鲁邦即墨温泉项目案例都研究及发展方向构想-同策20151020.ppt

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1、青岛同策 2015.10.20 鲁邦即墨温泉项目发展方向探讨 温泉项目案例研究及本案方向 本次报告提纲 PART1：全国温泉案例研究 PART2：区域温泉项目现状 PART3：本案发展方向构想 全国温泉案例研究 PART1 分类项目名称项目体量 容积率住宅类型配套及特色项目定位 大体 量项 目 昆明温泉山谷384万0.6 联排、独栋、洋房、 公寓 温泉、森林公园、生态运动场、国际会议中心、星级酒 店、普洱茶文化交流中心、特色旅游商业街等 温泉旅游、休闲、养生、养老、会 议、度假为一体 南宁嘉和城 270万0.82 别墅、洋房、高层、 公寓 社区医院、介护中心、天桃实验学校、高尔夫球场、音乐 水

2、景广场，温泉谷、2.5千米欧洲水岸风情商业街 养生、休闲、娱乐、康体、理疗、 餐饮、会议、住宿、购物为一体的 休闲娱乐天堂 海韵半岭温泉300万0.75高层公寓、别墅 特色温泉、度假酒店、高尔夫球场，大型超市、山地户外 运动区、攀岩馆、拓展训练基地、青少年素质训练基地、 野外生存技能训练中心、极限运动区 多元互动、生态优良、魅力独具的 温泉休闲疗养度假圣地 中小 体量 宜春天沐温泉谷7.6万0.6 别墅、洋房、小高层 （养生公寓） 温泉入户、新亚洲建筑风情、天沐温泉品牌运营+服务高端温泉度假养生地 礼拜日温泉小镇18.3万1.4公寓、别墅主题温泉、星级酒店、高端食府、生态农庄5+2精致城市度假

3、生活 万泉河温泉小镇12.9万0.98小高层、高层、别墅 游艇、登山、漂流、高尔夫等休闲产业温泉主题居住社区 颐尚温泉小镇 22万1别墅中医保健、健康产品、运动理疗、美容保健、老年护理一站式健康养生度假地 大体量项目大配套、大运营体系开发模式； 中小体量项目走特色化、主题化开发模式； 开发模式 海南海南 海韵半岭温泉海韵半岭温泉 自循环的复合型旅游度假地自循环的复合型旅游度假地 案例 项目名称 海韵半岭温泉 开盘时间 2014.3 所处位置 海南省三亚市吉阳区落笔洞风景区 物业类型 住宅、企业会所、 产权式酒店 产品类型高层公寓、别墅 占地面积680万方 总建面300万方 容积率 0.75 绿

4、化率 产权 70年 规划户数 装修状况 精装修 均价 公寓15000元/ 别墅25000元/ 主力面积 50-67 76-98) 、三居 110 、 独栋 260-890 物业费3.80元/平方米月 开发商 三亚海韵集团有限公司 项目介绍 综合养生养老、康复医疗、旅游度假、白领阶层生活、温泉会 所、酒店经营、娱乐业和商业配套齐全的复合型度假地产 鸟鸟瞰图图 三亚海韵集团与三亚市政府合作开发的，依托温泉资 源、水库资源及山地资源的旅游度假项目。 1.项目规划 独栋别墅项目针对的是城市高端养生客群； 高层公寓产品，面向城市白领阶层，打造健康生活； 户型：1室2厅1卫1厨 建筑面积：67 户型：2室

5、2厅1卫1厨 建筑面积：110 独栋别墅： 260-890 物业类型户型面积价格 公寓 套一52-77、 15000元/ 套二99-110 客群城市白领阶层 独栋别墅260-890 价格水平25000元/平米 客群城市高端养生、养老人群 2.产品特色 充分发挥项目规模优势、复合资源优势，走大配套+大 运营的地产开发模式。 1.规模优势 项目总用地面积680万方，其中城市建设用地面积300万方左右，属内陆大规模旅游 开发项目，具备自造区域中心的硬件条件。本项目将是三亚后一个万亩大盘。 2.水系价值 项目拥有得天独厚的半岭水库资源，可利用排洪渠功能，进行三亚内陆再造湾区， 并与山地资源相结合，造就

6、出一个山水养生天堂。 3.特色温泉 半岭温泉为热矿泉，日流量约4000吨，水温78 ，温泉含有丰富的微量元素氡。 被人称之为“返老还童泉”。 4.复合资源 项目整体拥有青山、密林、溪水、温泉等复合的自然资源，一片静谧清幽的氛围， 结合独特的区域位置，完善的配套设施，全面智能化网络化的管理模式，养生环境 远远超越滨海。 项目规模资源价值 3.项目特色 1.综合服务区 水上活动；五星级酒店；标志性建筑；会议中心；产权式酒店 集群，温泉疗养康复中心。 2.度假酒店区 度假酒店区由山体、水系和绿化划分为三个部分，各自围绕不 同的主题形成别具一格的旅游休闲区。 3.生活配套区 超高层产权式酒店；大型超市

7、；旅游纪念品商店；综合办公楼 ；动迁安置区以联排别墅为主，现代居住区以小高层为主。 4.滨水休闲区 休闲区设置中央水系，高尔夫球场。 5.山地游乐区 山地户外运动区、登山步道、攀岩馆、拓展训练基地、青少年 素质训练基地、穿越及定向越野运动区、露营区、野外生存技 能训练中心、极限运动区。 1.综合 服务区 2.度假 酒店区 3.生活 配套区 4.滨水 休闲区 5.山地 游乐区 5大功能分区，内部形成自循环的功能生态圈。 自循环系统 项目规划价值 4.功能特色 项目借鉴点： 1.产品客群精准化，高端别墅养生+白领阶 层健康生活； 2.发挥项目规模及复合资源优势，内部形成 自循环的功能生态圈。 产品

8、对位客户+ 自循环功能 北京北京 礼拜日温泉小镇礼拜日温泉小镇 打造打造5+25+2城市温泉度假生活城市温泉度假生活 案例 1.项目规划 位于京北怀来远郊，借助便利的交通使项目融入大 北京生活圈，多产品线，打造精致的5+2度假生活。 溪山组团 公寓产品 溪 谷 组 团 - 项 目 会 所 和院组团 小高层产品 林墅组团 联排别墅产品 观庭组团 小高层产品 观阙组团 别墅产品 观颐组团 别墅产品 尼斯酒店 水岸餐厅 礼拜日温泉小镇位于京北官厅湖畔，占地面积12.5万平方米，容积率1.4，建筑面积18.4万平方米。产品系囊 括小高层、联排别墅、电梯公寓、院落公馆、五星酒店、高端食府等业态。 2.产

9、品特色 平民化的产品设计， 40-60精装公寓+200别墅 ； 特色化的建筑及景观，独特地中海风情建筑 +“双 向五重”景观。 一体化格局布置成全精装成品、精准合理空间结合定制化家居构件 ，呈现更具层次和实用价值的居住空间。项目2012年4月开盘，目 前北区已经入住，均价7600元/平米（含1500元/平精装标准）。 别墅产品主力面积基本在200平米左右，具体规划面积待定。 “双向五重”景观方法，延伸城市山与湖的视线，形成山、湖、 园、院、宅之横向五重景观层次。全冠移植成树，专业土壤培育 ，更借助独特水系贯穿，空间叠落，打造私密空间。 3.温泉特色 核心驱动因素：公共资源私人化+原创6种泡温泉

10、方式。 1，温泉入户 不论别墅还是高层产品，均将温泉由 室内引入室内实现户户温泉入户 2，五星级酒店spa 依托五星级酒店，建造11个室内专属 spa养生室和8个室外私密汤池 3，唯一温泉峡谷 根据峡谷地形，打造露天坡地温泉，建造 玫瑰池，牛奶池，红酒池，儿童池等19个 不同主题的温泉泡池 视觉温泉、集泡式公共温泉、酒店SPA温泉、露天峡谷温泉、观湖温泉、特色 温泉等6种温泉形式，妥善布置于社区之内，百余个泉池特性由此确定。 4.度假模式 引入新加坡尼斯五星级酒店，打造2000高端食府 ，养生农场，实现“5+2”的精致城市温泉度假生 活。 打造2000平米高端食府礼拜日温泉小镇水岸 餐厅，为您

11、精心准备了异域情调的风味美食，还 有地方特色的原味名吃，打造高端社交空间。 新加坡尼斯五星级酒店，营业面积：1万多平 米 一层：休闲水景区和舒适休息区 二层：分布有温泉泳池、SPA室、室外汤池、 VIP休息区、多功能厅、自助餐厅等 三层：酒吧、会议室、健身房、客房棋牌室等 打造集合生产、体验，养生，农业服务为一体的 创新高端社区农村 项目借鉴点： 1.产品贴近大众，面积收小； 2.以私人物产将公共温泉占有； 3.资源深入挖掘，形成特色价值； 4.5+2城市温泉度假生活概念； 客群大众化 + 资源私有化 重庆重庆 颐尚温泉小镇颐尚温泉小镇 一站式健康养生度假地一站式健康养生度假地 案例 项目名称

12、 颐尚温泉小镇 开盘时间 2014.8.30 所处位置 重庆市北碚区三溪口（颐尚温泉旁） 物业类型别墅 产品类型 联排 占地面积22万 总建面 22万 容积率 1 绿化率 40% 产权 50 规划户数 装修状况 毛坯 均价 27000元/ 主力面积 208-277物业费 开发商 国旅联合重庆颐尚温泉开发有限公司 1.项目简介 22万方中小体量纯别墅项目，集温泉养生、森林健 身、特色餐饮、休闲度假于一体的山地温泉小镇。 尚温泉小镇为业主配备了卡尔森丽笙蓝标（Radisson blue）五星级酒店，10万方温泉公园、健身康体公 园、无边际温泉泳池等尖端级休闲配套. 2.产品特色 面向城市中高收入阶

13、层，打造200-280城市温泉养 生别墅，高附加值的27-73养生合院产品； 颐尚温泉小镇，精心设计出超低密度山林别墅，11米 采光面宽，全端头式通风设计，3米面宽门厅，双主卧 设计，完美阐释城市养生别墅定义。均价为27000元/ 平左右208-277温泉养生别墅 套内38 实得面积87养生合院 颐尚温泉养生文化精髓： 主张3H+特色理念3S=品质生活QL（Quality Life） 3H（Health+Happy+Hobby） Health(健康) 颐尚温泉，身心健康的和谐统一 Happy(快乐) 邂逅养生颐尚，畅享快乐人生 Hobby(爱好) 当你神采飞扬，是因为温泉和养生已成为你的爱好

14、特色理念：3S（Servicee+Space+Spirit） Service(服务) 传统水疗与温泉疗法相结合，更享尊崇服务体验，颐尚温泉给您全方 位的健康服务 Space(空间) 茂密的山林掩映，泉水的滋润无处不在，为您营造既私密又纵情的舒 适空间 Spirit(精神) 颐尚温泉的六感法则，让您全面内外兼修，达到身心合一的至高境界 3.项目特色 依托于温泉资源，形成独特的温泉养生理念； 成立颐尚温泉养生机构，进行自运营。 n 颐尚温泉日出水量4300吨、出水温泉44度。温泉水区 拥有大小特色山地温泉池30多个，泉水富含钙、镁、氟 等三十多种微量元素，尤其含罕见的“锶”“镭”“氡 ”元素对关节

15、炎、风湿症、高血压等多种顽疾有显著疗 效。 2万中颐国瑞健康管理基地，整合医疗机构、养生 机构资源，为业主提供一站式养生保健服务。 4.项目特色 颐尚温泉小镇组建出2万中颐国瑞健康管理基地，力邀英 国上市公司Intertek上海天祥医学检验中心，重庆市中药研 究院为技术支持机构，联袂渝和堂中医馆、瑞吉科生物科技 公司、台湾小川源温泉等保健养生机构，从中医保健、健康 产品、运动理疗、美容保健、老年护理、养生膳食等多方面 为业主提供一站式养生保健服务，全方面为您的健康生活保 驾护航 项目借鉴点： 1.特色化、高附加值产品，如养生合院； 2.自运营或者合作运营管理，盘活项目； 3.整合医疗、养生机构

16、资源，建立健康管理基地 ； 4.依托温泉资源，形成独特的温泉养生文化理念 ； 开发运营并重+资源整合+特色化 江西江西 天沐温泉谷天沐温泉谷 融入当地文化特色的温泉度假圣地融入当地文化特色的温泉度假圣地 案例 项目名称 天沐温泉谷 开盘时间 2011.7.13 所处位置 江西宜春袁州区明月山天沐国际温泉旅游度假区内 物业类型住宅产品类型 别墅、洋房、小高层（ 养生公寓） 占地面积12.7万方 总建面 7.6万方 容积率 0.6 绿化率 50% 产权 70年 规划户数 1000户 装修状况 毛坯、公寓精 装（免费送装 修） 均价 别墅21000-25000元/ 养生公寓9000元/ 主力面积 别

17、墅85-105 公寓3865 物业费 2.50元/平方米月 开发商 宜春市明月山天工开物园实业有限公司 项目介绍 项目产品规划包括单层/双层养生别墅、四层电梯 假日公寓、四层一梯四户墅景公寓、三层花园洋 房以及五星级产权式度假酒店等，新亚洲建筑风 情，户户生态全景，户户温泉入室。 1.项目简介 天沐集团重金打造的高端温泉度假养生地产项目。 温泉度假酒店 养生会所（ VIP区） 会议中 心 餐饮天工开物园 （商业、民俗文化、娱 乐） 住宅 （温泉谷） 度假区主入口 明月阁高端客 房 天沐江西明月山温泉度假区占地1800亩，于2006年开业，是集“温泉、餐饮、 客房、会务、保健、养身、娱乐、农耕文

18、化主题公园、高端温泉养生会所、高尔 夫、住宅”于一体的休闲度假、餐饮美食、商务会议的度假区 2.产品特色 面向城市泛中产阶层，85-105精致别墅、38-65 养生公寓，极袖珍的温泉产品。 小区内规划水系景观近万平米。项目产品规划包括单层/双层养生别 墅、四层电梯假日公寓、四层一梯四户墅景公寓、三层花园洋房以及 五星级产权式度假酒店等，新亚洲建筑风情，户户生态全景，户户温 泉入室。 85-105精致别墅 38-65小面积养生公寓 3.温泉酒店 结合当地风情，融入当地文化特色，打造徽派建筑 风格，仿古的酒店客房设计，高中端产品互补。 客房类型面积房价客房类型面积房价 天沐阁单/标间 30平550

19、元明月阁普通行政套房50平760元 天沐阁麻将房 30平650元明月阁麻将房 50平860元 天沐阁行政标间 30平650元明月阁豪华行政套房 60平1060元 天沐阁套房 50平900元明月阁农家别苑 400平3550元 天沐阁酒店大堂明月阁客房 温泉度假酒店分为天沐阁及明月阁， 天沐阁为中端产品，明月阁为高端产 品，独立于普通酒店群 共设171套标间、72套复式仿古套房 、2栋农家地主宅院客房 酒店客房采用仿古、徽派的的建筑风 格，与当地文化特色相结合 天沐阁及露 天温泉 明月阁 3.温泉酒店 天沐阁以佛教小品点缀，而明月阁以古典艺术作品 作为展览，渲染清雅的文化氛围 天沐阁及露 天温泉

20、明月阁 4.温泉特色 基于富硒温泉的特性，融合中国古典文化及当地人 文，打造60余泓文化底蕴各异的泡池 温泉区泉池数温泉区泉池数 特色区13太极八汤区8 才子佳人区6三彩叠流泉3 明月溪畔区8竹林泡泉区5 五行浴区5休闲浪漫区6 天沐谷1七星伴月区8 四大美人区4一线洞天1 宜春历史上的皇后皇后池中国古典文化砚池 天沐特色温泉区（红酒池及牛奶池） 森林幽谷温泉 森林幽径森林幽谷 4.温泉特色 大型森林幽谷式真山水温泉，以浓密的绿化林木与 蜿蜒幽径营造静幽净心的氛围格调 佛教及仿古小品 道教小品 农家凉亭 古人石雕 仿古小品 仿古直饮水 4.温泉特色 以凉亭、道教佛教小品、仿古小品等点缀于原始山

21、 谷之间，凸显细节，深化温泉的文化内涵 巨蟒滑道及冲浪池 室外温泉游泳池 SPA及超音波浴 4.温泉特色 以温泉为元素，打造水上乐园区及室内游泳池、 SPA、超音波浴等特色休闲娱乐项目 。 餐饮 天工开物园（商业、民俗 文化、娱乐） 住宅 （温泉谷） 温泉谷 天工开物园：农耕文化主题公园，含民俗文化商 业街、百戏坊、博物馆、民俗游艺馆、农耕竞技 场等 真味堂：原生态农家返璞风情餐饮，设山湖雅 座、农家独栋包间等特色餐厅，提供江西地方特 色餐饮 真味堂餐饮 天工开物园 5.特色餐饮 整合当地民俗文化特色的农耕文化主题公园，打造原 生态农家风情餐饮，将文化、娱乐、民俗融为一体。 知名的品牌优势 天

22、沐集团自第一家温泉开业至今， 旗下项目近40家。随着天沐旗下项 目的不断扩张，天沐温泉遍布全国 十多个省份，规模位居行业第一。 多年来，获得“最佳温泉酒店管理 集团”、“中国最佳旅游度假胜地 ”“中国温泉旅游行业十大著名品 牌”， 丰富的实战经验 十多年的项目开发与运营管理，使天沐在不断的总 结与创新中，形成了以“完整的温泉实战理论体系 ”和“全面的技术支持体系”为指导的“温泉研 究、项目策划、工程技术、品牌推广、市场营销、 运营管理、人力资源、集团采购”等“多个专业机 构”。 2006年9月，国内首家温泉学术性研究机构“天沐 温泉研究所”正式成立。 成熟的管理模式 多年运营管理经验的积累，形

23、成了 独具特色的天沐模式。天沐管理模 式由“市场营销体系”、“营运管 理体系”和“培训教育体系”三大 体系组成，为天沐旗下各项目的运 营与管理提供强有力的理论支持。 独特的温泉文化 天沐一直以打造“中华汤道养生文 化、营造东方温泉典范”为己任。 传承中国传统沐浴礼仪文化，独创 天沐温泉沐浴礼仪文化“九步六 法”形成其新颖而独特的温泉文 化。 6.运营团队 天沐集团，开发+运营+服务的专业团队，盘活项目 人气，降低开发风险。 项目借鉴点： 注重运营+融入当地文化+产品互补 特色温泉 驱动 森林幽谷式 真山水特色 温泉的成功 环境资 源驱动 融入当地文化特色中高端产品互补 建筑风格：采用当地民居的

24、 徽派风格 餐饮特色：原生态农家返璞 风情餐饮，地方特色美食 主题公园：地方民俗文化为 主题的农耕文化园 温泉：地方名人主题温泉区 酒店产品线：中端天沐阁温泉 酒店与高端客房明月阁、顶级 客房泊心堂产品互补 温泉互补：中端露天温泉与高 端养生会所泊心堂私家温泉及 SPA产品形成互补，聚集人气 的同时，树立项目形象 住宅互补：公寓、独栋、联 排、半山美墅互补，满足不同 需求 海南海南 万泉河温泉小镇万泉河温泉小镇 温泉主题居住社区温泉主题居住社区 案例 1.项目简介 项目定位：集休闲、运动、旅游、居住、度假、养 生为一体的温泉主题居住社区。 项目名称 万泉河温泉小镇 开盘时间 2014.8 所处

25、位置 海南市琼海官塘旅游度假区 物业类型住宅 产品类型 小高层、高层、别墅 占地面积15.3万方 总建面 12.9万方 容积率 0.98 绿化率 53% 产权 70年 规划户数 333户 装修状况 精装修 均价 高层均价8400元/（含 1500元/精装） 别墅均价18000元/，（ 含2500元/平-3500元/平 精装） 主力面积 公寓59-84 别墅140-300 物业费 高层1.75元/.月 别墅别墅2.5-3.5元/月 开发商 琼海世纪华宇置业有限公司 项目介绍集休闲、养生、居住三大功能于一体的综合项目 鸟鸟瞰图图 2.产品特色 以温泉为纽带，联动内外部现有资源，实现温泉产 业化的发

26、展与休闲养生居住目标相平衡。 温泉产业 官塘温泉，一级优质医疗热矿水，其矿水温度70-90，富含多种对人 体有益的微量元素。项目以温泉为核心，逐步发展养生健身、旅游集散 等，未来形成集聚效应。 休闲产业 项目除了常规的温泉休闲养生功能外，还与居住的其他休闲资源配套， 如游艇、登山、漂流、高尔夫等活动的联动发展，以“温泉”作为整合 源，通过温泉引擎整合多样化的休闲资源，形成多元休闲产业聚集的休 闲结构万泉河温泉小镇生活方式 居住“温泉小镇”生活方式 1.运用温泉情景营造手法，将温泉融入到整个规划中，充分理解住户在 室内室外的休闲游憩习惯，打造极具情趣的温泉休闲空间和温泉空间。 2.将温泉的造景要

27、素作为融合住户休闲生活方式的脉络和工具，实现社 区园林景观的可感受性和可参与性。 温泉泳池 项目借鉴点： 1.项目体量小，自身配套有限，可将项目放大到 整个区域，把外部现有的资源配套设施，以温泉 为纽带，整合到项目内部，形成自身大配套体 系。 温泉为主+外部资源纳入社区 1：项目住宅开发+运营并重，盘活项目人气，降低开发风险。 项目成功的5大关键点 2：产品设计迎合客户需求，小面积产品+公共资源私人物产 化。 3：温泉为纽带，为项目注入核心引擎，特色化、标签化。 4：将项目纳入大区域，整合内外部资源，形成自循环功能 圈。 5：改变受众结构，拓宽客户需求纬度，打造全家庭消费需 求。 区域温泉项目

28、现状 PART 2 现状 问题 解读 常规住宅开发模式为主，且产品同质化严重； 单一价值因素驱动，客户认知麻木； 伪温泉度假概念与伪健康养生地产盛行。 项目类型主力面积内部配套卖点 温泉阳光联排、双拼270-350五星级酒店 温泉资源、度假 康大国色天香联排、独栋250-300温泉会所 田横岛景区，温泉镇资源 安纳溪VILLA独栋、叠拼150-230养生大会所、主题风格会所 养生、度假 麦尔文艺墅联排、独栋、双拼400-450温泉会所 内湖景观、度假 芭东小镇独栋280-400会所、温泉spa中心 养生、度假 温泉海信王朝联排、独栋、双拼260-350五星级大酒店 ，温泉spa 温泉资源、度假

29、 青建橄榄树联排、独栋300-400无 旅游度假、养生 海尔原乡墅联排、独栋、双拼180-290无 度假 天泰蓝泉独栋、双拼100-250高尔夫球场、滑雪场、天文台 度假、休闲娱乐 香根温泉墅独栋360-420温泉酒店会所、室外温泉大池 旅游度假、温泉资源 1.项目同质化 现状 问题 解读 即墨温泉项目客群主要面向中高端养老、养生客群， 结构单一，同时注重的是个人享受，而非家庭，受众 面窄。 2.客群单一化 项目客户层级40岁以下客户占比40岁以上客户占比 康大国色天香高端度假、养老30%70% 安纳溪VILLA中高端度假35%65% 麦尔文艺墅高端度假、养老、养生30%70% 芭东小镇高端度

30、假、养老、养生27%73% 温泉海信王朝中高端度假39%61% 青建橄榄树中高端度假34%66% 海尔原乡墅中高端度假31%69% 天泰蓝泉中高端度假、娱乐38%62% 天泰蓝山中高端度假38%62% 天泰圣罗尼克中高端度假42%58% 现状问题现状问题 常规住宅开发模式为主，且产品同质化严重； 单一价值因素驱动，客户认知麻木； 伪温泉度假概念与伪健康养生地产盛行； 客群层级高端化，单一化，受众面窄； 区域典型项目区域典型项目 1.1.大开发大开发+ +大运营的天泰项目大运营的天泰项目 2.2.植入养老概念植入养老概念+ +配套的芭东小镇配套的芭东小镇 1.天泰项目 依托山海资源，打造温泉+运

31、动休闲度假模式。 实现地产开发+配套运营相结合。 项目基本信息 占地面积14.6万方容积率1.1 总建筑面积15.87万方社区配套面积2486 项目分期 两期，目前在 售一期 物业形态 别墅（叠拼、 联排）、洋 房、公寓 别墅面积160-220平别墅价格9597元/平 洋房面积90-120平洋房价格7000元/平 公寓面积50-86平公寓价格 含精装8000元 /平 项目内部配套社区中心（商业）、爱家公社农场种植 项目自身无特色，主要是依托天泰在周边的休闲 娱乐配套设施，如天泰高尔夫球场、观象台、天 泰滑雪场、天泰温泉高尔夫乐活酒店，形成温泉+ 运动休闲模式的房地产开发项目。 农庄 （爱家公社

32、） 别墅+洋房+公寓 社区 中心 观象台 天泰高 尔夫会 所 天泰乐 活酒店 天泰蓝山项目规划 1.天泰配套 高尔夫俱乐部（2004 年开业） 天泰温泉乐活酒店（ 2007年7月开业） 天泰蓝山 （2013年） 天泰蓝泉 （2007年） 天泰圣罗 尼克（2010年 ） 天泰温泉滑雪场（ 2003年开业） 鹤山东路 莱 青 路 大田路 四 舍 山 观象台 山景资源 滑雪场 高尔夫球场 温泉酒店 爱家公社生态农庄 天泰深耕区域12年，自身打造大型配套设施。 对企业资金实力、运营能力、资源整合能力要求高。 1.天泰客群 分期物业类型面积价格首次开盘时间面向客群 天泰蓝泉分三期 独栋、双 拼 300-

33、580平米1000万/套2007.7高端客户 天泰蓝山一期 洋房90、105、120平6500 2013.10中产阶层 叠拼150-170平10000 联排200-220平9000 精装公寓50-86平8000 天泰圣罗 尼克 分三期 洋房96-1258000元/平 一期2010年 三期2013.8 城市范中产阶层 别墅255-286平米均价8000-12000元/平 大项目概念来看，三个项目，高中低定位，面向三类 客户，全面丰富客户层级。 案例分析： 注重运营+拓宽客户+特色化+全时配套 n温泉+运动休闲度假模式，对企业资金实力、运营能力、资源整合能力要求高 ，虽本案体量小，不能形成这种规模

34、优势，但可以借鉴点为：地产开发+运营并 重； n天泰三个项目，档次涵盖高中低，目的就是囊括各类客户全体，对本案的启 发点在于要拓宽客户层级，更加亲民化； n天泰依托自身大的配套体系，形成了温泉+休闲度假模式，标签化特征明显； n但是天泰自身温泉、滑雪场的配套资源，季节限制性明显，因此本案应该突 破季节限制，打造全季节化的旅游度假区。 对本案启发点 2.芭东小镇 温泉+养老养生概念地产开发模式。 鸟鸟瞰图图 独栋别墅区 p芭东小镇通过温泉精装别墅、芭东和园、SPA 中心、芭东书院、养生度假酒店、芭东会所等内 容、形态丰富的综合性产品体系，打造休闲、旅 游、度假、养生领域的卓越品牌； p项目别墅部

35、分已经基本销售完毕，并已部分交 付入住，会所及养生度假酒店目前也正在营业； p目前项目在售部分为芭东和园国际连锁养生社 区，是芭东集团继芭东小镇之后，全面进军养生 养老产业的养生升级力作，定位为国际一流水平 的连锁发展的国际养生社区。由养生公寓和养 护中心两个区域组成； 社区规划独栋别墅区和养生公寓和养护中心三部分，在配套和产品设计上加入 养老元素，打造旅游度假、养生概念的社区。 p独栋别墅680-820平，为高端养生客户打造 p养生公寓规划为14栋4-7层的电梯公寓，采用一梯两户设计，住宅内部采用高标准 的无障碍化设计，注重人性化细节，打造一种家居式生活环境； p园区内设置供老年人使用的步行

36、道路无障碍通道系统，户门设置可视对讲系统，卫 生间、卧室设置紧急呼叫系统，墙体内重要位置预埋安全扶手的安装母件 2.产品客群 288-1000平米独栋别墅，74-216精装养生公寓，面 向的是城市高端养老、养生客群，客户面较窄。 74-216 养生公寓（均价13000元/） 680-820 独栋别墅（均价22000元/） 820平 820平 芭东和园养护中心基本参数 功能划分居住公寓区（租赁）、配套设施区 建筑层数地下一层+地上6层，由中心大堂连接，成十字形状 目前现状已经投入运营，但运营不成功 养护中心各层功能划分（规划） 5-6层套房租住区 3-4层套一间及标准间公寓 2层护理中心（护理单

37、间、医疗护理区）、租住单间 1层SPA区、康复治疗区、养护中心餐厅、高档餐厅、咖啡厅等 -1层地下停车场，温泉疗养区，水疗区、图书馆、多功能厅、酒窖 中心区 公共大堂，设置品酒区、男士休闲区、娱乐室、宗教室、茶室、公共接待室，以及顶端的景 观吧等 2.养老配套 芭东和园养护中心：高档餐厅、护理及理疗中心、温 泉区、SPA区、图书馆等休闲养生养老配套设施； 案例分析： 概念植入+相关产品打造 n芭东小镇定位高端，面向的是城市高端养生、养老客群，产品面积较大，结 构单一； n为跳脱区域竞争，为项目植入养老概念，同时在户型设计、项目配套（养护 中心、养生会所等），景观设计、无障碍通道等产品设计上都注

38、重养老的打 造。 n但从目前的运营上来看，大面积的产品，及客群层级的单一，导致项目成交 较低，运营较差。 对本案启发点 本案发展方向构想 PART 3 项目发展方向一： 实现温泉旅游+地产开发双向互动 将温泉产业纳入到大社区生活体系中 开发 运营 并重 打破区域传统住宅开发模式，开发+运营并重 为项目注入核心引擎，纳入到大社区生活体系 摆脱区域传统的地产开发为主的模式，实现开发与配套运营并重； 为项目注入核心引擎，通过体系化、创新化的引擎植入，去撬动项 目，并将这些以温泉为纽带的配套，纳入到大社区生活体系中。 形成项目内部自循环功能生态圈 拓宽客户需求维度，家庭为单位 打造主题化的短途度假的聚

39、集地 改变 受众 结构 客群阶层下移，亲民化需求主导 打破目前即墨东部片区的高端产品与配套受众面小的困局，本案迎 合城市主流的中产及以下的阶层人群，配套驱动更加亲民化。 以全家庭休闲度假为核心 迎合目前城市的主流家庭度假客需求，填补家庭亲子度假的空白； 主题化.特色化产品，5+2城市度假目的地 以特色亲子梦幻主题为主，打造城市5+2度假目的地； 项目发展方向二： 1.客户定位 城市泛中产阶层客群 老年人养老养生需求居家养老 三代居 家庭结构 中青年健康休闲需求大健康体系 儿童群亲子娱乐需求儿童特色主题 全家庭式休闲度假小镇 温泉为基础，大健康体系为愿景，亲子梦幻为特色 家庭为消费单位，打造全家

40、庭休闲度假目的地 2.项目整体定位 温泉养生亲子梦幻 三大核心引擎 大健康社区 核心引擎3核心引擎2核心引擎1 3.三大核心引擎 温泉养生 1.温泉为引擎的度假酒店 2. 温泉标准评定协会认证 通过温泉标准评定协会的认证（中国旅游协会温泉旅游分会），塑造项目的品牌形象， 传播温泉口碑，参与评选“中国温泉金汤奖”，使温泉养生价值升级 核心引擎一 三类温泉标准：老年人理疗温泉、美容健康的养生温泉、儿童主题温泉； 休闲配套设施：游泳池、棋牌室、健身馆、雪茄吧等休闲设施； 餐饮配套：结合周边生态农庄，打造独具特色的健康养生餐饮会所； 会议+拓展功能：酒店植入会议中心、培训拓展等服务，嫁接企业客户群；

41、3. 自持酒店，嫁接运营公司，运营前置 温泉酒店自持，同时引入知名的品牌公司进行运营，增加项目价值。 1.通过温泉酒店，完成项目配套功能需求，并通过持 有运营的方式，盘活项目； 2. 实现短途逗留目的，聚拢人气，增加运营收入，实 现长效收益。 驱动目的 温泉度假酒店温泉养生功能特色餐饮功能会议拓展功能 大健康社区 1.居家养老社区 以私人物产将公共温泉占有，实现温泉入户。 4. 社区活动中心 通过公共空间、健身康体业态的引入，实现健康活动的场地与服务。 核心引擎二 2.健康管理中心 整合医疗、养生机构打造社区健康管理平台。 3.健康养生会所 把项目放大到整个区域，整合周边现有的生态农庄，果蔬采

42、摘等，打造健康养生会所。 5.社区绿色慢跑道 结合社区的景观系统及交通系统，打造生态健康的运动跑道。 1.温泉资源的最大化利用，将公共资源的私人占有， 实现居家养老，大健康社区。 2.关注泛中产阶级的健康养生需求。 居家健康社区健康管理中心健康养生会所社区活动中心 驱动目的 亲子梦幻小镇 1.一条魔法小镇主题商业街 从建筑形态、商业业态、小品布局等方面营造童话梦幻的氛围。 核心引擎三 2.儿童主题商业业态 儿童健康业态、儿童食品、动漫玩具、儿童培训、儿童摄影、儿童影院等； 3.魔法城堡主题景观 在社区景观方面功能，采用魔幻世界等因素打造，突出建筑物特色，感觉身临其中 5.夏令营基地 联动相关旅

43、游机构及培训机构，打造夏令营区域及城市的夏令营目的地。 4.儿童主题梦幻乐园 引入一家儿童主题梦幻乐园，吸引亲子短途游，成为消费目的地，聚拢人气 驱动目的 1.让商业成为社区生活中心及短途休闲度假集散中 心。 2.以特色主题化的亲子梦幻商业业态，打造以儿童为 纽带的家庭休闲目的地，“绑架”儿童进行消费投 资。 魔法主题商业 街 魔法城堡景观儿童梦幻乐园儿童夏令营 1.低密度别墅产品100墅 满足本案1.1-1.5的容积率需求，建议以健康养生方向主题，打造特 色化的，温泉入户的养生公寓。 2.明星产品-四季度假小院 3.健康养生公寓 明星化产品，控制体量，可作为项目的产异化竞争，彰显项目形象 面

44、向城市泛中产阶层的需求及承付能力，拓宽客户层面，打造温泉 低密度产品，100墅产品；小面积低总价产品符合目前市场的主力 需求。 4.住宅产品方向 虹之汤莫莉幻想 同策资源 同策养老事业部 东软熙康 亲子资源养老资源温泉资源 日本“虹之汤”温泉品牌创立于1998年 ，2011年正式登录中国上海。并与多家 知名企业建立了战略伙伴关系。主营物 业： 1、都市型温泉（人工温泉） 2、天然型温泉 3、温泉酒店 4、温泉+X（健身房、别墅、公寓、高 尔夫、水乐园等） 1、同策养老事业部成功操作多个养老地产项目 ，有完整的理论体系和实践支撑； 2、熙康能够远程健康监护无缝链接家庭、社区 和医院；全方位采集个人健康信息；量身打造 个性化健康顾问服务；提供高品质全程就医服 务。 莫莉幻想以12岁以下儿童及其家庭为 服务对象，以森林和家人交流为主题， 向儿童家长提供寓教于乐，寓乐于学， 安全放心的游乐场。 设置的“室内儿童游乐园” 有“旋转 木马”、“摇摆车”等游乐机器，让孩 子们通过游乐接触梦想与欢乐。园内还 有“莫莉乐园”、“亲子园”。 5.整合资源 THE END 专业至上服务至诚 青岛同策房产营销策划有限公司青岛同策房产营销策划有限公司