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1、,吴家山住宅市场调研报告,MARKET RESEARCHING REPORT,项目地块,天合新界,沿海赛洛城,远洋世界,航天彩虹镇,2.住宅市场分析,2.1 区域竞争市场情况分析,丰尚时代广场,2.1.1 区域住宅市场典型项目分析天合新界,吴家山老城区唯一在售项目,2.1 区域竞争市场情况分析,2.住宅市场分析,2.1.1 区域住宅市场典型项目分析天合新界,2.1 区域竞争市场情况分析,2.住宅市场分析,来源区域：以吴家山本地客户为绝对主力客户，其次是吴家山工业园的客户；由于项目对汉口方向的推广较少，对市区客户吸引较少，仅少量轻轨沿线客户购买； 客户组成：以老城区居民为主，其次是周边的私企老板
2、和事业单位如：移动、财政局等大单位的客户居多。,2.1.2 区域住宅市场典型项目分析航天彩虹镇,2.1 区域竞争市场情况分析,2.住宅市场分析,轻轨首站百万方居住大盘,户型：3室2厅2卫1厨 面积：127,户型：2室2厅1卫1厨，可改小三房 面积：90,2.1.2 区域住宅市场典型项目分析航天彩虹镇,2.1 区域竞争市场情况分析,2.住宅市场分析,2.1.2 区域住宅市场典型项目分析航天彩虹镇,2.1 区域竞争市场情况分析,2.住宅市场分析,来源区域：以吴家山本地客户为主力客户；同时作为百万方大盘，在一期客户基础及轻轨的带动下，周边地区如孝感客户落户武汉以及轻轨沿线客户占到一定的比例，汉口中心
3、客户达到一定的比例； 客户组成：以老城区居民和周边的农场主为主，其次是汉口的外溢人群。,吴家山首个综合体多元住区,2.1.4 区域住宅市场典型项目分析丰尚时代广场,2.1 区域竞争市场情况分析,2.住宅市场分析,2.1.4 区域住宅市场典型项目分析丰尚时代广场一期熙龙湾,2.1 区域竞争市场情况分析,2.住宅市场分析,2.1.4 区域住宅市场典型项目分析丰尚时代广场熙龙湾,2.1 区域竞争市场情况分析,2.住宅市场分析,118.98三房两厅两卫,85.61两房两厅两卫,户型方正实用，均有生活阳台，户型实现飘窗的全赠送设计,武汉典型教育大盘,2.1.3 区域住宅市场典型项目分析沿海赛洛城,2.1
4、 区域竞争市场情况分析,2.住宅市场分析,户型：2室2厅1卫1厨 面积：88,户型：3室2厅2卫1厨 面积：138,户内庭院设计实现面积赠送,2.1.3 区域住宅市场典型项目分析沿海赛洛城,2.1 区域竞争市场情况分析,2.住宅市场分析,2.1.3 区域住宅市场典型项目分析沿海赛洛城,2.1 区域竞争市场情况分析,2.住宅市场分析,来源区域：以吴家山、金银湖片区为主力客户；同样作为百万方大盘，在客户基础及轻轨的带动下，周边以及轻轨沿线客户占到一定的比例； 购房因素：成交客户主要关注的因素为价格、教育资源、环境和项目规模。,老汉口文化主题社区,2.1.4 区域住宅市场典型项目分析远洋世界,2.1
5、 区域竞争市场情况分析,2.住宅市场分析,户型：3室2厅2卫1厨 面积：126,户型：2室2厅1卫1厨 面积：80,2.1.4 区域住宅市场典型项目分析远洋世界,2.1 区域竞争市场情况分析,2.住宅市场分析,2.1.4 区域住宅市场典型项目分析远洋世界,2.1 区域竞争市场情况分析,2.住宅市场分析,来源区域：以吴家山、金银湖片区为主力客户；同时以轻轨首站作为推广宣传点，引领部分轻轨沿线客户客户，汉口占到约10%的客户； 购房因素：成交客户主要关注的因素为轨道交通、价格、教育资源和环境。,红黄蓝教育机构的进驻，成为吸引客户 置业的一个较关键因素,结论: 从住宅体量来看：除处老城区项目外周边项
6、目体量规模较大，本案单期住宅体量无法与竞案抗衡，需从本案整体都市综合体概念进行整体导入，提升项目整体区域地标大盘气势； 从容积率及绿化率等指标来看：居住舒适性与周边竞案存在一定劣势，项目需从园林景观，配套设施等客户关注细节处提升产品品质； 从车位配置角度：区域内车位配置比例主要为1：0.4-0.6，配置比例较低，由于项目非城市中心区，客户对车位配置要求相对较低。,2.1.5 区域住宅市场典型项目分析对比社区基本指标,2.1 区域竞争市场情况分析,2.住宅市场分析,2.1.6 区域住宅市场典型项目分析对比园林景观,2.1 区域竞争市场情况分析,2.住宅市场分析,结论: 本项目所在区域缺乏自然景观
7、环境，且周边项目产品在园林景观上仍品质偏低，远郊的大盘园林有所主题化,存在较大提升发展空间。,2.1.7 区域住宅市场典型项目分析对比小区配套,2.1 区域竞争市场情况分析,2.住宅市场分析,结论: 大规模项目其社区休闲功能配套成为城郊项目标准化配置，以满足社区人群日常生活需求及丰富业余生活功能，同时提升项目整体品质，其功能主要以教育、运动休闲类为主。,2.1.8 区域住宅市场典型项目分析对比产品特性,2.1 区域竞争市场情况分析,2.住宅市场分析,结论: 区域内物业形态已逐步从多层向高层过渡； 除天合新界拥有优越地段优势外，其他无明显地段优势的项目在产品附加值上均大做文章，实现超大面积赠送，
8、保证客户实现一间房的赠送空间，从而促进销售； 因此，项目面对后期区域激烈竞争，需在项目品质与产品附加值上更加注重。,2.1.9 区域住宅市场典型项目分析对比销售状况,2.1 区域竞争市场情况分析,2.住宅市场分析,结论 区域竞争激烈，各项目均控制面积与总价，吸引首置首改客户群体置业； 通过综合分析，区域畅销户型主要集中在90左右两房或小三房，畅销总价区间为45-57万，因此，项目的户型需进行面积与总价控制。,结论: 从片区项目未来的体量和产品来看，竞争较大的项目为航天彩虹镇和丰尚时代广场熙龙湾项目，在本项目上市时有较大量的主流产品供应，因此需要本项目产品在户型上有优化和附加值的体现，以提高产品
9、的竞争力。,2.1.10 区域住宅市场典型项目分析对比存量分析,2.1 区域竞争市场情况分析,2.住宅市场分析,结论: 从成交客户来看，中小户型产品以本地客户为主，兼有部分轻轨沿线客户； 而大户型客户多为吴家山及周边产业园的较高端改善客户。,2.1.11 区域住宅市场典型项目分析对比客户分析,2.1 区域竞争市场情况分析,2.住宅市场分析,2.住宅市场分析,结论,直接竞争分析,客户需求层面 区域成交客户主要集中在吴家山地缘性客户为主，以农场主、居民、企事业单位客户居多，其次为桥口古田客户，再次为外地孝感客户与汉口中心被高房价挤压的刚性需求群体； 随着轻轨交通的便利性、郊区大盘品质提升、市区房价
10、进一步上涨，未来将进一步拉动汉口购房客户比例； 客户越来越注重居住功能性，同等面积的小三房比两房畅销，满足其较长的居住周期，三代人的居住需求； 价格是片区成交客户关注的最主要因素。,2.1 区域竞争市场情况分析,2.住宅市场分析,结论,直接竞争分析,产品竞争层面 百万方以上的郊区大盘项目凭借价格和规模优势，吸引汉口客户的能力较强； 轨道交通做为各项目价值点，可以较有效的带动汉口受价格挤压的外溢客户； 片区热销户型以80平米的两房、95平米的小三房和120平米的 三房为主； 传统80-90平米两房、120平米左右三房的首置、首改类产品占到了板块未来供应的绝对主力，而面积在95左右的小三房相对较少
11、； 从未来量、价关系上，航天彩虹镇和丰尚时代广场熙龙湾项目将成为本项目的主力竞争项目，本项目的竞争核心在于控制户型面积与总价，同时通过面积赠送、引进名校、提升产品品质等方式提升项目附加值。,2.1 区域竞争市场情况分析,2.2.1 待拆迁社区情况,2.2 潜在竞争分析,2.住宅市场分析,梨花园片区,园艺村片区,汉电小区,园丁村片区,吴南花园,常青园片区,荷花村片区,95年以前社区,00年以前社区,片区2000年以前的社区主要分布在东吴大道、五环大道、金山大道和二雅路围合区域,2.2.1 待拆迁社区情况,2.2 潜在竞争分析,2.住宅市场分析,老城区2-3年内有拆迁计划的社区面积约18万方，集中
12、在吴中路与三秀路、二雅路与吴中路交汇处的老城区,2.2.2 二手房市场情况,2.2 潜在竞争分析,2.住宅市场分析,二手房根据小区的建筑新旧程度与地段的不同，价格有所差别； 项目周边的新小区二手房价格集中在5000-6000元/； 位置较偏的老社区价格主要集中在4000-5000元/； 整体成交情况较差，成交客户主要是购买百万大盘的早期交房产品。,2.2.3 土地市场情况,2.2 潜在竞争分析,2.住宅市场分析,2.2 潜在竞争分析,2.住宅市场分析,2010年开始，吴家山启动大规模的旧城改造，土地供应增加； 2010-2012年，除个别地块及商业地块外，主流的住宅地价水平在1400-1700
13、元/平方米之间； 主城区土地集中在三秀路附近，多以商住结合用地成交较多，纯居住用地主要分布在金山大道外围； 主城区容积率主要为4-6，建筑面积多集中在10-20万；金山大道外围住宅项目容积率主要为1-2。,2.2.3 土地市场情况,居住用地,商住用地,东吴大道,影剧院片区改造项目，净用地面积2.4万，但物业功能具有多元性。改造完成后，具备金融、行政、影视放映、商业服务及普通居住等功能。,旧城改造项目建筑面积约40万左右，可能与本项目处于同期工程进度阶段，未来市场竞争较激烈。,气象局项目，总建面22万平米,小屏地产项目，总建面21万平米,丰尚时代广场熙龙湾项目，总建面11万平米,2.2.4 旧改
14、项目情况,2.2 潜在竞争分析,2.住宅市场分析,2.住宅市场分析,拆迁情况：老城区预计2-3年内有拆迁计划的社区面积约18万方，集中在吴家山老城区内，将产生约1000-1500户住宅需求，客户将主要在吴家山片区内较新的二手房、新房、及金银湖片区新房中进行购房选择； 二手房市场：二手房市场价格主要集中在4000-6000元/，与新房市场价格差度较小，加上高额交易手续费、复杂的流程，竞争相对较小； 土地市场：2011年至今，土地市场成交中，纯居住用地成交体量为约69万方，商住用地成交体量约109万方，后期潜在市场竞争激烈； 旧城改造：体量约为40万方，地段多集中在三秀路，地理位置优越，工程进度可
15、能与本项目处于同期阶段，存在后期潜在市场竞争。,结论,2.2 潜在竞争分析,数据来源：天合新界、彩虹镇、远洋世界、沿海赛洛城成交客户访谈结果,吴家山客户主要来源于本地及周边乡镇、农场、古田硚口，周边城市，汉口中心区客户较少。,2.4.1 吴家山区域客户锁定,2.住宅市场分析,2.4 主力客户分析,数据来源：天合新界、彩虹镇、远洋世界、沿海赛洛城成交客户访谈结果,吴家山成交客户职业主要于当地的私营生意人，购买力较强，其次为企事业单位的员工。,2.住宅市场分析,2.4.1 吴家山区域客户锁定,2.4 主力客户分析,2.住宅市场分析,吴家山片区,金银湖片区,古田片区,客户以吴家山本地及项目周边区域的
16、客户居多，其次为古田区域，周边城市客户为了落户武汉，也成为本区域的重要客户来源。 年龄以45岁以下的客户为主用以作婚房、改善需求和拆迁购房的均有； 私企主及当地公务员和拆迁户；,客户的来源以汉口居多，少量古田和吴家山的客户； 客户的年龄层次较宽； 收入相对较高，但是拆迁户经济能力有限； 人群从事的职业比较宽泛，其中有部分较高的高端客户；,主力的购房者年轻在28-45岁之间，占购房人群的80%以上 重点分布于贸易、制造业、政府机关及教育文化领域； 购买以自住为目标的客户在90%以上，投资客户极少 区域外客户以江岸、江汉区为主，其他区域比例不高,金银湖区域由于自然环境佳，项目多定位较吴家山区域项目
17、高端，因此，金银湖片区客户转为吴家山片区客户较难。,古田片区与吴家山片区有轻轨连接，来往比较便捷，因此，古田片区客户转为吴家山片区客户较易。,2.4.2 周边区域客户挖掘,2.4 主力客户分析,2.住宅市场分析,周边乡镇，农场客户,舵落口大市场客户,古田硚口片区客户,轻轨沿线，大汉口中心区客户,吴家山本地客户,区域交通发展及配套不断完善，加之中心区房价不断挤压，未来汉口轻轨沿线客户是项目客流的主要来源,2.4.3 轻轨沿线客户挖掘,2.4 主力客户分析,随着区域国家级经济开发区的发展，人口结构会带来一定的变化,2.4.4 外来新增客户挖掘,2.住宅市场分析,2.4 主力客户分析,本项目客户定位
18、：一期产品以吴家山本地客户为主，周边区域及轻轨沿线客户为辅；随着项目交通便捷性、一期高品质基础的传播，二期客户将进一步扩大轻轨沿线至汉口中心区、以及周边城市的客户比例,吴家山本地客户，私营生意人及农场主等：以吴家山老城区内，改善性或拆迁置业，吴家山周边建材、汽配等专业市场及区域周边产业园区就近置业。,古田硚口区域客户：便捷轻轨沿线区域拆迁换房，就近置业。,孝感等周边城市欲在汉置业客户,轻轨沿线被大汉口高房价挤压至吴家山的汉口中心区客户：中心区刚性需求置业受挤压形成的外溢客户。,偶得武昌、汉阳客户,核心客户,重要客户,次重要客户,偶得客户,次要客户,2.住宅市场分析,2.4 主力客户分析,The end,