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1、首城置业关注地块 分析报告,宗地概况分析,报告目录,宗地交易情况,区域市场分析,项目初步定位,项目价值研判,项目竞买策略,一、宗地概况分析,区域前景良好，极具发展潜力,城市图之大兴区,区位优势不断增强 配套设施不断完善 发展潜力不断提升 处于环渤海经济圈的中心，不但是京津塘高新技术产业带上的一个重要环节，还是京九铁路的龙头，将成为沟通南北东西的现代化物流中心之一。 是东西两个发展带上的重要节点，承担疏解中心城人口和功能、集聚新的产业，具有相对独立性。 从09年底起投资380亿用于相关设施建设。首都新机场、地铁和大医院的不断完善有力的推动着区域的不断发展。,区域图 之大兴新城,良好政策机遇和交通
2、优势 有力的助推了未来区域的发展 是北京市“十二五”时期重点关注和发展的地区之一。 定位于战略产业新区、区域发展支点、创新驱动前沿、低碳绿色家园。 区域交通优势明显，京九线及南六环和京开高速为一体的大交通网路。首都新机场也为今后区域交通提供了有力支撑，,宗地图之项目本体,交通优势 和周边产业有力的助推了未来项目的发展 毗连地铁4号线生物医药基地站，南六环和京开高速近在咫尺，公路交通优势明显。 项目周边小路网已初见雏形，天堂河相关工程也在进行推进。 地块紧邻基地办公大楼和服务基地，区位优势明显。,现状图,宗地内土地平整，唯有西南角有部分市政工程施工。,详细规划指标,二、宗地交易情况分析,挂牌出让
3、，设定价格上下限,相关指标,三、市场分析,当前项目较少，未来竞争激烈,周边项目情况,竞争项目建筑形态多为洋房、高层板楼，其次是别墅类项目。,本案,周边已成交土地,金融街控股股份有限公司,北京邦达房地产开发有限公司,本案,保利（北京）房地产开发有限公司,明发集团北京房地产开发有限公司,重庆龙湖地产发展有限公司,周边已成交土地列表,竟体周边待上市体量较多，将会在近一两年陆续销售，潜在竞争力大。,四、项目初步定位,四、项目初步定位,（一）开发企业开发特点 1、开发业绩,公司目前正在开发建设项目，项目占地面积23万平米，总建筑面积近60万平米，是集住宅、商业、酒店式公寓、教育配套等多种产品形态于一体的
4、大型城市综合体。,2.开发优势,。,3.开发资质,（二）、宗地SWOT分析及突破点,1、SWOT分析 优势（Strength）分析： 宗地位于大兴新城规划中的孙村组团范围内，规划定位为设施完备的居住组团，发展策略为改造完善，本项目为纯居住用地，完全符合所处孙村组团的规划定位； 宗地所处孙村组团距离大兴行政中心黄村镇仅有5公里左右，可相对便捷的共享黄村完善的各项配套设施，地段区位优势比较明显。 宗地西侧为孙村中学和孙村小学，可方便入住居民中的学龄青少年就近入学，享有较为便利的教育配套设施。,劣势（Weakness）分析：,本项目宗地周边区域现状产业集聚程度、生产总值和发展水平相对较低； 商业、医
5、疗等居住配套服务设施目前相对匮乏，当期居住氛围尚未完全成熟。,机会（Opportunity）分析：,列入大兴区“十二五”规划纲要的首都第二机场建设已经确定选址于大兴南部，2011年有望启动工程建设，对于大兴新城临空及相关产业经济发展、资源集聚和区域升值将带来巨大的发展机遇； 2007年9月18日，金融街建设开发有限公司在孙村组团本项目北侧拿下一宗A-06、07、13、14地块住宅用地，现为在售的金色漫香郡项目，总规划建面25.7万平米，将在一定程度上提高本项目所处区域居住及综合配套水平，带动区域地段价值的提升。,威胁（Threat）分析：,当前北京市出台一系列旨在抑制房地产市场投机投资行为和房
6、价过快上涨的房地产宏观调控政策，严格限制本地和外来人口在京投资购房数量，提高改善型和投资型购房的首付比例和贷款申请标准，该政策的执行力度和延续时限将在相当程度上影响到本项目所处区域未来商品房需求的增长，对未来项目建成后的销售将形成较大压力。 本项目所处区域已进驻的大开发商金融街将对本项目产品规划、定位和销售各方面形成一定的竞争威胁。,2、项目难点与突破点,本项目位于南六环外，周边尚无轨道交通站点以及大型综合商业配套设施，对于该区域非自驾出行的居民的生活、对外交流带来一定的困难，在提高本项目对自住型购房需求的吸引力方面具有相当的难度。 应着力打造适应孙村组团发展定位的优质舒适型居住社区，同时努力
7、改善本区域居住配套设施，提高本项目的综合居住性价比，吸引尽可能多的有效购房需求，达到短期内快速回笼资金的目的。,（三）、产品定位方向,根据本项目的规划设计条件，结合项目的本体、市场、开发商情况，本项目的产品定位方向应为面向大兴新城中等收入自住需求为主的群体打造绿色宜居生态社区（小高层板楼），实现与大兴城区的快捷沟通与品质生活一体化。,宗地产品规划分布,小高层公寓,居住用地建筑规划产品拆分建议,（四）、客群定位方向,本项目的区位情况（位于大兴新城孙村组团四期）、规划建设指标（R2居住用地）和体量（规划建面81123平方米），决定了本项目面向的客户群体将主要是： 大兴新城孙村组团区域内工作生活的中
8、等收入群体； 大兴孙村组团周边区域（黄村）内工作的中等收入群体。,（五）、项目开发进度计划,（六）、项目销售价格预判,根据项目本体、区域市场以及目标客群初步定位，对项目规划建设的物业类型2012年的销售价格大致预判如下：,五、项目价值研判,（一）、项目投资成本构成,（二）、宗地开发销售收入估算,（三）、投资敏感性分析,（四）、投资分析结论,在挂牌起始价格4.71亿元的底价成交情况下，本项目税后投资净利润率能达到19.5%，税后销售利润率能达到15.5%； 在最高挂牌竞价5.21亿元的情况下，本项目税后投资净利润率能达到15%，税后销售利润率能达到12.5%。 本项目挂牌竞价的价格区间为4.71
9、亿元至5.21亿元之间（如未达到本次挂牌出让宗地设定的合理土地上限价格）。,六、项目竞买策略,根据挂牌文件，本次挂牌竞价不允许竞买人自主报价，竞价阶梯为人民币250万元，即后一次报价在前一次报价的基础上仅允许增加一个竞价阶梯250万元。 土地储备中心在挂牌竞价期间可根据竞买人竞价情况调整递增幅度并公示。,竞买原则,1、在本项目竞买申请起始时间2011年4月19日9时提出竞买申请，并提交第一份有效竞买报价单，最先获取竞买资格； 2、在有其他竞买者提交竞买报价单的情况下，及时获取相关报价信息，与自身报价区间比较，如其他竞买者报价在我方可承受报价区间范围内，且未超过出让方设定的土地挂牌出让价格上限，
10、则应及时在最高报价基础上增加一个报价阶梯，递交新的竞买报价单。,竞买策略建议,在达到上限价格（设为X万元）以后，将停止接受更高报价转为现场竞投公共租赁房面积，若我方可承受的最高报价52100万元在该上限价格X之上，则可另外投报公租房最大建面 Y=（52100-X）10000/(15000-4000)平方米。 （其中15000-4000指宗地内商品住宅销售单价与公共租赁房政府回购价格之差。）,如挂牌出让设定的上限价格为50000万元，则现场竞投公共租赁房的最大面积应为： Y=（52100-50000）10000/(15000-4000) =1909平方米。 此时净投资利润率仍可以达到15.5%，销售净利润率达到12.8%。,Thank you ！,