中国房地产开发程序与税费培训2010年78页.ppt

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2、式,中国的房地产开发程序,Step 1. 投资机会选择 与决策分析,Step 2. 前期工作,Step 3. 建设阶段,Step 4. 租售阶段,中国的房地产开发程序,Step 1. 投资机会选择 与决策分析,Step 2. 前期工作,Step 3. 建设阶段,Step 4. 租售阶段,投资机会选择与决策分析,机会寻找,机会筛选,财务分析,市场分析,投资机会选择,投资决策分析,中国的房地产开发程序,Step 1. 投资机会选择 与决策分析,Step 2. 前期工作,Step 3. 建设阶段,Step 4. 租售阶段,前期工作,选址、定点,土地二级开发,土地一级开发,可行性研究报告,项目立项,取

3、得土地 使用权,项目立项及 可行性研究,确定规划 设计方案 并获得许可,申请两证,开发项目的立项和可行性研究,签订 合作意向书,确定初步 开发方案,编制、申报、审批 项目建议书 （代可行性研究报告）,开发项目的立项和可行性研究,主要税费： 可行性研究费,环境影响评估咨询费,取得土地使用权,拟定征地方案,申请建设用地,受理、审批土地,确定征地方案,发布征地公告,实施征地补偿安置,颁发建设用地批准书,拟定拆迁安置方案,提出拆迁申请,颁发房屋拆迁许可证,发布拆迁公告,召开拆迁动员会,签订拆迁补偿协议，进行安置,签订房屋拆迁责任书,土地 一级 开发,集体土地征用程序,拆迁安置程序,超转人员安置费,新菜

4、地开发建设基金,地上物补偿费,取得土地使用权,集体土地征用过程中的主要税费：,青苗及树木补偿费,劳动力安置费,土地补偿费,耕地开垦费,土地补偿费,青苗及树木补偿费,1.青苗实际产量按照当年计划产量结合以往一般产量计算，补偿标准按不同作物的不同生长阶段计算，青苗按照生长阶段划分为三个阶段，即播种期、发育期、成熟期，其中： （1）蔬菜，在播种期最高补偿产量的60%，发育期最高补偿产量的80%，成熟期最高补偿产量的90%； （2）大田作物，在播种期最高补偿产量的70%，发育期最高补偿产量的90%，成熟期补偿全部产量。 2.树木补偿标准按照国家牌价折算材值补偿； 3.果树补偿标准按照前3年平均年产值的

5、5至8倍补偿； 4.有材值的加材值费，未结果的幼树发给适当补助费。,地上物补偿费,1.房屋按照重置价与成新程度补偿或另行选址重建； 2.其他构筑物按照建造的成本补偿或重建； 3.地上附属物按照以下各项标准补偿： （1）棚子按照每个200至950元补偿，简易棚不高于每个200元； （2）厕所按照每个50至500元补偿； （3）猪圈按照每个150至550元补偿； （4）鸡兔窝按照每个20至100元补偿； （5）灶台按照每个20至100元补偿； （6）高灶按照每平方米70元补偿； （7）火炕按照每个50至500元补偿，含烟囱。 4.坟墓迁移费按照以下标准补偿： （1）汉民坟迁移一次补偿40元； （2

6、）回民坟迁移一次补偿50元。,劳动力安置费,1. 劳动力安置补助费按照被征地前3年平均每亩产值的3倍补偿，最高不得超过10倍。 2. 农转工补助费按照以下各项标准支付： （1）朝阳、海淀、丰台、石景山等近郊区为每安置一人补偿25000至3000元； （2）其他远郊区、县为每安置一人补偿15000至20000元。 3. 农转非的超转劳动力和劳动部门确认不能安置的人员，由民政部门管理，补偿费由劳动部门收取。,超转人员安置费,1. 一般征地超转人员（指有赡养人的），城近郊区（朝阳、海淀、丰台、石景山区，下同）按照每人每月230元（生活补助费180元、医疗补助费50元）接收；远郊区、县按照每人每月21

7、0元（生活补助费160元、医疗补助费50元）接收。超转人员转居前已在农村退休，其退休费高于接收标准的，按照其退休费标准接收。 2. 无人赡养的孤寡老人和无劳动能力的病残人员（包括超过转工年龄、转居前因工伤致残和失去自理能力的人员）按照每人每月500元接收。,新菜地开发建设基金,1.征用朝阳区、海淀区、丰台区、石景山区和大兴县南郊农场菜地的，每亩缴纳3万元；征用其他菜地的，每亩缴纳1万元。 2.因市政基础设施（公路、电、水、气、热力管线等）和中小学校、幼儿园建设征用菜地的，经北京市人民政府农林办公室会同北京市财政局确认后，按前项标准的50%缴纳。 3.临时占用菜地超过6个月的，分别按上两项规定的

8、应缴标准的50%缴纳；临时占用菜地，不能恢复菜地原貌的，按应缴标准补缴。 4.经济适用住房项目减半征收新菜地开发建设基金。,耕地占用税,1.朝阳、海淀、丰台、石景山区为每平方米9元； 2.门头沟、房山区、昌平、大兴、顺义、通县为每平方米8元； 3.密云、怀柔、平谷、延庆县为每平方米7元； 4.农民占用耕地新建住宅，单位或个人经批准临时占用耕地超过1年的，按上述规定减半征收； 5.单位或个人经批准，临时占用耕地超过2年，从第3年起按规定税额全额征收。,耕地开垦费,1.朝阳、海淀、丰台、石景山区行政区域范围内一般耕地每公顷30万元，基本农田每公顷37.5万元； 2.顺义、昌平、通州、大兴区行政区域

9、范围内一般耕地每公顷27万元，基本农田每公顷33万元； 3.房山、门头沟、怀柔、平谷区和密云、延庆县行政区域范围内一般耕地每公顷22.5万元，基本农田每公顷27万元。,新增建设用地土地有偿使用费,单位：元/平方米,（1）二等：朝阳区、海淀区、丰台区、石景山区、通州区、房山区、门头沟区； （2）七等：昌平区、大兴区； （3）八等：密云县、顺义区； （4）九等：怀柔区、延庆县、平谷区。,征地管理费,征地包干总费用包括以下各项费用： 土地补偿费；安置补助费；生活补助费；青苗补偿费；地上附着物和地下构筑物补偿费；动迁补偿费；新菜田建设基金；不可预见费 1.实行全包征地方式的，按征地包干总费用的1.5%

10、征收； 2.实行半包征地方式的，按征地包干总费用的1.5%征收； 3.实行单包征地方式的，按征地包干总费用的1.5%征收； 4.只办征地手续而不用事务所负责征地的，免收费用； 5.经济适用房项目按征地包干总费用的0.75%征收。,取得土地使用权,拆迁安置过程中的主要税费： 国有土地房屋拆迁补偿费 集体土地房屋拆迁补偿费 城市房屋拆迁搬家补助费 拆迁标准租私房资助费 提前搬家奖励费 临时安置补助费（周转费） 停产停业综合补助费 一次性异地安置补助费 危旧房改造区内的拆迁安置补偿费 房屋拆迁管理费 房屋拆迁服务费 危改小区树木移植费 园林部门所有树木补偿费,国有土地房屋拆迁费,1.实行货币补偿的，

11、房屋拆迁补偿费根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价确定。拆迁房屋的房地产市场评估价包括房屋的重置成新价和区位补偿价。拆迁人应当委托有资质的房地产价格评估机构对被拆迁房屋进行评估，并将评估报告报区、县国土房管局备案。 2.实行产权调换的，拆迁人与被拆迁人应按照货币补偿的规定，计算被拆迁房屋的补偿金额与所调换房屋的房地产市场评估价款，结算差价。 3.被拆迁房屋的建筑面积，按照房屋所有权证标明的建筑面积计算。但拆迁原集体土地上尚未办理房屋所有权证的房屋，其建筑面积以实际测量的正式房屋面积为准。,城市房屋拆迁搬家补助费,1. 拆迁住宅房屋，搬家补助费根据被拆迁正式房屋的建筑面

12、积计算，城、近郊区按照每平方米20元补助；远郊区、县按照每平方米15元补助。由拆迁人出车搬迁的，不予补助。 2.拆迁非住宅房屋，其设备搬迁和安装费用，按照被拆迁正式房屋建筑面积每平方米25元计算；无法恢复使用的设备，按照设备重置价结合成新给予补偿。 3.拆迁安置补助标准按照对被拆迁房屋的补偿款和规定补偿低限的差额确定。拆迁补偿低限按照经济适用住房均价和规定面积标准计算。,拆迁标准租私房资助费,1.拆迁标准租私房，承租人在拆迁范围外别无正式住房的，拆迁人应当按照所承租标准租私房建筑面积的房地产市场评估价扣除重置成新价对承租人给予资助；但资助标准低于城市房屋拆迁补助费的补偿低限的，按照补偿低限给予

13、资助。 2.承租人在拆迁范围外另外承租公房或者已购住房，并已达到规定面积标准的，不予资助；拆迁范围外住房未达到规定面积标准，所承租标准租私房的建筑面积小于差额面积的，按照所承租标准租私房的建筑面积资助；所承租标准租私房的建筑面积大于差额面积的，按照差额面积资助。,停产停业综合补助费,1. 停产停业综合补助费根据被拆迁房屋的区位和使用性质，按照建筑面积每平方米500至1500元的标准支付。 2.个体工商户停产停业期间损失补助费按照以下标准执行： （1)安置营业用房的，按照上一年度报税务部门的月平均纳税收入额，根据停产停业的时间给予补助； （2)按规定不予安置营业用房或安置非营业用房的，按照上一年

14、度报税务部门的月平均纳税收入额，给予6至12个月的补助。 3.企业和实行自收自支差额补贴办法的事业单位在因拆迁停产停业期间的损失补助费按照以下标准执行： （1)职工工资按照上一年度单位职工工资总额计算； （2)劳保福利费按照上一年度实际支付给职工个人的劳动保护费用计算； （3)搬运费及机器、设备拆装费由拆迁单位和被拆迁单位根据实际情况协商约定。,房屋拆迁管理费,房屋拆迁管理费按不超过房屋拆迁安置补偿费用的0.3%的标准收取。 经济适用住房项目减半征收拆迁管理费，即按照拆迁安置补偿费用的0.15%收取。,房屋拆迁服务费,房屋拆迁服务费按照不超过房屋拆迁补偿安置费用的1.5%的标准收取。,危旧房改

15、造区内的拆迁安置补偿费,1. 在危旧房改造中，对被拆除成套住宅房屋的居民，按照原建筑面积予以安置；对被拆除非成套住宅房屋的居民，按照以下标准给予安置： （1)原住宅建筑面积不足20平方米的，安置1套一居室； （2)原住宅建筑面积超过20平方米（含）不足30平方米的，安置1套二居室； （3)住宅建筑面积超过30平方米（含）的，对于超过部分可以比照以上标准予以分套安置或者增加居室间数； （4)按上述标准测算，安置居民人均建筑面积不足5平方米的，可以按照人均建筑面积5平方米安置。 2.对被拆除房屋原建筑面积，属自住房屋的，按照产权证标明的建筑面积计算；属承租房屋的，按照租赁合同标明的使用面积的1.3

16、3倍计算。,取得土地使用权,招标,挂牌,土地二级开发,拍卖,划拨,招标,挂牌,土地二级开发,拍卖,划拨,国有土地使用权招标出让程序： （1）招标出让的申请； （2）招标出让的准备； （3）招标文件的编制及审批； （4）招标审批； （5）投标人登记及标书的编制； （6）开标及评标； （7）确定中标人及签署出让合同。,招标,挂牌,土地二级开发,拍卖,划拨,国有土地使用权拍卖出让程序： （1）拍卖出让的申请； （2）拍卖出让的准备； （3）拍卖文件的拟定及审批； （4）拍卖审批； （5）竞买申请的提出； （6）召开拍卖会公开拍卖； （7）出让合同的签署。,招标,挂牌,土地二级开发,拍卖,划拨,国有土

17、地使用权挂牌出让程序： （1）挂牌出让的申请； （2）挂牌出让的准备； （3）挂牌文件的拟定及审批； （4）挂牌审批； （5）挂牌竞买申请的提出； （6）挂牌竞买； （7）出让合同的签署。,招标,挂牌,土地二级开发,拍卖,划拨,国有土地使用权划拨程序： （1）国有土地使用权划拨用地的申请； （2）主管机关现场勘查； （3）划拨用地申请的审查； （4）划拨用地申请的批准； （5）划拨土地使用权的转让、出租、抵押,取得土地使用权,地价款,土地闲置费,防洪工程建设维护管理费,资金占用费,土地权属调查、地籍测绘费,地价评估费,土地二级开发过程中的主要税费：,包括土地出让金、四源费、大市政 对于需要征收

18、土地出让金的项目，凡在四环路道路中心线以内地区的，其土地出让金应按毛地价的40%征收；凡在四环路道路中心线以外地区的，其土地出让金应按毛地价的60%征收,地价款,对征用土地、土地使用权出让的单位和个人，以建设用地规划许可证确定的土地面积，按每平方米20元的标准征收。 对在划拨国有土地上进行项目建设的单位和个人，以建设用地批准书确定的土地面积，按每平方米20元的标准征收。 对使用土地从事非农业生产的单位和个人，以实际占地面积，按每平方米每年2元的标准征收。,防洪工程建设维护管理费,地籍测绘费占50%，土地权属调查费占50%： 1.党政机关、团体土地使用面积在2000平方米（含）以下，每宗地征收2

19、00元，每超过500平方米以内加收25元，最高不超过700元； 2.企业土地使用面积在1000平方米（含）以下的，每宗地征收100元，每超过500平方米以内加收40元，最高不超过4万元； 3.事业单位按照以下规定征收： （1）全额预算管理事业单位用地执行党政机关、团体收费标准； （2）差额预算管理事业单位土地使用面积在5000平方米（含5000平方米）以下的，每宗地征收300元，每超过500平方米以内加收25元，最高不超过1万元； 4.城镇居民住房用地面积在100平方米（含）以下的，每宗地征收13元，每超过50平方米以内加收5元，最高不超过30元； 5.农村居民生活用地面积在200平方米（含）

20、以下的，每宗地征收5元，200平方米以上的，每宗地征收10元。,土地权属调查、地籍测绘费,地价评估费,土地使用者不能按规定时间交付地价款的，在延长付款期间内按月向出让方支付资金占用费。 收取标准：每月支付未付地价款额的1至2。,资金占用费,1.征用土地闲置的，每年征收相当于同类土地年产值5倍的土地闲置费； 2.出让土地闲置的，征收相当于土地出让金10%的土地闲置费。,土地闲置费,确定规划设计方案获得规划许可,开发项目 选址、定点 审批阶段,申请建设 用地规划 许可证,规划设计 条件审批,市政配套 设计,设计方案 审批,申请建设 工程规划 许可证,申请选址规划意见通知书,申请规划设计条件通知书及

21、用地红线图,委托勘察设计并作出规划设计方案 完成人防、消防、环保、节水、绿化及项目规划设计方案审核,市政配套设计方案综合图会签,确定规划设计方案获得规划许可,工程勘察（测量）费,建筑市政工程设计费,工程设计费,主要税费：,根据建设项目投资额的不同情况，分别实行政府指导价和市场调节价 建设项目总投资估算额500万元及以上的工程勘察收费实行政府指导价 建设项目总投资估算额500万元以下的工程勘察收费实行市场调节价,工程勘察（测量）费,根据建设项目投资额的不同情况，分别实行政府指导价和市场调节价 建设项目总投资估算额500万元及以上的工程设计收费实行政府指导价 建设项目总投资估算额500万元以下的工

22、程设计收费实行市场调节价,工程设计费,建筑市政工程设计费,建筑市政工程按设计阶段分为：方案设计、初步设计、施工图设计三个阶段。 建筑市政工程按复杂程度分为：级、级、级三个等级。,中国的房地产开发程序,Step 1. 投资机会选择 与决策分析,Step 2. 前期工作,Step 3. 建设阶段,Step 4. 租售阶段,建设阶段,开工前期准备工作,工程建设招投标,开工手续的办理,工程施工 及 竣工验收,开工前期准备工作,项目开工计划的审批与备案 交纳自来水厂、污水处理厂、煤气（天然气）厂、供热厂建设费、供电贴费 办理“四源”接用手续 设计单位出报批图、施工图 编制、报送工程档案资料 交纳档案保证

23、金 办理消防审核意见表 审批人防工程 办理人防许可证 领取开工审批表 办理开工登记,开工前期准备工作,主要税费： 城市基础设施“四源”建设费 市政公用设施建设费 城市基础设施建设费 地下水资源费 地下热水资源费 绿化补偿费 供电贴费 竣工档案保证金 防空地下室异地建设费 建材发展补充基金,城市基础设施“四源”建设费,单位：元/平方米,市政公用设施建设费 城近郊100元/m2 远郊90-100元/m2 城市基础设施建设费 城近郊住宅160元/m2，非住宅200元/m2 远郊收费低于近郊标准 地下水资源费：住宅9元/m2 竣工档案保证金：工程概算1%-3% 防空地下室异地建设费：1640元/m2

24、建材发展补充基金 工程概算的2% 住宅免交,地下热水资源费,单位：元吨,绿化补偿费,单位：元/平方米,供电贴费,工程建设招投标,办理招标登记、招标申请 招标通告 编制并核准招标文件、招标工程标底 标底在送审合同预算审查处确认 标底送市招标办核准后，正式申请招标 召开招标会 勘察现场 资格审批 编制投标书并送达 召开开标会议 开标，评标、决标 发送中标通知书 签订工程承包合同 工程承包合同报送审查备案,建设工程招投标,主要税费： 建设工程招投标管理费 建设工程监理招投标交易服务费 建设工程设计招投标交易服务费 建设工程勘察招标管理费 工程标底编制管理费 招标代理服务费,工程标底编制管理费,标底额

25、小于500万元：标底额*0.2% 标底额500-1000万元：标底额* 0.15% 标底额大于1000万元：标底额* 0.1%,招标代理服务费,开工手续的办理,办理质量监督注册登记手续 开工统计登记 开工前审计 交纳投资方向调节税，领取固定资产投资许可证 报装施工用水、电、路 协调街道环卫部门、交通管理部门 交纳绿化建设费，签订绿化协议 领取建设工程开工许可证,开工手续的办理,主要税费：固定资产投资方向调节税（免征）,工程施工,施工场地的“三通一平” 施工单位进场 基础、结构工程施工与设备安装 工程质量监督 现场管理 环境保护 安全管理 消防管理 扰民管理,工程施工,主要税费： 三通一平费 建

26、筑安装工程费 合同预算审查工本费 质量管理监督费 工程监理费 超计划用水加价水费 夜间施工噪声扰民补偿费 占道费和交通管理费,工程监理费,总造价百分比计取，用插入法计算 建设前期阶段按工程概预算的0.10.2计取 施工阶段（含保修阶段）的取费 (见右表),超计划用水加价水费,超计划用水加价水费标准，按用水类别、用水季节和超计划用水幅度，分别定为现行公共供水水价或者地下水资源费的1倍至30倍,超计划加价水费征收标准,工程竣工验收,单项工程验收手续 建设工程的预验收 开发项目验收与备案 人防工程验收与备案 规划验收与备案 领取工程质量竣工核验证书 建设工程档案资料的报送移交 商品住宅性能认定 竣工

27、统计登记、竣工房屋测绘和产权登记,工程竣工验收,主要税费：竣工图费,中国的房地产开发程序,Step 1. 投资机会选择 与决策分析,Step 2. 前期工作,Step 3. 建设阶段,Step 4. 租售阶段,租售阶段,提交完成 建设项目 投资证明,签署 预售商品房 预售款 监管协议,办理商品房 预（销）售 许可证及 销售项目备案,委托中介 代理机构 进行销售,与购房者 签订 买卖契约,楼宇交付 入住手续,制定 住宅质量保证书 和 住宅使用说明书,办理产权 立契过户 手续,前期物业 管理单位 招投标及 经营资质审批,签署 物业管理 委托合同,居住小区的物业接管综合验收,主要税费 营业税：销售收入5% 城市维护建设税：营业税的7% 教育费附加：营业税的3% 印花税：建筑工程勘察合同0.05%，安装工程承包合同0.03%，销售合同0.03%，转让土地使用权0.05%，房屋出租0.1%，土地使用证、房屋所有证5元 契税：成交价格的3%，个人购买普通住宅1.5%,租售阶段,租售阶段,企业所得税：33% 房屋所有权登记费：80元/套 住房交易手续费：3元/m2 居住小区物业管理启动经费：建安工程费的2% 住宅共用部位、共用设施设备维修基金：销售价格2% 物业管理费：市物价局和市房屋土地管理局共同制定政府指导价 供暖费 ：24元/m2,土地增值税,谢谢！,