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1、房地产项目贴现现金流分析,学科前沿讲座系列 舒畅 2010年11月,1.1 现金流量及定义,现金流量是反映主题对象在一定的期间内所发生的现金流入和流出，并包含由流入流出运动相互抵减后产生的现金流量净额，而其产生则源于这期间内的经营活动，投资活动和筹资活动。 现金流量表：指把上述活动产生的现金流入流出，及其净额编制成的表，一般用excel的形式体现。会计中的报表是对现金流日流出的记录，数据来源可参考资产负债表和损益表，而我们所学的现金流量表则是对未来现金运动的估算。,1.2 现金流量分析的运用对象,一般对未来的现金即收益状况有进行预测的需要的情况下，而且也有长期，稳定的现金流量运动的情况下，会运
2、用现金流量分析。,主 要 针 对,1.3 现金流量分析方法分类,现金流量分析分为 静态现金流分析 贴现现金流分析,2.1 静态现金流分析,见文档文件例：静态现金流量表 房产项目的表有类似成本法评估的格式，但是体现的是对未来现金流的估算。,2.2 静态现金流分析特点,简单，一目了然，直观印象深刻。 现金数字直接和科目对应，便于现金流控制。 缺乏更生动，更详细的分析；数字之后所反映的财务和其他状况，没有及时显示。 显示状态处于时间序列中的某一个点（或是活动末期，或是中间的一个时点）。不能反映现金流的时间特性。 由于简化性，很多因素被忽略，不能对最终决策产生太大影响。,2.3.1 贴现现金流分析,贴
3、现现金流又称为动态现金流，即反映更为详细的不同时间点的现金活动状况 Discounted Cash Flow Statement，DCF；是人们为了预期未来现金流，所愿意付出的当前代价。简而言之，DCF就是将未来现金流转化成现值。 对一个项目来说，DCF由以下估算得到：估算必须付出的现金以及预计收回的现金。同时，要考虑到付款周期（估算）。每一笔现金交易还必须减去收款付款这段时间的机会成本。,2.3.2 DCF 释义,例1.如果通货膨胀率是6，你的资产价值每隔12年就要减半。所以，如果你有一笔资产将会于12年后为你提供30，000美元收益的话，那么考虑到6的通膨率，这笔收益的现值就是15，000
4、美元。对30，000美元的现金流进行折算，它的贴现值就是15，000美元。 例2. 在一个房地产投资项目当中，我们考虑是否付出一定的价款10亿美元购入一个项目，目的是因为这个项目在未来若干年内如10年，能产生连续的现金收入，或是在未来若干年后可以转卖一个更高的价格。这时，市场上其他的类似项目的收益率为12，我们以这个为贴现率计算，如果未来收益转为贴现值，大于10亿美元的话，可以说这个项目是有投资价值的。,2.3.3 房地产项目DCF示例,2.3.4 DCF的优势,DCF常被使用作为一种估价方法，企业估价和股票估价都会使用这种方式。但是不同于评估法中的收益评估法。 特点是采用了贴现率（Disco
5、unted Rate of Return)，有时候采用收益率IRR，但有同样的两个含义： 货币的时间价值。任何投资者都希望能够立刻获取现金。而不希望有等待的过程。所以如果需要等待的话，投资者必须得到补偿。 风险贴水（Risk Premium)，就是投资者对投资风险所要求的较高报酬率，以补偿投资者未来现金流取法兑现的风险。 贴现现金流的缺点将在讲座结束前由同学来总结。,2.4.1 DCF建立要素,在excel表上显示出来的要素 项目周期（如销售计划，租赁周期等）的估计和假设 购买成本（即购买单价），包括：契税，交易佣金 续建成本，装修成本 贷款数目（gearing ratio的确定，考虑到自由资
6、金，偿还能力以及项目的收益能力） 税 项目空置率 项目折旧率,非显示要素 Exit Yield 一般估算方式基于经验， 建议参考最近一年内的租金和售价的比例。 CPI指数 租金调整影响因素中的一个重要原因。,2.4.2.1 DCF 构成部分项目假设,2.4.2.2 Purchase Cost 购买成本,土地费用 土地价款及地上建筑物价格 停车位价款 样板房建造及装修 佣金 （土地费用的12） 契税 （土地费用的3%） 续建成本等,2.4.2.3 前期费用，配套费用等,这些通常包括： 大市政配套费用（依市区和郊区而不同） 前期费用 （设计施工招标费，工程监理费，工程审照费，保险费，灰线恢复费，其
7、他） 区内配套费（供电，供水，燃气，电讯工程费等等） 不可预见费 其他费用,例房产项目DCF成本费用估算表（包含成本分项计算）.1,续表.2,续表.3,注：房产项目的DCF分析中，上述例子中的第二，第三，第 四大点费用发生时间分散，而且其中的很多分项费用往往数 量不大，对项目的分析结果（比如IRR和敏感性分析）影响 不大，所以往往可以简化。,例常用的房产项目DCF成本估算表格式,2.4.2.4 Tax Fees 税费,营业税及附加（一般采用5.565%，包括营业税，城建税，教育费附加，堤防费等） 房产税 所得税（33）,2.4.2.5 Interim Expenses 间接费用,间接费用包括：
8、 管理费用（按开发成本的38） 销售费用（按销售收入的25） 财务费用（根据现金流测算） 物业维修基金,例简单的DCF项目间接费用汇表,2.4.2.6 Financial Expenses 财务费用,按照财务费用有否，DCF可分为ungeared cash flow和geared cash flow。财务费用的发生通常是由于银行贷款因债而产生的。 财务费用一般为贷款的利息费用。 贷款利率是影响财务费用最重要的因素。 6个月1年 5.56 5年以上 6.14 不同的偿付方式，贷款方式和贷款时间将对现金流产生影响。,例财务费用计算a,例财务费用计算b,Function-Financial-PMT,
9、Function-Financial-IPMT,Function-Financial-PPMT,2.4.2.7 Rental or Sales Progress项目租赁或销售进度假设,首先，项目是做租赁或是销售在多种因素考虑之后作出决定。在此基础上做租赁方案或是销售方案。 项目可做纯租赁或纯销售，视不同的目的。 部分项目从现金平衡管理控制的角度出发，会同时进行租赁和销售。按项目性质和需要（比如：大楼底层的商铺租赁，上面的办公楼销售）。,例-酒店租金周期预估,2.4.2.8 Other Assumptions 项目空置率，折旧率等假设数据,项目的空置率（Voids)。 折旧率针对长期出租的项目，
10、比如说十年期的出租项目将要考虑折旧计算，往往是总投资额的3%4%。 其他的一些可参照实例excel表。,2.5 DCF的强大分析能力,4个IRR 项目内部收益率 投资者内部收益率 项目内部税后收益率 投资者内部税后收益率 投资者回收周期,NPV 敏感性分析 SCENARIO 分析 期末现金流余额 期末现金流 等等,IRR分析和投资回收周期,见PlazaBoth的现金流,Scenario分析介绍,Scenario分析介绍,见PlazaScenario,敏感性分析介绍,敏感性分析介绍,见案例Plaza Both的敏感性分析图表,期末现金流余额分析,见PlazaAllSale现金流,实例分析,请参考四个实例项目分析。,