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1、财务假设说明,本财务分析是基于深圳市体育场所市场特征而对本项目未来发展状况进行的预判。项目未来实际开发过程中可能面临不可预见的不确定因素，还需慎重考虑。,财务分析中部分假设选取标准为深圳市同等体育场所、同等城市标准以及根据相关经验值而获得。,本财务分析计算期为15年，直接考虑经营运营期。分析过程中将考虑自营物业和出租物业的划分。,1,2,3,财务分析基本假设,建设与运营成本假设,运营费、物业管理费用假设,建设成本假设，单位：万元,售价及租金假设,收入成本测算-体育场（一）,收益假设 商铺租金：取平均租金水平90元/平米/月，出租率取80%； 超市租金：租金水平取低值30元/平米/月，以吸引人气
2、； 包厢客房租金：按照四星级酒店市场水平计算，400元/间/晚，年增长率为5%；出租率假设前三年为40%-50%，以后为60%-70%；餐饮收入为客房收入的50； 文艺演出：全年共8场，第一年场地出租收入50万元/场，年增长5%； 展览场地：每年30场，第一年每场收入15万，年增长5%； 体育赛事：每年12场，第一年每场收入20万，年增长5%； 广告收入：假设为300万/年。 成本假设 出租物业：管理费取出租收入的5%； 包厢客房：运营成本为收入的40%； 大型活动：场地出租运营费占出租收入的40%； 场馆维修费：参考工人体育馆，第一年为103万，年增长5%； 管理费用：按照体育场营业收入的5
3、%计提。,收入成本测算-体育场（二）,体育场在第二年即开始获得利润； 在计算期内体育场年均税后利润达到600万，上缴所得税年均近300万，在一场两馆中最高； 利润逐年增长，在第8年能够达到平均利润。,收入成本测算-体育馆（一）,收益假设： 商铺租金：取平均租金水平90元/平米/月；出租率取80%； 健身场所：出租给大型健身中心，如美格菲，租金取60元/平米/月； 文艺演出：全年共4场，第一年场地出租收入50万元/场，年增长5%； 展览场地：每年30次，第一年每场收入15万，年增长5%； 体育赛事：每年12场，第一年每场收入20万，年增长5%。 成本假设 出租物业：管理费按出租收益的5%计算；
4、大型活动：场地出租运营费占出租收入的40%； 场馆维修费：参考工人体育馆第一年为74万，年增长5%； 管理费用：按照体育馆营业收入的5%计提。,收入成本测算-体育馆（二）,体育馆在第一年即可以获得利润； 在计算期内体育场年均税后利润达到340万，上缴所得税年均近167万，在一场两馆中最低； 利润逐年增长，在第9年的时候能够达到平均利润。,收入成本测算-游泳馆（一）,收益假设： 商铺租金：取平均租金水平90元/平米/月；出租率取80%； 会所：租金取120元/平米/月，面向中高档的娱乐项目； 办公用房：租金取50元/平米/月，出租率假设前三年为60%-70%，后三年为80%-90%； 游泳馆：采
5、取会员制，年费假设为2000元/人/年；设计会员数为12000人； 体育赛事：每年12场，第一年每场收入20万，年增长5%。 成本假设 出租物业：管理费按出租收益的5%计算； 游泳馆：经营成本占收益的60% 大型活动：场地出租运营费占出租收入的40%； 场馆维修费：第一年为103万，年增长5%； 管理费用：按照游泳馆营业收入的5%计提,收入成本测算-游泳馆（二）,游泳馆在第二年即可以获得利润； 在计算期内体育场年均税后利润达到648万，上缴所得税年均近320万； 利润逐年增长，在第8年的时候能够达到平均利润。,收入成本测算-体育主题公园（一）,收益假设： 网球场：租金取室内球场80元/片/小时
6、，室外60元/片/小时，每天实际开放8小时，出租率50%； 篮球场：租金取100元/片/小时，每天实际开放8小时，出租率50% ； 足球场：租金取1500元/场次，假设每周出租4次； 停车场：按照政府指导价，假设白天可停4批，每批每车位20元；夜间停车每小时1元，出租率取50%。 成本假设 球场：场地出租运营费占营业收入的40%； 停车场：运营成本占营业收入的20%计提； 管理费用：按照体育公园营业收入的5%计提。,收入成本测算-体育主题公园（二）,体育主题公园在第一年即可以获得利润； 在计算期内体育场年均税后利润达到1529万，上缴所得税年均近753万，比较乐观； 利润逐年增长，在第8年的时
7、候能够达到平均利润。,投资收入预估-运动员接待中心,基本假设： 投资：建筑面积15000平米，单价按照准四星级酒店计算，为5000元/平米，总投资为7500万元； 客房收益：房价按照准四星级标准收取，取250元/间/晚，出租率第一年为40%，逐年增长，最高位70%； 餐饮收入：假设占总客房（运动员接待中心和包厢客房）收入的50%； 运营成本：占酒店总收入的40%。,项目总体财务评价（一）,项目总体财务评价（二）,体育中心在第一年即可以获得利润，其中体育主题公园贡献最大； 在计算期内体育场年均税后利润达到3489万，上缴所得税年均近1718万； 利润逐年增长，在第8年的时候能够达到平均利润。,按照全投资计算的财务指标： 内部收益率为4.43%，远低于基准收益率8%； 计算期内不能收回投资，预计在第17年初能收回总投资,项目总体财务评价（三）,不计初始投资计算的财务指标： 每年的净现金流入约1亿。,按照50%投资计算的财务指标： 内部收益率为13.58%，高于基准收益率8%； 大约在第11年底能收回投资。,典型体育场所盈利状况（一）,典型体育场所盈利状况（二）,典型体育场所盈利状况（三）,典型体育场所盈利状况（四）,