《唐海县住宅市场调研报告.ppt》由会员分享，可在线阅读，更多相关《唐海县住宅市场调研报告.ppt（56页珍藏版）》请在三一文库上搜索。
1、,唐山市唐海县住宅 市场调研分析报告,唐海县房地产市场调研报告目录,唐海县概况 县城内楼盘状况 唐海县房地产市场状况分析 潜在客户市场调查分析 综合结论,1、唐海县概况,唐海县,唐海县隶属河北省唐山市，南临渤海，北依唐山，西望津京, 是举世瞩目的曹妃甸深水大港的直接腹地、曹妃甸新区的重要组 成部分、唐山市“两极三带”战略布局的重要一极，是打造河北 省沿海经济隆起带的最前沿。 2012年7月11日国务院批复，撤销唐海县，设立唐山市曹妃 甸区，规格为副地市，行政区划包括原来的唐海全境、曹妃甸工 业区、生态城、柳赞镇、滨海镇。,全县国土面积960平方公里，其中陆域面积732平方公里， 海域面积228
2、平方公里。总人口25.3万人，其中常住人口15.3 万人，流动人口10万多人。下辖10个农场、2个专业养殖场和 2个建制镇。,人口数量,区位优势：西距北京220公里、天津120公里，北距唐山45公里， 东距秦皇岛港150公里，南距曹妃甸深水大港38公里。 交通畅达：多条省市级高速、高等级公路、铁路贯穿全境，已被 纳入京津“两小时经济圈”和“大北京都市圈”，成 为集海洋、铁路、公路和空中运输于一体、中国北方 的重要交通枢纽和出海大通道。,位置、交通,2011年，全县完成地区生产总值85.1亿元，比2006年（下同） 翻一番，年均增幅15.8%；全部财政收入10.86亿元，增长2.2倍；城 镇居民
3、人均可支配收入19990元，农民人均纯收入10013元，分别增 长81.7%和106.5%；完成全社会固定资产投资106亿元，增长6.5倍。,经济发展,唐海县早期主要靠水产业，但到了九十年代后期，随着水产 业没落，唐海一度萎靡。首钢进驻和曹妃甸的开发提速给唐海带 来了生机，作为生活配套区的唐海，唐海和曹妃甸的连动效应十 分明显。2009年全年实现GDP61.5亿元，比上年增长18%。外来支 柱产业单一，自身经济抗风险能力低。,经济状况,唐海是国务院确定的沿海开放县，并具有进出口经营权。 工业造纸、食品工业、服装印染、机械制造等骨干企业 在河北乃至全国占有重要地位。 唐海县唐海建有八里滩、十里海
4、两个亚洲最大的海水养 殖场、北方最大的海水工厂化养殖基地和河豚养殖出口 基地，海淡水养殖面积控制在16万亩。,重点产业,城市规划,唐海县城镇空间布局在规划期内，以“五个统筹”和科学发 展观为指导，结合唐海的实际情况，依托沿海公路、青曹公路以 及高速公路出入口，形成一个中心城市、九个一般集镇的空间格 局。以唐海县城为中心，形成以沿海公路、青林公路为发展轴的 据点型城镇体系。,总体空间结构,到2020年，中心城区形成“一心、一网、两轴、三区”的城市 空间布局结构。 中心：指新城市中心。规划滨海大街、汇丰路、长丰路、锦绣 大街所围合区域及周边地区为新的城市中心，主要布置 行政办公中心、金融中心、商业
5、中心等公共服务设施。,总体空间结构,一网：指城市水网。规划充分发挥唐海水系发达、河网纵横的 优势，将双龙河和输水总干渠的水引入城区，并将城区 原有的沟渠、坑塘串联起来，形成遍布全城的水网。沿 水网布置若干城市公园、街头绿地及带状绿地，在城区 东部、南部建设两个郊野公园（水上公 园、森林公园） 形成水绿伴行的绿地系统。,总体空间结构,两轴：指城市两条发展轴线。滨海大街为城市东西向发展轴线， 长丰路为城市南北向发展轴线。城市的主要公共服务设 施均布置在两条城市发展轴线上。,总体空间结构,三区： 指北部生活区、西部工业区和南部新区。 北部生活区：滨海大街以北，唐海路以东的城区，以商贸金融、 生活居住
6、为主的综合生活区。 西部工业区：唐海路以西的城区，重点发曹妃甸工业区的配套产业。 南部新区： 滨海大街以南，唐海路以东的城区，建设以行政办公、 商业金融服务、居住为主的综合性新区。,唐海县区位图,2、城内楼盘情况分析,小区地址： 创业大街与大通路交叉口 售楼电话： 03158611888 8611999 售楼处地址：唐海县大通路81号（唐海城建） 建筑类别： 小高层、高层 建筑用途： 住宅、公寓、复式、商住两用、商铺、写字楼 装修状况： 毛坯 建筑面积： 216208.48平方米 占地面积： 64318.4平方米,龙凤园,绿化率： 35% 容积率： 3.0 开盘时间： 2011-8-17 参考
7、均价： 4019 元/平方米 开发商： 唐海县城建房地产开发有限公司 楼盘周边： 小区紧邻唐海三幼、新立小学、唐海三中，一中、 二中、冀东油田中小学、幼儿园近在咫尺；小区与 农贸市场、海澳酒店、曹妃甸建行、冀东油田医院 相邻；金莎国际购物中心、商业街也在周边。,龙凤园,小区介绍： 龙凤园城建地产倾力打造的21万平米的高端社区，无可 比拟的优雅环境，创建唐海不可复制的大自然里的温馨家园；不可 复制的21世纪的健康家园；不可复制的绿茵环抱的美丽家园。 小区 首开唐海高档住宅的先河，首创电梯入户、首创入户花园；高品质、 高配置的95至367的多种高标准户型、稀世精品跃层、空中别墅 荣耀面世。欢迎您品
8、鉴预约。,龙凤园,碧海云天,小区地址： 建设大街西侧 周边公交： 3路、5路公交 售楼电话： 5316666/5369999 售楼处地址： 四季华庭南门底商门西 建筑类别： 高层 建筑用途： 住宅 装修状况： 毛坯 建筑面积： 219117.63平方米 占地面积： 65193.04平方米,绿化率： 35% 容积率： 2.93% 交房时间： 2012-12-1 起价： 3100 最高价： 4200 参考均价： 3700 元/平方米 开发商： 盛源房地产,碧海云天,小区介绍： 唐海碧海云天居住区位于唐海建设大街与长丰路交汇处，东临 长丰路，北靠建设大街，西侧和南侧均临城市规划道路，建设用地 分成东
9、I区和东II区两块用地，东I区面积6.5193公倾，东II区面积 1.2067公倾。布局科学、功能区划分疏密有致，建筑物体系现代、 典雅、时尚，创造庄重大方，舒适方便，富有时代气息的时尚社区。 突出以人为本理念，合理配置公共设施及交流活动场地，建构一种 广义交流层次上的人际关系 ，努力建设成为唐海乃至全国的住宅小 区样本工程。,碧海云天,小区地址： 唐海县唐海县垦丰大街与永丰路交汇处 周边公交： 交通便利，紧邻汽车站 售楼电话： 0315-8757888/6732610 售楼处地址： 唐海县垦丰大街文馨花园304号底商 建筑类别： 多层、高层 建筑用途： 住宅 装修状况： 毛坯 物业费： 1.
10、17元/平米/月 建筑面积： 175807平方米 占地面积： 185762.91平方米,文馨花园,绿化率： 35% 容积率： 2.5 开盘时间： 2011-6-1 交房时间： 2012-5-31 起价： 3098 参考均价： 3500 元/平方米 开发商： 唐山增丰房地产开发有限公司 周边公交： 交通便利，紧邻汽车站 楼盘周边： 中小学、幼儿园、唐山百货大楼、农行， 工行、邮局、 县医院、新华书店，电信， 县政府，车站花园，会所,文馨花园,小区介绍： 文馨花园项目是由华宇房地产开发有限公司投资，位于唐海县 垦丰大街南侧，永丰路西侧。项目总建设面积为185762.91平米， 其中地上建筑面积为1
11、75807平米。建筑高度55.4米，住宅11-18层。 商业配套2层。项目一期为多层，二期为高层 ；容积率一期1.64， 二期2.52。,文馨花园,小区地址： 唐海县滨海大街与唐海路交叉口东行200米路北 周边公交： 7路 售楼电话： 0315-8728111/8726699 售楼处地址： 唐海县滨海大街93号（农林畜牧局水产局西侧） 建筑类别： 低层、小高层、高层 建筑用途： 住宅、公寓、商铺 装修状况： 毛坯 建筑面积： 61216.94平方米 占地面积： 20，571.30平方米,北京公馆,绿化率： 30% 容积率： 2.73 交房时间： 2013-12-31 参考价： 3800元/平方
12、米 开发商： 唐山市万博房地产开发有限公司 周边公交： 7路 楼盘周边： 东侧是农林畜牧水产局和县医院，西侧是 幸福花园小区回迁房项目，北侧是海韵花 园小区，南临唐海滨海大街。,北京公馆,小区介绍： 本小区由一栋二到三层的商业门面房、一个五层的综合楼 （12层为快捷酒店，35层为公寓）、二栋12层的小高层，二 栋18层高层住宅楼以及一个半地下室立体车库组成。一期二、 三层的商业门面房7000平米，二期一栋综合楼和四栋住宅楼 55000平米，共400户.住宅正月14开盘。,北京公馆,小区地址： 唐海县唐海路与滨海大街交叉口西行500米路北 周边公交： 1路、7路公交将停经本项目。 售楼电话： 0
13、315-8707555/666 售楼处地址： 唐海县唐海路与滨海大街交叉口西行500米路北 建筑类别： 多层、高层 建筑用途： 住宅 装修状况： 毛坯 建筑面积： 285035平方米 占地面积： 90361平方米,香醍溪岸,绿化率： 35% 容积率： 2.8 开盘时间： 2012-6-28 交房时间： 2014-11-1 参考均价： 3600元/平方米 开发商： 唐山鼎和房地产开发有限公司 楼盘周边： 三小、二中、唐百大楼、金莎购物、垦丰大街、 垦丰大街邮政储蓄、新县医院、小区私属中英 文双语幼儿园、临街商业,香醍溪岸,小区介绍： 香醍溪岸是由北京融嘉基业投资建设的唐海首个地中海风情住 宅项目
14、，小区由22栋住宅和商业配套组成，住宅以9层、11层、18层 南北通透的高层板楼为主，并配备了1.5万平米的沿街商业和1000平 米的社区私属双语幼儿园以及1000余个地上地下车位满足业主的高端 居住需求。外立面采用地中海式建筑风格同时融入意大利托斯卡纳地 区代表性建筑设计灵感，以错落有致的坡屋顶、三段式构图为主要特 点，将筒瓦、质感涂料、文化石完美的融合在一起，突出整个建筑外 观的庄重、典雅、高贵。,香醍溪岸,小区地址： 曹妃甸工业区工业区二号路 周边公交： 唐山至曹妃甸城际铁路、唐曹高速 售楼电话： 0315-6735888/999 售楼处地址： 唐山市曹妃甸工业区二号路与北七道交口 建筑
15、类别： 多层、小高层、高层 建筑用途： 住宅、商住两用、商铺 装修状况： 毛坯 物业费： 1.35元/平米/月 建筑面积： 199653平方米 占地面积： 131204平方米,融科上城,绿化率： 35% 容积率： 1.5 开盘时间： 2009-11-29 交房时间： 2012-12-25 起价： 3250 元/平方米 最高价： 4250 元/平方米 楼盘周边： 中小学、 综合商场：1800平米社区超市、幼稚园、 商业银行、邮局、医院、30万平米商业配套街,融科上城,小区介绍： 融科上城项目位于曹妃甸工业区综合服务区三期，东临一号路， 南临河北三路，西临唐曹高速延长线，北临北环路，总占地面积约
16、2平方公里，总建筑面积约200万平米。融科上城作为综合服务区内 的核心生活区，沿袭纽约曼哈顿城市规划里面，在2平方公里的土地 上致力于缔造一座属于新曹妃甸人的魅力之城。项目打造10万平方 米城市中央公园及建筑面积约30万平米的综合服务区商业配套，成 就配套设施丰富，功能完备，宜商宜居的核心生活区。,融科上城,小区地址： 唐海县七农场渤海大道北侧 唐曹高速曹妃甸北出口东侧 周边公交： 高速公路、城际高铁、铁路、航空、海运 售楼电话： 0315-8841888/8841999. 售楼处地址： 七农场渤海大道北侧 唐曹高速曹妃甸北出口东侧 建筑类别： 高层 建筑用途： 住宅、商铺、写字楼 装修状况：
17、 毛坯 建筑面积： 700000平方米 占地面积： 400000平方米,国睿商务花园,绿化率： 30% 容积率： 1.24 开盘时间： 2012-8-8 交房时间： 2013-6-30 起价： 4800 元/平方米 最高价： 5900 元/平方米 参考均价： 5450 元/平方米 开发商： 唐海京港房地产开发有限公司,国睿商务花园,小区介绍： 国睿商务花园地处曹妃甸新区核心区域，规划占地约600亩， 总建筑逾70万平米，涵盖独栋办公集群、高级写字楼、酒店、大 型餐饮、会所、商业及公寓等多种建筑形态，首期工程12万平米 于2012年启动，2013年底即可交付使用。,国睿商务花园,小区地址： 南堡
18、开发区南堡开发区3号路与9号路交叉口 周边公交： 汽车站10分钟路程，唐山至南堡班车门前10分钟一趟 售楼电话： 0315-8506555/777 售楼处地址： 南堡开发区东楼宾馆西200米 建筑类别： 多层、高层 建筑用途： 住宅 装修状况： 毛坯 建筑面积： 97000平方米 占地面积： 60000平方米,丽馨园,绿化率： 30% 容积率： 1.99 开盘时间： 2012-6-1 交房时间： 2013-12-31 参考均价： 3450元/平方米 开发商： 唐山增丰房地产开发有限公司 楼盘周边： 南堡一小、南堡一中、家万佳超市、步行街、 晚市、碱厂/南盐幼儿园、工行、建行、农行、 邮政储蓄、
19、南盐医院、南堡开发区医院、汽车 站、移动收费网点中心健身广场、小区内部幼 儿园、会所,丽馨园,小区介绍： 丽馨园小区坐落在南堡开发区最繁华3#路和9#路的交叉口， 从3#路北沿着9#路至4#路共计12栋条形板式小高层；总占地面 积约6万多平方米，二期建筑面积约9万平方米，二期户数在742 套，一期和二期统一管理总户数将达到1094户， 项目目前正在 接近封顶阶段，107#、108#已经封顶，其余的楼预计在2012年10 底封顶。,丽馨园,3、唐海县房地产市场现状分析,市场现状,唐海房地产市场于2004年启动，当时房价在10001200元/ 平方米左右；2007年由于投资客扎堆的效应达到高峰，三
20、 年暴增30万平方米供应量，价格翻两番；2009年进入调整 期，价格增幅减缓，个别楼盘有小幅降价。 本地居民通过政府主导的旧房集中改造，大都已经拥有住 房，接近三分之一的家庭拥有两套住房。,市场现状,近几年以投资为目的的房产消费比例上升非常快，外来人 口已成为房地产消费的主流。不过近两年开发的小区开始 出现空置率。 住宅均价在3200至4500元/平方米之间； 商业均价在6000至10000元/平方米之间； 地下室价格在2000至2400元/平方米之间。,市场现状,在售项目以100亩左右的中小型项目为主，容积率多在2.23 之间； 建筑形态以高层板楼和板塔结合为主； 户型面积区间较集中，两居多
21、在80-100平方米、三居多在 110-140平方米之间； 开发企业以本地企业为主，企业实力、开发水平和品牌度 均不高。,市场供需量,供应量较大，20102011两年总供应面积接近46万平方米（含 回迁住房），供应套数接近4000套；户型同质化很严重，广告营销 推广意识较差，不注重销售中心建设；各小区都没有销售完毕，最 好的销售率85%，最差的销售率40%。未来潜在供应量约110万， 9000套。潜在供应量极大，商品住宅开发观望气氛浓。,市场竞争性分析,产品趋于同质化、户型设计均存在明显不足； 在售项目容积率普遍较高； 户型面积区间过于集中，市场挖掘不充分； 需求层次呈现多样化； 北向客厅或无
22、采光客厅仍有市场； 大量高层建筑形态下，地下室成为“抢手副产品”； 商业售价普遍较高区域商业价值较高、投资性需求特征明显。,市场风险,唐海房地产市场的投资味道非常浓厚，曹妃甸相关企业中高层管 理人员、京津唐、乐亭、滦南、丰南等周边县区的投资客户均看 好曹妃甸的发展前景。投资型市场就像“击鼓传花”，所以最大 的市场风险就来自于整体经济环境和投资政策。 唐海受国家对于曹妃甸投资的影响非常明显，2009年金融经济来 袭，国家暂缓部分投资导致房价增长乏力，2010年，生态城和中 石化LNG项目启动，市场投资信心恢复，房价稳中有升。,市场风险,销售速度自2008年以来一直较为缓慢，年消化商品房不到150
23、0套。 未来两年潜在的供应量约58万平方米，近5000套。潜在供应量极 大，受到市场预期影响，商品住宅开发观望气氛浓厚。 政府继续主导和推进“平房改楼房”的旧城改造，继续推进南部 新城建设，那么明后两年在县中心和南部新区将有更多的土地供 应出来。 政府自去年起原则上不再批准建设多层和小高层，势必延长开发 周期和资金运转。,市场机会,市场机会 消费层次多样化，本地人以改善型住房为主，中端市场和 投资型市场存在一定空间，如商业、小户型住宅、公寓和 经济型别墅。 产品趋于同质化，户型面积过于集中，户型设计存在明显 不足，市场挖掘不充分，有提升空间。,4、唐海县潜在客户市场调查分析,区域客户具有多层次
24、、需求多样性特征； 区域客户中投资性需求特征明显； 区域客户中本地客户投资性需求不断增加； 区域客户均看好曹妃甸的发展前景；,区域客群特征：,本地大型企业人员：冀东油田、首钢以及相关企业员工；以刚性 需求为主；目前占市场份额约20-30%； 本地农场、养殖场人员、服务业企业主：唐海各分农场职工其子 女以婚房需求为主，有部分投资客户；交通运输、餐饮、酒店、 零售等中小企业主；目前占市场份额约10-20%； 本地政府及事业单位人员；政府各局委、医院、学校职工；以改 善性自住需求及投资需求为主；目前占市场份额约10-20%；,本土客群构成分析：,外来企业中高层管理人员：曹妃甸相关企业，工程施工、 工
25、程咨询人员；目前占市场约10-20%； 外来投资客户:京津唐区域投资客户，唐山客户为主；目前 占市场约10-20% ； 乐亭、滦南、丰南等其他县区客户亦有部分投资客；,其他区域客群构成分析：,5、综合结论,综唐海本地开发企业和众多投资客归根到底都是在“豪赌”政策，寄希望于未来五年内国家对于曹妃甸的投资不变、政策不变，寄希望于曹妃甸和南堡油田本身没有相应的生活居住用地配套。但实际上在曹妃甸，首钢、中石化和中石油都有自己的职工公寓存在，所以开发的关键还是在于提高项目内在的品质。整个市场消化速度慢，供应量较大，后续项目多，市场压力大，单纯通过外来投资客户解决，市场风险较大。,近期出台的河北省房地产新政中规定：需在本地缴纳一年税收和养老保险后方可提供银行按揭贷款，对外地投资影响较大。近期出现新的房地产打压政策，房价势必受到较大影响。 建议公司做详细的市场调研后，在做决定。,