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1、,芜湖市房地产研究报告,策略部 2011年8月,规划分析,区域分析,芜湖市场,本案解读,本案解读-基本资料,本案,案名：三潭音悦 位置：芜湖市新市政府东北，西北角为在建的芜湖一中 建筑面积：65万 周边项目：兆通大观、东方红郡、东城豪庭、万科城、恒大华府等 配套现状：目前交通、商业配套较差，随着区域发展，未来将有优良的交通及商业配套,东城豪庭,兆通大观,东方红郡,万科城,苏宁综合体,恒大华府,分析 1.比邻芜湖新市政府，区位潜力巨大 2.项目内水系丰富，园林景观优秀,熙龙湾,柏庄观邸,柏庄香府,伟星城,项目实景,项目SWOT分析,解读结论,项目机遇与挑战并存，需指定合理的营销推广策略,地处芜湖
2、市新行政级中心，未来发展空间巨大； 地块周边配套缺失，价值体现需要时间积累； 项目周边大盘较多，竞争压力巨大；,规划分析,区域分析,芜湖市场,本案解读,芜湖城市整体规划,城东区,城中区,城南区,城北区,芜湖市规划要求重点推迚鸠江经济开发区和城东新区建设，全力打造先迚制造业集聚发展和现代服务业快速发展的宜居宜业宜游新城区。,随着芜湖市政务文化中心的建设发展，鸠江区一跃成为皖江“核心”城市的政治中心、文化中心、金融商贸中心。,规划分析,区域分析,芜湖市场,本案解读,芜湖市调控政策分析,2011年3月13日，“皖六条”,1.各县市确定房价控制目标 2.加快保障性住房建设 3.加强商品房用地的地价动态
3、监测 4.要求安徽省各市适时出台住房限购措施 5.加快住房信息系统建设 6.建立健全约谈问责机制,2011年5月26日，“市五条”,1.加强保障性住房建设 2.积极探索限价商品住房制度 3.严格履行土地出让合同约定，按期完成开竣工 4.严格商品住房备案价格审核，实行明码标价，倡导实价备案5.加强对企业所得税和土地增值税征管情况的监督和检查 6.实行差别化住房信贷政策 7.确保商品住房的有效供应量,严格的控价措施:关于商品住房的价格要实行明码标价，进行实价备案，成交价格不得高于备案价格,这也是导致芜湖上半年供应下降的主要因素； 该政策给消费者带来了降价预期，是导致上半年成交量下滑的主要因素； 对
4、价格的控制导致开发商在当前市场下定价趋于保守，导致五月后芜湖市场均价的下滑； 在价格控制严厉的情况下，可能导致一些限价盘被疯抢的情况；,芜湖市土地市场整体情况,2011年1月-6月，芜湖土地市场成功出让国有建设用地19宗，成交面积为2148.31亩，成交总额为40.58亿元， 成交总金额只有上半年的70%，成交均价为去年同期的69%，这是敏感的土地市场对政策调控和房地产市场做出的调整，说明开发商拿地更趋于理性化。,量涨,价跌,芜湖市土地市场分析,鸠江区上半年出让面积达1477亩，占到了全市总出让面积的69%，反应出了区域发展的良好势头-政府和开发商均看好该区域的未来。,芜湖市总体供销,芜湖市房
5、地产调控政策“市五条”的出台，； 金融系统收紧银根，投资住宅的需求受到打压； 消费者降价预期强烈，观望态度浓厚； 市场不景气的情况下，上半年开发延迟推盘；,芜湖市上半年商品房市场供销齐降,芜湖市月度成交分析,5月，芜湖市房地产调控细则出台，芜湖市成交量出现大幅下滑 6月，芜湖市商品房价格出现下滑，刺激了成交量，环比增加近一倍。,芜湖市区域成交分析,上半年芜湖区域整体成交出现了明显的下滑； 鸠江区板块是唯一成交量同比上涨的板块；,在市场调控严厉，消费者观望态度浓厚的情况下，鸠江区作为未来的城市核心，依然受到了市场的青睐。,芜湖市成交价格分析,在政府严厉调控、市场观望态势下，可以明显看出上半年芜湖
6、房地产成交均价出现了下滑态势。 芜湖市各板块均价集中在5000-6000之间，没有明显的板块价格区分。,芜湖市区域存量分析,下半年芜湖市约42家楼盘入市，其中纯新盘18家，总体量约241.26万平米； 城东依然成为全市供应主力，预计上市总面积达到了87万，占总体量的36%； 在芜湖市大力发展城东的情况下，城东市场将面临巨大的竞争。,芜湖市场小节,供： 下半年芜湖市约有241万的体量入市，城东板块约有87万的体量入市，未来楼市供应量巨大。,需： 受政策影响消费者降价预期强烈，观望态度浓厚，需求量下降。,价： 在政府严厉调控和观望态度浓厚的市场态势下，芜湖市均价已出现了明显的下滑趋势。,成交： 受
7、上半年严厉的房地产政策影响，芜湖成交量同比下降近一成。,规划分析,区域分析,芜湖市场,本案解读,城北板块,城东板块,城中板块,城南板块,左岸生活：70万 ，8100元/ 柏庄跨界：10万 ，7700元/,柏庄丽城：5万 ，6150元/,东方红郡：50万 ，5700元/ 兆通大观：35万 ，6160元/ 柏庄观邸：47万 ，6160元/ 熙 龙 湾：31万 ，6000元/ 伟 星 城：62万 ，6100元/,伊顿津桥：13.3万 ，5800元/ 紫金观邸：5万 ，5600元/,城东板块：发展迅速，未来城市新中心,城东板块分析,目前板块发展刚起步，配套几乎没有，板块价值提升需要时间； 作为芜湖的规
8、划发展重点，区域土地规模放量，在建项目多，价格成长空间大； 万科、恒大、苏宁等知名开发商在城东片区的项目推出，区域价值和关注度将得到大幅提升； 新市政府的迁入坚定消费者信心，区域前景认可度较高。,板块现状不佳，但潜力巨大 区域项目集中，竞争激烈,城东板块楼盘分布图,本案,城东项目-东方红郡,户型点评,户型紧凑，结构布置合理 大面积的景观阳台设置，提供良好的视野； 南北通透，通风好。,卧室正对厨房，容易造成生活污染,134平米主力户型,厨房邻近卧室，容易造成污染,89平米主力户型,客厅大阳台，视野优秀,建筑外立面,体验式售楼处,产品附加值,恒温系统,地源热泵,新风系统,24小时生活热水,供销情况
9、,东方红郡在芜湖是首次开发，没有形成品牌效应； 城东的板块价值还有没得到完全的发挥； 城东板块下半年面临巨大的竞争压力；,项目降低价格，以换取销量,城东项目-东方红郡,项目评价 升值潜力项目紧邻芜湖市新行政中心，未来升值潜力巨大 产品优势芜湖仅有的低碳科技住宅，提升了项目价值 品牌认可度不足该开发商在芜湖无开发经验，客户品牌认知度不足,城东项目-柏庄观邸,户型点评,户型方正，结构布置合理 大面积的景观阳台设置，提供良好的视野 客厅餐厅南北不通透，通风不好。,卧室直面客厅，私密性差,88平米主力户型,大尺寸客厅，舒适度高,137平米主力户型,卧室大阳台，视野优秀,营销中心,供销情况,作为芜湖市老
10、牌开发商，其项目本身品质过关 在项目周边竞争楼盘较少，项目去化速度得到保证 柏庄品牌在芜湖口碑较好，认可度高,项目推盘节奏迅速，去化速度快，价格呈现稳定上升态势,城东项目-柏庄观邸,项目评价 升值潜力项目紧邻芜湖市新行政中心，未来升值潜力巨大 品牌优势柏庄置业在芜湖市场经营多年，拥有多个在售项目，形成了项目品牌效应 项目四面靠近马路未来生活环境不够安静,城东项目-伟星城,户型点评,卧室设计过于集中，私密性差,南北双向阳台，视野优秀,户型方正，结构布置合理； 南北景观阳台设置，提供良好的视野； 客厅餐厅阳台南北一线通透，通风好。,大开间客厅，活动空间足,客厅大阳台，采光、视野优秀,建筑外立面,体
11、验式售楼处,产品附加值,防尾随系统,德国面包砖,360景观定位,降噪科技,供销情况,伟星城延续了伟星置业一贯的配置特征，本身品质过关 在项目周边竞争楼盘较少，项目去化速度得到保证 伟星城在芜湖品牌效应好，认可度高,项目推盘节奏迅速，去化速度快,城东项目-伟星城,项目评价 品牌优势伟星置业在芜湖市场经营多年，拥有多个在售项目，形成了项目品牌效 价格优势位于城东于老城区的集合部位，但售价比市中心低，带来了项目的开盘热卖 区位优势区位优势较为明显，加上以伟星品牌在芜湖市场的多年经营，项目去化较快,城东项目-熙龙湾,户型点评,90平米主力户型,客厅大阳台，视野优秀,户型紧凑，结构布置合理； 动静分区，
12、私密性较好； 大面积的景观阳台设置，提供良好的视野； 客厅餐厅南北通透，通风好。,入户阳台，设计别致,139平米主力户型,卫生间开间过小,体验式营销中心,外立面效果图,供销情况,熙龙湾将于8月推盘，推出136套房源，预计均价6000元/左右,城东项目-熙龙湾,项目评价 区域品质代表项目由于有别墅产品的存在，该项目在区域内品质形象容易塑造 湿地景观楼盘项目紧邻芜湖湿地公园，内部大面积的水景景观，提升项目景观层次 项目区域不佳在城东板块，熙龙湾比之于其他项目区位吸引力不足,城东项目-兆通大观,户型点评,户型紧凑，结构布置合理 大面积的南北景观阳台设置，提供良好的视野； 客厅餐厅南北通透，通风好。,
13、厕所正对餐厅，不合理,95平米主力户型,客厅大阳台，视野优秀,超大阳台，景观利用好,128平米主力户型,卫生间位置连接客厅，离次卧较远，使用不便,体验式营销中心,外立面效果图,供销情况,兆通大观将于8月6日推盘，推出320套房源，预计均价6160元/左右,城东项目-兆通大观,项目评价 区位优势是城东新区距离新市政府最近的项目，比之于其余项目具有区位优势 产品品质较高芜湖第一个运用石材建筑体系的项目 景观优秀项目中心景观的规划，提升小区景观档次,城东未来项目基本信息,城东未来项目评价,项目评价 万科城该项目将打造成全精装国际湖景社区，景观层次优秀，项目定位高端，预计上市价格较高。 恒大华府项目区
14、位无明显优势，但凭借恒大的品牌号召力，竞争力强大。 苏宁城市之光项目比邻神山，具有区位优势，城市综合体项目凭借苏宁的影响力，竞争力强大。 柏庄香府凭借柏庄在芜湖的品牌优势将具有巨大竞争了，但项目靠南，区位无优势。 东城豪庭项目在本案东南边，无区位品牌优势，以小高层为主，绿化率较高，竞争力一般。,竞争项目对比,城中板块分析,芜湖一直的城市中心，区域内行政、商务、购物等功能集中，人口密度高，区位价值不言而喻； 建筑老旧，形象一般，目前正在积极寻求改造； 住宅用地将越来越稀缺，板块价值会稳步提升；,板块成熟，发展潜力不如其他区域 芜湖市民置业的首选之地，区位价值显著,中心板块：城市核心，区域成熟，价
15、值突出,城中项目-伟星左岸生活,左岸生活,柏庄跨界,厨房开间过小，操作不方便,独立书房设计，空间结构多样,卫生间位置不合理，远离卧室，临近餐厅,户型点评,户型方正，结构布置合理 动静分离空间利用率高 南北通透，通风好。,106平米主力户型,半圆形主卧，对社区景观利用好,入户直面客厅，私密性差,112平米主力户型,小区实景图,供销情况,最为芜湖老牌开发商，伟星在芜湖具有品牌号召力； 作为芜湖一直以来的城中心，置业价值高； 优秀的园林，提升了项目景观层次；,项目推盘节奏紧凑，去化较快,城中项目-左岸生活,项目评价 产品契合市场需求项目主要以中小户型为主，面积集中在50-120平米之间，在总价限制下
16、，迎合了当下市中心住宅多以普通居家型产品为主的需求 项目景观优秀作为城中的项目，左岸生活的景观优秀，档次较高,城中项目-柏庄跨界,户型点评,户型方正，结构布置合理 动静分离，空间利用率高 所有户型均有南朝向观景阳台设置，较好利用了小区优秀的景观资源； 南北通透，通风好。,浴室露台，方便实用,120平米主力户型,连客厅阳台，可观江景,89平米主力户型,卫生间餐厅相连，涉及不够合理,连客厅阳台，可观江景,体验式营销中心,供销情况,城中区楼盘，但景观较差； 价格较高，无法吸引市场主力的刚需客户；,项目去化速率一般,城中项目-柏庄跨界,项目评价 区位优势明显项目周边学校、医院、商业配套丰富，交通优良
17、小区景观较差项目绿化率较低，公共活动空间比较小，周边城区较老旧，景观较差,城南板块分析,城南区最早开发于2006年，但是开发进度明显，区域内会展中心、奥体公园等已投入使用，形象较佳； 作为安徽师范大学所在区域，大学带来的区域优势明显； 城南板块住宅项目基本为柏庄开发，区内竞争小,板块现状尚可 ，发展潜力较大 柏庄在该板块住宅市场一家独大,城南板块：高校密集，价值潜力广阔,城南项目-柏庄丽城,柏庄丽城,户型点评,户型方正，结构布置合理 动静分离较好，空间利用率高 大面积的景观阳台设置，提供良好的视野； 客厅餐厅南北通透，通风好。,主卧大浴室，私密、豪华,134平米主力户型,客厅开间稍显不够,体验
18、式营销中心,供销情况,最为芜湖老牌开发商，柏庄在芜湖具有品牌号召力； 城南作为芜湖一个进年发展较快的板块，潜力较大； 区域竞争并不激烈；,项目推盘节奏紧凑，去化较快,城南项目-柏庄丽城,项目评价 区域品质代表项目由于有别墅产品的存在，因此该项目在对外推广的形象塑造上推出了板块豪宅的概念，也确实吸引到了市场高端客群的注意 小区内部物业管理混乱在内部景观的营造上，运用了水系、堆坡、大量种植树木等等手段，但物业管理显得较为混乱，上述种种景观缺少打理,城北板块分析,芜湖重要的工业生产基地，区域形象正在改观，环境舒适，但是目前人气较少； 城北邻近方特欢乐世界，旅游景观资源较好； 随着奇瑞产业园、美的产业
19、园等的兴起， 该板块会有大量潜在地缘客户，具有一定的发展潜力；,板块有一定发展潜力 板块认可度不高，以地缘客户为主,城北板块：政府重点打造的工业基地，工业产业园的兴起为区域发展积聚充足的后劲,城北项目-紫金观邸,紫金观邸,柏庄跨界,户型点评,户型整体布置紧凑，面积的使用率较高， 所有卧室均有朝南采光窗采光以及通风优秀， 观景阳台的较好的利用了银湖景观资源。,卫生间离卧室较远，使用不方便,80平米主力户型,卧室直面客厅，私密性差,109平米主力户型,供销情况,区域认可度较差，发展潜力不如城东城南； 区域生活、商业配套不完善； 有实力的开发商较少，区域关注度低；,项目去化速度一般,城北项目-紫金观
20、邸,项目评价 产品享用银湖资源较少项目仅有两栋能看到银湖，湖景资源不足 品牌号召力不足开发商无开发经验，认可度不够,城北项目-伊顿津桥,户型点评,户型整体方正实用，功能分区合理； 布局简洁干练，空间利用率较高； 景观阳台视野优秀； 南北通透，通风较好。,进户即可看见卧室，私密性较差,紧邻客厅的观景阳台，视野优秀,100平米主力户型,厨房开间过小，操作不方便,90平米主力户型,供销情况,项目邻近方特欢乐世界，投资潜力较大； 在城北板块距离主城最近，有区位优势； 华强品牌具有一定号召力；,项目去化速度较快,城北项目-伊顿津桥,项目评价 区位优势项目在城北板块中最靠近主城 品牌号召力优势华强在芜湖开发项目较多，有品牌号召力 方特欢乐世界项目比邻方特欢乐世界，配套资源好,结论,城东片区作为未来芜湖的行政级城市中心，其未来的价值潜力巨大； 在上半年强力的政策调控下，芜湖市房地产市场成交量下滑，市场进入了一个相对低迷期； 受政策影响消费者降价预期强烈，观望态度浓厚，需求量下降； 上半年芜湖房价以出现明显下滑，芜湖市各板块房价相差不大，区域价格划分不明显， ； 城东片区下半年供应量巨大，且实力强的开发商较多，市场竞争激烈； 随着万科、恒大、苏宁等知名开发商在城东片区的项目推出，区域价值和关注度将得到大幅提升；,城东区域潜力巨大，竞争激烈-机机遇与挑战并存。,THE END!,