西安中海国际社区78地块住宅项目呢部四期项目策划报告.ppt

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1、,二零一零年三月,中海国际社区7-8#地块,四期项目策划报告,目录,一、工程概况,1.1工程介绍,本项目位于西安市曲江区，东侧为本项目三期工程，目前正在开发阶段，将于2010年9入伙；南侧为芙蓉东路，与大唐芙蓉园仅一路之隔，西临丰景佳园，小区已入住，属成熟社区；北靠正和医院，属军区管辖。总用地面积7.6万平米，建筑面积6.6万平米，容积率0.94，建筑密度为0.30。地下一层，地上三层，结构形式为框架剪力墙，由42栋双拼、联排别墅组成。,1.2场地状况及周边环境,原始场地标高：场地的北部分东低西高相差4米左右，分界线在正和医院与太阳集团之间的道路；南部分北高南低相差4-10米，分界线距南红线3

2、7米左右。 场内树木已移走多棵，现场地多为灌木及小乔，需清除。计划由土方单位施工，价格包干。场内的树木铲除手续由发展部办理。 窑洞有三个影响612号楼东户，底标高低于灰土垫层底1.14米需处理。窑洞的处理方法需设计确认方案。 现场有一些坟地需要清理，此项由项目事务部在2009年11月15日之前办理手续，交由土方施工单位处理。 场地遗留问题：1、北侧红线无围墙，由于北侧是军事区，现项目红线距离正和医院的围墙仅1m，如开工后是否会发生矛盾；2、615#-645#西侧一排楼基础处理范围均在红线外，由设计院出图时考虑围墙的毛石基础缩小地基处理范围。,1.3开发节点要求,开工时间：2010年3月 竣工备

3、案：2011年6月 入伙时间：2010年9月,二、总平面策划,2.1总平面布置原则,利用工程现有周边及现场实际情况安排平面布置； 利用工程设计情况及工程量基本等同的原则进行平面标段划分； 编制切实可行的项目管理制度作为合同的补充在投标阶段下发各投标单位 根据总图规划必须设置环形施工道路，临时施工出入口布置两个以上； 采取主道路管网先行施工至路床充当临时施工道路，以达到资源共享、控制工程总成本的目的； 利用工程整体设计及土方工程施工情况合理安排大平面内施工流水走向； 根据现场实际情况及工序需要，现场不安排搭建任何临时设施（除门卫室及钢筋模板加工棚），厕所采用移动式，以保证各阶段工序的顺利完成。,

4、2.2大区平面布置,施工生活区、办公区 设置在项目部所在区域，位置如下图所示在施楼内严禁安排施工人员住宿；现场不得修建任何形式的厕所，必须采用移动厕所。,2.2大区平面布置,施工临时出入口、临时道路 四期开工前在南侧有两个出入口，均不能作为四期临时施工出入口。原因有以下两点：其一东南角出入口与三期合用，且为铂宫规划人车主出入口。考虑道路管网接驳、景观门卫室等施工周期较长，无法保证四期施工车辆正常通行。其二西南角出入口为拆迁收地时的临时出入口，未从施工角度考虑预留。除供开放区可以短时间使用，开放区小院景观施工时将做封闭进行小区围墙施工。所以四期南侧应增设一临时施工出口，综合考虑最佳位置为606、

5、607号楼楼间。北侧无出入口，可在16、17号楼南侧紧贴三期北环线设一临时施工出口。,2.2大区平面布置,施工临时出入口、临时道路 根据四期前期策划安排：第一，只要在三期325、323、321号楼西围墙下增设部分临时铺装入伙道路，供323、321、320三个楼十月份入伙，三、四期南北向中间道路施工至路床可作为四期临时施工道路；第二，北侧出入口往东，一、二、三期北环线北侧规划叠拼楼栋暂不开工，可做临时道路直至项目部所在位置的临时出入口，同时高层区西段开工时可以合用。这样只要将南北两侧出入口内做临时道路与环线接通，四期场内就形成环形道路，不会因为临时道路维修或其他因素出现道路阻断，造成场内停工而引

6、发施工单位索赔。,2.2大区平面布置,场地第一次土方开挖 ： 1) 四期场地全部按照设计提供的总平图的道路标高-0.37m作为开挖后的标高。 考虑因素：按照该标高开挖，道路标高在管网完成后有一定的下降，基本成为道路的基层的底标高。按照上述标高场平后，需考虑小院二次回填量，回填深度约1.5m。南侧小院标高与道路标高大部分相差1.15米以上，但南侧小院进深一般只有4.5米，基坑开挖后最多保留2米宽度，显然抬高场地保留小院土方已失去意义;场地过高增加基坑二次开挖量和所有道路挖运量;过低增加道路及小院回填量且不利于永久道路路床作为施工道路。 开挖顺序：水系东侧十个楼场内树木清理及垃圾外运场内砖渣倒运6

7、15-617号楼以北601-608号楼609-612号楼 开挖时间：2009年11月15日开始，2009年12月30日完成。 4) 现场仍存在局部回填：挡土墙施工完回填内侧；路床部分如垃圾土多，可能存在回填。,土方开挖,2.2大区平面布置,土方需求量 四期自用土：计划灰土及DDC填料土以及四期回填所用土方5.9万方；其中，灰土及DDC填土对土质要求较高，基槽及小院下部回填土土质要求不高。 三期预计使用7.2万方土，用于基槽及小院回填，土质要求不高。 6#地块需回填土3.6万方，用于基槽回填，土质要求不高。,2.2大区平面布置,土方的处理意见 如四期自挖土质不能满足要求灰土及DDC施工用，则可到

8、7-8#地高层区取土，上述其他回填土均采用四期开挖土方。暂不考虑7-8#地块高层区的开挖土方用于上述回填。高层区因土质较好，好土的外运费用会较杂填土的外运费用低很多。对6#而言，如外运费用低于11元/m3，即使四期土方经过二次倒运后再回填，其总费用也小于将四期土方直接外运再从高层区取土回填费用。其余土方以及垃圾及废弃树木直接外运。,2.2大区平面布置,施工临时水电接驳 由于2号配电室在桩基施工时无法工作，在场内东南、东北角各布置一台箱式变压器提供电源，符合四期用电要求； 场内东南角有自来水接驳点，可用高压水泵加蓄水池供施工使用，场地东北角考虑由三期提供自来水接驳点。,施工机械布置 塔吊布置：避

9、开道路管网，尽量布置在小院一侧。部分楼栋无法安排塔吊时，可采用日租汽车吊配合使用。塔吊拆除内容包含基础部分。 龙门架布置：严禁布置在阳台、露台等部位，应布置在门窗洞口和路床施工完成一侧，不得影响大型乔木和土方车辆通过。,2.3 开放区平面布置,开工前完成开放区601#-608#楼的土方平衡及小院回填土，移交主包单位将所有小院作为施工场地，安排布置钢筋和模板加工棚、塔吊、施工道路、材料堆场等，同时考虑2010年4月底前给需要栽种的大型乔木留出位置不得占用；2010年5月底前完成开放区楼栋北侧道路路床，将小院场地上临时设施全部腾挪，临时施工道路砼清理外运，移交园林绿化单位进场施工。北侧道路作为主包

10、单位施工场地及施工通道，完成主体剩余工作量的施工。水电接驳点在三、四期交界处；生活区、临时办公设在原地点；临时厕所采用移动式。,开放区5月30日前的施工平面,2.4 高层区平面布置,正负零以下施工平面布置,2.4 高层区平面布置,正负零以上施工平面布置,2.3 开放区平面布置,开放区5月30日后的施工平面,2.3 开放区平面布置,开放区开放后平面布置,2.5 关键线路工序策划,土方工程施工,由于四期原场地高差变化较大，总体规划出现台地、坡地及高低跨地形，给土方开挖工作增加了难度。根据土方工程施工策划，第一次土方开挖至道路竖向图标高下0.37米后进行楼栋基坑开挖，同时穿插主干线道路管网施工。基坑

11、开挖分三个阶段完成：首先春节前完成第一次土方平衡及开放区楼栋和水系东侧十个楼；第二阶段从春节后开始完成水系西侧15个楼至丰景佳园围墙东侧8个楼；第三阶段，645、646、648号三个楼位作为649、650两个高层地下结构的施工场地，待649、650号楼及地下车库施工至正负零、场地回填平整后开挖。,2.5 关键线路工序策划,主干线道路管网施工,1. 主干线管网在主包进场前基本施工完毕，主包单位进场前完成永久道路路床施工做为施工临时道路。 2. 雨污水管线全部布置在道路路床下，其它管线布置在道路两侧暂不施工，在景观单位进场前完成。 3. 主干雨污管线施工完成后埋设其它所有管线的过路套管。 4. 道

12、路路床素土回填压实顶标高低于设计标高50mm，灰土与二灰石垫层施工完成后作为临时施工道路。 5. 道路面层施工前先进行路床清理冲洗，由于路床面经载重车辆碾压将下降50厚左右，重新用100厚二灰石铺垫压实至设计标高再进行面层铺油施工。,2.5 关键线路工序策划,结构工程施工,1. 根据塔吊布置安排所在位置，进行支路硬化作临时施工道路，并在塔吊两侧搭设钢筋模板加工棚进行加工制作。其它支路主包单位，留做市政单位施工管网及路床，二灰路床经养护移交主包单位作为临时施工场地。 2. 结构施工至一层时，外墙脚手架改用悬挑式，方便地下室外墙防水层及室内外回填土工作穿插进行。 3. 结构施工至二层时，二次结构施

13、工单位提前进场从地下室开始施工，直至三层及屋面女儿墙，确保本工序的连惯性。 4. 结构施工完成后，立即组织拆除加工棚，安排支路管网进场施工，每条支路施工期不得超过1015天，留作景观工程施工通道。,2.5 关键线路工序策划,二次结构工程施工,1. 屋面砼浇灌时，增加两组同条件试块，分别于第七日、第十日送试验室进行检测，如强度报告达到要求拆除模板进行三层和女儿墙的墙体砌筑。 2. 无论哪层，二次结构砌筑均需从外墙开始，直至女儿墙完成，不影响屋面、露台防水层及外墙抹灰、保温层施工的提前进入。,2.5 关键线路工序策划,外立面装饰及屋面工程施工,1. 二、三层阳台、露台上的结构外架全部拆改采用悬挂、

14、斜拉等方式或改用可移动式工具架。 2. 外墙保温施工前拆除脚手架的连墙杆、斜拉撑等影响外立面施工的安全设施，移改至门窗洞口等部位或在地面增加抛撑等方法进行加固。 3. 屋面瓦提前吊运至屋面，不得边铺盖，边吊装，应尽快安排拆除塔吊以不影响地面其它工序进场施工。 4. 一层以上外立面装饰完成后拆除外脚手架，门头装饰、成品天沟等施工，可考虑二次搭架或改用其它方法进行施工，从而不影响围墙、外楼梯、地面景观等的穿插施工。,2.5 关键线路工序策划,开放区景观,为保证开放效果，大型乔木须提前种植。因此，应尽早确定特型树要求，春节后完成特型树定位，施工场地准备工作（标高、工作面等）；2010年4月份完成小区

15、围墙施工、特型树种植，并采取相应保护措施；4月底四期市政接驳、化粪池完成后，开始进行开放区出入口景观施工，5月份景观出入口施工完毕；6月中旬开始进行开放区内放线、场地移交，6月底开始进行剩余乔灌木、硬景施工。,2.5 关键线路工序策划,中央水系景观,2010年8-9月主体结构相继完成后，开始进行水系区域内场地平整（根据现场情况，如需做挡土墙，则提前安排施工，如不需要，进行场地初步平整）。场地平整后，先进行大型乔木栽植，主要为特型树、需要吊车配合种植、种植时间要求较为严格的树种；特型树种植完成后，进行水系结构施工，随后进行面层铺装施工；水系结构完成后根据工作面安排中小型乔木施工（条件不具备的苗木

16、可暂不施工），与铺装同时进行；铺装基本完成后进行剩余中小型乔木、灌木及地被施工。,2.5 关键线路工序策划,市政工程施工,由于四组团工期很紧张，为了避免室外管网工程与主体工程同时交叉施工，从而影响工期，采取土方一次性开挖至道路竖向图标高下0.37米，先进行道路的管网施工，则整个四期道路管网分为三个阶段进行施工。 1. 第一阶段：2010年5月底前先对601#608#楼北侧、613#、619#、623#、628#、632#、638#、643#楼东侧及四组团西环线道路管网进行施工，将雨、污水管网、管井、电力电缆过路保护套管等施工完成，再进行二灰铺设完成，其路作为现场临时施工道路使用； 2. 第二阶

17、段：2010年11月部分楼体外架拆除后再对各楼之间的支路的管网进行施工，将雨、污水管网、管井、电力电缆过路保护套管等施工完后二灰铺设完成，其路也作为现场临时施工道路使用； 3. 第三阶段：2011年8月份待四组团主体工程及室内装修工程完成后，具备室外道路施工条件，则先将其被污染的二灰铲掉5cm并清理干净，再进行粗细油的铺设。,2.5 关键线路工序策划,水暖工程施工,1）预埋阶段 2）下盖工程管道安装阶段 3）上盖工程管道安装阶段 4）锅炉及辅助设备安装,三、成本与合约相关工作策划,3.1 合约分判工作总体要求,要求合约分判工作满足项目要求，对于工期要求紧，工程量较小的工程采取直接议标、扩表、模

18、拟清单招标等方式保证总体工程进度。 与合约配合，共同探讨合约分判工作总体思路，落实各项工作时间节点，完成合约策划报告 合约策划报告详见附件,3.2 项目标段划分,A标段为开放区，由601#、602#、603#、605#、606#楼组成； B标段为625#、626#、627#、628#楼以南计20个楼组成； C标段为剩余部分各楼栋计17个楼组成。,3.3 施工单位界面划分,土方单位： 土方单位基坑开挖完成移交桩基单位开始地基处理施工 桩基单位： 桩基单位完成灰土垫层压实移交主包单位进行沟槽开挖整平施工砼垫层,3.3 施工单位界面划分,主包单位： 1. 完成外墙面抹灰找平（含结构线条、柱、挑板、反

19、梁等）移交外墙装饰单位施工外墙保温和装饰面层。 2. 完成室外、小院回填土（面层为40公分种植土）、小院围墙砌筑移交景观绿化单位。 3. 完成室外台阶、楼梯、等结构施工和抹灰找平移交装饰单位或景观单位施工装饰面层。 4. 门窗洞口等收口配合其他分包单位，根据工序安排不限一次进行打底、抹面、刮腻子。 5. 给排水管道出外墙2米内，如甩口迟于室外管网进度负责接驳点接驳。 6. 强电穿墙管线预埋出南北两侧外墙2米，室内电缆敷设至电表箱二次侧，弱电管线预埋含穿带线出外墙2米。,四、项目部人员架构,五、工程进度管理,5.1 楼栋分区域管理,5.2 公司设计、合约和报建进度的控制,项目部牵头落实设计、合约

20、和报建等各项进度计划的推进工作，起到“穿针引线”和“推土机”的作用。随时了解设计、合约和报建进度的进展情况，并对进度问题进行及时协调。 每周召开项目发展例会，协调解决项目发展所遇到的问题，并制定工作计划；每月及时编制项目月报，落实项目各项计划完成情况。 在项目施工过程中，将各项设计出图、材料施工样板确认、工程和甲供材分判的计划时间和实际时间进行逐项对比，随时对设计出图、合约分判工作进行预警和调整，可使设计、合约工作的各项进度节点得到有效控制。,5.2 公司设计、合约和报建进度的控制,5.3 工程进度管控措施,及时根据公司要求编制“项目发展进度节点计划”； 保证“项目发展节点进度计划”中各时间里

21、程碑控制目标（开挖完成时间、桩基础检测完成时间、楼栋地下室完成时间、结构封顶时间、楼内工程完成时间、小区市政完成时间、景观工程完成时间、竣工验收时间、备案入伙时间等）的客观、严肃和合理性； 以合同或计划工期为目标，施工前作好充分的准备，施工组织过程中必须周密计划，统筹考虑资金、人员、材料、机具设备的安排。施工过程中，每阶段实际进度争取与计划工期基本吻合。总分包方合理组织施工，协调各工种，充分利用工作面安排劳力，进行分段流水或交叉施工； 各项工序施工前必须再编制详尽的施工进度计划，并对关键线路关键点进行详尽标注，便于在施工过程中及时进行控制； 要求施工单位模板、钢管等周转材料的投入必须满足施工要

22、求，保证施工总工期。,5.3 不利因素分析及防治措施,与设计院的初次合作 本次合作的天华设计院为初次与我司合作，对于西安地区、西安公司还很不熟悉，势必存在磨合过程。 解决办法：加强审图机制，高度重视图纸会审，发现问题积极与设计院进行沟通，协调解决图纸问题。 设计变更繁多 本项目定位较高，施工质量要求严格，设计部对于效果更是精雕细琢，力求完美。根据一、二、三期经验，TH项目设计变更繁多，对工程进度影响较大。 解决方法：积极督促设计部按照配合节点要求完成各项出图内容，并及早明确需要设计定样的内容，督促合约分判过程中，要求施工单位高度重视样板报审事宜，避免定判后因设计样板不符合要求而影响工程进度。,

23、5.3 不利因素分析及防治措施,周边关系复杂 本项目西侧遗留墓地、与丰景佳园边界处，北侧与整合医院、太阳锅巴厂交界处都存在外界因素影响工程进度的可能性。 解决办法：积极督促、配合项目事务部按照项目发展要求协调解决周边关系，同时加强可能被影响的楼栋的抢工措施，以减少施工受到干扰产生的影响。,六、工程质量管理,6.1 重点分项工程策划,针对本工程的重点分项工程进行策划，根据规范、图纸以及一二三期TH施工经验，明确各工程的详细节点要求。 具体策划内容包括：脚手架工程、模板工程、混凝土工程、二次结构砌体工程、屋面瓦工程、屋面保温工程、防水工程、外墙石材及面砖工程、门窗工程、电气安装工程、给排水与采暖工

24、程、市政工程、室外景观工程。 具体策划内容详见附件中海国际社区四期TH工程策划之重点分项工程策划,6.2 建立质量保证体系,要求施工单位严格按照要求设置专职质量检查员，为质保体系的执行确立基础 规范施工班组、施工单位、监理单位、建设单位日常检查制度，并将检查结果以电子文档、照片形式存档 落实三级交底制度，尤其着重检查施工单位向施工班组交底情况 具体策划内容详见附件中海国际社区7-8#地块TH项目质保体系,6.3 建立质量管理制度,图纸会审制度 施工交底制度 样板先行制度 旁站监理制度 工序控制制度 材料管理制度 联合检查制度 重要隐蔽工程监理检查报告制度,6.4 施工控制要点,施工准备阶段 0

25、.00以下或地下室施工 上部结构工程 铁艺栏杆工程 室外景观工程 其他外装工程,七、安全文明施工策划,7.1 挡土墙策划,水系沿线挡土墙 609#至612#楼南侧、615#楼至617#楼南侧挡土墙 601#楼北侧围墙至620#楼西侧围墙下挡土墙,7.1 挡土墙策划,南北水系处挡土墙 考虑两种方案，根据楼栋地基处理方案，景观扩初方案及场地布置确定。,方案一：采用排桩护坡的形式,由设计院定位出图，出图时间为2009年11月20日。在主体施工前即进行挡土墙施工，与水系池底同时施工，池底设计时考虑载重车辆通行，作为施工道路。 方案二：主体封顶后根据景观要求进行永久景观挡墙施工。,7.1 挡土墙策划,6

26、09#-612#楼南侧、615#-617#楼南侧挡土墙 根据目前总体竖向图，此处高差较大，需进行挡土墙施工，考虑以下两种方案：,方案一：采用排桩护坡的形式,由设计院定位出图，出图时间为2009年11月20日。 方案二：对总图竖向标高进行调整，将高差控制在安全范围内，避免进行挡土墙施工，以节约成本。,7.1 挡土墙策划,601#楼北侧围墙至620#楼西侧围墙下挡土墙 现丰景佳园围墙的底标高与设计永久道路标高最高点差5.73米,最低点差1.93米。此处施工必须进行挡土墙施工。,要求设计部于2009年12月31日进行此部位景观方案设计，并根据景观效果进行挡土墙方案设计，挡土墙建议采用土钉墙法。如高差

27、太大分成两个台阶，坡度太小将601#-603#楼北侧道路南移。,7.2 安全文明施工目标,要求施工单位严格执行中海地产 施工现场形象标识系统强制执行标准,本工程不强行要求主包达到省级或市级文明工地，但主包及分包单位应按照西安市安全文明工地标准及细则要求现场文明施工。,7.3 月度检查、评比交流制度,采取项目部每周地盘巡视与地区公司双月度检查评比相结合的形式，及时检查、记录项目承建商执行合同情况并发现安全文明潜在问题、系统偏差，及时、有效地防范安全事故的发生。,八、外部关系协调管理,8.1 市政管理部门及周边小区,主要依托项目事务部协调市政管理部门与周边小区的关系，处理各种问题，项目部予以积极配

28、合。同时保证安全文明施工，以减少与管理部门、小区业主发生冲突。,8.2 设计院,主要依托公司设计管理部对设计单位进行整体协调工作； 对设计院出具的图纸进行细致的评审、会审，保证施工图纸能够真正指导施工； 如因为现场原因需要设计单位进行协调处理的，必须将处理事项，处理要求以及处理时间详尽准确的书面通知设计单位，并安排专人进行跟进； 根据工程各阶段的施工特点，建立设计例会制度，计划每月底一次，根据工程安排将图纸问题解决在工程开工之前； 工程开工初期，要求设计单位选派现场设计代表常驻现场，及时解决施工中遇见的各种问题。,8.3 监理公司,对监理实行考核制，根据监理月度工作表现，对表现较好的监理进行2

29、00-500元的奖励。 入场时项目部应对监理单位派出的监理工程师进行资格审查，核对监理人员数量、资格证书是否与监理合同的规定相一致、是否具备资格、工作人员数量是否足够等。在核对无误后，再将监理工程师的姓名、性别、专业、技术职称、资格证书名称、证书号码等登记在监理工作人员登记表上，为了更有效的监控监理工作，监理单位各施工阶段需上报项目部监理人员分工表；,8.3 监理公司,项目部要求监理单位每月上报监理月报，并对其中所反映的质量等情况形成反馈意见，填写监理月报审核意见表。项目部对于监理月报中反映的问题以及项目部本身平时所发现的问题，应要求监理敦促施工单位予以整改，并将整改结果再上报项目部核实。 监理例会或其它专题会议：对监理单位组织召开的针对工程实体质量的会议，项目部应予参加。必要时，项目部也可以组织监理单位和施工单位召开质量专题会议。各会议应注意作好相应的记录并予以保存。,谢谢！,