第五章林地资源资产评估2.ppt

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1、欢迎各位光临,第六章 林地资源资产评估运作技巧 第一节 林地资源资产评估概述 1林地的概念 根据中华人民共和国森林法实施细则第二条的规定：“林地，包括郁闭度0.2以上的乔木林地、疏林地、灌木林地、采伐迹地、火烧迹地、苗圃地和国家规划的宜林地。”,2林地的特性 （1）林地面积的有限性 （2）林地位置的固定性 （3）林地具有永续利用性 （4）差异性 （5）林地具有一定的生产力 （6）林地的自然与经济的统一性,（二）林地资源资产 1林地资源资产的概念 作为林地资产的林地资源必须具备有资产的特性，是以林地资源为物质财富内涵的财产。 （1）作为资产的林地必须有明确的产权关系，为特定的法律经济主体所占有，

2、并实施有效的控制。换句话说，就是作为资产的林地，其所有权、使用权必须是清楚的，而且是能够有效控制的。 （2）作为资产的林地必须能够进入市场，用货币计量，并进行货币交换。也就是说，作为资产的林地，企业或个人对其进行经营可获得经济效益，产生利润，并且其价值是可以通过货币进行计量和交换的。,2林地资源资产的特点 （1）依附性 （2）易变性 二、林地使用权 林地使用权有广义和狭义之分。狭义的林地使用权是指依法对林地的实际使用，包括在林地所有权之内，与林地占有权、收益权和处分权是并列关系；广义的林地使用权是指独立于林地所有权能之外的含有林地占有权、狭义的林地使用权、部分收益权和不完全处分权的集合。,三、

3、林地资源资产评估的实质 林地资源资产的评估实质上是对林地使用权价格的评估，林地使用权是林地使用者依法对林地进行使用或依法对其使用权进行出让、出租、转让、抵押、投资的权利。根据有关法律规定，我国的林地部分归集体所有，其余的归国家所有，使用者无林地所有权。 由于林地资源资产的依附性，对林地资源资产的评估(林地使用权的评估)，实质上是根据经营林地上植被产生的超额的利润，作为林地的收益，以此为基础进行林地资源资产的评估。,福建省人民政府规定山价（一个经营周期的用材林林地使用权收益在主伐时的后价）为林价(立木价)的1030%。按福建现行的生产水平和有关技术经济指标，其年地租约为50150元(公顷年)，十

4、分低下，而在福建南部的经济林经营中，年地租一般为1501200元（公顷年），两者的差异较大。,四、影响林地资源资产使用权价值的因素 (一)林学质量 1土层厚度 2腐殖质层厚度 3土壤质地 4海拔高度 5坡位 6坡向 7坡形 8地势,(二) 经济质量 经济质量主要是指林地的经济位置，它通常以林地交通运输条件作为主要指标。 如以近期内道路是否能达到小班，将小班分为即可及小班（道路已达到该小班内或小班附近，小班内采伐的木材，不要修建道路即可运出）；将可及小班（近期内道路可延伸至小班或小班附近，小班安排采伐仅需修建少量的道路且道路修建投资在木材生产成本可承受的范围内，即可运出）；不可及小班（近期内道路

5、无法延伸到小班附近，采伐木无法运出）。,可及度是最粗放的地利等级划分，它从道路修筑的投资出发直接决定了森林资源是否能成为资产及资产价格的高低。不可及林的资源由于近期内无法开发利用，无法体现出其经济价值，因此，不可及林资源在近期内暂时还不能作为森林资源资产，而只能作为潜在性的资产。将可及林的资源由于其开发利用需要一定数量的道路修筑投资，该投资必须加到木材生产成本中，使木材生产的成本加大，生产的经济效益下降，其森林资源资产的价值也大大降低。即可及林资源，它已具备了采集运输条件，其开发利用基本不需要道路的投资，木材生产的成本低，经济效益高，其资源性资产的价格也高。,对经济质量的评定仅以道路修筑的投资

6、费用考虑的可及度是不够的。从木材生产成本费用的开支的分析中可知，在各项木材生产成本中运输费用的开支变幅极大。 。因此，在森林资源资产的评估中，评定林地的经济质量，除考虑可及度外，还必须根据木材运输的成本来划分地利等级。 区位等级也是反映土地经济质量的一种重要指标，它是按土地所在县(市)经济发展水平和交通运输条件进行分级，并确定各个等级的地域系数，以该系数来修正林地的价格。,（三） 森林经营的方式及强度 （四） 林产品的市场价格 （五） 生产周期 （六） 有林地与无林地的差别 （七） 评估时间与交易案例时间的差异 (八) 作林地使用，还是改变林地的用途 (九) 林地交易的迫切性,第二节 用材林林

7、地资源资产评估运作技巧 一、同龄林林地资源资产评估 同龄林是林分中林木年龄相对一致的森林，同龄林的结构单一，经营措施易于实施。其林地资源资产的评估方法比较成熟，主要的方法有现行市价法、林地期望价法、地租资本化法、林地期望价修正法和林地费用价法。 （一）现行市价法 现行市价法是在同一林地区位内选取三个或三个以上与被评估林地类似条件的其他林地的实际交易案例的价格进行比较调整，来评定林地资源价值的方法。,（）林地的立地条件等级和其他自然条件的差异。 （）林地的地利等级，即运输条件上的差异。 （）林地评估的基准日与交易案例评估基准日的时间差异。 （）有林地与无林地的差异。 （）林地面积的大小、形状及其

8、相邻林地使用情况的差异。 （）林地转为其他用途的可能性。 （）买卖者的迫切程度。 （）交易竞争者的多少。 （）有无法律制约。 （10）将来地利等级变化的可能性。,林地地位级(或立地条件类型)的差异，通常采用该地区交易林地的地位级主伐时的木材预测产量与被评估林地地位级预测主伐时产量来进行修正。 地利等级差异，由于地利等级是以林地采、集、运生产条件的反映，一般用采、集、运的生产成本来确定。地利等级调整系数可按现实林分与参照林分在主伐时立木价（以市场价倒算法求算取得）的比值来计算。,交易案例林地资源资产评估基准日与被评估林地的评估基准日的差异，通常采用物价指数法，最简单的物价指数替代值是用两个评估基

9、准日时的木材销售价格。 其他因子的修正值很难用公式表现出来，只能按其实际情况进行评分，将综合的评分值确定一个修订值的量化指标。,（二）收益现值法 1林地期望价法 林地期望价法是以实行永续皆伐为前提，将无穷多个轮伐期的纯收益折为现值的累加求和值作为林地资源资产价值的方法。 2地租资本化法 用公式表示：,当林地使用权为有限期时，其公式为：,3林地期望价修正法 在借鉴林地期望价法和地租资本化法的基础上，充分考虑影响林地资源资产价值的林学质量和林地经济质量因素，提出了林地期望价修正法。采用林地期望价法确定平均地价和平均地租，同时根据评估实际情况确定标准地租，再用数量化得分值与地利等级修正值对标准地租进

10、行修正，从而实现对各小班林地资源资产地租的评估，并依据有限期林地地租资本化法计算有限期林地使用费。,（1）方法介绍 平均地租的确定 平均地租按闽北国有采育场杉木人工林生长平均水平计算26年生杉原木和杉综合材产量，按福建省政府规定的现行林价及山林地租收取标准（即林价的10-30%为山价-主伐时一次交清的地租，闽北国有采育场一般取30%）。计算26年为轮伐期的地租和收益，再按林地期望价法测算平均林地期望价，最后按林地期望价确定平均地租，计算公式如下： 式中：Bu林地期望价 Au主伐时规定的林价收入 p投资收益率 Ru平均地租,表64 闽北杉木主伐时平均生长指标及测算表 树种 主伐 公顷 平均 原木

11、 综合材 原木 综合材 公顷贴现 每公顷 年龄 蓄积 胸径 出材率 出材率 林价 林价 山价 地租 杉木 26 180 18 25% 38% 160 112 4458 75.3 标准地租的确定 标准地租即立地质量最好（得分值100）时林地的地租。国有采育场杉木人工林的林地质量一般较好，因此最好立地的地租水平按平均地租上浮30%，即每公顷98元。, 数量化地租得分表的确定 数量化地租得分表是评定各小班地租的主要依据。该表根据各地编制的数量化立地指数表各因子对立地质量的贡献值综合确定各主要因子的得分值。各主要因子有地类、坡位、坡向、腐殖质层厚度、土层厚度、地被物种类、海拔高度7项目24个类目，总得

12、分值为100分，最低得分值为27分。 地利等级地租修正值的确定 地利等级是影响地租的主要因子。地利等级主要由小班的集材距离和运输距离所造成的集材、运材成本的差异所决定。根据闽北木材生产和运输的成本定额，计算确定不同的集材距离和运输距离对生产成本的影响，再根据期望价公式和闽北林木生长的平均水平计算出不同集材距离和运输距离对地租的影响，编制成地利等级修正值表, 小班地租的确定 先按小班调查卡在数量化地租得分表中查得小班的数量化地租得分值，此得分值与标准地租相乘，得到小班的基础地租，再根据小班的集材距离和运输距离在地利等级修正值表中查得小班的地利等级地租修正值，基础地租与地利等级地租修正值之和，即为

13、小班（亩）地租。计算公式如下： 小班地租=标准地租数量化地租得分值+地利等级地租修正值 林地使用费评估值的确定,（2）几点说明 小班的植被类型常由于实际情况较为复杂，与数量化地租得分表中的植被类型有所差异，其数量化地租得分值由评估人员根据植被种类、植被高度、树种、立地质量综合平衡后打分。这部分内容是常规森林资源调查所没有的。为此，要采用小班评估法进行小班地租的评估，就必须在森林资源清查中增加这部分的调查内容。 该方法评估的地租是以福建省现行的林地地租政策,当前的林木生长水平和木材价格水平下确定的。如果林业政策有变化,木材价格有较大幅度的变化，地租水平也随之发生变化。此外,随着木材市场价格的变化

14、,林木的实际林价水平已严重偏离现行的林价政策时,可以采用市场价倒算法确定林木立木价。,鉴于目前木材价格的实际，以中径材为例，杉木价格最高，其次是马尾松，价格最低的是阔叶树。同时考虑林地所有者的合理收益，计算林地标准地租时选用杉木经营管理和立地质量中上水平的林地进行测算。在具体的评估操作实践中，要根据被评估林木资源资产的森林经营类型和评估目的来选择树种确定林地的纯收益。,(三)林地费用价法 林地费用价法也称为成本价法，它是将取得林地所需要的费用和把林地维持到现在状态所需要的费用，在评估时用本利和来表示。因此林地费用价由三种费用构成。 购买林地及其他为取得林地所需的费用。 林地取得后，为造成适于林

15、木培育而投入林地的改良费用。 从投入上述费用时开始到评估基准日为止的期间费用的利息,（四）林地资源资产评估中必须注意的问题 同龄林林地资源资产评估的计算方法有三大类，即林地期望价法、现行市价法和费用价法，各方法因具体的情况又有着若干种计算的公式，因此在进行林地资源资产评估时，必须广泛收集当地的自然、经济以及经营方面的资料,在此基础上,分析、选定适合于评估对象的评定估算方法。也可做多种方案的评定估算，最后通过分析比较,从中确定林地资源资产价值。 同龄林经营的周期轮伐期一般较长，因此在评估中利率的确定十分重要，它对评估的结果将发生极大的影响，一般利率越高，林地的价格越低。在各个计算公式中通常采用的

16、重置成本法，其选用的利率应是不包括通货膨胀的低利率，但在林地费用价法中，如采用的是历史成本法,则应采用市场上的商业利率。,同龄林经营的周期轮伐期一般较长，因此在评估中利率的确定十分重要，它对评估的结果将发生极大的影响，一般利率越高，林地的价格越低。在各个计算公式中通常采用的重置成本法，其选用的利率应是不包括通货膨胀的低利率，但在林地费用价法中，如采用的是历史成本法，则应采用市场上的商业利率。,林地期望价法是各种方法中理论上较为完善的方法，但这种方法是建立在若干假设和预测的基础上。如收获的预测不准确或假设的条件不合理，则可能导致评估结果的严重偏差。因此，在采用该方法时必须对收获预测和假设条件进行

17、详细的分析，与林业企业的经营状况进行比较，并将其测算的结果与现行市价法等其他方法进行比较分析，以修正偏差，得到科学、合理的评估结果。,林地期望价法中采用的经营成本应为重置成本，即现在的劳动价格，重新营造森林的成本。这个成本支出的水平必须与收获预测的经营水平相一致，如收获预测值是以现实成熟林分为基础，则重置成本的技术指标必须是按现实成熟林过去营造的技术指标，而不能用现在采用的技术标准。由于现在的经营水平比过去高，投工、投资量大，林木的生长也相对较好，如用现在标准的重置成本，而预测仍用较粗放经营的过去营造的林分为基础，则其收获量偏低，资产的价值人为下降，使评估结果出现偏差。,案例 2、现有某国有林

18、场拟出让一块面积为100亩的采伐迹地，其适宜树种为杉树，经营目标为小径材（其主伐年龄为16年），该地区一般指数杉木小径材的标准参照林分主伐时平均亩蓄积为10M3/亩，林龄10年生进行间伐，间伐时生产综合材1m3；有关技术经济指标如下所示，请计算该林地资产评估值。要求写出计算过程及公式，评估结果保留至百位即可 有关技术经济指标（均为虚构假设指标）,（一）营林生产成本： 第一年（含整地、挖穴、植苗、抚育等）为300元/亩；第二年：抚育费80元/亩；第三年：80元/亩；从第一年起每年均摊的管护费用为10元/亩。 （二）木材销售价格：杉原木950元/立方米；杉综合：主伐木840元/立方米，间伐木820

19、元/立方米 （三）木材税费统一计征价：杉原木600元/立方米；杉综合：400元/立方米,（四）木材生产经营成本： （1）伐区设计：10元/立方米 （2）生产准备费：10元/立方米 （3）采造成本：80元/立方米 （4）场内短途运输成本：30元/立方米 （5）仓储成本：10元/立方米 （6）堆场及伐区管护费：5元/立方米 （7）三费（工具材料费，劳动保护，安全生产）5元/立方米 （8），间伐材生产 成本增加20元/立方米,（五）税金费： （1）育林费：按统一计征价的12%计 （2）维简费：按统一计征价的8%计 （3）城建税：按销售收入的1%计 （4）木材检疫费：按销售收入的0.2%计 （5）教育

20、附加费：按销售收入的0.1%计 （6）社会事业发展费：按销售收入的0.2% （7）销售费用：原木10元/立方米，综合材11元/立方米 （8）管理费用：按销售收入的5%计 （9）所得税：按销售收入的2%计 （10）不可预见费：按销售收入的1.5%计,（六）木材生产利润：杉原木25元/立方米；杉综合15元/立方米 （七）林业投资收益率：6% （八）出材率：杉原木出材率为15%；杉综合出材率为50%,计算过程： 杉原木每立方米纯收益 950-10-10-80-30-10-5-5-6000.12-6000.08-950(0.01+0.002+0.001+0.002+0.05+0.015 +0.02)-

21、10-25=550 主伐杉综合材每立方米纯收益 840-10-10-80-30-10-5-5-4000.12-4000.08-840(0.01+0.002+0.001+0.002+0.05+0.015 +0.02)-11-15=500 6、间伐杉综合材每立方米纯收益 820-10-10-80-30-10-5-5-20-4000.12-400 0.08-820(0.01+0.002+0.001+0.002+0.05+ 0.015+0.02)-11-15=462,7、评估值为 En=10010(5500.15+5000.50)+4621.066-3001.0616-801.0615-801.061

22、4（1.0616-1）-100（100.06） =1003325+655-762-192-180 1.54-100167 =10028461.54-16700 =168100(元) 该小班林地使用权（无限期）评估值为168100元，年地租为10100元,二、异龄林林地资源资产评估 异龄林由于林地始终都有林木，林地的收益能力与林木的收益能力交织在一起，无法细分，其期望价公式计算结果是林地和林地上的林木的综合价格。要确定地价，则必须对其林地的价值与林木的价值分割开，通常分割的方式有二种，一种是比例系数法，另一种是剩余价值法。,1、比例系数法 比例系数法就是将用期望价公式计算的异龄林的收益现值按当地

23、森林经营的习惯比例分为地价和林价两部分。该方法的关键问题是确定异龄林的收益现值和确定林价与地价的比例系数。现以一个计算实例来说明。 设某片10公顷的阔叶异龄林承包期已满，在新的承包合同签订前要求对其林地资产价格进行评估，并在这一基础上确定新的地租租金。,(1)收益现值计算 据调查该片异龄林的择伐周期为10年，每次择伐每公顷可出材45m3，其中50是大径原木，30为中径原木，20为小径材和非规格材。每出材1立方米，可获得纯收入500元，每年分摊的管护费为45元/m2，利率为6，择伐强度为30。,(2)比例系数确定 比例系数的确定，必须考虑当地森林经营实践中习惯性的林价中的山价(地租)所占份额。据

24、福建省现行政策，林价中的山价(地租）部分所占份额为1030，平均为20。 (3)计算地价与地租 地价： 元/hm2 地租： 元/hm2,2、剩余价值法 剩余价值法是求出异龄林的收益现值后，将其减去林地上现有林木的价值，剩余的作为地价，其计算公式为： 式中：n异龄林的收益现值 n刚择伐完的异龄林林分余下的林木的价值 根据调查，该林分择伐后保留蓄积为165m3/hm2，出材率60，出材量为99m3/hm2，但木材的口径小，价格较低，经济收益较差，每出材立方米，仅有纯收入200元，这样有：,根据调查，该林分择伐后保留蓄积为165m3/hm2，出材率60，出材量为99m3/hm2，但木材的口径小，价格

25、较低，经济收益较差，每出材立方米，仅有纯收入200元，这样有： n2009919800元/hm2 o27700198007900元/hm2 由此可见，该例中按剩余价值法计算该异龄林的林地价为7900元hm2，占收益现值的28.5，接近比例法计算的结果。,二、经济林林地资产评估 经济林林地资产的评估由于其上的经营方式不同于用材林，其评估的方法也不同于用材林。经济林评估的方法主要有林地期望价法、现行市价法、年金资本化法。 (一)林地期望价法 经济林是将经济林在无穷多个经济寿命期的纯收益(扣除了正常成本利润)全部折为现值作为林地的价格。在计算时先把各年的收入和支出(含成本利润)折算为经济寿命期末的后

26、价，然后再根据无穷递缩等比级数的求和公式将其求和，其公式为：,式中：Ai一一各年销售收入 Ci一一各年的经营成本（含税、费及合理利润） u一一经济寿命期 Bu一一林地期望价,该公式必须预测各年度的收益和经营成本，计算较困难，为了便于计算，可假设造林的成本相同，盛产期收入相同，盛产前期的销售收入相近，每年的经营成本大体相同。这样该公式可简化为： 式中：An一一始产期的平均年收益 Am一一盛产期的平均年收益 C一一造林时的投资 V一一年平均营林生产成本 n 一一始产期的年数 m一一盛产期的年数,(二)年金资本化法 林地地价的年金资本化法是以林地每年的平均纯收入(地租)作为投资的收益额（利息），以当

27、地该行业的平均投资收益率作为利率，来求算其本金地价的方法。 其计算公式为： 式中：A为年平均地租，p为投资收益率 该公式简单易算，关键问题是确定年平均地租和投资的收益率，在经济林林地资产评估中，由于林地上的经济林木在较长的时间内每年有稳定的收入，其地租也较稳定并经常每年定期付给，这样在每年支付地租的经济林资产评估中经常采用该方法。,(三)现行市价法 现行市价法是以在市场上已成交的类似的林地价格作为参照物，然后确定待评估资产的价格的方法。在所有林种的林地资产评估中现行市价法的公式都相同，但在经济林林地资产的评估中比用材林更为复杂。其考虑的因子除了立地质量和地利等级外，还应考虑其上经济林树种、品种

28、、年龄和经营年限。最好能找到三个以上与被评估资产的立地质量，地利等级、树种和品种、林木年龄相近的评估案例作为参照物，然后进行综合的评价。 经济林林地资产的评估与经济林木资产评估一样必须注意：经济林的产量预测，造林成本的预测，经济寿命期的确定，经营风险的确定及投资收益率的确定。,三、竹林林地资产评估 (一)收益比例系数法 竹林的年经济效益较稳定，收益时间很长、计算其竹林(立竹和林地的综合体)的资产价值较为容易。但竹林是异龄林，其立竹的重置成本测算困难，无法准确划分哪些是林地产生的价值，哪些是立竹产生的价值。因此竹林的林地资产评估和立竹资产评估一样经常借助比例系数法。即按一定的比例将竹林的总资产价

29、值分为林地的价值和立竹的价值。其比例系数通常选用当地用材林经营中地租收入占经营总收益的百分比。直接用这一比例系数乘上竹林的总价值，就得到竹林林地资产的价值,(二)年金资本化法 竹林林地资产的年金资本化法仅在竹林的经营者已明确每年交纳稳定的地租时采用。由于竹林的经济收益大，且每年都有稳定的收益，因此竹林的经营者每年向土地的所有者交纳规定的地租的情况比较多，这样就可以直接用竹林的年平均地租和投资的收益率测算出竹林的林地资产。 (三)现行市价法 各林种林地的现行市价计算的公式都相同，但在竹林林地价测算时必须注意参照的成交案例与待评估资产在年龄结构、均匀度、整齐度、立竹度、经营级、生长级的差异。根据这

30、些差异综合确定其调整系数的K值，用K值对参照的成交案例的评估结果进行修正。通过对三个以上案例的测算，最后综合确定其评估结果。,第三节 其它地类林地资产评估 一、疏林地林地资产评估 疏林地是指郁闭度在0.10.2的林业用地。疏林地上生长着少量的树木，其利用主要有2种方式， 一是将其上的林木采伐，然后营造人工同龄林； 二是保留原有的林木，通过补植，或人工促进天然更新加上封山育林，将其培育成异龄林或相对同龄林。 因此，疏林地林地评估的方法可以按照用材林的林地资产评估方法，或按无林地的评估方法进行。,在采用用材同龄林林地资产的评估方法时，关键是要根据当地的自然条件、经济条件选择最适合的树种，根据培育目

31、的确定一个最适合的森林经营类型，按该类型的森林经营设计，假设在该林永续地进行经营，来评估林地的价格。 按无林地进行评估时，首先要确定适合的林种、树种、经营类型，然后再按相应的评估方法进行评估。具体参阅无林地的林地资产评估。,二、苗圃地资产评估 固定苗圃地通常是农用地，而且是水肥条件较好的农用改造而成，在经营的过程中为了减轻病虫害的发生，经常需要与农作物(水稻)进行轮作。因此，在苗圃地的评估中借用农用地的评估方法，并借用相似的农用地的经济指标。 (一)现行市价法 现行市价法也称市场成交价比较法，它是以具有相同或类似条件的林地的现行市场的成交价作为比较基础，估算林地评估值得的方法。在苗圃地的评估中

32、，其计算公式与一般林地资产评估所用的公式相同：,一一林地资产评估值 一一苗圃地立地质量综合调整系数 一一物价指数调整系数 G一一参照案例的交易价格 S一一待评估苗圃地的面积 在苗圃地的评估中参照物可以是类似的苗圃地，但由于苗圃地的交易较少，实际评估中经常采用立地质量相似的农地作为参照物。土地质量的综合调整系数通常根据影响农用地价格的因子，将待评估的土地与参照案例的土地的各项主要指标进行定量比较，最后综合确定出一个综合调整系数。,(二)收益现值法 苗圃地的收益现值法按育苗收入计算极为麻烦，因为苗圃地上育苗的种类较多，各种苗木的育苗期限不同，经济效益也不相同，而且为了减少病虫的危害，苗圃地上经常要

33、进行轮作，种一季水稻。因此，苗圃地的收益现值经常用农田粮食生产的收益现值。,三、未成林造林地林地资产评估 未成林造林地上的林木通常按用材林幼林的评估方法进行评估，而其林地资产也是按用材同龄林林地评估的方法进行评估。 四、无林地林地资产评估 无林地资产的评估首先要对无林地资产范围进行界定其次，在界定为资产的无林地上要确定营造什么林种、什么树种，确定其经营水平和各项技术措施。 然后，进行经营的财政分析，预测其收获量，分析各项投入和收入。 最后，确定其林地的价格。,(一)收益现值法 无林地的收益现值法在选定了林种和树种后，一般用材林按同龄林林地资产评估方法进行，其他林种按相应各林种的评估方法进行。它

34、的关键是确定好最适合的林种、树种和经营水平。 (二)市场价法 无林地评估的市场价法除与其他林地资产评估一样都要考虑立地质量、地利等级、时间差异等因素外，还应考虑二级地类的差异，如是采伐迹地，还是荒山荒地。,第四节 转为它用的林地资产评估 林地改变了用途后，其资产价值发生了极大的变化，有的甚至增值几十倍、几百倍。这些增值扣除了国家因土地用途改变增值而收取有一定比例的税费，开发部门为土地增值而投入的基本设施的建设的资金外，尚有数额极大的超额利润，这些利润相当程度上是因为该土地所在的特殊位置所形成，土地的所有者必须占有一定份额的超额利润。,一、市场价比较法 改变用途的林地的市场价比较法的参照物不是附

35、近的林地，而是和附近改变用途相类似的土地价格。如是改变为农地，则以类似立地质量和地利等级的农地相比较；如是改作建筑用地，则以附近相近交通条件、临路情况、公共设施情况等因素的建筑用地进行比较。其计算方法与一般的市场价比较法是一致的，仅是参照物以及对应的比较指标发生了较大的变化。,二、剩余价值法 剩余价值法又称倒算法。其基本思路是在确定了土地的利用方式的基础上，预测土地未来的总收益，扣除开发总成本以及一定的投资利润、税收，其余额为土地使用权价格，即地价，其计算公式为： BAMNL 式中：A一一土地开发的总收益 M一一土地开发的总成本 N一投资的合理利润 L一各种税、金、费支出,改变用途的林地资产进行评估的关键是要掌握该林地转化后将作为何种用途，必须根据其新的用途进行分析，确定出其合理的资产价格，否则林地的所有者将蒙受巨大的经济损失。,第五章全部结束,谢谢!,