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1、老年公寓项目前期市场调研报告,目 录,第一部分、我国老年人综合研究 第二部分、老年公寓的现状与发展趋势 第三部分、南京市老年公寓市场分析及政策研究 第四部分、南京市老年公寓发展趋势及未来展望 第五部分、项目周边环境分析 第六部分、项目风险分析及应对策略 第七部分、项目后期运营模式建议 第八部分、老年公寓案例筛选分析与研究,第一部分 我国老年人综合研究,一、我国老年人现状,我国人口老龄化的趋势人口老龄化是世界上许多国家正在面临或即将面临的一个突出的社会问题。我国不仅是一个人口大国，同时也是一个老年人口大国，由于我国人口政策的特殊性，目前我国60岁以上老年人口已达1.56亿，占全国总人口的12，到
2、21世纪中期将超过4亿，占全国总人口的28。,2000-2050年我国60岁及以上老年人口发展预测,前期阶段,高速老龄化阶段,高水平老龄化阶段,1982一2000,2000一2030,2030一2050,老龄化进程划分,起至年限,老年人综合研究,第一年龄段年轻的老年人(60至73岁) 身体健康，需要文化与精神生活：友谊、同龄人的交往、慰藉与互助及社会奉献余热。,二、老年人的生理特征及心理需求,1、对老年人年龄划分的通用标准,这种健康老人，是未来社会中入住老年公寓的主要对象，我们要了解他们对居住中交往空间形态的需求，为他们提供舒适的交往空间，满足其交往需求。,第二年龄段老年人(74至89岁) 需
3、求社区或老年公寓的室外环境。由于生理、行走能力的衰退，在交往空间的设计上需要一定的无障碍设计。,第三年龄段长寿老人(90岁及以上老人) 健康状况一般、室内保养的多、外出活动者少。生活行为有些不能自理，需要他人护理，一般很少外出参与社会活动。,老年人综合研究,随着年龄的变化而影响生活的改变,老年人综合研究,2、老年人的生理变化, 身体功能的变化, 感觉功能的变化,视觉衰退,听觉能力衰退,嗅觉、触觉和平衡感下降，表现迟钝,留恋过去,适应新事物需要时间、懒得思考,肌肉容易疲劳,骨骼脆弱，弹性和韧性降低, 心理功能特征的变化,老年人综合研究,三、老年人生活模式,基本行为,家务行为,文化行为,社会行为,
4、居住行为,生理行为：如进食、睡眠、换洗、便泄等,参与少量的家务劳动，如生活中的炊事、洗衣等,追求精神文化：如阅读、看电视、文娱、锻炼等,人际地缘关系的体现，主要以与老朋友交往为主,数据来源：中国老龄科学研究中心,老年人综合研究,四、我国老年人的居住实态,合居模式 老人与子女同住一套住房。 独居模式 老人独立居住。 毗邻模式 与子女或亲属相互独立且毗邻居住。 敬老院模式 在老年服务设施安度晚年。,1、老年人的居住模式,老年人综合研究,五、老年人的居住养老模式现状及需求,随着计划生育政策的实施、生活观念的变化等多种原因，社会家庭结构发生了变化，“4+2+1”的核心式家庭结构模式将会成为我国家庭结构
5、的主流，老年人生活的家庭结构正经历着如下模式：三代同堂两代同堂独居。同时由于城市住宅建设的发展，推动了家庭小型化的发展，纯老年型家庭迅速增加。 这几年出现了一具特殊的群体，这个群体所在家庭被许多学者称为“空巢家庭”，其家庭成员称为“空巢老人”。最新的统计数字统计，目前我国到少有2340万老人独守“空巢”，在城市的老年家庭中，“空巢家庭”至少超过三成。,数据来源：中国老龄科学研究中心,老年人综合研究,选择普通住宅养老的原因 （上海）,数据来源：上海市老年研究中心,老年人综合研究,通过有关上海市的调查资料，选择原因如图。老人非常需要代际交流，而这是“群居”的老人堆里所没有的；此外现在的养老机构数量
6、不少，但质量参差不齐，有的甚至以营利为目的，福利性不够，服务员素质差，伙食水平低劣，倒不如在家里过得舒服。大部分老人们对这些机构并不青睐，即使住进去了，也是迫不得已，极少自愿。,愿意入住老年年公寓的因素比例如图显示：,数据来源：中国老龄科学研究中心,老年人综合研究,第二部分 老年公寓的现状与发展趋势,一、国外老年公寓现状,老年公寓在国际上很早就被提出，如今，美国、英国、法国、丹麦、日本、新加坡等国的老年住宅已经相对成熟。他们在老年人居住规划与建设方面积累了大量的经验，其中亚洲国家与我国具有相似的历史文化和经济发展背景，更有许多值得我们借鉴之处。,老年公寓现状与发展趋势,1、北美富裕国家老年公寓
7、 以美国为例,独立的建筑物,布置灵活,服务的针对性强,投资少,家具气氛较浓,优点,美国绝大多数的老年公寓都是独立的建筑物，不同类型的老年公寓一般是分开建造，分布在居住区中,老年公寓现状与发展趋势,美国等一些发达国家也有将不同的老年公寓组合在一起。其优点是：住在组合式老年公寓的老年人随着年龄和健康状况的变化，可以得到连贯的、系统的服务和护理。组合式老年公寓的服务设施较为齐全，设施配置合理，利用率高。,老年公寓现状与发展趋势,2、欧洲国家养老寓 以英国为例,在欧洲及其它地区的发达国家，让老年人尽可能长时间地生活在自己家里也是他们的普遍目标。 购买者注重房屋的质量和地理位置更为重要。,温切斯特镇,小
8、公寓套房,50岁以上老者,方便、安全、 医护条件好,房间内隔间少,无室内楼梯,安全系数高,屋内设置和装 饰随心所欲,老年公寓现状与发展趋势,英国各种老年住宅入住比例：,老年公寓现状与发展趋势,3、亚洲地区老年公寓 以日本为例,日本的老年公寓日语称为“高龄者集合住宅”，主要目的是适合老年人的身心特征，满足老年人在家庭生活中的需求。,老年公寓现状与发展趋势,构成类型,专住型 是指全是老年人住户的公寓,混住型 与一般住户混住的公寓,横向布置型,竖向布置型,混合布置型,老年公寓现状与发展趋势,户型,日本老年公寓中，单身家庭户型一般为1K（1室+1厨房，使用面积约为30左右）或1DK（1室+1餐室兼厨房
9、，使用面积为30-50），夫妇家庭户型一般为1DK（使用面积为30-50）或2DK（2室+1餐室兼厨房，使用面积为50以上）。,老年公寓现状与发展趋势,二、我国老年公寓现状,我国老年公寓是近十几年才逐步建立和发展起来的，历史较短。今天随着人口老化问题的日益突出，老年公寓也逐渐为人们所重视。 老年公寓有别于一般意义上的房地产开发项目。一般的房地产项目开发所关注的只是居住功能，而老年公寓除了居住功能以外，强调要在项目中体现和实现老年人的居住需求，以改善老年人居住功能与为老服务体系为一体，是居家养老与机构养老优点相结合的产物。它是在房地产开发的基础上，融入了居家养老与为老服务理念的一种新型物业种类。
10、,老年公寓现状与发展趋势,2、我国老年公寓具备的特点,老年公寓的服务内容,在北京、上海、广州等经济发达的大城市，存在着一批占当地老年人口总数将近6%以上的中高收入老年群体，他们认为现在的养老条件，无论从居住条件还是养老服务水平方面都不能满足他们日益提高的养老需求，因此他们逐渐关注能够满足其养老需求的新型养老模式老年公寓。,老年公寓现状与发展趋势,老年公寓商业地产的特点 由于老年公寓属于新兴事物，它是老年人社会化养老和社会化投资并企业化经营的房地产开发的混合体，有关部门在政策制定和操作方面相对滞后，所以一般开发商在税费减免、金融支持方面得不到相应的优惠，对于具有社会化养老性质的老年公寓，开发商需
11、要完全按照市场条件解决项目立项、项目审批、资金筹措等一系列问题。由于以上原因，老年公寓运营需应遵循市场规律，走“福利性事业、市场化经营”的道路。,市场 规律,福利性事业,市场化经营,老年公寓现状与发展趋势,投资额大、资金回收期长 老年公寓项目不同于一般房地产项目，它不仅包括住宅本身，还包括许多服务配套项目，并且在设施、设备规划设计、安装方面都要结合老年人的特点，有专家称老年公寓的总体造价要比普通房地产项目高五成至一倍。另外老年公寓的租售方式比一般住宅更为复杂，一般住宅都通过住宅销售实现房地产开发的最终目的，而老年公寓则需要根据老年人市场需求的多种形式，采取租、售结合的方式满足老年人入住，其中一
12、定比例的住宅面积可以实现销售，另一部分须满足租用、度假等需求，并且公共服务设施更需要通过经营来实现收回投资，因此老年公寓的运营模式要采取灵活多样的销售方式保证其正常经营。,老年公寓现状与发展趋势,三、国内老年公寓目标客户群的消费特征,1、我国老年人口收入分析,经 济 收 入 来 源,子女,亲属供养,老年人离、退休金,劳动收入,社会保险,救济,老年市场成为新兴的，潜力巨大的市场,老年公寓现状与发展趋势,老年人的经济开支主要在伙食、房租、衣物及医疗，用于娱乐的较少，收支状况基本满足。,老年公寓现状与发展趋势,2、老年公寓目标客户群的消费特征,老年消费是一个纯消费阶段，这是老年消费的性质特征,老龄纯
13、消费人口比低龄纯消费人口的纯消费年数更加漫长，这是老年消费的时限特征,老年消费是一种自主消费，这是老年消费的行为特征。,老年人的消费观较为成熟，冲动型热情消费和目的不明的盲目消费少，这是老年消费的思想特征。,老年消费对商品质量和服务质量的要求高于一般消费，这是老年消费的质量特征。,老年消费中休闲性消费与服务性消费所占比例大，这是老年消费的内在特征。,消费特征,目标客户消费特征,老年公寓现状与发展趋势,四、我国老年公寓存在的风险问题及应对策略,政府支持力度不够,配套服务滞后,老年公寓的布局不合理,主要存在的问题,老年公寓不同于一般意义上的住宅，老年公寓不仅需要一个“无障碍”的居住活动空间，还需要
14、有公共性的服务网络及较齐备的医疗康复设施,满足老龄化需求住宅的最基本条件就是要充分把握老年特性，住宅空间与功能，社区服务远远滞后。,目前老年公寓和养老机构的建设还没有例入各个城市的总体规划，缺乏从中国老年人的特点和需求出发，而制定的科学合理的建设规划。,老年公寓现状与发展趋势,应对策略：,国家对社会力量兴办老年公寓也推出了实质性的利好政策。继续鼓励社会各界兴建新型老年公寓，并己对兴办老年公寓实行了减免税政策。2002年2月，国务院颁发了国务院办公厅转发民政部等部门关于加快实现社会福利化意见的通知，鼓励社会力量兴办老年公寓。,寻求政策支持,依靠社会力量,要充分调动社会各方面力量和运用各种社会资源
15、，多渠道、多层次、多形式地兴办老年公寓。老年公寓的建设投资，应按照社会主义市场经济的原则，广开投资渠道，实行投资主体多元化。另外，可以提倡慈善机构和开明人士个人捐赠或投资兴办。也可以采取集资、合资以联办等形式。,对老年住宅的长 远规划和设计,按老年人的生理和心理特点建设配套完善的老年公寓，从环境优美，设施齐全，服务质量等方面创造适宜老人的居住与活动环境，提高老人的生活质量。,老年公寓现状与发展趋势,五、我国老年公寓的发展趋势,老年公寓这一新兴市场在中国拥有极大的发展空间，随着“四二一”家庭结构的到来，中国人口逐渐步入老龄化，需要建造和发展适合不同老年人各种类型的住宅，而老年公寓会成为越来越多老
16、年人的首选。从发展趋势看，老年公寓的需求必然越来越大，必将成为很有潜力的“朝阳产业”。,老年公寓现状与发展趋势,第三部分 南京市老年公寓市场分析及政策研究,2010以后，南京市全市老年人口将出现三次老年人口高峰,南京市老年公寓市场分析研究,南京市的养老公寓以中小型为主，多属传统的养老院、福利院，拥有200个床位以上规模的还比较少。整体规划设计落后，生活设施不完善，健身、休闲、娱乐设施单一，医疗护理、保健不配套，服务水平低下，缺乏人性化，不能满足老年人特别是新一代老年人的心理和生理需求。,南京市老年公寓市场特点,南京市老年公寓市场分析研究,2、老年公寓规模小、配套设施不足、管理水平低下,3、服务
17、人员缺乏专业培训 在养老院从事服务的人员多为下岗职工和农民工，他们没有经过专业的上岗培训，缺乏心理和护理专业知识，对老人的服务只是满足于简单的端茶、送饭、洗衣，而无法从老年人心理、生理需求的角度出发，提供人性化的全方位专业服务。,南京市老年公寓市场特点,南京市老年公寓市场分析研究,结论1,目前南京市提供的养老方式着眼的是最普通人群，提供的是最基本的服务。这种养老与老年人的尊严、舒适不匹配，与子女的孝心、放心不匹配。因此，目前的老年公寓是老年人无奈的选择。,南京市老年公寓市场分析研究,结论2,南京的老年人口比重较大，较大程度上体现了市场对于老年公寓的必然需求,老年公寓将成为未来老年人住宅市场的发
18、展趋势,需要居家式老年公寓以满足中国传统的养老观念,需要规模化的养老社区以降低养老成本保证养老管理服务水平,南京市老年公寓发展趋势市场前景,南京市老年公寓市场分析研究,自然结论,南京市老年公寓面临前所未有的发展机遇！,南京市老年公寓市场分析研究,南京市老年公寓政策研究,2009年工作思路和目标任务 深入学习贯彻十七大和十七届三中全会精神，以科学发展观为指导，以抓福利机构等级评定和提档升级为契机，以办好“让党和政府放心，让群众和老人满意”的福利机构为目标，促进养老福利机构均衡发展；进一步抓好养老护理员（管理员）的等级资格培训，为适应河西新发展，构建和谐新建邺作出新的贡献。 主要工作目标和任务是：
19、1、新增床位数300张以上，实现福利机构总床位数达到千分之二十二以上；2、福利机构的从业人员95%以上经过职业技能培训并获得相应资格证书，院长及中层以上管理人员全部获得等级证书； 3、实现有医疗资质福利机构床位数占总床位数的30%以上的动态要求；4、动员2家社会力量参与各街道特别是涉及拆迁街道的养老院和养老床位数增加的建设；5、按照为老服务要适应新城新建邺的理念，抓好福利机构的全面管理和为老服务队伍建设；6、抓好安全生产，保证全年无重大责任事故发生。,南京市建邺区2009年社会福利机构主要工作目标和措施,南京市老年公寓政策研究,从以上南京市各区域统计表可以看出目前南京各区域福利机构及老年公寓在
20、数量上较前几年有所提高，但内部硬件及软件配套档次相对较低主要显现以下特点：,以国有或集体性质为主,配套、服务性差,内部功能设备不全,医疗配套不足,为本项目专业老年公寓提供了必要前提与发展机遇,通过调查走访，南京市社会福利机构即相关老年公寓以玄武区、鼓楼区相对在规模及内部配套方面随着市场的改变已逐步提升。其它区域主要以小型社会福利机构为主，服务于“空巢老人”居多，同时只收取自理健康老人，只是简单的满足日常生活需求，对于功能配套及专业服务方面涉及甚少。,南京市各区域老年机构及老年机构调查,南京市老年公寓及社会福利机构运营团队,从对南京市各老年公寓及相关社会福利机构的调查，南京市各相关机构基本没有专
21、业的运营团队。以私人承包制，外聘工作人员，员工均以下岗职工或农村为主，没有经过专业的训练，服务质量相对较低；对于医疗方面，大要部分机构实行外包形式，即与某医院进行联动，每周或一定的时间内医院安排医务人员驻机构内部为老人检查。,第四部分 南京市老年公寓发展趋势及未来展望,南京市老年公寓发展趋势及未来展望,南京市老年公寓发展趋势及未来展望,1、市场发展趋势 (1)制定和完善老年住房的发展目标和规划。 老年住房（含老年公寓）要纳入南京市的总体规划。不仅要制定老年住房的长远规划，而且要制定短期计划。首先，要对老年住房的布局、数量、规模、档次、设计、结构以及住房产权、体制等方面的问题，进行调查研究，并提
22、出适合南京市市场需求的，今后老年人住房的发展目标和规划。其次，再依据长远目标和规划，制定阶段性的目标和计划。 在近期的城市发展和旧城改造计划中，会将老年人住房建设纳入计划。要对老年住房进行有计划的新建、改建和扩建，以保证老年人对住房的需求。对于那些设施和条件比较差的老年住房，要及时予以改善，确保老年住宅的持续、健康的发展。 (2)大力兴建和发展广大中低收入者老年公寓。 老年公寓的建设规模、档次以及价位的高低，都要从南京市的经济发展和人民生活水平的实际情况出发，而不是追求大规模、高档次。目前南京市中低收入老年人住房的需求量巨大，应予以大力发展。与此同时，也要发展适量高收入者的老年公寓住宅。,南京
23、市老年公寓发展趋势及未来展望,(3)要解决好老年公寓的融资问题。 融资问题是当前老年公寓建设的瓶颈，需要花大力予以解决。 首先，建设老年公寓需要发挥政府的主导作用。政府不仅要将老年公寓的建设纳入政府的总体规划，而且要按照规划要求，定期进行老年公寓的专项财政拨款。在土地使用和税费方面要实行优惠政策，如免收土地出让金、减免税费等。其次，政府还要加强宣传力度，使全社会都来重视老年人和老年人的住房问题，鼓励和吸引国内外有实力的开发商来兴建和管理老年公寓。开发商除了享受在土地和税费方面的优惠以外，还可以向银行申请低息贷款，差额部分由政府补贴。再次，还可以发挥社会的力量，建立老年人事业基金会，以及开征遗产
24、税等筹措老年人住宅资金。最后，在个人筹措资金方面，要得到银行的大力支持。银行要从老年人的需求和特点出发，制定优惠的住房抵押贷款办法。,南京市老年公寓发展趋势及未来展望,1、如以现房作抵押贷款购买新房； 2、“双合同制”贷款购房。即老年人与银行、其子女与银行，各签定一份买卖合同和担保合同，当老人无力还款时，可以由其子女或亲属还款；3、逆抵押贷款购房。这是目前国外一些国家普遍使用的方法。即老年人退休以后，从开发商处购买一套老年公寓，然后与开发商签定合同，每月由开发商支付给老人一定数量的生活费，直到老人去世，开发商返还剩余本金，住房归开发商所有。这些贷款办法，为老年人住房提供了保证。4、还可以采取物
25、业置换以及合资建房等多种渠道为老年人解决住房广开门路。,南京市老年公寓发展趋势及未来展望,(4)建立和健全养老制度和住房保障制度。 这两个制度是老年人解决住房问题的前提条件。要借鉴国外及北京、上海经验，从南京市的实际情况出发认真搞好。要发动和鼓励单位和个人积极投保，扩大养老保险范围；同时要按国家规定按时发放。要建立和完善老年住房保障制度。 (5)建立和完善老年住房的法律、法规。 法律、法规是解决好老年人住房问题的保障条件。如日本为推进老年人住宅的发展和居住环境无障碍化，中心建筑法、无障碍交通法、老年人居住法；韩国有老年福利法、住宅建设促进法；国内及南京市老年人社会福利机构基本规范 、社会福利机
26、构管理暂行办法等。为了推进老年住房的发展，要建立和完善国家老年人住房的法律和法规，并要认真执行。总之，随着南京市人口的老龄化，人们生活水平的提高和观念的转变，老年公寓的社会需求广阔，发展潜力巨大。但是它的持续、健康发展需要观念的转变，政府和社会的大力支持，法律法规的立和完善。,南京市老年公寓发展趋势及未来展望,、产品发展趋势 随着老年住宅市场的日益成熟完善，老年住宅产品将会呈现如下发展趋势： 规模化 随着南京市老年化程度的加深，人们将对老年住宅产品有重新的认识，老年住宅的市场需求也将日益增大，未来的住宅市场将会把老年人的因素考虑进去，甚至会成为未来楼市竞争的热点。市场的发展一般会遵循这样一条发
27、展轨迹：大量“老人公寓”、“老少居”、“颐年所”等住宅的出现，将使老年住宅产品走向数量化；而后，随着市场的进一步发展，需求的进一步加大，专业化程度更高、居住质量更好、价格更适宜的大型老年社区应运而生，老年住宅产品呈现规模化； 郊区化 为了满足老年住宅对环境的高要求，也为了减低成本降低入住的门槛，未来老年住宅的选址将会远离城市，选择在郊外风景宜人、环境优美的地方，但是同时会顾及交通的便捷性，以方便家人朋友的探访； 建筑的多样化 随着老年住宅产品的日趋成熟，产品推陈出新，建筑呈现多样化。在建筑设计上，住宅健康性、使用的多功能化、增强邻里沟通的将是未来产品的竞争焦点；,南京市老年公寓发展趋势及未来展
28、望,功能丰富化 未来的老年住宅将与现在生活模式结合起来，住宅不再是单一的养老功能，而是融养老和家庭悠闲于一体。老年住宅社区内蕴藏有丰富的旅游度假资源，不但为老年人的日常生活提供良好的居住环境，而且为亲友提供节假日悠闲度假的，更是藉此创造了“合家欢”的亲情时光。 科技化 以科技为依托的老年人专用设计是未来老年住宅产品发展中最活跃的一环。日新月异的科学发展，为老年人专用设计提供了基础和注入活力，基于老年人的更深入的研究将使未来的老年住宅为老年人提供更细致的照顾；智能化的应用，将为老年人带来更方便、安全的全方位保障；网络技术的应用，将使远程交互成为可能，老人与子女的沟通无处不在。 社区服务的专业化
29、作为老年住宅产品的重要组成部分，老年住宅的社区服务在不断细化、丰富的过程中向专业化发展。社区服务的专业化包括：社区服务设置的细化与个性化，从业人员专业素质的专业化，服务质量控制管理的规范化等等。,南京市老年公寓发展趋势及未来展望,3、消费发展趋势 老年住宅的消费发展趋势预测可以从消费力和消费观念两个层面上展开。 在消费力上，由于未来老年住宅的规模化和郊区化发展，降低了购置成本，实际上相当于提高人们对老年住宅的消费能力。随着南京市经济的发展，福利制度的完善与福利水平的提高，老年人晚年生活得到了保障，手上的可支配资金增加，使老年人自购房安度晚年成为了可能；另一方面，高收入人群的低龄化，年轻一辈收入
30、的增加，为给长辈购房提供的物质基础。 在消费观念上，传统观念的影响将随着时代的发展而弱化，老年人对子女的依赖性减弱、独立性增强，对老年住宅的认同会增加，不会再盲目地和子女挤在一起，而去寻找适合自己居住的空间，这种观念上的改变就为老年住宅市场的发展扫除了障碍。,南京市老年公寓发展趋势及未来展望,第五部分 项目周边环境分析,项目地块认知,地块特征分析,项目及周边环境分析,项目整体呈不规则状，容积率低，绿化配比较高； 项目建设已完成，内部配备医疗服务设施； 目前项目公建设施相对较少，较大程度上影响了项目的档次及占有一定的市场份额。,建邺 医院,绿化广场,老年公寓,项目地 块形状,项目地块认知,地块条
31、件分析,据调查发现项目周边同等档次老年公寓基本没有，基本无竞争项目瓜分市场，以此为项目创造了必要的优势，立足于区域范围内，达到综合成功之功效。,项目定位于老年公寓，其内部配备建邺医院；,项目及周边环境分析,周边以月安花园、美丽嘉园等项目为相对成熟住宅区，配套基本完善；,项目所在区域特征分析,项目及周边环境分析,江东大道：城市主干道，交通便利，城西CBD中心区域，商业住宅较为集中，但配套尚显不足。,燕山路：住宅区，有部分社区商业、小吃等社区配套为主。,月安街：以大中型住宅社区为主， 配备部分社区商业；如奥体新城等。,应天大街：至燕山路已是尽头，目前高架桥正在修建当中；对商业及本项目的影响较大，如
32、交通便利，噪音大等。,奥体中心,周边以大中型 住宅社区为主， 其中以奥体新城 为主要项目,CBD,项目认知,周边现状及相关配套分析,项目及周边环境分析,奥体新城项目,月安菜市,皇家国际,本案老年公寓,积善新寓,美丽家园,栖霞建设栖庭,金基汇景国际,建邺医院,实验小学,本项目周边住宅较为集中，同时发展较为迅速，随着入住率的提高，周边人气不言而喻，目前以月安花园、美丽嘉园等成熟小区作为配套支撑，后期发展前景可观。,项目SWOT分析,1、周边配套较为齐全，康复治疗便利 2、区域内交通、生活便利 3、项目自身条件较好，市场接受度高 4、从档次、模式来看较竞争项目高 5、使用权销售价格相对较低，客户群体
33、 范围较广 6、南京市场档次高的老年公寓匮乏,Strengths优势,Weaknesses劣势,Opportunities机会,Threats威胁,1、从目前项目内部来看，硬件配套较弱 2、项目公建设施较少 3、项目平面布局不尽合理，有北房间 4、使用权销售，转让、出售存在抗性 5、应天大街架桥的建设将较大程度上对项目造成较大的影响，噪音污染大,1、南京市老年人口众多，需求量大， 趋供不应求形式 2、老年消费量逐步提高，消费能力强 3、国家支持老年公寓建设，将陆续出台相关扶持政策 4、GDP的保障 5、政府的关注与支持,1、开发商投资强度较大 2、市场认知度及认同感较低 3、中国传统观念的改变
34、需要一定时间 4、使用权销售或租赁资金回笼慢,项目及周边环境分析,1、在传统城区之外，拥有相对于城区较为丰富的自然环境，但又临近代表城市繁华生活的CBD，交通便利，可以轻松享受城市生活。 2、项目老年公寓形态，这一产品和社区形态正是此一区域的稀缺产品形态。 3、居室内部空间较大，可改造性较强，符合目标客群居住升级的要求。 4、属于公益事业类型，内部配备医院，就医极为便利，较大程度上体现与提升了项目的竞争优势。,离尘不离城，近CBD的城市老年公寓,项目及周边环境分析,项目物业竞争项目调研,项目周边项目规划、设计等情况调研,项目位于南京建邺区，周边以大中型中高档社区为主，如月安花园、奥体中心、月安
35、菜市等、上海联华超市；从项目总体设计情况来看配套相对较为成熟，生活交通可达性较强；区域价格较高。,经过详细的市场调查，我们发现目前的南京市场的老年公寓服务社区极少，且档次配套相对较低，属福利事业，同时只接受健康老人，不能满足于现代老人的需求。也就是说，对于本项目而言，南京市场基本没有较高档次的市场竞争力。这对于项目的投入无疑将是一个极其有利的局面。 但是，一定意义上的形式竞争者和一般竞争者必然是存在的。南京市以及周边地区有一些能够提供一定养老服务的场所，如月牙湖、爱玉老年公寓 、南京乐洲老年公寓 等，以及部分片区提供的社区养老服务试点。不过，相较于专业的老年公寓团队，已有的服务无论是从基础设施
36、、人员素质，还是从服务质量等方面都无法满足南京市“银发市场”的需求，这预示着本项目的进入将面临巨大的市场空间。,项目物业主要竞争情况分析,5.开辟就业途径，为社会提供就业空间；,本项目老年公寓见解,1.及时解决老年人生活中遇到的各种实际问题；,2.减轻子女的心理压力和劳动负担；,3.维护老人与子女双方的自尊心，增强双方的安全感；,4.缓解社会养老的压力，减轻政府的负担；,项目物业主要竞争情况分析,第六部分 项目风险分析及应对策略,项目风险分析及应对策略,项目风险及分析,老年人及其子女对居住养老方式和生活方式认知认可程度及时间长短,无产权销售， 贷款不能办理,后期运营及交易问题较多,转让、产权归
37、属问题复杂不清,目标客群及其子女的传统观念,风险 因素,项目风险应对策略,硬件、软件相结合,推介宣传,以服务为导向，化解人们对老年公寓的疑虑,以人为本，实现人性化设计,“量身定做”的设计,建设配套完善的老年公寓，从环境优美，设施齐全,合理的定价策略，刺激其消费载体,多管齐下综合治理,项目风险分析及应对策略,项目使用权销售风险及应对策略,使用权销售与法律风险分析及应对策略,无产权,产权交易复杂,购买时不能办 理银行按揭,购买后不能办 理抵押贷款,购买及后期转 让存在众多问题,合理定价，利用价格优势,分期付款或降低销售年限,开发商品牌保障,相关企业及政府部门担保,专业运营公司 提升项目核心 竞争力
38、,风 险,应对策略,第七部分 项目后期运营模式建议,1、老年公寓养老模式,老年公寓的特征,老年公寓的类型,运营模式建议,运营模式建议,政府、慈善机构合作经营管理,纯福利性质的养老院,混合型养老院,专业公司 经营管理,老年公寓,a、自住型老年公寓（Independent-living）,b、陪助型老年公寓（Assisted-living）,c、特护型老年公寓（acute-care）,辅助生活机构,住宅建设与管理相分离的经营模式,2、经营模式类型,运营模式建议,老年公寓运营模式中的市场定位、销售方式、服务体系的建立直接影响老年公寓的经营成败，因此要遵循二路出击的目标市场定位原则；三方并举的销售原则
39、；四点标新的社区服务原则。,目标消费群体,具有中高经济实力的老年人,资源共享群体（即享用老年公寓设备、设施、服务等资源的群体，包括旅游观光者、购物者、就医者等群体）,3、本项目老年公寓运营模式建议,（1）、目标市场定位二路出击,运营模式建议,老年公寓具备 “一低二高”的特点,低容积率,高比例公建设施 高水平的社区服务,运营模式建议,租赁、转让 房屋使用权,老年公寓销售方式,（2）、销售方式三方并举,投资行为与消费行为相融合,出租房屋使 用权及产权酒 店方式销售 房间,出售房屋 （或房间） 的产权,运营模式建议,不同消费群体购买老年公寓的目的具有多样性,消费主体可以是老年人也可以是中年人,灵活的
40、销售方式可以满足不同人群的消费需求,有利于开发商的资金回笼,三方并举的销售方式适应老年公寓市场定位及多元化发展的要求,出售房屋产权满足消费群体置业投资的要求,出租房屋使用权方式最为灵活，它可以根据当地消费者的消费观念，创造性的衍生出多种既满足消费者的消费需求又适合开发商经营的租赁方式,产权酒店的销售方式适合老年公寓的养老、旅游服务模式的市场定位一方面满足了投资者获取投资收益的心理预期，同时可以使开发商快速回笼资金，另一方面可以使开发商继续拥有老年公寓的经营权，从而有利于保持老年公寓的经营方向,因 素 分 析,运营模式建议,（3）、社区服务四点标新,形成老年公寓差异化经营的基础，是持续正常经营的
41、保障,社区物业服务,社区家政服务,社区医疗服务,社区文娱服务,诠释,运营模式建议,建邺医院,与相关旅游及娱乐机构组合，不定期举办相应活动等；参与相关老年媒体互动，促进精神追求。,如项目内部招商健身房、棋牌室等,项目所不足的配套，充分利用项目周边现有成熟配套,老年公寓为老年人提供高品质的养老生活，一方面它提供适合老年人居住的住宅环境，另一方面提供完善周到的人性化的社区服务，这是老年公寓差异化经营的必备条件。老年公寓的社区服务水平可以分为必备层级、完备层级、完善层级。例如体现在社区服务方面：,运营模式建议,老年公寓开发为中高经济实力的老年人提供了高品质的养老方式，在我国属于新鲜事物，老年公寓的特点
42、导致其运营模式具备创新性、复杂性，在南京市更是如此，因此要结合与借鉴南京市老年人的需求特点、国外老年公寓及北京、上海的运营经验。,结论1,市场定位,销售方式,社区服务方面,“福利性事业、商业化管理”特点的运营模式,运营模式建议,概括而言，四点标新的社区服务赋予了钢筋水泥灵性，提升了老年公寓的附加值，奠定了老年公寓的差异化经营的基础。,结论2,运营模式建议,第八部分 老年公寓案例筛选分析与研究,指导思想与设计要点,体现新世纪时尚的服务设施,根据老年人的生理特点和精神需求，太阳城从生活服务到文化娱乐安排了一系列配套完善的服务设施。,国医堂,温泉会馆,文化宫,太阳城医院,银龄公寓,太阳城农庄,国际会
43、议中心,太阳城购物中心,太阳城假日酒店,老年公寓案例筛选分析与研究,服务设施总面积高达46118，占全区总面积的17.2%。通过“老有所为”和“老有所学”去促进“老有所养”和“老有所乐”，提高老年人的生活品质。,老年公寓案例筛选分析与研究,为老年人提供多层次的“交往空间”,第一层次：每户中均设一个阳光室,第二层次：在每幢老年公寓的顶层（或首层）设公共阳光室,第三层次：宅前绿地的休憩空间,第四层次：中心绿地公共活动空间,老年公寓案例筛选分析与研究,采取“车走周边，人在中间”，安全、宁静的交通模式,车走周边，人在中间，人车分流的交通模式,居民可以驾车选择最近的位置停车，然后步行入户,利用外围周边行
44、车和尽端式停车，不但保证了社区内居民活动的安全与宁静，同时也减少了汽车对环境带来的噪音与污染,外环是沿社区周边设计机动车环路，并且充分利用北侧的绿化特别地布置停车场,老年公寓案例筛选分析与研究,户型设计的基本特点及科技含量,每户增设阳光室及室外阳台,简化室内流程，特别强调主卧室与起居室的联系便捷,使用角窗、凸窗等多种形式增大开窗面积,高层塔楼采用每层六户的蝶形平面，使每户的主卧室及起居室都朝阳采光，自然通风,造型以简洁、清新为基本格调，色彩上以淡雅、明快的色调为主，每个组团用不同色调赐于识别,户型设计特点,老年公寓案例筛选分析与研究,用科技关爱老人,选用速度慢、稳定性高的电梯，以避免引起老年人
45、的不适。轿箱内增设电视监控系统，增加照度，采用低位触摸式按钮，延缓关门时间,卫生间采用白色调节水型旋涡虹吸坐便器。白色不仅感觉清洁，同时便于发现老年人的某些病变。适当抬高坐便器高度，避免老人过度下蹲。适当降低浴缸高度，方便老年人跨越。,采用地板辐射采暖系统，可以避免由暖气产生的烫伤或磕碰等意外事故，同时也可以保证室内温度均匀，避免产生温差。,每户设电话及有线电视各2-3个插口，可视对讲及门禁系统、四表IC卡、社区一卡通系统及紧急呼叫系统。,老年公寓案例筛选分析与研究,2、台湾长庚养生文化村,位于桃园县龟山乡一处四周青葱翠绿的小山区，台塑的长庚养生文化村屹立在那里，它是台湾绝无仅有的一座老年人乐
46、园。占地40公顷，全村4000户不同坪数的房型，良好的经营服务品质，供全方位的照护服务完善的长庚医疗系统，让是银发族享受真正的优质退休生活。,老年公寓案例筛选分析与研究,提供多种住屋坪数选择、满足不同需求的养生住宅。,老年公寓案例筛选分析与研究,银发族最佳社区,完整的邻里街坊，充满人情味的银发族社区。,全村绿化的景观设计。,每户设有紧急呼叫设施，以及全天候监控中心，随时提供 紧急救援服务。,老年公寓案例筛选分析与研究,全区无障碍的环境设计,专为银发族设计的生活空间，室内户外全面无障碍。,紧急救援服务,老年公寓案例筛选分析与研究,专业营养饮食设计,专业营养师设计适合银发族的多元化健康养生膳食,完
47、整的社区机能,设有超商、书局、银行服务等商店区,设有小吃店、中西餐厅、宴会厅等餐饮区，提供膳食以外的选餐服务,设有体育馆、健康俱乐部、水疗池、游泳池等休闲设施，增进健康体能,设有会议厅，可举办大型活动及银发族相关议题研习会，增进社区活力,设有招待所，提供家属探访的住宿需求,专属社区巴士定时定线行驶，连接台北、桃园地区交通网,老年公寓案例筛选分析与研究,网路化社区,建构网路化环境，可供多元使用,安全的警卫门禁系统,24小时严密警卫，确保居住安全,进出刷卡记录，一卡在手村内畅行无阻,便利的交通,专属社区医院，派驻医学中心级的专业医师，提供同全服务,健康照护阵容,专职社工师协助规划愉悦的健康生活,专
48、职护士提供健康咨询,老年公寓案例筛选分析与研究,健康体适能检测及处方建议，以促进身体健康及活动力。 在社区内设置社区医院、特约门诊、复健中心，方便看病复健。 流行性疫苗注射：预防流行性感冒。 服药提醒及用药管理：不用担心忘记吃药。 紧急医疗专送服务：有护理之家、慢性院、林口长庚医院为后盾。 依身体状况量身订做个人专属的养生健康计划。 照护管理电脑化，连接长庚医院医疗体系，提供完整健康 照护与紧急医疗服务。 定期健康检查、防疫注射与体能检测，确保身体健康。 定期举办健康讲座、养生咨询，推动健康促进与教导自我保健观念。 建立个人健康资料库，随时关心生活动态掌握健康情形。,积极健康服务內容,老年公寓案例筛选分析与研究,规划日常和全年度多元丰富的活动，并成立社团，在完善的空间及设施中，享受多采多姿的休闲生活。,丰富的休闲生活包括： 运动养生太极拳、元极舞、槌球、桌球、撞球等。 娱乐交谊麻将、棋奕、卡拉OK