2012年武汉吴家山商业市场市调报告.ppt

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1、,吴家山商业市场调研报告,MARKET RESEARCHING REPORT,城市商业分布特征：呈点状分布，中心区商业密度较大，随着城市化发展，商业呈多中心辐射发展。,与北京、上海等一线城市不同，武汉的城市格局决定了主要商业区为点状分布 本项目处在内环线上，汉口核心区，位于周边市级商圈的辐射范围内。,3.商业市场分析,3.1 武汉市商业环境分析,武汉商业的业态特征：以百货超市、步行街形式的零售购物为主,集市沿街商业 自由市场 批发市场 百货商店 Mall 商业街区 主题性商业,销品茂、武商摩尔城,格兰大道,花园道、万松园西园商业街、K11,发展特征：武汉城市经济发展到此阶段，商业地产细分将意味

2、着主题性商业是发展的趋势,汉正街第一大道，汉口北,武汉广场、新世界百货,以批发为主，兼零售，沿街及商贸楼组成批发大市场,武汉最早的购物中心雏形，以百货零售为主,体量较大的购物中心，集休闲、娱乐、餐饮、百货、零售商铺、专卖店等为一体,城市中心，以社区配套型商业为主的社区内部商业街,以主题特色商业为主的商业街,3.商业市场分析,3.1 武汉市商业环境分析,新型主题性商业的出现，主要是依托成熟零售商圈分布，在共享人流基础上提供差异化体验。,新天地,沿江商务区,花园道,K11,综合性商业商务区,西园商业街,主题性商业分布图,3.商业市场分析,3.1 武汉市商业环境分析,东吴大道站,五环大道站,五环大道

3、,中百仓储,东西湖大道,轻轨一号线,八方路,项目用地,四明路,三秀路,二雅路,核心生活/商业区,台商工业密集区,武商量贩,3.商业市场分析,3.2 区域商业环境分析,海峡科技创业园区,汽配、家装市场,项目以东经过多年商业积淀，已形成由东吴大道、田园街、东西湖大道、五环大道、四明路、三秀路和二雅路围合形成的成熟商业网。,项目东南即五环大道以东、东西湖大道以南为以建材、汽配、物流产业为主的大市场。,项目以西即九通路以西、东西湖大道以南为台商工业园，目前无商业配套。,项目南部即东西湖大道以南为海峡创业产业园及相关产业基地，目前无商业配套。,现状：本项目周边以产业园和工业厂区为主，与吴家山老城区有一定

4、的距离，目前暂无商业氛围 发展：项目位于未来吴家山总体规划台商工业密集区，海峡科技创业园区及吴家山老生活区交汇核心区位，随着区域整体改造及发展，未来商业有发展的潜力。,3.2.1 区域商业整体分布,东吴大道,田园街,东西湖大道,五环大道,四明路,三秀路,东吴大道北侧以社区配套为主，大规模商业有中百仓储； 南侧商业以五金管材店为主。,二雅路,二雅路北部基本只有一家“爱之家”商务酒店； 二雅路南部以低端小吃店和社区配套为主，配以汽车修理店。,3.商业市场分析,3.2 区域商业环境分析,3.2.2 老城区商业环境分析二雅路至东吴大道,业态：低端社区配套型商业，以超市、副食品店、小酒家、汽配、五金店为

5、主 消费人群：主要为周边居民和家装建材、汽配市场的客户,田园街,四明路,二雅路,东西湖大道,五环大道,三秀路北段商业有手机通讯、五金管材及家装等； 三秀路南段以五金管材类为主。,东吴大道西段以精品服饰和社区配套为主，中等规模商业有中商平价。,东吴大道,三秀路,东吴大道东段以手机通信为主。,3.商业市场分析,3.2 区域商业环境分析,3.2.2 老城区商业环境分析三秀路至东吴大道,业态：中低端社区配套型商业，以中等规模超市、通讯、服饰、五金店为主，向五环大道业态逐渐有所提高 消费人群：主要为周边居民,二雅路,东西湖大道,五环大道,四明路北段为菜市场。,田园街东段以餐饮和社区配套为主。,东吴大道,

6、三秀路,田园街,四明路,四明路南段商业为中高端餐饮及休闲娱乐。,田园街西段以精品服饰和社区配套为主大规模商业有工贸家电和武商量贩。,3.商业市场分析,3.2 区域商业环境分析,3.2.2 老城区商业环境分析四民路与田园街,业态：中端社区配套型商业，以中等规模超市、家电、餐饮、服饰为主 消费人群：主要为周边居民、周边上班族、产业园员工,东吴大道,田园街,四明路,三秀路,二雅路,东西湖大道,五环大道,五环大道北部以精品服饰、中高端餐饮、商务休闲为主； 五环大道南部，多家银行紧密而立。,招商银行 农业银行 交通银行 兴业银行 工商银行,3.2.2 老城区商业环境分析五环大道,业态：中高端社区配套+商

7、务配套型商业，以银行、餐饮、休闲、精品服饰为主 消费人群：主要为周边居民、事业单位工作人员、周边企业中高管,3.商业市场分析,3.2 区域商业环境分析,东吴大道,田园街,四明路,三秀路,二雅路,东西湖大道,大型专业市场“万国汽配城”； 汽配城西侧仍有不少汽车修理店、一家大型餐饮和中信银行。,三秀路口有一家“新谷大酒店”。,轻轨站附近商业以小吃速食店为主，有一家“皇冠蛋糕”已经开业。,3.2.2 老城区商业环境分析东西湖大道,业态：休闲、商务配套商业，以小吃、汽配、餐饮业为主 消费人群：主要为周边汽配、建材市场客户为主,3.商业市场分析,3.2 区域商业环境分析,东吴大道,田园街,东西湖大道,五

8、环大道,四明路,三秀路,二雅路,精品服饰、社区配套,餐饮、社区配套,快餐店、蛋糕店,专业汽配市场,精品服饰、社区配套,手机通信,银行,精品服饰,通信、五金、家装,五金管材,小吃店、社区配套,菜市场,餐饮、休闲娱乐,社区配套、五金管材,3.2.2 老城区商业环境分析商业形态,3.商业市场分析,3.2 区域商业环境分析,3.2.2 老城区商业环境分析业态档次及租金水平,3.商业市场分析,3.2 区域商业环境分析,目前老城区商业配套除五环大道、田园街位置相对高端，其他多为中低档餐饮、超市、服装店、菜市场、五金汽配等，规模和档次已逐渐不能满足区域客户的购物需求,金,山,大,道,东,吴,大,道,东,西,

9、湖,大,道,五,环,大,道,1、幸福家园 2、嘉禾园 3、西湖庭苑 4、东和颖园 5、东兴阳光都市 6、东建金鼎湾 7、兆丰花园 8、九坤五环华城 9、园艺花城 10、祁家山步行街 11、博大城市星座,3.商业市场分析,3.2 区域商业环境分析,3.2.2 老城区商业环境分析新社区底商分布,本案,11,3.商业市场分析,3.2 区域商业环境分析,3.2.2 老城区商业环境分析新社区底商概况,11个较新社区底商（不含九坤五环华城、祁家山步行街、博大城市星座）共计140间商铺，如图所示服装类店铺在所有业态中占第一位，但由于服装店铺主要来自兆丰花园项目（19家），所以不做主要参考。排名前十位的业态依

10、次是：餐饮、副食、汽车服务、装饰公司、家电、超市、家装建材、药店、银行、美容美发。,3.商业市场分析,3.2 区域商业环境分析,3.2.2 老城区商业环境分析新社区底商概况,东吴大道,影剧院片区改造项目，净用地面积2.4万，但物业功能具有多元性。改造完成后，具备金融、行政、影视放映、商业服务及普通居住等功能。,三秀路区域为传统吴家山中心商业生活区也是吴家山旧城改造项目主要区域，片区未来商业项目潜在较多，商业扎堆，将较好的提升该区域商业氛围。,气象局项目，总建面22万平米，其中商业约6万平米,北冰洋项目，总建面4.3万平米,小屏地产项目，总建面2.1万平米，其中商业约2.2万平米,老城区商业发展

11、：新型的商业正在崛起，以其成熟的外部环境、和规模、档次的提升，对本项目的商业部分形成了竞争,3.商业市场分析,3.2 区域商业环境分析,3.2.3 老城区商业发展分析挑战与机遇,未来老城区商业主要正在集中发力，商业环境将得到前所未有提升； 受各项目用地条件及区位环境影响，制约了商业的发展空间，仍将是以社区消费类业态及大型购物中心物业型态为主。,3.商业市场分析,3.2 区域商业环境分析,3.2.3 老城区商业发展分析挑战与机遇,3.商业市场分析,3.2 区域商业环境分析,3.2.4 在售商业项目分析潜力与探索,竹叶海嘉园,项目地址：一清路与东吴大道交汇处 开发商：武汉时代天宇置业 用地面积：5

12、.6万 总建筑面积： 13.8万 总户数：1200户 商业体量：1.4万m 商业层数：2层 商铺面积区间：150-560 商铺均价：一、二楼整体23000元/,3.商业市场分析,3.2 区域商业环境分析,3.2.4 在售商业项目分析潜力与探索,项目地址：二雅路198号 开发商：武汉合记置业有限公司 用地面积： 39622.05 总建筑面积： 154525.80 总户数：1200户 商业体量：1.5万m 商业层数：3层 商铺面积区间：200-360 商铺均价：一楼30000元/,天合新界,3.商业市场分析,3.2 区域商业环境分析,3.2.4 在售商业项目分析潜力与探索,项目地址：吴家山东西湖大

13、道与七雄路交汇处 开发商：武汉誉景实业发展有限公司 总建筑面积：112341 商业体量：10000m 商业层数：2层 商铺面积区间：40360 商铺均价：一楼25000-28000元/，二楼15000元起,立 方 城,3.商业市场分析,3.2 区域商业环境分析,3.2.4 在售商业项目分析潜力与探索,项目地址：东西湖与七雄路交汇处 开发商：万安盛世集团 用地面积：28446 总建筑面积： 99509 商业体量：43600m 商铺面积区间：待分割 商铺均价：暂未开盘,万安企业大道,3.商业市场分析,3.2 区域商业环境分析,3.2.4 在售商业项目分析潜力与探索,项目地址：吴家山四明路与东吴大道

14、交汇处 开发商：吴家山市场物业管理有限公司 用地面积：9000 总建筑面积：4.3万 商业体量：4.3万m 商铺面积区间：20-60 商铺均价：一楼47000元/，二楼26000元起 分割小型虚拟产权商铺，带7年6%回报销售,北冰洋城市广场,3.商业市场分析,3.2 区域商业环境分析,3.2.4 在售商业项目分析潜力与探索,项目地址：金山大道和东吴大道交汇处 开发商：武汉三江航天 用地面积： 119000 总建筑面积： 120000 总户数：756户 商业层数：1层 商铺面积区间：90-130 商铺均价：9000元/,航天彩虹镇,3.商业市场分析,3.2 区域商业环境分析,3.2.4 在售商业

15、项目分析潜力与探索,在售项目总览,3.商业市场分析,3.2 区域商业环境分析,3.2.4 在售商业项目分析潜力与探索,从上表中可以看出，片区的商业主要以裙楼商铺和街铺为主，新增的项目也以商业裙楼商铺的形式出现。区域大多数在售项目商业占比在10%左右，属外向性商业项目，但依靠本社区居民的消费不足于支撑商业的持续稳定经营，而周围环境又无法为项目提供足够的人流和商业氛围支撑，这样就会增加招商的难度，并最终导致商铺大面积空置。 目前市面上的新增商铺产品面积普遍偏大，多数产品在100平米以上，总价较高。,裙楼底商是主要表现形式，商住比失衡导致商铺招商率低。,3.商业市场分析,3.2 区域商业环境分析,3

16、.2.5 新城区商业发展分析探索与潜力,项目所在的新城区商业目前处于市场空白期，招商和运营情况均较差； 受片区商业氛围影响，目前几个新楼盘的商业部分定位较模糊，即无短期卖点，也无长期规划利好释放，整体销售情况惨淡，商业部分急待挖掘潜力,一般去哪里逛街？ 汉口的万达广场 对区域内商业的印象？ 印象是比较土，卖的东西更适合中老年人。要么就是档次不够，没有上规模的商场，还没有折扣。根本无法和汉口的商场相比。 如果在附近开发一个综合体项目，会去逛吗？ 要看那里东西好不好了，具体商场是什么样的。 开发区这边的人气怎么样？消费能力？ 人应该还是很多，居民很多的，还有好几个大的企业。但是有钱的都有车，不受距

17、离限制了,客户访谈一：肖小姐（25岁左右，片区白领）,如果买衣服一般都去武广、新世界，日常逛超市的话会选择边上的北冰洋、武商量贩，多的话就去汉口大的超市。反正有车，逛街也不会在乎那么点时间，主要考虑档次、购物环境和停车问题，车位要方便，不然也挺麻烦 。,客户访谈二：赵女士（35岁左右，老居住区管理层）,武广新世界,江汉路万达广场,3.商业市场分析,3.3 区域商业客户分析,个体消费者访谈,关键词：档次低、消费水平不高、汉口商圈,从吴家山区域消费客户的情况反映：区域内商业不能满足高端客户需求，消费外溢严重 从区域的经营者情况反映：未来的商业有一定的发展潜力，需要上规模、大品牌的主力店进驻，对于新

18、片区的商业，更需在好的规划和商家的带动下，形成新的商业圈,3.商业市场分析,3.3 区域商业客户分析,从东西湖片区未来十二五总体规划来看，区域未来将形成空调产业配套园、机电产业园、海峡科技产业园及西部区及民营工业园等四大核心产业园区，整体产业结构以制造、加工及物流产业为主。,台商工业园区,4.商务市场分析,4.1 区域未来产业结构,2010年11月，吴家山经济开发区获国务院批准，升级为国家级经济技术开发区。这是继武汉经济技 术开发区、东湖高新技术开发区后，武汉市获批成立的第三个国家级开发区。随着吴家山经济开发 区升格为国家级，入驻该区的高新技术企业可享受国家级开发区所特有的较低税率及更优惠的扶

19、持 政策。 华中地区最大台资密集区 机电产业：台湾华城机电、台湾航达电子、TCL空调、德国荷贝克、日本三洋、日本深六等 航空产业：三江航天、武汉法瑞奇等 食品产业：台湾统一、飘飘食品、双汇食品、可口可乐、百事等 制药产业：台湾怡奥药业、纽蘭药业等 物流产业：台湾大荣集团、联邦快递、美国普洛斯等,4.商务市场分析,4.1 区域未来产业结构,区域内主要商务办公物业集中于五环大道以东的区域政务中心及东西湖大道以南的海峡科技产业园区,本案,工业办公区,财政局,成熟街区,移动公司,4.商务市场分析,4.2 周边现状,4.2.1 市政道路及地块,在售项目,立方城,立方城为片区位置、交通最好、价格最低的综合

20、体项目，但整体销售状况低于片区住宅项目的销售速度 商业部分未对外出售，亦无意向商家引入 写字楼的销售状况较差，主推方向为宜商宜住的2、3号楼产品和8号楼小户型低总价产品,4.商务市场分析,4.2 周边现状,4.2.2 竞争项目,在售项目,万安 国际企业大道,企业大道为商务项目，以SOHO变LOFT概念销售，整体销售状况低于片区住宅项目的销售速度 商业部分未对外出售，亦无意向商家引入 目前写字楼一期销售80%，正在二期蓄客认筹中，整体销售率30%,4.商务市场分析,4.2 周边现状,4.2.2 竞争项目,在售项目,万安 国际企业大道,4.商务市场分析,4.2 周边现状,4.2.2 竞争项目,住

21、宅,写字楼,写字楼,招租项目,海峡创业城,创业大厦目前入驻企业：大政科技、武汉施坦德液压机具有限公司、武汉龙裕生物科技有限公司、武汉天仕达电器有限公司、武汉农富康生态农业开发有限公司、武汉双键开姆密封材料有限公司、湖北博士来科技有限公司、武汉金德机电设备技术发展有限公司、武汉新绿地园林工程有限责任公司,海峡创业城为商业办公、住宅的综合体项目，目前已交房，写字楼正在招租中 目前住宅部分入住率约50% 写字楼计划重点引入生物医药、光机电一体化、电子与信息技术三大领域的高新企业，但目前进驻项目多为农机、生物、园林机械等中小企业，招租率约50%，,4.商务市场分析,4.2 周边现状,4.2.2 竞争项目,4.商务市场分析,4.2 周边现状,4.2.3 写字楼与住宅项目对比,从价格和速度上看，片区的住宅产品均优于写字楼产品，客户对写字楼产品的接受度低,区域产业结构：区域以制造加大、物流、机械等产业结构为主体，商贸类办公需求较少，该产业结构在一定时期内还将持续，对商务写字楼物业需求相对较弱。 区域商务需求现状：在区域产业结构的引导下，区域商务物业销售速度较低，商务价值明显低于区域住宅物业，对本项目写字楼开发方向产生较大影响。,4.商务市场分析,4.2 周边现状,4.2.4 小结,The end,