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1、第十一章 房地产开发项目的经济评价,本章提要： 房地产开发项目的经济评价是项目可行性研究的重点。它是在市场调查、预测及策划基础上，进行房地产项目的投资、成本费用、收入、利润和税金的估算。通过财务评价指标的计算，判别项目的财务可行性；通过不确定性分析与风险分析，预测开发项目的风险程度。,学习目标： 要求了解房地产市场调查、预测内容和方法以及项目策划。掌握房地产项目的投资、成本、收入、利润和税金的估算；熟悉资金筹措计划的编制；掌握财务评价的基本报表和评价指标；掌握房地产醒目不确定性分析和风险分析的方法。,第一节 房地产市场的调查和预测,一、主要内容 1、投资环境调查和预测 2、市场状况调查和预测
2、二、调查和预测方法 1、调查方法：普查、抽样调查、直接调查、间接调查。 2、预测方法：德尔菲法、专家小组法、简单平均数法、移动平均数法、加权平均数法、趋势预测法、指数平滑法、季节指数法等。,第二节 房地产项目策划,以市场和拟开发项目分析为基础，可形成策划方案，用来指导后续开发投资活动。 一、区位分析与选择（Location） 二、开发内容和规模的分析与选择 三、开发时机的分析与选择 四、合作方式的分析与选择 五、融资方式与资金结构的分析与选择 六、产品经营方式的分析与选择,第三节 项目投资与成本费用估算,一、总投资的构成 1、出售型、出租型 估算项目： 开发建设投资 土地费用 前期工程费用 基
3、础设施建设费 建筑安装工程费 公共配套设施建设费 开发间接费 管理费用 财务费用 销售费用 开发期税费 其他费用 不可预见费,经营资金 项目总投资 开发产品成本（开发建设投资） 经营资金,2、自营自用型 估算项目： 开发建设投资 土地费用 前期工程费用 基础设施建设费 建筑安装工程费 公共配套设施建设费 开发间接费 管理费用 财务费用 销售费用 开发期税费 其他费用 不可预见费,经营资金 项目总投资 固定资产投资 经营资金,二、房地产项目的经营成本 开发销售模式：投入资金为流动资金，通过转让固定资产所有权或使用权收回投资。投资均转移到产品成本中了。 自营模式：投资与成本概念与一般项目投资和成本
4、概念相同。,1、开发产品成本 指项目建成时，按财务和会计制度，转入产品的开发建设投资。 2、经营成本 指产品出售、出租时，将开发产品成本按财务和会计制度结转的成本，包括：土地转让成本、商品房销售成本、配套设施成本、房地产出租经营成本。,三、房地产项目费用 1、运营费用 2、修理费用 3、期间费用,四、房地产开发项目投资、费用的估算方法 1、土地费用估算 以出让方式取得增量土地使用权 土地使用权出让金 农地征用税费 土地补偿费 青苗补偿费 地上附着物补偿费 安置补偿费 耕地占用税（占用耕地的） 耕地开垦费（占用耕地的） 新菜地开发建设资金（征用城郊菜地的） 征地管理费（征地费总额的1.5%3%）
5、 其他费用,以划拨方式取得增量土地使用权 与以上类似，仅少了土地使用权出让金。 以划拨方式取得存量土地使用权 土地使用权出让金 房屋拆迁补偿安置费 房屋拆迁除偿费 搬迁补助费 临时安置补助费或周转房费用 停产、停业补偿费 拆迁管理费 其他费用,以划拨方式取得存量土地使用权 与出让方式类似，仅少了土地使用权出让金。 以房地产转让方式取得土地使用权 利用房地产估价方法对转让费估算,2、前期工程费用估算 规划设计费（建安工程费的3%左右） 可行性研究（总投资的1%-3%） 勘察费（设计概算的0.5%） 临时道路费 临时供水、供电费、场地平整费（三通一平） 其他费用,3、基础设施建设费估算 供电、水、
6、气费 排污、道路、路灯、绿化、环卫、通信工程费。 4、建筑安装工程费估算 方法：单元估算法、单位指标估算法、工程量匡算法、概算指标法 包括多个单项工程时，应分别估算。,5、公共配套设施建设费估算 居委会、派出所、托儿所、幼儿园、公共厕所、停车场、物业管理用房、其他。 6、开发间接费估算 工资、福利、折旧、修理、办公、水电、劳保、周转房摊销、其他。 7、管理费估算,8、财务费用 9、销售费用估算 10、开发期税费估算 11、其他费用估算（未计入上述的费用） 12、不可预见费估算（以上各项费用之和的3%-7%） 13、经营资金估算,第四节 收入、利润、税金估算,一、房地产开发项目收入估算 1、租售
7、收入估算 2、自营收入估算,二、房地产开发项目利润估算 利润总额=经营收入-经营成本-期间费用-经营税金及附加-土地增值税 经营收入=销售收入+租金收入+自营收入 销售收入=土地转让收入+商品房销售收入+配套设施销售收入 租金收入=出租房出租收入+出租土地租金收入,期间费用=管理费用+销售费用+财务费用 经营税金及附加=营业税+城市维护建设税+教育附加 经营成本=土地转让成本+商品房销售成本+配套设施销售成本+出租房经营成本 利润总额=经营利润+营业外收支净额 税后利润=利润总额-所得税 可供分配利润=税后利润-（法定盈余公积金+法定公积金+未分配利润）,三、房地产开发项目税金估算 经营税金及
8、附加的估算 城镇土地使用税及房产税的估算 土地增值税 企业所得税,第五节 房地产项目财务评价,一、财务评价内涵 在市场调查与预测、项目策划、投资、成本和费用估算，收入估算等数据资料基础上，通过财务评价指标，对房地产项目的财务盈利能力、清偿能力和资金平衡情况进行分析。,二、财务评价报表 1、基本报表：现金流量表、资金来源与运用表、损益表（利润和利润分配表）、资产负债表。 2、辅助报表：总投资、投资建设、经营成本、土地费用、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费用、公共配套设施建设费、开发期税费、其他费用、销售收入与经营税金及附加、出租收入与经营税金及附加、自营收入与经营税金及附加、投资计划与
9、资金筹措和借款还本付息等的估算表。,三、房地产开发项目财务盈利能力评价指标 是考察房地产项目盈利能力水平的指标。 1、静态指标：投资利润率、资本金利润率、资本金净利润率、静态投资回收期。 2、动态指标：财务净现值、财务内部收益率、动态投资回收期。 计算方法如前所述，不重复。,四、房地产开发项目清偿能力评价指标 1、借款偿还期 2、利息备付率 3、偿债备付率（偿债覆盖率）,五、房地产开发项目财务可行性分析 1、单方案分析 财务内部收益率指标 财务净现值指标 2、方案比选 主要步骤 比选指标和方法 开发经营期异同与比选指标选择,第六节 房地产项目的不确定性分析及风险分析,一、含义 分析不确定性因素
10、变化时，对项目经济评价指标产生的影响。 不确定性分析和风险分析是房地产项目经济评价的重要组成部分。 二、主要因素,三、分析方法 1、敏感性分析 2、临界点分析： 含义：测算一个或多个不确定因素变化时，房地产项目达到允许的最低经济效益时的极限值，并以临界值组合显示项目的风险程度。 分析因素：最低售价和最低销售量、最低租金和最低出租率；最高土地取得价；最高建筑安装工程费。 3、风险分析（概率方法）：期望值法、蒙特卡洛法。,第七节 房地产开发项目经济评价案例,某房地产开发项目经济评价过程（省略项目概况） 一、市场调查分析 1、投资环境调查与分析 国家宏观投资环境 当地房地产投资环境：历史、城市定位、
11、综合实力、自然条件、城市规划、城市基础设施和建设。,2、房地产市场状况调查和预测 供求状况 相近房地产价格 相近房地产投资、费用 相近房地产开发周期,二、规划设计方案 1、项目规划设计要求（略）,2、主要技术经济指标,3、项目开发经营期（具体安排略） 4、项目投资、运营费用估算 土地费用：“熟地”出让，取得费用6255万元。 前期工程费：勘察、测绘、设计，计716.40万元。 基础设施费：电、水、气、路、排污，计1623.36万元。 建安费：65316.59万元。, 公共配套费：不予考虑。 开发间接费：直接计入管理费。 管理费： - 项之和为基数，费率2%，实为1478.23万元。 财务费：利
12、息、手续费、代理费，3510万元。 销售费： - 项之和为基数，费率2%，实为1478.23万元。, 开发期税费：4429.02万元。 还有其他费用（889.53万元）、不可预见费用（3695.57万元）、经营资金（预售房，不需准备）等。,五、项目收入估算 1、销售单价估算 住宅： 商业用房： 有偿停车位： 2、可销售实际情况： 住宅建筑面积： 商业用房建筑面积： 停车位：990个,3、销售比例估算：根据当地实际情况按年度估算。 4、销售收入及经营税金估算,六、资金筹措计划 七、财务评价 1、项目的基本财务报表：损益表、资金来源与运用表、全部投资及资本金现金流量表。 2、财务盈利能力指标的计算
13、与分析 静态评价指标 利润总额：20329.84万元 税后利润总额：13620.99万元 投资利润率：5.89% 资本金利润率：19.40% 资本金净利润率：10.98%,动态评价指标 全部投资财务净现值（FNPV全）及财务内部收益率（FIRR全） i = MARR = 10% FNPV全（10%）=4274.07万元 FNPV全（10%） 0，项目可行。 FIRR全 = 15.16% MARR，项目可行。 资本金财务净现值（FNPV资）及财务内部收益率（FIRR资） 可接受最低收益率12% FNPV资（12%）= 4011.95万元 0，项目可行。 FIRR资 = 20.31% MARR，项
14、目可行。,八、不确定性分析和风险分析 1、敏感性分析： 设销售单价下降 10% 时，主要盈利能力指标数据（可列表，此略） 设土地费用上升 10% 时，主要盈利能力指标数据（可列表，此略） 建筑安装工程费上升 10% 时，主要盈利能力指标数据（可列表，此略） 结果是，本项目不确定性因素对主要盈利能力指标的敏感排序为：销售单价、建筑安装工程费、土地费用。,2、临界点分析 本项目临界点分析采用的盈利能力指标为资本金利润率，投资者接受的资本金利润率的最低值为12%。 因为销售单价对盈利能力指标最敏感，而商用房单价、停车位价格下降的可能性小，所以分析的主要是住宅销售单价的临界点。 计算可知：住宅销售单价临界点为 （计算过程略）,九、结论 1、投资可行性分析：拟建项目在财务上是可行的； 2、投资风险分析：根据敏感性分析和临界点分析结果可知，拟建项目有较强的抗风险能力。,