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1、PART 1：项目宏观环境分析,PART 2：区域房地产市场研究,报告体系,PART 3：项目本体研判,PART4：项目定位,PART5：新区发展案例,项目宏观环境分析,1,芜湖市发展现状 芜湖市发展趋势 江北区的发展规划 区域发展现状,芜湖市大区位,芜湖在我国中东部的区位,芜湖在安徽省的区位,南京都市圈的西翼中心,对外交通,行政区域与人口,产业发展,新型材料,生物制药,汽车及零部件,电子电器,宏观经济发展,与周边城市经济的比价,人口和产业是制约芜湖未来城市发展的一个重要因素！,项目宏观环境分析,1,芜湖市发展现状 芜湖市发展趋势 江北区的发展规划 区域发展现状,城市发展挑战,世界主要经济体经
2、济动荡不振，对芜湖的对外贸易带来不利影响； 天津滨海、广西北部湾、福建海西等多个经济体进入国家发展战略，省内合肥、马鞍山、铜陵等城市发展强劲，城市间竞争压力日趋激烈。 经济规模偏小，整体产业结构位于价值链下游，导致城市吸附力不强，外来人口少，人力资源制约开始显现。 土地资源日趋紧张，老城区资源所剩无几，北部、东部开发殆尽，南部正在开发中，比价成熟，西部隔江而望。,城市发展的机遇,芜湖市位于皖江城市带“一轴双核两翼”战略布局中的核心地位，政策叠加效应日益显现，可以加快体制机制创新，提升自主创新能力。 芜湖市行政区域的扩大，增加了城市发展的人力，土地，产业等资源。 各项社会改革的不断实施，收入分配
3、结构的不断调整，使得体制变得更加开放，各种资源得到更合理的利用，增强城市发展的内生动力。 综合交通枢纽初步形成，城市承载能力显著增强，具备了加快发展的基础和条件。,城市发展空间,城市发展战略的支撑点,项目宏观环境分析,1,芜湖市发展现状 芜湖市发展趋势 江北区的发展规划 区域发展现状,江北产业集中区的总体布局,三大服务中心： 沈巷服务中心、蛟矶服务中心和白茆服务中心 产业分布： 沈巷片区： 高端制造业产业区和物流园+配套生活区； 蛟矶片区： 高端服务业+生活服务主区域； 白茆片区： 物流园+配套服务区 都市农业示范区： 现代农业产业基地。 开发节奏： 11年开始重点开发沈港片区，14年开始开发
4、蛟矶片区，预计两三年后开发白茆片区,区域交通规划,水路： 在二坝东侧设置芜湖江北客运港； 铁路： 形成商合杭客专、淮南线和北沿江铁路3条铁路线 快轨： 在区域内建设芜湖-无为和江北-马鞍山2条快速轨道交通 公路： 重点建设和沈路、芜合高速、江北三路、通江大道和江北中路5条道路，与高速路网相连。,集中区配套规划,沈巷： 高中5所，初中9所， 小学13所，医院2所； 蛟矶： 高中6所，初中9所， 小学13所，医院4所； 白茆： 高中2所，初中3所， 小学6所，医院1所。,项目宏观环境分析,1,芜湖市发展现状 芜湖市发展趋势 江北区的发展规划 区域发展现状,江北发展现状,行政管理体制改革方面： 在1
5、1年，开始重点发展沈巷，并赋予沈巷市级和部分省级经济改革权限； 在14年年初，成立江北新城开发指挥部。 交通建设方面： 1、目前唯一跨江通道任是长江一桥，目前已对芜湖本地车辆免费通行； 2、二桥在建，商合杭公铁大桥预计6月开工，大工山路过江隧道正在做规划前期； 3、沈巷区域内部道路网已经逐步形成，江北新城区域内，今年将开始改建扩宽和谐大道、通江大道和江北大道。 产业方面： 1、工商企业目前已有部分（奇瑞、海螺等）签订意向协议，但因为经济大环境不好，目前基本没有企业入驻。 2、目前基地周边产业方面一片空白，只有一个原有的化工厂，污染严重。 3、安师大教育集团和芜湖金陵医院已在沈巷镇签订入驻意向协
6、议。,宏观分析小结,以发展的眼光来看： 机遇大于挑战，机遇与挑战并存。,区域房地产市场分析,2,房地产政策分析 一级市场分析 二级市场分析 重点项目分析,楼市政策一览,区域房地产市场分析,2,房地产政策分析 一级市场分析 二级市场分析 重点项目分析,芜湖市土地成交情况,区域房地产市场分析,2,房地产政策分析 一级市场分析 二级市场分析 重点项目分析,住宅市场供求关系分析,城东板块（鸠江区）在售项目多，竞争激烈，优惠幅度较大，销量夺冠； 城中板块（镜湖区）供应减3层，刚需仍是主力军； 城南板块（弋江区、三山区）供应微张，销量微降，三山区严重供大于求； 城北板块（开发区）供应量上涨47.8%，销量
7、下降9.09%。,住宅市场产品面积段分析,住宅市场客户分析,2013年芜湖住宅类项目销售TPO10,商业市场分析,办公市场分析,区域房地产市场分析,2,房地产政策分析 一级市场分析 二级市场分析 重点项目分析,宝能城,开 发 商：芜湖市宝能地产有限公司 物业类型：普通住宅 占地面积： 一期13.9 建筑面积： 一期43.5万 容 积 率：2.39 项目位置：鸠江区江北新区皖江大道 建筑类别：高层,该项目位于芜湖沈巷区域，因周边基本没有相关产业项目落地，到市区交通不便， 导致项目从13年7月开始蓄客，至今未蓄够足够客源，以至于到现在还不能开盘。每天 上门来访量最高为20多组，客户主要来源于沈巷当
8、地撤迁户和和县人。,TOP2.5同创环球港,开 发 商：高创投资 物业类型：住宅、办公别墅、商业中心、酒店、公寓 占地面积： 32.7万 建筑面积： 76万 容 积 率：1.97 主力户型：90-110（住宅）；120-250（商业） 项目位置：沈巷人民大道往东1000米 价格：高层住宅均价4500元/ 商业街价格8000元/ 以上,2013年12月小批量开盘，项目住宅和商业各去化一半左右，后期销售进展不大。,碧桂园,开 发 商：芜湖晋智房地产开发有限公司 物业类型：住宅、别墅 占地面积： 约194万 建筑面积： 约330万 容 积 率：1.7 主力户型：85-128 项目位置：三山区龙窝湖畔
9、 价格：高层住宅4158元/ 别墅8000元/ 商业街一层25000元/ 商业街一拖二17000元/ ,自2008年9月至今，芜湖碧桂园推售高层住宅4000多套，别墅2000多套，住宅去化接近尾声，别墅去化一半。客户主要来源三山区和下面县城，市区客户较少，当地客户基本被其吸纳殆尽。低价走量的策略对市场冲击很大。,南翔万商（芜湖）国际商贸城,物业类型：商铺、写字楼 项目位置：三山区龙窝湖畔 占地面积：267万 建筑面积： 约330万 容 积 率：1.24 主力户型：75-120 价格：一层11000元/ 二层7000元/ ,芜湖南翔万商国际商贸城目前在芜湖销售良好，客户主要来源于芜湖老市场巨勇商
10、城、宝 文商城、福禄商城和长街小商品市场的个体户。该项目对芜湖原有大市场体系冲击巨大。,小结,芜湖市住宅市场基本饱和。主力是仍是刚需型；改善性住房有较高的市场需求，但竞争比刚需更激烈；小户型比较小众，属于过度产品，对区位和配套要求很高。 芜湖商业市场严重供大于求，13年的去化产品多数是12年的存量。 芜湖办公市场一直处于起步期，与芜湖第三产业的发展层次较低有很大关系，市场竞争激烈，去年很多办公项目改成公寓项目，对项目的去化起到很大的刺激作用。,项目本体研判,3,项目基本情况 项目优劣势分析 项目风险分析,项目概况,注：项目位于二坝汤沟片区，面积6平方公里，现有人口6996人。,项目基地约6平方
11、公里,地块目前现状,一期109亩 容积率：2.2,基地交通情况,主要依托通江大道连接长江一桥，沟通基地与城市其他区域联系，道过境车辆多，交通流量较大，其他路网框架尚未形成。 今年准备拓宽通江大道，江北大道和和谐大道，构建合理路网。 正在修建长江二桥，计划今年6月开始修建商合杭公铁大桥。 目前正在对大工山路过江隧道进行前期勘测工作，远期，计划在修建和沈路-峨溪路过江通道。,基地内部路网的合理完善和基地附近过江通道的完善，将有效改变基地的交通 条件，加强基地与市区的联系,区域现有产业,项目范围内现有幼儿园一所，水稻良种厂一处，医疗卫生场所一处，酒店三处，商业街一条，菜市场一处，另有加油站一处。,基
12、地未来产业规划,项目访谈,开发商,房地产媒体,普通市民,二坝和沈巷一样都是江北新区，配套不够成熟，未来发展潜力巨大。二坝需要政府资源倾斜和一段较长时间的培育期。,二坝以前是菜农种菜的地方，地理位置很好。如果以后商合杭公铁大桥和过江隧道修好，二坝与市区中心就近了，未来哪里也是一块兵家必争之地,普遍看好该区域的位置和5年后的发展，但短期内不愿到该区域工作、生活、发展（除了当地人）。主要原因是芜湖人地域性强加上当地配套跟不上市区,通过访谈发现，无论是市场供应者、潜在消费者、还是中间渠道商都对本地块区域的长期发展看好，但短期的困境也都认识很明显。,项目本体研判,3,项目基本情况 项目优劣势分析 项目风
13、险分析,项目SWOT分析(定位思考),项目本体研判,3,项目基本情况 项目优劣势分析 项目风险分析 项目定位,项目区域竞争示意图,本案区域,沈巷,城北,城东,城中,城南,三山,短期竞争威胁,长期竞争威胁,已成熟,威胁较小,当前热点,当前热点,项目风险分析,1、宏观经济的不明朗，项目周边产业聚集速度可能会严重低于预期，到区域人口聚集能力不强，项目客源量不充足。 2、市区的房地产市场饱和，竞争激烈，优惠幅度大，对本项目客源的争夺。 3、三山区和未来无为碧桂园对本项目造成一定的冲击。 4、区域内人口较多，人也比较有商业意识，可能带来的拆迁风险。 5、政府当前没有一定区域政策所带来的政策不确定性； 6、政府政策落地速度快慢带来的风险。 7、本项目周期较长，时间带来的市场、政策等风险。,小结,项目发展趋势长期利好 机遇与风险并存 前期市场实现难度较高,