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1、案例的遴选,根据功能用途的不同，旧厂房/旧里弄的改造创意园区通常分为以下两类：,以创意办公为主导 核心功能是创意办公，商业休闲仅作为配套而存在 商业业态相对单一，以餐饮为主 商业占比低于20,以商业休闲为主导 核心功能是商业休闲，创意办公仅最为点缀 商业业态比较丰富，包含商业零售、餐饮休闲、文化娱乐等多种形态； 商业比重都要高于50,结合项目的所在的区域背景，我们认为，以商业休闲为主导的模式更适合本项目的发展，因此我们选取这一类型的案例进行研究分析，从而得出对本项目具有借鉴意义的启示。,上海创意产业走过了一条从自发集聚到政府引导的发展之路,上海一些从事艺术、设计的创意者们自发地聚集到莫干山路、
2、泰康路、昌平路、福佑路的老厂房和仓库，从事文化创意活动。,上海市经委看到了创意产业未来的发展方向，积极寻找国外一些发达国家在创意产业方面的经验，结合上海特色，在11月份组织成立了“上海创意产业中心”,上海首批18家创意产业集聚区挂牌，建筑面积总共占地30多万平方米。,截止2006年底第二、第三批集聚区建成，第四批筹建中,上海创意产业发展历程,上世纪90年代,2004年下半年,2005年4月,2006年底,上海创意产业的定义： 以创新思想、技巧和先进技术等知识和智力密集型要素为核心，通过一系列创造活动，引起生产和消费环节的价值增值，为社会创造财富和提供广泛就业机会的产业，主要包括研发设计、建筑设
3、计、文化艺术、咨询策划和时尚消费等 几大类， 并涉及诸多行业。,上海创意产业主要分布在老厂房聚集区以及政府引导的特色产业基地,上海创意产业分布特征,代表案例解读,同乐坊主题特色,以酒吧俱乐部为休闲商业的主打特色，锁定时尚人群 同乐坊的主要客群包括：年轻而收入丰厚的白领以及成熟富裕的中产阶层，年龄在2445岁之间； 针对这类人群的爱好，酒吧俱乐部是同乐坊最具有特色的业态，且较一般酒吧面积更大、活动更丰富。,酒吧面积均在10002000平米之间，可以容纳1000余人； 内部利用原厂房的结构，结合玻璃等现代元素运用形成两层以上的高挑的空间； 除饮酒、跳舞、音乐外，还可以利用宽敞的空间举办各类晚会、公
4、司聚会等。,与媒体合作，定期举办各类时尚发布、访谈等活动 利用闲置厂房改造办公场所，吸引多家媒体企业入驻，包括第一财经、理财一周、东方之星等； 与这些媒体展开合作，利用户外广场，经常性地举办各类时尚活动。,文艺演出,时尚发布,媒体见面会,论坛讲堂,代表案例解读,区位条件：靠近南京西路商圈、距离静安寺5分钟车程。周边分布有达安锦园、静安晶华苑等几十个高档住宅区，具有很大的消费潜力； 规 模：占地面积10000平方米，建筑面积19300平方米； 项目定位：集国际性、文化性、互动性于一体的艺术创意和时尚休闲空间。,同乐坊基本概况,代表案例解读,同乐坊业态布局,餐饮和俱乐部主要面向南北两广场分布， 易
5、于聚集人气，多为1-2层旧厂房改造。,以芷江梦工厂为核心，聚集画廊、琴坊等零售店，形成艺术文化的聚落,西侧5-6层的厂房多改为LOFT办公，集中了影视、杂志等文化传媒类企业,代表案例解读,改造宗旨：“整旧如旧后现代设计元素”的运用 主要手法：拆除破旧水泥厂、保留钢制框架和人字形、众字形、齿轮状等带有当时工业机器时代标志的建筑构件，再加以鲜亮的色块、大面积的玻璃幕墙和质感的金属装饰。,同乐坊形态风貌,8号桥创意产业集聚区,8号桥地处卢湾区，处于城市中心地带，临近淮海中路商圈，交通方便快捷附近还有城隍庙、豫园、文庙、新天地等景点，人气旺盛。,基本概况： 项目名称：建国中路8号桥 项目地址：建国中路
6、8号。 项目面积：占地11亩，建筑面积1万余平方米。 其前身为上汽集团所属“上海汽车制动器公司”,该公司硬管、软管、热处理器、板金等车间设在此地，共有5080年代厂房8栋。2003年，在市经委和卢湾区人民政府支持下，由上海华轻投资管理有限公司，时尚生活策划咨询（上海）有限公司共同开发，创立了“8号桥”。每一座办公楼都有天桥相连；而且改造后的旧工业厂房可以作为一个桥梁，将过去的历史和现代的理念融合起来，将国内和国外的文化与人才连接起来，这一举措开了上海将工业历史建筑进行保护性开发的先河，并注入了新产业元素，使工业老建筑所特有的底蕴、想象空间和文化内涵成为激发创意灵感、吸引创意人才、集聚创意产业的
7、新天地。 企业定位：定位于国际级的、融合国内的好的创意类企业的聚集地，这类企业讲求的是开放性的办公环境、放松的、富于变化的的办公条件，多样化的办公功能，临近城市中心，可以充分感受时尚与城市文明，有效的节约沟通成本。 经营状况：8号桥项目，由于其极好的地段条件，因此土地本身的价值量就极为巨大。同时对于老厂房的改造翻新，达到一种新的形态，其中的建筑结构上的表达，都需要良好的材料作为装点。因此，以创意为概念，以环境为卖点，通过良好的设计理念，便成了创意地产产品的增值点。 8号桥项目的经营模式以分期开发，全部租赁，正是8号桥在经营上的核心战略模式。如同住宅产品的分期开发一样，前期的开发带动了项目的价值
8、，通过人气的打造，项目区域价值的提升，为后期开发的项目也提供了良好的环境条件，落实到商业层面，这些都成为未来提价的基础。有了价格的增长，才能显示出该物业价值的增长潜力。 8号桥办公场地租金为6-10元/，物业管理费20元月，停车方式为立体式停车库与租用周边社区停车场。 配套设施：在6号楼有停车库、储物间、员工餐厅、员工休息室等， 建筑特色：桥，整个号桥由7栋房子构成，在房子的二层，设计师以桥作为连接，连通了每一栋房子，也使得人与人之间的沟通有了一个最好的平台。整个园区一共有四座桥，每座桥的造型均不同，极富工业感的铁桥是在厂房原来的设施上扩展的。有着绿色“门”字造型的天桥，是一个放大版的号桥的l
9、ogo，非常现代。,8号桥位于上海市中心城区卢湾区建国中路8-10号，由20世纪70年代所建造的上海汽车制动器厂的老厂房改造而成 。园区占地7000多平方米，总建筑面积12000平方米，吸引了众多创意类、艺术类及时尚类的企业入驻，包括海内外的知名建筑设计、服装设计、影视制作、画廊、广告、公关、媒体、顶级餐饮等公司。,8号桥创意产业集聚区,8号桥创意产业空间布局（一）：基本维持原有老厂房空间布局,8号桥创意产业集聚区,整个号桥由8栋房子构成，基本上保持了原来的布局。 “8号桥”二期工程改建8000多平方米，和一期工程遥相呼应，21米高的天桥将两座工业老建筑连接起来,8号桥创意产业空间布局（二）：
10、独特的 租户共享空间成为艺术工作者激发灵感和创意空间,商务中心,后院,8号桥创意产业集聚区,8号桥最独特的是园区设计师留出了很多租户共享空间，如商务中心、休闲后街、阳光屋顶等，可以给租户提供许多互动空间，使不同领域的艺术工作者和各类时尚元素在这里互相碰撞，激发灵感和创意。,8号桥建筑特征（一）:历史与未来、传统与现代的交汇融合，为创意产业的发展提供了独特的环境和氛围,8号桥创意产业集聚区,8号桥建筑特征：历史与未来、传统与现代、东方与西洋、经典与流行在这里交汇融合，为创意产业的发展提供了独特的环境和氛围。,8号桥创意产业集聚区由上海汽车制动器厂旧工业厂房改造而成。其老工业建筑的内部由艺术家改造
11、后，保留了原来的砖石墙体、屋梁架构，同时艺术家又以艺术手法将现代材料、设施安置其中。,8号桥创意产业集聚区职能：创意产业基地+休闲旅游,8号桥创意产业集聚区,“8号桥”将工业老厂房运用新的设计和模式改造，在上海的老厂房改造、创意产业发展等方面具有示范效应，是上海工业历史与文化、城市建设与改造、文化创意与科技创新、旅游休闲与生活时尚的新地标，是继宝钢之后本市第二个全国工业旅游示范点,“8号桥”是上海首批创意产业集聚区，集聚着国内外知名知名建筑设计、服装设计、影视制作、画廊、广告、公关、媒体等创意类企业，承担着上海创意产业基地示范职能。,8号桥创意产业业态构成： 建筑设计、设计咨询、影业制作、时尚
12、商铺、休闲餐饮,8号桥创意产业集聚区,建筑设计,设计咨询,时尚商铺,休闲餐饮,1933,1933老场坊坐落在沙泾港,浦虹港两条水系的交汇处,与虹口区人民政府,七浦路服装市场和四川北路商业带近在咫尺.南临南外滩时尚圈,东临北外滩商业圈,西临四川北路商业带.北临鲁迅公园等,轨道交通4号线围绕而过，距海伦站不到600米,无论在商业,人文,交通,还是在休闲娱乐都占据着绝对的地理优势,基本概况： 项目名称：上海1933老场坊 项目地址：上海市虹口区沙泾路10号,29号。 项目面积：约 3.17 万平方米 这座被沙泾港和浦虹港所环绕的建筑，建于1933年，曾是上海工部局宰牲场，出自英国建筑设计大师巴尔弗斯
13、之手，由当时蜚声沪上的余洪记营造厂建造。东南西北4栋建筑围成的四方形厂区，与中间一座24边形的主楼通过楼梯相连，将建筑艺术与生产工艺完美结合，形成外方内圆、高低错落、廊道盘旋，宛若迷宫却又次序分明的奇特布局和艺术化空间。冷峻的英式建筑风格，融合巴西利卡式元素，曾以“远东第一”名动一时；加工车间采用“无梁楼盖”，在当年是非常先进的技术。 企业定位： 产业形态 以创意产业为主体的产业结构： 主要以建筑设计、时尚设计、工业设计为主的设计型企业； 以会展交易为主的会展、广告、公关、拍卖公司、版权产权交易、品牌展示发布等知识服务业； 以创意人才为主体的创意产业人才的培训服务及就业等。 商业形态 商业机构
14、：主要汇聚时尚类体验式消费、综合商贸、会所经济、情景旅馆、创意餐饮等. 文化形态 保护性开发修整还原老上海的街景、生活、人文、历史、商业特征； 展示虹口区历史、人文、民俗等，成为上海唯一一家开放式的原生态人文历史博物馆，老上海的影视拍摄基地； 上海“城市再造”的典范、上海新城市功能的标地、环闭式多业态创意社区、上海时尚休闲体验区。 旅游形态 上海时尚表演、发布、展示、交易、设计、服务、消费、休闲的中心，以旅游业带动区域性经济发展；结合虹口区北外滩的改变形成互动，成为极具特色的区域性旅游特色产品； 成为承接世博游客居住、旅游、消费的重要特色基地。 经营状况：1933老场坊，由于其极好的地段条件，
15、因此土地本身的价值量就极为巨大。同时虹口区以1933老场坊为核心，辐射周边1.1平方公里的范围，将被打造成“上海原生态城市博物馆”。在这里，石库门的里弄将被改造成有特色的家庭旅馆、老上海的生活起居将被原汁原味展现，另外，开放式创意街店等也将在这里出现。因此，1933老场坊项目具有非常巨大的价值潜力。 1933老场坊项目的经营模式是整体开发，全部租赁。项目最终包涵5大产业：1 、时尚发布： 时装发布会、新闻发布会、新品发布会、知识产权交流会、小型演唱会、明星见面会、电视节目制作场地等；2 、创意办公 ：艺术工作室、个人设计室、传媒策划公司、高档画廊、外驻品牌中心、艺术培训中心；3 、休闲体验 ：
16、各种品牌定制、品牌商品展示、艺术品现制，雪茄、洋酒品尝；4 、娱乐总汇 ：创意体验沙龙、高档会所、潮流运动馆、健身场所、陶吧；5 、配套餐饮 ：高档西餐厅、创意餐饮、咖啡厅、酒吧。全新的产业布局旨在打造产权交流、交易、供需平台，将知识产权通过创意转化为产品，产生交易推动经济高聚集、高增长。,1933,1933,改造的思路是将建筑分为两部分功能区：中心主楼区域和西厂区为公共空间部分，原东南北三块厂区空间作为创意空间部分。整个园区将主要涵盖时尚发布、创意办公、休闲体验、娱乐总汇以及配套餐饮等五大产业系统。,项目定位规划包含 国际品牌折扣店：知名品牌的集聚地，前卫时尚消费； 创意酒店：时尚、前卫酒店
17、消费服务； 创意餐饮：创意服务，满足时尚的消费需求； 时尚产品专营店：服饰产品、电子产品、家饰产品、工艺品、纪念品、美容化妆品、营养食品、保健食品、生活食品、健身器材等； 休闲娱乐：咖啡吧、茶艺、酒吧、音乐吧、休闲食品、DJ、K吧等。,1933,1933,高文安已进驻1933老场坊,海上海新城创意LOFT+创意商业街+创意生态居,海上海新城,海上海建筑特征：通过现代建筑展示“激发原创精神的热土，创造新型精神的上只角”这一主题,创意LOFT是3幢高80米的匣型建筑，由黑灰底色的铝板和玻璃幕墙构成艺术与技术交织的形象。三栋LOFT的立面在不同的位置分别开了三个不同大小的洞口，分别象征“创意之门”、
18、“智慧之眼”、“成功之梯”，仿佛是一部人生咏叹调凝固与建筑之上。,创意商业街长达 400 米以原创精神为主题，按不同的建筑材质分为混凝土、金属、玻璃、红砖、木质 5 个不同的区域。在创意商业街的三个入口，分别设计了海上讲堂、海上会馆和海上剧场，为精英思想的传播、前卫艺术的推广以及具有独创精神的活动提供值得期待的上佳场所。,海上海新城,海上海空间布局：紧扣创意理念，巧妙的将办公、商业、住宅融合在一起,整个“海上海”将通过这三种不同建筑组合和空间场景的联动，营造出一个打破住商办边界、打破事业与休闲边界、打破经营与学习边界的开放空间，来实现对传统 商业地产和住宅形态的本质性超越。,“海上海”新城从建
19、筑规划之初就被赋予创意产业概念。根据规划，近8万平方米建筑用地面积、23万平方米的总建筑面积中涵盖了三种独具风格的物业形态 : 创意商业街、创意 LOFT 和生态居。,海上海新城,海上海LOFT室内布局：平层高3.4米，高大而开敞的工作空间，上下双层的复式结构,彻底摆脱动线、视线、功能的相互干扰，成就更大的空间利用经济价值,海上海新城,24,上海田子坊 210,田子坊,25,上海田子坊,田子坊,26,上海田子坊 210,田子坊,27,上海田子坊,田子坊,海上海创意产业业态构成：设计咨询、会展影视、时尚商铺、休闲餐饮,海上海新城,会展,休闲餐饮,设计咨询,时尚商铺,29,上海田子坊,田子坊,30
20、,上海田子坊 210,田子坊,31,上海田子坊,田子坊,32,田子坊,莫干山路50号,莫干山M50,莫干山路50号,M50,莫干山路50号,典型特征分析,客群特征,一般旧改商业项目通常都会吸引普通大众、城市白领和社会精英三类人群，但是同一个项目对三者的吸引点是不同的，以下结合案例进行说明：,人气的来源,消费的主力,亮点的塑造,依托旧有建筑特色、开辟足够的开放空间、营造独特的休闲环境、经常性地引入各类公益活动，吸引普通大众的参与，以此聚集人气。,启示一：人气的来源,由于城市白领是最本类项目最主要的消费群体，因此建议面向该类人群的、体现时尚和体验特征的中高档业态占据60以上，构筑一个中高档的生活圈
21、。,启示二：消费的主力,面向精英人群的高档会所、俱乐部或精品酒店要少而精(20左右)，代表整体的档次，成为一个亮点。同时，该类业态选址较独立或隐蔽，体现低调的奢华。,启示三：亮点的塑造,典型特征分析,业态特征依托空间特色，打造特色休闲商业集群,业态配比的一般规律,旧改项目常见商业形态的一般特征,典型特征分析,休闲商业,临近广场、步行道的1-2层厂房改建 形成连续的商业界面 与开放空间形成互动 以中西餐厅、咖啡馆、创意小商铺类的业态为主 主题鲜明、装修精致、富有情调,典型特征分析,通常选在相对僻静的场所 多为小型的独栋建筑改建而成 外表朴实，内部装修奢华 精品酒店的客房数通常在50左右，具有很强的设计感和文化性,酒店会所,典型特征分析,剧院剧场,规模较大、层高更高的大型车间，通常被改造成剧场或展示的空间 内部功能弹性化，可兼做小型话剧场、电影放映厅、艺术展示、企业年会等用途,典型特征分析,创意办公,通常由3层以上的厂房改建而成； 内部空间比较灵活，可根据企业需要进行划分； 主要面向创意设计类的中小型企业单位或个人工作室,典型特征分析,开放空间,围绕广场、景观节点等形成适合大众休闲的开放空间； 经常性地引入各类公益活动、比赛、室外展览，吸引人群集聚,2019/5/30,幻灯片放映结束！ O(_)O谢谢大家耐心观看！,2019/5/30,2019/5/30,目的地,取经,