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1、成都市典型区域性商圈类比 本次例举了春熙商圈、盐市口商圈、骡马市商圈、建设路商圈以及本项目 所在商圈做类比。随着成都市经济的发展、人民消费水平提高，对外开放的 持续推进，吸引了众多国内外商业巨头的目光， 自2003年开始，商圈内大 型商业地产项目不断涌现，使成都的商圈呈现出向二、三环外扩张的趋势， 各大商圈各自根据自身的特点优势，自显神通，竞争日益加剧的同时也丰富 了成都商业的层次结构，也为消费者带来更多益处。 核心商圈内三大商圈 春熙路商圈 春熙路商圈是在城市发展过程中自然形成的 ，具有丰富的历史积淀，是成都不可或缺的一 张名片。特别是近年来，春熙路商圈进一步将 红星路步行街、东大街、大慈寺
2、片区纳入商圈 范围内。虽然该商圈内的土地已是捉襟见肘， 但是商业地产的开发仍在如火如荼地进行，如 香槟广场、时代广场、第一城等项目相继呈现 ，九龙仓开发红星路大型城市综合体项目（ IFC）国际金融中心也于去年年底开工建设。据 了解，春熙路及红星路片区的改建将采用以大 型购物中心为主，娱乐、商业综合体为发展趋 势的布局。 春熙路商圈商业状况 经营行业百货公司、餐饮、休闲娱乐、大型钟表眼镜集中地 商业特色以步行街为依托，环境优美，以服装专卖店和中低档百货为主；有零售巨鳄入驻 业态分布百货以中低档为主，业态分布比例较大 租金水平1500-3500元/m2 消费群青少年，普通消费者、游客、商务人士 主
3、要消费年龄18-40岁 主要消费群体月平均收入 1000-3000元 总体平均提袋率平日50% 周末70% 交通便利性交通可达性较好，停车不方便 人流状况35万/平日，5060万/节假日 市政规划商业步行街的改造修建，周边交通改善；休闲广场设立；与盐市口相互融合 可发展因素土地稀缺，发展空间有限，地价高，提高物业商家进入门槛，加大经营投资难度和 风险 开发潜力春熙商圈大慈寺红星路联动，整合商业空间增量，突出规模优势 物业吸引力王府井百货、太平洋百货、伊腾洋华堂位列成都零售之首，吸引力强 综合评析 核心业态档次全、规模大，有固定客户群；经营商家数量多，业态多样化，品齐全 ，地处传统商业地块，知名
4、度高，吸引力强；拥有商业步行街，购物环境好于其它 商圈，未来地铁站的建成将带动整个商圈商业价值的提升。 盐市口商圈 盐市口商圈历来都是成都市中心的商业 腹地，距天府广场150米左右，仁和春天百 货、茂业百货、摩尔百盛、新世界百货、北 京华联商场等大型百货公司汇集其中，并与 历史悠久的青年路、染坊街相连，人流如织 ，商机无限。但这里的交通、规划、破旧房 屋等各种历史和现实因素，使其在区域的总 体建设上落后于春熙商圈。 盐市口商圈商业状况 经营行业百货公司、服饰批发零售中心、小商品市场 商业特色交通便捷，临近天府广场，以服装专卖店和中档百货为主；传统商业为主 业态分布以低端零售商业和时尚潮流小型商
5、品为主，美美百货及仁和春天百货经营顶级服饰精品 租金水平800-1500元/m2 消费群青少年，普通消费者，游客，商务人士 主要消费年龄15-30岁 主要消费群体月平均收入1000-2500元 总体平均提袋率平日50% 周末70% 交通便利性交通可达性较好，停车不方便 人流状况20万/日 市政规划道路改善，与春熙路相互融合；旧城改造潜力巨大；中央商务区规划中 可发展因素 区域内旧城区残留较多，动迁成本高，滞后商圈的大规模规划整饬；传统商圈的低端定位影响高档 次新形式商业进入的信心；消费者先入为主的消费习惯无法在短期内扭转。 开发潜力 旧城改造土地置换较多；周边环境提供发展空间，与春熙路“井”字
6、路建设，商气人气互通。地处 CBD的核心区，交通便利，发展商务写字楼，高档商业应有很大的区域优势。 物业吸引力仁和春天，茂业百货，摩尔百盛，新世界百货、北京华联都具有较强的吸引力 综合评析 核心物业具有档次较高，规划较大，有固定客户群，但较分散；业态分布以及商家数量亦多样化， 品种齐全；购物环境上稍春熙差，不过，未来地铁的建成同样将带动整个片区商业价值提升。 骡马市商圈 骡马市商圈近几年似乎在春熙路、 盐市口这两大商圈的强势竞争中沉寂 了，但随着太平洋百货、家乐福、好 又多、苏宁电器的开业，新城市广场 、金色夏威夷、钱江铂金时代等商业 物业的开发，人气商气又逐渐汇聚于 此，骡马市商圈的发展潜力
7、逐渐释放 。五星电器、新城市广场以及铂金城 等项目的先后进驻改善了商圈商业气 氛淡薄，整体商业形象落后的状况。 骡马市商圈商业状况 经营行业百货公司、酒店写字楼、大型超市 商业特色金融机构，商务环境突出，早期商业物业经营困难，大型专业店较多 业态分布大型超市、百货为主 租金水平200-600元/m2 消费群商务白领、高档公寓区的居民，周边涉外人群，文化休闲人士 主要消费年龄25-40岁 主要消费群体月平均收入1500-4000元 总体平均提袋率平日30% 周末50% 交通便利性交通可达性一般，停车较方便 人流状况5万/日 市政规划道路改善；地铁1号线；CBD区域 可发展因素交通要道限制其集中性
8、；金融中心抑制其商业发展；烂尾楼影响新商业地产 开发潜力 众多大体量现代商业项目落户，形成商业集群，玉带桥拆除，交通状况改善，旧城改造，地铁兴 建，为商圈起飞助力 物业吸引力太平洋、好又多、家乐福、百佳、百盛等具有融合补充功能，具有一定的客户群 综合评析 商圈处于重建过程中，人气和商业氛围尚不浓厚。而近年包括新城市广场、铂金城、五星电器 、国美电器等大型商业先后进驻到该商圈，商业物业设计合理性、业态的丰富程度和商品质量档 次都大幅提高，未来地铁的建成势必会再度提升商圈的价值。 建设路商圈 建设路商圈是目前比较成熟的商业区域，一 个是以电子科技大学校园经济形成的校园商圈； 另一个是八里居住区自发
9、形成的社区商业圈，这 两个商圈被二环路隔断，之间缺少联系，商业环 境难以获得有效的提升和加强。 在龙湖、万科、首创三大地产开发企业的带 动下，建设路周边新楼盘云集，预计将新增常住 人口约10万人，建设路整体商业将超过百万平方 米，建设路商圈是成都（猛追湾）休闲商务城的 核心板块之一，与成都RBD构成了规划中的“成 都第二商圈”的商贸和商务驱动力。 建设路商圈商业状况 经营行业百货公司、大型超市、服饰专卖店、餐饮娱乐 商业特色校园经济圈，商业环境比较成熟 业态分布大型超市、百货为主，临街服饰专卖 租金水平200-250元/m2 消费群电子科技大学学生、周边社区居民、新增楼盘住户 主要消费年龄18
10、-50岁 主要消费群体月平均 收入 1500-3000元 总体平均提袋率平日20% 周末30% 交通便利性交通可达性一般，停车不方便 人流状况3-5万/日 市政规划景观道路改造；地铁6号线建设路站 可发展因素大量新开发住宅项目呈现，新增常住人口增多，带来旺盛消费力 开发潜力 众多大体量现代商业项目落户，形成商业集群，建设路景观道路改造，地铁6号线， 交通状况改善，为商圈起飞助力。 物业吸引力SM广场、伊藤洋华堂、王府井百货相继进驻，大量新盘社区商业配套的有益补充。 综合评析 建设路商圈依托电子科技大学校园经济，SM广场，成都华联的聚集效应形成良好的 商业环境，随着周边新建住宅项目的相继呈现，伊藤洋华堂的进驻，片区消费力大 幅提升，商业业态的丰富程度和商品质量档次都大幅提高。