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1、第七章 物业的综合管理,目 录,物业的综合管理概述,1,物业的环境管理,2,物业的安全管理,3,案例分析,4,第一节 物业的综合管理概述,本节主要内容 一、物业综合管理的含义 二、综合管理与基础管理的不同 三、物业综合管理的运作形式 四、物业综合管理的内容,第一节 物业的综合管理概述,一、物业综合管理的含义 物业综合管理主要是指对除了物业本身的管理之外，在公共区域中对使用物业的人进行的环境、安全等管理。它能保证业主和使用人工作、生活的正常秩序，是一种系统的、全面的管理和治理。,第一节 物业的综合管理概述,二、综合管理与基础管理的不同 管理对象不同 前者主要是管人，后者主要是管物业本体 管理的目
2、的不同 综合管理是为了保证人的工作和生活的安全与舒适 基础管理是为了物业的保值与增值 管理的手段不同 前者是服务类型的管理，后者是管理型的服务 管理的意义不同 前者对物业管理是充分条件，后者对物业管理是必要条件,第一节 物业的综合管理概述,三、物业综合管理的运作形式 委托专业服务公司 自行组建专业服务队伍 四、物业综合管理的内容 主要内容有环境管理和安全管理（详见第二节、第三节）,第二节 物业环境管理,本节主要内容 一、物业环境及物业环境管理的含义 二、物业环境管理的内容,第二节 物业的环境管理,一、物业环境及物业环境管理的含义 物业环境是指物业周围可以公共使用的地方 注意：与城市的公共场所和
3、公用地方不同 物业环境管理是这样一种管理活动，物业服务企业通过执法检查、履约监督、制度建设和宣传教育工作，防止已经发生、控制可能发生的污染物业环境的活动，其目的是为业主和使用人创建一个整洁、舒适、优美、文明的生活和工作环境,第二节 物业的环境管理,二、物业环境管理的内容 （一）污染防治 （二）清洁管理 （三）绿化管理,第二节 物业的环境管理,（一）污染防治 1.环境污染与污染防治的含义 人们将其在生产、生活和其他活动中产生的废弃物或者其他有害因素过量地排入环境，其数量或浓度超过了环境的自净能力或生态系统的负载限额（即环境容量），导致环境质量下降或恶化的现象，叫做环境污染。 污染防治，其实质就是
4、控制人类活动向环境排放污染物的种类、数量和浓度。,第二节 物业的环境管理,2、污染防治的分类与防治 污染的分类 按照污染物的形态，可分为大气污染、水体污染、噪声污染、固态废弃物污染、日常生活垃圾污染等。 污染的防治规定 本处是针对固体废弃物污染和日常生活垃圾污染的防治规定，主要有7项。,第二节 物业的环境管理,（二）清洁管理 1、清洁管理的含义 清洁管理是指物业服务企业通过宣传教育、直接监督和日常清洁工作来保护物业环境、防治环境污染的一种管理活动。 2、清洁管理的内容 平面清洁 垂直清洁 物业辖区范围内的日常生活垃圾的收集、分类和清运。 3、清洁管理的工作标准,第二节 物业的环境管理,4、清洁
5、管理的主要工作内容 制定管理制度和定量定期考核标准 搞好卫生设施建设，配备必要的硬件设施 做好事前和事中的清洁宣传教育工作，制定管理规定,第二节 物业的环境管理,（三）绿化管理 1、绿化的含义与功能 绿化，简单地说，就是栽种绿色植物（树木、花卉、草皮等）以改善自然环境和人民生活条件的活动。 绿化是调节居住和工作环境的重要手段，具有9大功能。 2、绿化管理的业务范围 公共绿化 公共设施和公共建筑的绿化 家庭庭院绿化,第二节 物业的环境管理,3、绿化管理的主要工作内容 绿地的建设 包括绿化设计、植物的选择、配置、施工。 绿地的日常养护 居住区绿化管理规定的制定与落实 4、绿化管理的标准 5、城市绿
6、化管理的分工,第三节 物业的安全管理,本节主要内容 一、物业安全管理的含义 二、物业安全管理的内容 三、安全管理中常见问题的处置,第三节 物业的安全管理,一、物业安全管理的含义 物业的安全管理是指物业服务企业采取各种措施和手段，保证业主和使用人的人身财产安全，维持正常的生活和工作秩序的一种管理工作，是物业管理服务的基本内容之一。 二、物业安全管理的内容 具体包括3个内容：治安管理、消防管理和车辆管理,第三节 物业的安全管理,（一）治安管理 1、治安管理的含义 物业治安管理就是维护楼宇建筑和住宅小区的正常生产、工作和生活秩序及社会安定。 治安管理工作概括起来有三个层次：一是公安机关的城市治安管理
7、服务；二是物业管理区域内的治安管理活动；三是企事业团体的自我安全防范。,第三节 物业的安全管理,2、治安管理的基本内容 建立健全物业安全保卫组织机构 做好犯罪的预防工作 雇佣合格的保安人员并加强日常管理 制定各项治安管理制度和工作程序 建立正常的巡视和值班制度（门卫、电视监控、巡逻） 完善公共区域内安全防范设施 密切联系物业辖区内用户，做好群防群治工作 与物业周边单位建立联防保卫制度；与物业所在地公安机关建立良好的工作关系，接受指导，争取配合 为保安人员配备必要的保安器具，办理人身保险 严格执行国家有关治安管理条例,第三节 物业的安全管理,3、治安管理的要求 加强保安人员的职业道德教育与业务培
8、训 建立有效的保安制度 日常工作要求 4、治安管理制度 保安部内部制度 公众治安制度,第三节 物业的安全管理,（二）消防管理 1、消防管理的含义 物业的消防管理就是消除和预防火灾，对火灾隐患进行整改和治理，确保物业使用者的生命和财产安全的活动。 消防工作包括灭火和防火两个方面,第三节 物业的安全管理,2、消防管理的基本内容 建立专职消防班组 制定完善的消防制度和规定 消防中心值班制度 防火档案管理制度 防火岗位责任制度 其他消防规定 管好消防设备，做好消防设备的日常养护和维修工作,第三节 物业的安全管理,3、消防管理的基本要求 物业服务企业全体员工应知晓有关条例与法规，并掌握发生火灾时的应急措
9、施和方法 定期对消防器材和设备进行巡视、实验、维修、更新，指定有关人员负责保养、维修和管理，设置消防安全标志，确保消防设备和器材的完好、有效。 物业管理区域内的任何单位和个人都有责任维护消防设施，不准破坏或擅自挪用消防设备和器材，不准埋压合圈占消防水源，不准占用防火间距、堵塞消防通道 积极开展消防安全知识宣传教育,第三节 物业的安全管理,物业服务企业要按照有关电力技术规范的规定，定期对电气设备、开关、线路和照明灯具等进行检查，凡不符合安全要求的，都要及时维修或更换。 业主或使用人进行室内装修或改造需动用明火作业时，须经物业服务企业批准。 坚持管理人员和保安人员的巡回检查及节假日、重大活动日的全
10、面安全大检查。 当物业管理区域内发生火灾时，物业服务企业应当积极进行救助工作，并及时通知消防部门，否则应当承当相应的法律责任,第三节 物业的安全管理,4、高层建筑的消防安全管理 做好高层建筑消防管理基础工作，建立高层建筑消防管理档案 加强消防设施管理，提高专业人员素质。 加强施工管理，严格装修审批和监督制度。 确立高层消防管理的主要措施 提高消防自救能力，健全制约机制。 5、消防管理和治安管理的区别 防治对象不一样 防治方式不一样 防治原则不一样,第三节 物业的安全管理,（三）车辆管理 1、车辆管理的含义 车辆管理，主要是为了建立大厦楼宇和住宅小区内良好的交通秩序、车辆停放秩序，确保业主的车辆免受损坏或失窃的管理活动。 2、车辆管理的基本内容 出入口管理 停车场管理,第三节 物业的安全管理,3、车辆管理的基本要求 4、车辆停放 5、不同物业车辆管理的特点 居住物业 办公物业 商业物业 旅游物业 工业物业 6、车辆管理中的问题 合理收费 车辆防盗,第三节 物业的安全管理,三、安全管理中常见问题的处置 （一）安全管理中常见问题的处置原则 （二）安全管理中常见问题的处置方法,第四节 案例分析,案例1 -保洁员违规操作的法律责任由谁来负 案例2 -因消防栓没水，业主家火灾受损，要 求物业服务企业赔偿，对吗？ 案例3 -业主要拔掉花草改种蔬菜，怎么办？,