《住宅户型评价.ppt》由会员分享，可在线阅读，更多相关《住宅户型评价.ppt（80页珍藏版）》请在三一文库上搜索。
1、住宅户型评价,用专业标准评价住宅户型,消费者购房经验,消费者购房经验,去不去，看位置,行不行，看户型,定不定，看价格,授人以鱼不如授人以渔,住宅户型“专业常识”,住宅性能标准 住宅合理设计 住宅风水忌讳,户型评价方法,系统性分析 标准化分析,第一篇 户型评价方法比较,（1）传统户型点评方法,第一篇 住宅户型评价方法比较,（1）传统户型点评方法,第二篇 住宅户型评价标准,概论 （1）评价户型的专业性标准 （2）评价户型的合理性标准 （3）评价户型的市场性标准,第三篇 户型评价及户型修改,（1）住宅户型评价方法 （2）住宅户型的修改方法,户型点评点评案例,点评户型：这是一套不成功的住宅户型，虽然有
2、156平米的建筑面积，却显示不出宽裕。布局不紧凑，导致整体使用效率大大降低，其中，客厅过道面积浪费，卧室面积分配不理想，卫生间为“黑房”是主要问题。,优点：,(1)户型方正，便于布置各类家私. (2)动静分区，起居方便,缺点：,（1） 在卧室的面积配备上，通常主卧应加大，而小卧室常用来作老人房/客房/书房，小一点没关系，同时，可以把省下的面积改成贮物间。 （2） 接近客厅面积1/4至1/5的区域都被长长的过道占去，客厅有效使用面积大大的降低了。 （3） 客厅餐厅的空间先得沉闷，加上餐区光线较暗，不利于营造舒适的就餐环境。 （4） 卫生间干湿分开是现代卫浴布局的趋势，公卫生间结局摆放合理，主卫、
3、公卫均为黑房，通风采光不良。 （5） 厨房与餐厅距离太长，使室内动线过于冗长。 （6） 主卧室与卫生间（尤其是卫生间的门）的关系不理想，风水上通常忌讳坐厕对床。,1.在卧室的面积配备上，通常主卧应加大。而小卧室常用来作老人房、客房、书房，小一点没关系。同事，可以把剩下来的面积改成储物间,2.接近客厅面积1/4至1/5的区域都被长长的过道占去，客厅有效使用面积大大的降低了,3.厨房与餐厅距离太长，使室内动线过于冗长,6.主卧室与卫生间（尤其是卫生间的门）的关系不理想，风水上通常忌讳坐厕对床。,4.卫生间干湿分开是现代卫浴布局的趋势，公卫生间结局摆放合理，主卫、公卫均为黑房，通风采光不良。,5.厨
4、房与餐厅举例太长，使卧室内动线过于冗长,优点： 1.户型方正，便于布置家私 2.动静分区，起居方便,第二篇 住宅户型评价标准,概论 （1）评价户型的专业性标准 （2）评价户型的合理性标准 （3）评价户型的市场性标准,概论,户型与小区布局的关系 户型与容积率的关系 户型与单元平面的关系 户型与楼层 的关系 户型与景观、朝向的关系,户型与小区布局的关系,房产价值的唯一性 相同的户型，位置不同，价值亦不同 拥有资源的不仅相同（景观资源）,容积率越高，意味着建筑密度大，楼间距小，对视情况多（小区容积率大于3则环境恶化）,反之亦然,例：2004年红树湾楼盘,红树西安：容积率3.32（大体量高层板楼） 瑞
5、河耶纳：容积率1.41（联排别墅、洋房、小高层） 中信红树湾： 容积率3.18（高密度板楼、高层塔楼）,容积率低，每平米占有资源多，价格自然要高,户型平面的优劣取决于建筑平面,点式楼 后排南北通 但视线受阻,板式楼 户户南北通,户型与楼层的关系,二、三层可以享受内院景观,小区住宅，楼层越高，楼层间的压抑感越少,价格制定最低价为3层，1、2层价格高于3层；3层以上，逐层加高,户型与景观朝向的关系,自然景观 朝向 小区景观 海景、湖景、山景、高尔夫景 中心花园、组团绿化,1、国都高尔夫花园 北向深圳高尔夫俱乐部球场 北向房好售,案例：,2、洪湖大厦 西向洪湖公园 西向房没有销售压力,中国民居对朝向
6、的选择,广东以北民居：向北房终年无阳光 选择南向房是购房前提 广东民居（北回归线以南） 向南房冬日有阳光，夏日无阳光 向北房冬日无阳光，夏日有阳光 选择南向房可以冬暖夏凉 香港民居： 寸土寸金、空调调温、港岛景观朝向不讲究,客户购楼朝向选择： 东南向南向西南向东向 东北向北向西向西北向,（1）评价户型的专业性标准,深圳住宅户型分类表,深圳住宅户型分类表（表1-1） 单位：m2,深圳住宅户型分类表,深圳住宅户型分类表（表1-2） 单位：m2,深圳住宅性能标准 （表2-1）（套内面积） 参考：建设部商品房住宅性能认定标准,深圳住宅性能标准 （表2-2）（套内面积）,评价户型的合理性标准,合理性：人
7、居标准,客户在购房时考虑居室各部分优先顺序,客厅：方正好用（面积、家私布置、布局等） 主卧室：合理性（面积、采光）私密性 餐厅：相对独立、通风采光 厨房：宽敞使用，有服务阳台 卫生间：便利性、隐蔽性 次卧室：作书房、客房适宜 阳台：生活阳台的休闲、观赏性； 服务阳台的实用,在户型评价时，要尊重这种市场需求，并据此有重点、有层次、有步骤地逐一加以评价。,功能空间分类,住宅的“八大”使用功能 起居、就餐、厨卫、就寝 储藏、工作、学习、阳台,公共空间：客厅、餐厅、阳台 私密空间：卧室、书房、衣帽间、主卧卫生间 服务空间：厨房、公用卫生间、工人房、储藏间、服务阳台,住宅的“三类”空间,动区与静区之间
8、卫生间方便使用，室内交通线尽可能便捷 厅、室分设的户型是户型发展的主流方向,动静分区：活动区和休息区分开,动区：客厅、餐厅和厨房应靠近入户门设置,静区：卧室位置应比较深入,功能分区合理,动静分区案例（1）,跃式户型最易实现“动静分区”,动静分区案例（2）,平面户型也可以做到“动静分区”,空间比例失当案例,客厅、进深太大，空间比例失当，形成面积浪费,各功能空间尺度合理、舒适,阳台：保证客厅有良好的视野，采光栏板最好做成 全透明或半透明,客厅：宽敞明亮 、通风，有好朝向、好景观，开间不应小于3.6米，宽深比不大于1：2要留出摆放家具的稳定空间,卧室：主卧：应具有好的朝向，开间应不小于3米 ，面积应
9、大于12 m2，且应带有主卫生间 次卧：面积应不小于8 m2,餐厅：餐厅和客厅宜相对独立。既有关系又有分隔,厨房：厨房应紧邻餐厅，宜带一服务性阳台,卫生间：净宽不宜小于1.6米,除了大户型豪宅以外，如何经济、有效地安排各功能房的面积、比例、关系，是户型设计、评价中应关注的主题之一,各房室具有与其户型相匹配的比例,大户型不应出现过小房间,主卧应明显大于次卧,三户型客厅与卧室的比例应把握在1.5 ：1以内,房室比例失当案例（1）,厨房面积过大（13平米），比次卧大得多，甚至大国主卧面积，贰小卧室仅7平米,室内四明,明厅、明房、明厨、明卫,公共空间通风采光,电梯厅 楼梯/消防楼梯 公共走道,新加坡住
10、宅尤为讲究公告场所的自然通风采光（架空层、楼梯、电梯厅）,户型与定位一致,同样一梯四户的蝶式平面，小户型与大户型的市场定位、客户定位不同，其客户需求不同，功能、布置亦不同,公共空间通风采光案例（1）,一梯二户的小高层，电梯厅、公共楼体作到通风采光应不是难题,公共空间通风采光案例（2）,一梯18户的丽阳天下能够作到公共空间的通风采光，则显示出建筑师的选用“蛙式平面”的苦心。,客厅,各房室合理性要求,空间独立 客厅开口不宜过多 要有两面完整的墙,方正开阔 方正完整，是实用的布局 开间至少应大于3.6米，但开间不宜大于5米,长度比不应失调 深度开间比不宜大于2：1,入口设玄关 入户门厅（玄关）是住宅
11、内外的空间过度 避免厅内被外人一目了然，保障私密性,餐厅,相对独立 餐厅和客厅空间宜相对独立 餐厅和客厅既有关系又有分隔 餐厅至少要有两面墙夹一角,与厨房应有关联又独立成区 西式厨房与餐厅在空间上可以实现一体化,客厅开口过多案例,客厅开口过多，使客厅很多面积成为公共交通面积，不易布置家具,餐厅不独立案例（1）,上图客厅与餐厅分区不明显，餐厅成为过道几乎没有办法李勇；客厅的形状不利于家具摆放。 厨房位置使得客厅显得更加局促,下图经修改后既有玄关又使餐厅相对独立,西式厨房改善餐厅案例,上图采用中式厨房，餐厅采光较差 下图采用西式厨房，厨房与餐厅在空间上实现了一体化，改善了餐厅空间和采光条件,餐厅不
12、占角案例,餐厅虽然与客厅形成明显分区，但餐厅不占一角（两面墙夹角），周边门开口过多，几乎成为过道，不便使用。,餐厅占角案例,餐厅占一角（两面墙夹角），空间相对独立，便于使用,餐厅独立案例,餐厅独立，又能通风采光，其优点不言自明,各房室合理性要求（3）,应靠近餐厅 离大门不要太远（进出杂物多） 直接对外采光通风 厨具按洗、切、烧的顺序合理布置 有一定长度的柜台摆放电器，煤气灶，洗菜盆等设备 厨、厕最好不要做紧邻,厨房,各房室合理性要求（4）,次卧室 次卧室的面积宜大于10平米 按照生活起居方便的要求深一些,主卧室 扩大主卧室的面积，房间进深可以适当增加 最好有好的朝向（南向）,比客厅的南向要求更
13、甚 大户型的主卧室应带一个专用卫生间 进入式衣帽间（WALK-IN-CLOSET）的出现，使主卧室布局更为灵活，近年成为流行趋势,各房室合理性要求（5）,阳台（港人称：露台：） 保证客厅有良好的视野和采光 客厅不设阳台，而在主卧设阳台，则生活中的晾衣、休闲将通过主人的卧室，会干扰主人的私密性,卫生间 应有明窗通风和采光 公共卫生间为厕裕分离、干湿分离，以利于清洁卫生和使用上的便利 仅有一个卫生间，则卫生间与主卧室的位置要近，避免不必要的穿堂越室,储藏室（工人房） 对于面积标准较高的户型应设储藏空间 全封闭独立进入式空间，面积在3平方米以上,阳宅三要门房灶,门 大门在户型设计中应讲究避让 大门整
14、队电梯或电梯是犯冲 大门口直对长走廊是冲煞 大门不能正对厕门 大门不直对客厅落地窗 厕所的门不与厨房的门相对 其他门尽量不相对,B户型大门直对电梯门，A户型大门直对消防楼体门，在销售中可能会引起讲究风水客户的不认同,典型门冲案例（1）,典型门冲案例（1）,未设玄关，大门直对主人房门（私密性不理想）,典型门冲案例（3）,典型“葫芦串”户型，隐私性较差,典型门冲案例（4）,主卫门直冲主卧床不妥,设玄关案例,在建筑设计中设置玄关，自然解决“门冲”问题,门冲修改案例,玄关可在装修时设置,大门不对客厅门窗案例,港商开发的城市绿洲花园注意风水忌讳大门不直对客厅门窗（蓄气）,大门不冲主人房门案例,美籍华人设
15、计的香榭里花园注意尊重当地人的风水忌讳大门不直对主人房门,户型风水评价要素,房 详见住宅户型分析方法之四：评价户型可能存在的风水问题,户型风水评价要素,灶 详见住宅户型分析方法之四：评价户型可能存在的风水问题,厕所 详见住宅户型分析方法之四：评价户型可能存在的风水问题,户型风水评价要素,户型风水评价要素,厕所 详见住宅户型分析方法之四：评价户型可能存在的风水问题,第三篇 户型评价及户型修改,（1）住宅户型评价方法 （2）住宅户型修改方法,深圳住宅户型分类表,深圳住宅户型分类表（表1-1） 单位：m2,深圳住宅户型分类表,深圳住宅户型分类表（表1-2） 单位：m2,深圳住宅性能标准 （表2-1）
16、（套内面积） 参考：建设部商品房住宅性能认定标准,深圳住宅性能标准 （表2-2）（套内面积）,户型评价表参数获取方法,标准户型评价方法,第一步：户型分类 （1）将评价户型建筑面积对照深圳住宅户型分类表，对户型分类：豪宅？大户型？中户型？小户型？ （2）将住宅性能标准表之对应户型的功能空间性能的标准参数填入“评价参数”栏 （3）将评价户型的各类参数填入“评价参数：栏。,第二步：分项评价（三种方法） （1）按住宅户型评价表？逐项评价户型（同事评分） （2）分项评分方法： 评分数值权重数值； 评分数值以个位计，2、3等。,标准户型评价方法,第三步：总体评价 （1）累计评分（填表） （2）户型登记标准
17、： 总评分 90，优秀户型 总评分 75，良好户型 总评分 50，合格户型 总评分50，不合格户型,第四步：总体评价 修改建议（填表） 修改图示（绘图） 注：使用本表者可根据具体情况修改评价内容及权重,（2)户型修改建议,（1）修改户型指引,（2）评价表附图,有的户型，光凭评价难以说清问题所在，必须配以简图，提出户型修改的指引,有的户型，评价人认为有理想的修改意见，也可在户型评价表后附上图解户型修改建议。,户型修改案例1,户型存在的问题：厨房和卫生间的顺序颠倒：卫生间处于户型正中：有“风水”不好之嫌。 从布局原理看，厨房必须考虑各种“货流”进出方便，同事也有油烟等问题，通常不宜放在套间中太“深
18、”的位置 修改方法：把洗手间放到最上面，厨房下移靠近餐厅，门对餐厅开。同事，让移动后的厨房、餐厅共享一个生活小阳台,标准户型评价方法,第三步：总体评价 （1） 累计评分（填表） （2） 户型等级标准： 总评分：90，优秀户型 总评分75，良好户型 总评分50，合格户型 总评分50，不合格户型 第四步：修改建议 修改建议（填表） 修改图示（绘图）,注：使用本表者可根据具体情况修改评价内容及权重,户型修改案例2,修改前设计： 设计存在较大弊病，空间凌乱，面积严重浪费；门厅处于浪费，厨房与餐厅咬合出现破口； 主卧如兼书房功能，书桌应放于明亮位置，且没有必要以衣柜来分割； 公用卫生间门开向厨房不理想；
19、 南客房门口浪费，摆放刚请较为牵强,修改建议： 应合理李勇空间，主卧可设独立更衣室：结合玄关设置储藏室与鞋柜，客厅重新布置会明显增加使用的舒适感。,户型修改案例（3）,修改前设计： 主卧与次卧的门朝向餐厅，占用餐厅通道过大； 饭厅不占角，成为过道 电视墙太短，无法摆放家具。,修改建议： 应把三个烦恼房间的门集中一处，尖山人流空间，完整墙面便于家私白蛇； 客厅与餐厅中墙应向餐厅做一些延伸，略加区分，也使客厅空间完整且优势一个造景墙面：沙发电视背景朝向整体墙面，使电视背景墙完整。,容积率越高，意味着建筑密度大，楼间距小，对视情况多（小区容积率大于3则环境恶化）,反之亦然,例：2004年红树湾楼盘
20、红树西岸 容积率3.32（大体量高层板楼） 瑞河耶纳 容积率1.41（联排别墅、洋房、小高层） 中信红树湾 容积率3.18（高密度板楼、高层塔楼） 容积率低，每平米占有资源多，价格自然要高,户型评价表参数获取方法,户型修改建议,（1）修改户型指引 （2）评价表附图,有的户型，光凭评价难以说清问题所在，必须配以简图，提出户型修改的指引 有的户型，评价人认为有理想的修改意见，也可在户型评价表后附上图解户型修改建议,户型修改案例（1）,户型存在问题：厨房和卫生间的顺序颠倒；卫生间处于户型正中有“风水”不好之嫌 从布局原理看，厨房必须考虑各种“货流”进出方便，同时也有油烟等问题，通常不宜放在套间中太“
21、深”的位置 修改方法:把洗手间放到最上面，厨房下移靠近餐厅，门对着厅开。同时，让移动后的厨房、餐厅共享一个生活小阳台。,户型修改案例（2）,修改前设计： 设计存在较大弊病，空间零乱，面积严重浪费； 门厅过于浪费，厨房餐厅咬合出现破口 主卧如兼书房功能，书桌应放于明亮的位置，且没有必要以衣柜来分割； 公用卫生间门开向厨房不理想； 南客房门口浪费，摆架钢琴较为牵强。,修改建议 应合理利用空间，主卧可设独立更衣室；结合玄关设置储藏室与鞋柜;客厅重新布置会明显增加使用的舒适感。,户型修改案例（3）,修改前设计： 主卧与次卧的门朝向餐厅，占用餐厅通道过大； 饭厅不占角，成为过道 电视墙太短，无法摆放家具。,修改建议： 应把三个烦恼房间的门集中一处，尖山人流空间，完整墙面便于家私白蛇； 客厅与餐厅中墙应向餐厅做一些延伸，略加区分，也使客厅空间。,