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1、沈阳东陵棋盘山板块别墅市场调研,关键字： 棋盘山、别墅；,简介： 东陵棋盘山板块作为沈阳别墅物业的标杆板块，众多项目的发展对于沈阳市场具有较为明确的借鉴意义；,沈阳别墅市场分为三大板块/东陵棋盘山板块综合价值最高,别墅市场,沈北辉山板块,东陵棋盘山板块,桃仙板块,板块认知 沈北辉山板块:新兴别墅区 东陵棋盘山板块:高档别墅区 桃仙机场板块:传统别墅区,板块分析,东陵棋盘山板块整体板块价值较高，产品类型丰富，以改善、度假型物业为主,东陵棋盘山板块,兰乔圣菲,06年10月开盘，建筑面积15万平米，共约800户，月均消化30套,08年5月开盘，建面4.75万，月均消化40套,08年6月开盘，总建面4
2、93万平米，月均消化50套,08年9月开盘，建面150万，月均消化70套,08年5月开盘，建面14万平米，月均消化40套,07年9月开盘，建筑面积18万平米，月均消化约40套,06年11月开盘，建筑面积7万平米；月均消化约30套,桑堤亚纳,漫步地中海,唯美十方,清韵百园,沈阳碧桂园,阳光假日山庄,中旅国际小镇,08. 一季度,07. 二季度,06. 三季度,06. 四季度,07. 一季度,07. 三季度,07. 四季度,08. 二季度,08. 三季度,08. 四季度,09. 一季度,09. 二季度,05年6月开盘，建面1.8万，月均消化50套,在售项目较多，存量较大，别墅产品平均月消化速度为4
3、0套左右,现有市场存量约500万平米,月均消化速度约40套,案例分析,区域内重点在售项目分析,万科兰桥圣菲 中旅国际小镇 奥林匹克花园三期漫步地中海 沈阳碧桂园,万科兰乔圣菲,沈阳别墅价格标杆，高端度假别墅项目的代表,万科兰乔圣菲,6所私人高尔夫球俱乐部、高级马场等专属配套，凸显项目高端定位,项目实景,立面及园林风格： 社区保留纯正的美国兰乔圣菲小镇的南加州风格，同时吸取该小镇的精髓，充分应用了西班牙Mission传教士风格，体现在建筑里面与园林设计中,优质的园林及建筑设计、会所等硬件配置、万科品牌物业保证等，均为项目提供增值理由,万科兰乔圣菲,四期独栋别墅306451平米户型,优质产品设计，
4、符合万科兰乔圣菲系列产品的一贯风格，充分体现尺度感； 半地下室，下沉式庭院，首层入户花园，双向入户，独立双车库，起居室挑高、大面积露台、退台设计等诸多元素应用，别墅符号丰富；,产品评价四期户型尺度较大，产品设计较多亮点，别墅元素丰富,四期产品配比： 四期共规划独栋别墅约52套，先期推售26套，其中306451平米主力户型18套，393528平米户型共7套，1112平米楼王1套；后期26套户型采用同样户型配比,万科兰乔圣菲,销售情况前期销售情况良好，目前受大势影响较为严重,项目分期： 项目全盘规模15万，共分五期，约300套别墅，其中独栋、联排套数约各占一半； 一期：独栋35套（06年7月开盘）
5、 二期：独栋20套，联排36套（07年6月开盘） 三期：联排88套（08年1月开盘） 四期：独栋52套（08年9月开盘） 五期：独栋套数未定（开盘时间未定）,销售情况： 项目前期消化情况良好，平均消化速度为独栋每月10套，联排每月20套； 现前三期别墅独栋已消化完毕，联排剩余约10套左右； 目前消化速度明显放缓，四期首批独栋26套两个月仅消化10余套，平均每月5套；,中旅国际小镇,在区域内以高性价比创造开盘火爆局面，大体量商业配套先行，弥补区域配套不足的局面,一期规划图,中旅国际小镇,整体分六期开发，重视公建配套，每期都会设置特色配套作为组团中心，物业类型组合基本确定,一期：联排+双拼+小高+
6、洋房+商业,二期,三期,四期,五期,六期,项目共分6期开发，后期规划未定，但确定每期都会有特色商业或公建配套作为组团中心,中旅国际小镇,糅合英、美、西班牙、意大利等多国风格的国际社区，设置会所、6万平米商业街、婚庆礼堂、景观湖广场等多种功能配套,一期规划多种功能公建配套，糅合多种建筑风格，凸显大盘风格,一期规划图,6万平米多国风格商业街,一期产品配比：,商业部分只租不售，除去持有部分，可销售部分面积约10万平米，其中： 联排、双拼别墅约2万平米，面积219296平米； 洋房约5.3万平米，面积104 160平米； 高层约2.5万平米，面积均为88平米；,中旅国际小镇,半地下室,一层,二层,三层
7、,产品设计中规中矩，重视开间的尺度感； 半地下室、下沉庭院设计，诸多露台、角窗等，别墅元素较为丰富； 空间设计合理，较为出色的高性价比联排产品；,联排四室产品 地上233平米， 半地下室54平米,户型评价各物业类型承担功能明确，户型设置中规中矩，联排户型别墅元素较为丰富,洋房户型 三室120平米 户型设计基本方正，主卧与起居室全部设置在阳面； 户型创新较少,小高层户型 两室86平米 户型设计紧凑，动线合理，使用便利； 户型创新较少,中旅国际小镇,销售情况： 项目08年9月开盘，开盘销售情况较好，共推出289套房源（双拼8户、联排87户、洋房162户、小高32户），消化160套，主要以洋房与联排
8、为主； 开盘销售率约47%，回款约2亿元； 10月销售共约60套，主要为200平米左右联排、120平米左右洋房与88平米小高层；,客户情况： 来源区域：沈河、和平、大东区为主 年龄构成：30岁50岁 置业目的：自用，首次及二次购房 客户细分：客户类型多为市内改善型客户，企业中层管理、私营企业主、公务员、事业单位中层等 关注点：认为项目性价比较高，区位较好,销售情况项目销售情况良好，多以自用为主，客户认可程度较高,沈阳碧桂园,区域内超大规模大盘，以快速资金回笼为开发目的，突出性价比优势,沈阳碧桂园,沈阳碧桂园总占地面积约5000亩，首期开发占地约110万平方米总建筑面积约163万平方米; 规划为
9、四个苑区，分别是西北的峰景苑、西南部的凤鸣翠岭苑、东北部的翠山蓝天苑和东南部的桐林人家苑; 共3次开盘: 08年6月15日首次开盘,推出峰景苑组团别墅产品; 08年9月20日第二次开盘,推出翠岭苑组团推出洋房产品; 08年10月25日第三次开盘,推出人家苑组团;,一期规划分析首期开发分为四个组团,分三次开盘推出不同产品类型,沈阳碧桂园,双拼户型 6室2厅1卫1厨 491.37平方米,户型方正通透; 双车位设计,体现主人豪华尊贵感; 动线清晰,动静分离; 功能分区合理,减少了面积的浪费; 大量露台设计增加了生活情趣; 楼梯入户增加了居住的仪式感;,户型评价户型设计中规中矩/空间布局合理，别墅元素
10、体现较充分,沈阳碧桂园,6月25日首次开盘,推出峰景苑200多套别墅产品已经基本售完; 后续开盘推出约20余套别墅产品已销售1/3; A5-521平米和A7-491平米双拼为主推户型;,联排均价约为5000元/平米;双拼均价约6000元/平米;多层花园洋房均价约3200元/平米; 现推出优惠活动,老带新可免收3年物业费.,开盘销售情况良好/以491-512的双拼产品为主/高性价比客户认可度较高,漫步地中海,奥林匹克花园的三期产品，独栋产品价值较高,漫步地中海,联排主力户型：六室205248平米 半地下或地下车库，地上两层半设计，户型面积较小，注重实用性； 应用挑空、天井、露台等设计，凸显别墅元
11、素；,洋房户型：三室120平米 户型中规中距，过道等部分浪费空间较多，多应用凸窗等元素； 动静分离明确，卫生间干湿分离，有一定尺度感；,户型评价户型设计一般，别墅及洋房均无特别亮点，联排户型相对实用性较强,漫步地中海,分期情况： 漫步地中海为奥林匹克花园的三期产品； 奥林匹克花园整体建筑面积60万，共分三期，前两期为澳洲、美洲风格别墅社区；三期漫步地中海为西班牙风格，相对独立，建筑面积25万平米； 其中独栋约100余套，联排约300余套，洋房约200余套；,销售情况： 漫步地中海别墅07年9月开盘，洋房07年10月开盘，销售情况较差，目前剩余货量仍有近70%； 联排产品销售较好，上半年月消化约
12、20套左右，下半年受市场影响较大，各种产品消化均较慢，10月基本无消化； 洋房产品比较困难，一直以来均是项目难点,销售情况项目07年下半年开盘以来销售情况一直较差，洋房产品尤其成为销售难点,唯美十方,棋盘山板块稀缺纯独栋项目，致力于打造成为区域标杆,清韵百园,以联排别墅与洋房为主的社区，性价比较突出，销售情况良好,板块小结,沈阳别墅市场发展良好，板块区分明显，各版块价值及承担功能相对明确； 东陵棋盘山板块为现有认知价值最高的别墅板块，在售项目较多，竞争激烈，品牌开发商众多，主要承担改善型、度假型的购买需求，多为第二居所； 独栋产品价值凸显，联排产品为现有市场存量的主流，价值较独栋有较大差距； 月均消化速度约40套左右，但近两月别墅类产品销售收到宏观大势影响，成交量下降明显； 超大盘较多，现有存量较大，同时仍有大量土地放量存在，潜在竞争压力较大。,