住宅两大功能 如何吸纳与组织商业客流,强化优势，把握机会 景观价值最大化 规模大 项目资源丰富,规避劣势，化解威胁 周边景观的改造与利用

16、 高端客户有效需求量 商业客流的吸纳,区位价值复合：江景、人文、商业 地块规模大；唯一性 品牌商誉好,部分住宅无法一线望江 周边环境不佳 商业旺区有一定距离 开发成本高，弹性弱,市场持续走旺 中心城区认可度高 中高端有效需求,竞争不断加剧 中高端客户有限 区域商业开发量大,某滨水豪宅项目SWOT分析,某滨水豪宅项目发展策略,商住 脉分动静 -规避项目缺陷 内聚 豪宅气质 -扩大有效需求 外展 商业动感 -提升商业价值,聚焦 城市核心 -突显区位优势 借势 水岸文化 -倡导居住文化 领航 滨江板块 -树立豪宅形象,地段定义豪宅，滨江板块与城市中心的交汇位置,滨水是少数人可享用的稀缺资源,约110

17、0户名门世家共同拥有的豪宅领地,对规划、园林、户型极致追求，经得起买家最严格的挑选,私密与安防，心无旁骛的服务，给客户无比尊贵的领地感,提供生活方式的同时也提供了社交空间,自然与人文不可相互替代,公共空间与私家园林两者兼得,某滨水豪宅项目主题定位的系统表述,出品演绎豪宅气质,规划大气,江景 资源 最大化,围合 整体性,户型创新,充分考虑江景,功能 合理 而精细,建筑考究,立面现代风格,细节体现品味,园林多级,主题 园林,架空层花园,配套尊贵,名门会泛会所,园林 泳池,此部分确定户型配比与泛会所要求，其它具体参见规划与建筑设计建议。,某滨水豪宅项目主题定位的表述,某滨水豪宅项目户型配比的设定,高

18、价、中高价楼盘户型配比,高端、中高端客户调查,市场供应,市场需求,规划摆放,一线东南向江景约30% 二线江景约30% 最佳园景30% 次佳园景10%,详见规划设计建议,*“市场需求”中四房与复式的比例略大于“市场供应”,定价,静态单价预估,2650元/平方米的均价水平只能代表在目前市场情况，具体定价需参考推售的开发策略； 静态价格范围约在2400-2900元/平方米之间。,定价,静态单价预估,规划设计建议 成本财务分析（略）,各方案基本要素评估图 该项目根据开发模式的选定和各项收入支出等综合性分析，进行了开发成本预测，内容包括土地成本、前期费用、配套费和规费、管理费、不可预见费、营销费用、税金

19、等。,因地制宜的规划设计建议,容积率 分期及开发顺序 规划设计建议之公共配套 物业类型及户型,例证之：某项目塔楼设计建议的五种思路 思路各思路的利弊分析推荐设计思路,主力中餐厅,主力中餐厅,特色餐厅及空中花园,中 庭,某滨水豪宅项目集中餐饮空间分布建议,RIVER,主力餐厅建议：以特色中餐厅为主。延续区域文脉，与现代对比。,独立商铺,主通道,1F 功能以独立店铺为主,独立商铺,主力百货或超市,书店及影音,主力百货或超市,家居中心,儿童乐园,网吧及数码城,KTV夜总会,网吧及数码城,桑拿按摩,2F 功能以主力百货及独立店铺为主,3F 功能以主力百货及家居、书店为主,4F 功能以娱乐为主,4F,3

20、F,2F,1F,某项目集中购物空间分布建议,例证之：万科四季花城的规划设计建议,四季花城可能的数种容积率测算,通过上述分析和比较，我们建议： 本项目的容积率选用为0.91.0（报建时，尽可能提高容积率） 最终确定方案： 万科四季花城容积率：1.0,容积率建议,开发分期建议,建议分五期开发：,后续增加土地,发展策划对四季花城的规划设计建议,实际开发分期及顺序与发展策划的建议十分接近,一期,二期,三期,四期,五期,六期,七期,公共空间,规划设计建议中的公共配套与 实际开发中的公共配套非常接近。,规划设计建议中物业类型建议,多层,多层,多层,小高层,别墅/类别墅,公共空间,别墅/类别墅,别墅/类别墅

21、,类别墅,实际开发中物业类型分布,发展策划的行业前景 发展策划人员素质要求,PART3,未来的策划业将通过与市场营销学、建筑学、决策科学、思维科学、行为科学等的融合，在哲学与方法论的层面上释放出更大的能量。 在房地产市场开发专业性要求越来越高的现在与未来，发展策划前景无限。,发展策划的行业前景,分析判断能力。策划人要面对各行各业复杂纷繁的各种矛盾和问题，要能够透过现象看本质，迅速找到问题的症结。对企业和项目的准确诊断应是策划人的基本功。 思路清晰和一定的文字能力。策划人一定是勤于思考并善于思考，有自己独到的见解的人。对一般策划人员的要求是如果不具备创造性思维能力，起码能提出有启发性、参考性的想

22、法。,发展策划人员素质要求 i,有一定专业基础。这里所指的专业包括房地产相关专业、市场学相关专业、建筑学相关专业等。 有快速吸收新知识的能力。即要有广博的知识又要能在较短的时间内领会所涉及新领域、新学科的要点和实质。 具备较强的沟通和整合能力。一方面是与客户沟通；另一方面是与各行各业的专家沟通。,发展策划人员素质要求 ii,END THANKS！,针对性提供大量房地产珍贵专业资料，详情请登录网站。,TOP INTERNATIONAL CITY,XXX.XX国际 2005推广策略 ,我们2004年做了甚麽？,2004年11月开始销售，销售中心，围墙、户外广告牌、房交会、楼体灯光字的使用、三维动画

23、片的制作、样板房开放，项目高端形象的建立、地段价值与投资价值的传播，项目的核心卖点一一闪亮登场。,XXX.XX国际的 整体战略、销售情况、项目形象来看， 2005年都将是XXX.XX国际的项目品牌年、销售冲刺年。,通过之前我们所做的工作可以得出,我们目前还有优势吗？,XXX.XX国际现在状况：,地段优势与价值客户尽知 公寓价格已经不具备优势，写字楼蓄势待发 公寓部分买家投资的目的性很强 推广三个月，新鲜感不再强烈 好的海景单位都已消化完，市场在观望（公寓部分）,我们明年要做甚麽？,进一步阐述 “世界为我所用”， “CBD核心贵族商务” 根据项目2005年的推广节奏安排，再次赋予新的变化与新的内

24、涵。 这就是我们的主要方向。,如何吸引新的客户？,以前没有全面了解XXX.XX国际的客户群，或是没有继续留意XXX.XX国际的购房群。（主要除市南区外的XX客户及省内外客户群体）,由于XXX.XX国际已经有相当一部分老客户群，而且优越的位置、完善的设施已经让老客户非常自然地，把自己的物业介绍给朋友，新客户群因此产生，其将成为2005年一种重要的销售方式。, 老客户的生活圈：, 新客户：,得到充分的心理满足，和价值认同度，促成免费的售楼顾问。 方式1：在省电视台播放项目的形象广告，形成的广泛的项目高端形象，使其购买行为得到最大限度的认同和心理满足。 方式2：有奖带动的形式，老客户带新户购买XXX

25、.XX国际可以获得一定利益，新客户购房可以享受一定额度的折扣。,如何让老客户带新客户来？,重新积累新客户资源,开始项目的二次传播攻势 扩大传播范围 增加传播手段 利用季节优势 重点诉求核心利益点,2005全年推广策略布局,5、6、7、8、9、10月份以写字楼推广为主,一、二月 消化公寓客户,三、四月 开始写字楼预热 公寓再掀热潮,五月 写字楼强销期开始,六月 写字楼强销期 24小时商务概念,七、八月 写字楼续销期 24小时商务概念,九月 写字楼续销期 商务投资概念,十月 写字楼消化期 商务投资概念,12月份推广计划,一、二月 消化意向客户,以公寓推广为主（地段价值、精装修）,楼体广告、围墙、电

26、视、报广,此期间须完成事项： 农历春节前增加2期报广 以配合销售圆满地告一段落及春节贺岁。 预定山东卫视广告时段，在春节期间播出项目形象广告。 预订机场广告牌,推广主题：,推广手段：,34月份推广计划,三、四月 公寓再掀热潮,以项目实际核心卖点诉求打动消费者,开始商务概念的预热,精装修品牌、城市景观样板房地热系统,推广主题1：,推广主题2：,此期间须完成事项： 发布机场广告牌 现楼样板房完成 电视广告制作及发布 新锐杂志副刊完成 招商周刊做主题营销 房交会参展，积累客户 DM重点直邮 楼书制作完成,半岛都市报、户外广告、电视广告、房交会、报道,推广手段：,XX的城市地位、商务前景、项目的形象价

27、值、投资价值（新闻报道、报纸软文形式）,房交会 热点战,4月份是地产上半年最大的节点，5月1-7日为长假，春季房交会同样在4月，其成为我们11月开盘后，最好的新客户积累期；,2005年房交会，由于现场展示中心、楼体、示范环境、样板区展示实景已经全面出现，全面展示实景楼盘是我们的目的； 与房交会协商组织一个XX房地产楼盘评比，争取几个较好的楼盘称号如：最诚信楼盘、最具投资价值楼盘等等，有利于项目的报道与推广。,一定要最好的位置，一定形成展位最亮的点； 一定要最好的展位设计，让人们感受XXX.XX国际的变化； 一定要展场外唯一的楼体大条幅，到现场就能感受鲜明的个性； 一定要房地产会刊的封面及P2-

28、P3，全面控制资料的最亮点； 一定要搞掂记者，我们同样是地产房交会最亮的点；,攻击目标：,攻击核心：,攻击概念：,这个阶段公寓推广为主，主要以诉求实卖点为主。 写字楼推广为辅，开始进入“24小时全球商务”概念的前期预热阶段， 主要以代表高端形象的虚卖点为主，为5月进入写字楼的强销做准备。,XXX.XX国际,1、2、3、4月份推广目标,5月份推广计划,五月 写字楼强销期,24小时全球商务模式及项目商务形象,小开间写字楼,半岛都市报、户外广告、电视广告、航空杂志,24小时商务概念阐述、全新概念颠覆XX市场,推广主题：,目标客户2：,推广手段：,成长型中小企业、外贸企业、物流企业、投资客,此期间须完

29、成事项： 更换楼体灯光字 更换户外广告信息 电视广告省内外发布 航空杂志重点出击 滨海花园一期条幅出街 推广重点从公寓转为写字楼,30层以上整层消化的大客户，,目标客户1：,外来国有企业、大型民营企业、外资企业,5月份阶段推广主题,XXX.XX国际24小时全球商务模式,XXX.XX国际引领XX商务模式,“,“,6月份推广计划,六月 写字楼强销期 24小时商务概念,24小时全球商务模式、项目商务形象建立,半岛都市报、齐鲁晚报、电视广告、招商周刊,详细阐述24小时商务、与项目卖点结合传递概念如： 滨海CBD概念/景观/大堂/等,推广主题：,推广手段：,此期间须完成事项： 招商周刊媒体商务论坛 山东

30、卫视电视广告 齐鲁晚报全省宣传 写字楼封顶宣传,1、招商周刊发布四个硬性广告，结合项目卖点 2、同时由招商周刊记者采访XX及全国权威经济学家对24小时全球 商务模式进行专家论证； 3、以硬广与软文相结合的形式，阐述中小型企业创业应注意的事项 以及在全球化浪潮下应选择怎样的公司运作模式，打响项目知名 度。,XX作为中国最具经济活力的城市之一，其经济外向型特征较明显，因而就产生了大量的创业型中小企业，其公司运营性质具备全球性，24小时商务在线是必备商务办公条件。XXX.XX国际所提倡的24小时全球商务模式恰恰是其所需，能够获得他们的认同。,招商周刊 媒体论坛,攻击核心：,攻击目标：,启动政府高度，

31、举办记者新闻发布会，让媒介首先了解XX的整体规划； 以主流媒介（半岛都市报）为核心点，铺天盖地的造势，形成CBD滨海地带国际商务的规模性推广，全面启动滨海热点； 通过滨海规划、政府引导、媒介造势，一定要让体现滨海CBD商务才是XX的未来，一定要让消费者了解XXX.XX国际是XX国际化商务的明天；,市南区政府本身就在全力推动滨海商务区，政府本来就想启动滨海的关注力；,方式：,前提：,把握4月份后期的春季房交会、五月份旅游经济的东风，销售推广重点开始从公寓转向写字楼；因此这二个月是项目写字楼部分在XX商务市场的冲刺时期，一定要加大推广力度，加大推广投入。 写字楼市场前期的形象建立对后期销售至关重要

32、，因为写字楼买家是纯粹的理性消费者。,XXX.XX国际,5、6月份推广目标,7-8月份推广计划,七、八月 写字楼续销期 24小时商务概念,写字楼具体卖点阐述,在XX，XXX.XX国际是高端商务的代表,针对小开间写字楼，有针对性的诉求投资概念， 为消化小面积写字楼做有利支撑。,商务服务/会所/电梯/分户式空调等,推广主题：,客户分析：,投资分析：,经过比较十多家写字楼，XXX.XX国际无论是从地理位置、配套设施等方面都是XX商务至上之选,此期间须完成事项： 招商周刊媒体商务论坛 秋季房交会准备参展 项目开始落外墙，实体攻击开始,房交会 热点战,8月底的房交会是地产下半年又一个最大的节点，10月1

33、-7日为长假，秋季房交会是项目在下半年进行新一轮销售重点时期；,2005年春季房交会以公寓为主，写字楼为辅的销售配合，到秋季改为写字楼为主，房交会除了展示形象卓尔不凡的形象外，还是重点展示项精装修的品牌组合，以消费者以高楼楼盘的支持点。,还是一定要最好的位置，一定形成展位最亮的点； 还是一定要最好的展位设计，让人们感受XXX.XX国际的变化； 还是一定要展场外唯一的楼体大条幅，到现场就能感受鲜明的个性； 还是一定要房地产会刊的封面及P2-P3，全面控制资料的最亮点； 还是一定要搞掂记者，我们同样是地产房交会最亮的点；,攻击目标：,攻击核心：,攻击概念：,9-10月份推广计划,写字楼具体卖点阐述

34、,半岛都市报、楼体外立面实体攻击,人性化商务/精装修/厨房/洗手间/物管服务,推广主题：,攻击手段：,此期间须完成事项： 结合十月黄金旅游时期 山东省媒体（电视、报纸） 航空杂志广告,九、十月 24小时全球商务,从7月份开始，项目开始进行外立面施工，出外立面施工阶段是写字楼推广最具市场震撼力的时候，因此前三个月推广在媒体上可以节约一部分，前期的形象建立，与楼体外立面相呼应，将会在市场上形成一个销售高峰期，十月份又是XX的黄金旅游季节，全国特别是北中国很多人来XX旅游，因此在这个时期须多应用覆盖面比广，而且针对性较强的航空杂志进行广告宣传。,XXX.XX国际,7、8、9、10月份推广目标,商业裙楼推广计划,国际商务商业群,香港中路最后的商业旺地,大集团客户为主、投资客,商业配套的完善有助于项目定位清晰化,景观、规模、配套,推广主题：,客户来源：,攻击目的：,银行、数码、餐饮、康体休闲等,推广时机：3-10月份 推广条件： 前期招商要完成 引进银行、数码等主力店后 针对餐饮、康体休闲的商家进行 点对点营销，广告公司配合 进行招商手册或产品手册的设计及规划工作。,The end! THANKS!,